2011年三校系统提高班李仁玉物权讲义

2011年三校系统提高班李仁玉物权讲义
第二部分物权
二十五、物权的效力
1、物权效力的概念
物权的效力是指物权成立后发生的法律效果。

物权到底有哪些效力，学术界尚有分歧，（1）四效力说，即物权的效力包括排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。

（2）三效力说，即优先效力、追及效力和物权请求权。

（3）两效力说，即优先效力和物权请求权，而追及效力包含在优先效力和物权请求权之中。

司法考试大纲采用了两效力说。

2. 物权的优先效力
物权的优先效力，又称物权的优先权。

包括物权相互间的优先效力和物权对债权的优先效力。

就物权间的优先效力而言，一般遵循以下规则：（1）法定物权优于约定物权，如留置权优于抵押权和质权；（2）登记物权优于非登记物权，如法定登记的抵押权优于质权；（3）如果物权均进行登记，则先登记的物权优于后登记的物权，如数个登记的抵押权，先登记的抵押权优于后登记的抵押权；（4）如果物权均不需要登记，则占
有物权优于非占有物权，如未登记的抵押权和动产质权发生冲突时，质权优先；（5）如果物权均不需要登记且均不占有，则按照债权比例受偿，无优先性问题，如多个不登记的抵押权发生冲突时，按债权比例受偿。

就物权对债权的优先效力而言，主要体现在（1）在同一标的物上既有物权又有债权时，物权优先；（2）在破产程序和强制程序中，作为债务人财产的物上承载他人的物权时，该物权优先于一般债权人的债权。

应予特别注意的是，物权优于债权是一般原则，买卖不破租赁为例外。

【例题】1：
甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。

丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。

乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。

该画在由乙占有期间，被丁盗走。

此时该名画的所有权属于下列哪个人？（2008/三/9）
A．甲B．乙C．丙D．丁
答案【A】
2：李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某并办理了过户手续，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有：（）。

A. 李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效
B. 李某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效
C. 因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权
D. 李某有权继续租赁承租的房屋直到租赁合同期满
答案【ABC】
3、物上请求权，是指物权人在其权利的实现上，遇有某种妨害时，有权请求造成妨害事由发生的人排除此妨害的权利，这种权利称为物上请求权，也称为物权请求权。

物上请求权是基于物权而发生的请求权。

物上请求权的性质：是以物权为基础的一种独立请求权。

首先是请求权，及请求他人为一定行为或不为一定行为的权利，它不以对物权标的物的支配为内容，不是物权的本体，而是一种独立于物权的请求权。

其次，物上请求权是物权的效用，它以恢复物权的支配状态为目的，在物权存续期间不断发生。

其三，物上请求权附属于物权，其命运和物权相同，即其发生、移转于消灭
均从属于物权，不能与物权分离而单独存在。

至于让与物上请求权可以作为动产物权的交付方法，例如第三人无权占有某项动产时，出让人转让其享有的返还请求权以代替现实交付，这是因为双方已经有了物权转移的合意，以此方法而发生物权转移的效力，不是将物上请求权与物权分离而单独让与。

物权请求权与债权请求权的区别：（1）物权请求权以恢复物权的完美状态为目的，它是基于物权的绝对性和排他性而产生的一种防卫性请求权；债权请求权是一种索求性请求权。

（2）物权请求权来自于物权的支配内容，是一种从属性的内容，物权请求权不能转让；而债权请求权可以转让。

（3）物权请求权的效力优于债权请求权的效力。

（4）物权请求权不考虑相对人是否有过错，只需证明相对人已实施了侵害物权的行为便可；而债权请求权中，债权人一般应对债务人负过错的举证责任。

物权请求权的种类：（1）确认物权的请求权；（2）返还请求权；（3）排除妨碍请求权；（4）恢复原状请求权；（5）消除危险请求权。

物权请
求权的行使一般不受诉讼时效的限制，但受除斥期间的限制。

物权请求权的行使不必非以诉讼的方式进行，物权人可依意思表示的方式为之。

【例题】1：下列案件，哪些适用返还原物？（）
A、张某借了王某的手表并把它卖给刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还
B、宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下收下，李某要求王某返还
C、贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还
D、赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款，钱某无奈要求赵某返还两只羊答案【BC】
2：2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。

丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。

丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。

2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产
由其子小王继承。

小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。

请回答1-3题。

（2007/三/94—96）
1．如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：
A．王某无权请求丁某返还房屋B．王某有权请求丁某返还房屋
C．小王无权请求丁某返还房屋D．小王有权请求丁某返还房屋
2．如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：
A．杜某无权请求丁某返还房屋B．杜某有权请求丁某返还房屋
C．杜某无权请求叶某返还房屋D．杜某有权请求叶某返还房屋
3．关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：
A．交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B．小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某
C．房屋所有权转移自记载于不动产登记薄
时发生效力
D．该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料
1、答案【AC】
2、答案【BC】
3、答案【BCD】
4．小贝购得一只世界杯指定用球后兴奋不已，一脚踢出，恰好落入邻居老马家门前的水井中，正在井边清洗花瓶的老马受到惊吓，手中花瓶落地摔碎。

老马从井中捞出足球后，小贝央求老马归还，老马则要求小贝赔偿花瓶损失。

对此，下列哪些选项是正确的？(2010卷三多选第54题)
A．小贝对老马享有物权请求权
B．老马对小贝享有物权请求权
C．老马对小贝享有债权请求权
D．如小贝拒绝赔偿，老马可对足球行使留置权解析：AC。

二十六、交付
1、交付的概念
交付即移转占有。

这是动产物权变动的公示方法。

交付在法律上产生何种效力，分别有交付对抗主义和交付要件主义。

日本民法和法国采交付对抗主义，即移转占有前，动产物权的变动仅在当事人之间发生效力，不产生对抗第三人的效力。

德国法采交付要件主义，即在移转占有前，物权的变动不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不产生效力，例如甲与乙订立了买卖合同，在甲将财产交付乙之前，甲仍然享有财产的所有权。

根据我国《物权法》第23条的规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生法律效力，但法律另有规定的除外。

可见，在立法上采取的是交付要件主义，即以移转占有为物权变动的生效要件。

在移转占有前，物权的变动不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不产生物权效力。

（2）现实交付。

交付通常是指现实交付，
即直接占有的移转。

何为直接占有的转移，当事人有约定按照其约定，例如，当事人约定经验收才视为占有的转移、装车以后才视为占有的转移。

当事人没有约定的，应依照交易习惯确定，例如，客户到银行存款，客户将钱送进窗口，即应视为交付完成，而不是营业员清点完毕后才视为交付完成。

至于，清点数与所填数额不符，是确认数额的问题而不是交付是否完成的依据。

当然法律有规定的，应当依照法律规定。

依据《合同法》的规定，货物需要运输，而当事人又未约定履行地点的，货交第一承运人即视为交付完成。

（3）观念交付。

观念交付不是现实交付，不是直接占有的转移，而是变通的交付方法。

1）简易交付。

即受让人已经占有动产，如受让人已通过寄托、租赁等方式实际占有了动产，则物权变动的合意成立时，视为交付。

【例题】
某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。

庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视
台负责人表明此意，对方表示同意。

8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。

摄像机所有权何时转移？( ) （2004/三/10）
A．8月7日B．8月8日
C．8月9日D．8月15日
答案【C】
2）占有改定。

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

如果当事人在动产物权转让前约定改变原交付时间的，则不为占有改定，不发生交付之效力，即不发生所有权转移和风险转移的效力。

特别注意：《物权法》第27条的规定，是在物权转让时，双方当事人又约定。

3）指示交付。

依据《物权法》第26条的规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

如甲将其出租的家具卖给乙，但由于租赁期限未满，暂时无法收回，甲可以把家具的返还请求权让与乙，以代替现实交付。

【例题】甲有一辆货车，租与乙经营，租期半年，在第三个月甲将该车卖给丙，因租期未满，甲无法现实交付，便与丙达成协议，在租期届满时，丙直接向乙请求交付该车。

甲通知了乙。

至第四个月，该车因泥石流被损坏。

因保险金额不足以弥补该车损失而引起纠纷，下列表述正确的有：（）
A.甲与丙之间的买卖合同效力未定，因为乙享有优先购买权
B.该损失应由甲承担，因为该车未实际交付
C.该损失应由乙承担，因为该车在乙的控制之下
D.该损失应由丙承担，因为该车的所有权已转移给丙
答案【D】
4）拟制交付。

即出让人将标的物的权利凭证（仓单、提单）交给受让人以代替物的现实交付。

这时如果标的物仍由出让人或第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。

【案例思考】甲与乙签订一份买卖合同，买卖的标的物为太平洋上航行的“公主”号上的
5000吨钢材。

甲将提单交给乙，乙于何时取得5000吨钢材的所有权？
【解题思路】本例涉及拟制交付问题。

乙自取得提单时即取得了所有权。

二十七、登记
1.登记的概念和效力。

登记是不动产物权的登记方法，是指主管部门在相关的登记簿上记载物权变动的情况。

对于登记的效力，法国法采登记对抗主义，即不动产物权的变动依当事人之间的合意便产生法律效力，但是非经登记不能对抗第三人。

德国法采登记要件主义，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生法律效力。

我国《物权法》第9条规定，不动产物权的变动，除法律另有规定的除外，未经登记不发生法律效力。

依照《物权法》规定，不动产的物权变动以登记为生效要件的有：1）建设用地使用权的设立、转让、抵押。

2）荒地承包经营权的抵押；注意耕地承包经营权不得抵押。

3）乡镇企业用地连同乡镇企业用房的抵押。

4）房屋所有权的转让及抵押，在建房屋的抵押。

不动产物权变动
以登记为对抗要件的有：1）地役权的设立，地役权的转让不存在登记问题，因为地役权的转让具有从属性，随需役地或供役地的转让而转让；2）土地承包经营权的互换和转让。

特别注意，土地承包经营权的转包、租赁、代耕等不存在登记问题。

至于互换为什么要登记，是因为承包的耕地发生了变化，即客体的变更。

至于转让为什么要变更，是因为承包主体发生了变化，即主体的变更。

不动产登记只发生物权确认效力的有：1）因继承而取得的不动产物权；2）因事实行为而取得的不动产物权；3）因法院判决而取得的不动产物权。

所说不动产登记只发生物权确认效力是指权利人虽未经登记但享有物权，只是权利人未经登记处分该物权时不发生物权效力，应予特别注意的是物权人处分该物权的合同行为的效力不受影响。

特殊动产物权以登记为对抗要件的有：1）汽车、飞行器、船舶的转让和抵押；2）正在建造的船舶的抵押；3）浮动抵押。

依法属于国家所有的自然资源的所有权，可以不登记。

但对国家自然资源的使用权，必须登记。

（2）、登记的生效时间。

不动产物权的设立、变更和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（3）登记机关的审查义务。

依据《物权法》，我国实行不动产统一登记制度。

登记机关以形式审查为主，实质审查为辅的审查制度。

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，由当事人承担赔偿责任。

因登记错误给他人造成损害的，登记机关应该承担赔偿责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

登记机关不得为下列行为：1）要求对不动产进行评估；2）以年检的名义进行重复登记；3）超出登记职责范围的其他行为。

登记机关的不动产登记按件收费，不能按照不动产的面积、体积或者不动产的价款比例收费。

[难点辨析]登记机关承担赔偿责任，该责任
的性质如何，是国家赔偿责任还是一般赔偿责任，对此存有争议。

一种观点认为，登记机关的登记错误，应为国家赔偿责任，因为登记属于国家公权力的介入；另一种观点认为，登记机关的登记错误，应当为民事赔偿责任，因为登记机关为事业单位，且实行收费制，不是实行国家财政拨款制。

本书作者认为第二种观点可采。

（4）、更正登记。

权利人、利害关系人有证据证明不动产登记簿记载事项确有错误的，可以直接向登记机关申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应依法定程序予以更正。

（5）、异议登记。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。

不动产登记簿与真实的物权状态不相符的时候，为了给利害关系人及时的救济，利害关系人可申请异议登记。

在异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人不得处分该不动产。

申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

（6）、预告登记。

又称假登记。

是指为确保债权实现以保障将来取得不动产物权，限制债务人重复处分将来的不动产物权而进行的登记。

预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起，三个月内未进行登记的，预告登记失效。

（7）物权变动的特别生效时间。

1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；3）自主建造房屋自房屋完成时发生效力。

【例题】1.债务人张某因欠债权人王某20万元一直未能偿还，王某起诉至法院，法院判决张某的一辆汽车抵债。

该判决发生效力后，在交付该车和办理过户手续之前，该车被盗，保险费不足以弥补损失，为此发生纠纷。

下列表述正确的是：（）
A. 在判决生效以后，该车的所有权已为王某所有
B. 在判决生效以后，该车的所有权仍为张某所有
C. 损失应由张某承担
D. 损失应由王某承担
答案【AC】
2. 甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。

丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。

丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。

请回答(1)-(3)题。

（2008/三/94-96）
(1)在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：
A．甲已经取得了该房屋的所有权
B．甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人
C．甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力
D．甲可以出租该房屋
（2）关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：
A．甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效
B．乙对房屋的占有是合法占有
C．乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效
D．丙已取得该房屋的所有权
（3）关于戊的权利状态，下列选项正确的是：
A．戊享有该房屋的所有权
B．戊不享有该房屋的所有权
C．戊原始取得该房屋的所有权
D．戊继受取得该房屋的所有权
（1）答案【ACD】
（2）答案【BD】
（3）答案【AD】
二十八、业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权，是指业主对一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

第一，业主对专有部分的单独所有权。

业主对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主将生活用房改为经营性用房的应取得有利害关系的业主的同意。

业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的管理和共同共有的权利一并转让，其共有部分不得单独转让。

第二，业主的共有权。

（1）由全体业主共同
使用的共有部分，包括：地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分，楼梯、走廊、电梯、供排水系统、公共照明设备、水塔、消防设备、大门、通讯网络设备以及物业管理用房等公用部分；道路、停车场、绿地、树木花草、楼台亭阁、游泳池等附属公共设施。

（2）由部分业主共同使用的共有部分，如：各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等；（3）建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的外，属于业主共有；（4）建筑区划内的绿地，除属于公共绿地或明示属于个人的外，属于业主共有；（5）建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业用房；（6）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有，规划用于停放汽车的车位、车库，其归属遵循约定。

业主对共有部分不得以放弃权利为由而不履行义务。

建筑物区分所有权中的业主共有权，与一般按份共有的共有权不同，这种不同表现为前者具有从属性而后者具有独立性，建筑物区分所有权中的业主共有权不能分割、不能单独转让、不能单独抵押、
不能抛弃，而按份共有的共有权共有人享有分割权、共有份额的转让权、共有份额的抵押权和共有份额抛弃权。

【例题】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。

后王某将该楼房的第二层出售给了张某。

下列哪些选项是正确的？（2008/
三/58）
A．张某无权要求王某拆除广告牌
B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利
D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
答案【ABCD】
2．北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。

关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？(2010卷三单选第8题)
A．北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分
B．业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任
C．业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求
业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝
D．业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝
解析：B。

第三，业主的管理权。

（1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

业主依法共同决定物业管理的重大事项。

业主大会和业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

但该决定侵犯部分业主合法权益的，该部分业主可以请求人民法院予以撤销。

依据《物权法》第76条规定，下列事项应由业主共同决定：1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3）选举业主委员会或更换业主委员会成员；4）聘请和解聘物业服务企业或者其他管理人；5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6）改建、重建建筑物及其附属设施；7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定上述4）和5）规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上
的业主同意。

决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。

业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，但业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院撤销。

（2）业主可以自行管理其建筑物及其辅助设施，也可以委托物业公司管理。

物业管理公司应接受业主的监督。

（3）业主应当遵守管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

【例题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。

下列哪些说法是正确的？(2006/三/55)。