世联北京世界名园营销策略报告
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2005 2004 2003
销售套数 3153 1833 1316 1217
销售面积(m2) 401227 256064 161707 155107
通州 2006(1-9)
2005 2004 2003
销售套数 8266 12856 14894 9770
销售面积(m2) 857568 1309699 1440866 963603
u灵奇秀美的地质地貌资源。 房山被 地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥 有中国北方最大的岩溶洞穴群。
u 储量丰富的矿产、地热资源 。全区 有储量4.5亿立方米的大理石，储量 100多亿立方米的石灰石，储量2000 万吨的石英石、白云石，储量4亿立 方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨 ，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城 藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏 70度，日出水量2000立方米。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
区域面临的机会：06年初北京规划局发 布 北京将建11个新城，房山区为其中之一
u 按照北京总体规划，北京将建延庆、昌平、门头沟、怀柔、密云、平谷、顺义、房山、 大兴、亦庄、通州11座新城，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城的规划已经完成。新城 的人口未来可达570万左右。
一期多层板楼、小高板——46万平米建面； 二期联排、Townhouse别墅； 三期独栋别墅、传统四合院
•提香草堂
•窦
•三期
•产品类型：独栋别墅、传统四合院
•下沉广场、欧式 商业街、停车场
•大
•二期 •产品类型：联排、Townhouse别墅
•路
•售楼处
•关键词描述：
•规划人口数量基本相当于目前整个窦店镇 的人口。
•A区 •一期•D 区 •产•品B区类型：多层、•C小区高层板楼
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
68 综合楼
•（三）世界名园配套体系丰富 可替代中心城市的丰富性、便利性
69 综合楼70Biblioteka 综合楼71 综合楼
72 汇金大厦
73 综合楼
74
科研综合楼
75 国粹医院
76 建材超市
77 纺织品超市
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/1
世联北京世界名园营销策略报告
房山区——人类文明之源，历史悠久
房山区，位于北京市区西南。总面积 2019平方公里，山地、丘陵、平原各占 三分之一；辖22个乡、镇、办事处， 463个村，总人口81.4万。
房山历史悠久，距今60万年到距今2 万年的“北京人”、“新洞人”、“山 顶洞人”先后生活在该地。
项目 居住人数 居住户数 户均人口 人口毛密度 人口净密度 住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积净密度 容积率
面积 8148 2910 2.8 236 1223 1.09 5.39 1.4
518811.77
m²
3、住宅平均层数
7.5
483485.29
m²
378108.72
m²
4、高层住宅比例
29.7
105376.57
m²
绿地率
35.03
世联北京世界名园营销策略报告
m²
单位 人 户
人/户 人/ Ha 人/ Ha 万m²/ Ha 万m²/ Ha
层
%
辆
辆 辆 辆
m²/人 %
2、配套启动较晚，不能先行展示
u教育配套——08年底投入使用
78 电子产品超市
79 电子银行
80 农业产品超市
•窦大路
•底商
•A区 •荷兰郁金香园
•D区
•加拿大枫 叶园
•蓝天幼 儿园
•高尔夫 练习场
•68 •75
•69 •70
•71 •72
•汇金八
中 •73
•74
•76 •77 •78 •79 •80 •81
•游泳池 •82 •83
•底商
81 燕都花园酒店
82 售楼处新址 83 大卖场
1949年隶属于河北。
1980年10月，由于燕山石油化工公司 的成立，设立了市直辖的燕山区。
1987年1月撤销房山县和燕山区的建 制，建立房山区。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
“西部生态带”、交通方便
“两轴两带多中心”—城市空间发展战略构想中 明确指出：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为 “西部发展带”。
“西部生态带” ：西部发展带在人口总量、 GDP总量和建设用地总量上都要超过东部发展带 （大致的比例为1.2:1），但西部山地相对较多， 发展空间相对狭小，面临生态保护的任务更大， 在规划城镇人口和城市建设用地的总量上，西部 发展带与东部发展带的比例约为4:6。该区域是 城市未来重要的发展地区，在维护生态环境的前 提下，主要承担高新技术研发、旅游、商业物流 、高等教育等职能，以优化、整合、完善现有的 发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组 团式集约发展，防止高密度连片开发。
35公里 38公里
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
（二）项目基本经济指标
•超大规模，北京第一大盘。
占地面积
经 济 容积率 技 术 指 绿化率 标
总户数
2746.7亩 建筑面积
0.92
45% 停车位
1.1078 万户 人口数量
总共320万 建筑平米
1：1.5 3.1万人
建 筑 类 别
世联北京世界名园营销策略报告
但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域
上市情况
房山区 通州
2003(M2) 170497 2881628
2004(M2) 541158 2028659
2005(M2) 514913 821724
2006(1-9) (M2) 515368 556214
房山区 2006(1-9)
•75
•76
•28
•35
•31
•39
•2•730••3意7 大•利B区罗•38马•42园
•51 •52
•43
•46
•33
•34
•45
•41
•36
•44
•40
世联北京世界名园营销策略报告
总用地面积
项目
1、居住建设用地 其中：住宅用地
配套公建用地 道路用地 绿地
2、技术经济指标 总建筑面积 （1）地上建筑面积 ①住宅建筑面积 ②配套公建面积 其中：商业建筑面积
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
北京区县工业排名（第四）
2005年
比上年增长 %
海淀区 6549789.8
8.5
朝阳区 6292453.4
14.8
顺义区 6126971
61
房山区 5712463.6
34.7
石景山区 5397069.8
34.4
昌平区 4730910.2
43.6
房山属于11个新城之一：通州、顺义、亦庄新城规划 人口规模为70万~90万人，同时预留达到百万人口规 模的发展空间，大兴、昌平、房山新城规划人口规模 约60万人。其中大兴、昌平、房山新城已有一定的发 展基础，上述六个新城的规划总人口占新城规划总人 口的75%。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
办公建筑面积 公寓建筑面积 医院建筑面积 教育建筑面积 中小学校建筑面积 （2）地下建筑面积 ①停车库建筑面积 学②设习备改用变房命建运筑,知面积 识③地创下造人未防来建筑面积
一期经济技术指标
面积 34.537
34.537 7.02 1.40
14.017 12.10
单位 Ha
Ha Ha Ha Ha Ha
学习改变命运,知 识创造未来
•政府在大力建设东部三个重点新城之际， •未对其他新城做宣传，其规划前景目前不为市场认知！
世联北京世界名园营销策略报告
二、项目本体分析
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/1
项目区位 项目基本经济指标 项目配套 项目一期综合分析 综合评价
世联北京世界名园营销策略报告
销售金额(￥) 161503466０ 1018531669
517094348 442984592
销售金额(￥) 3968900639 5364472043 5401043309 3382386359
销售均价(￥/m2) 4025 3978 3198 2856
销售均价(￥/m2) 4628 4096 3748 3510
•B区 •意大利罗马园
•C区 •法国梧桐园
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
（四）项目一期分析
1、一期规划: 52万平米
u 以四个不同的国外 标志性城市的命名 不同的组团，以契 合项目“联合国生 态社区”的定位；
u 为解决社区生活配 套问题，规划了大 面积的商业街和教 育配套；
•4••31•15••81••521••261•716••1•981•32••11104••214•92•22••027•502•3•6256••••67677167•72•7•87•32••97392•8•047••4•8法5••48619国••••C585梧5区30 桐•54园•53
•68
•69
m²
31452.63
m²
5、停车数量
21378.32
m²
机动车停车位
1253
24002.27
m²
（住宅停车位按30%计算）
11685.12
m²
其中：地上
842
8546.64
m²
地下
411
8311.59
m²
自行车停车位（地下）
2910
35326.48
m²
12330
m²
人均绿地面积
2.5
3000 17170.30
学习改变命运,知 识创造未来
• 因每年去房山旅游的人数较 少，为了吸引更多客户，房山区 旅游行业正在尝试推出体验式旅 游活动。
•挖掘北京人 •头骨活动
世联北京世界名园营销策略报告
产业优势明显，高于通州区
国内生产 总值比较
房山
通州
2002
132.8 91.3
2003
178 107.6
2004
210 129.9
怀柔区 2514508.2
49
通州区 1993100.8
31.1
丰台区 1982263.6
17
大兴区 1754421
23.6
绝对额位 次
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
增速位次
占18区县比重 %
15
13.4
14
12.9
2
12.5
5
11.7
6
11
4
9.7
3
5.1
7
4.1
13
4
11
3.6
学习改变命运,知 识创造未来
2005
238 143
产业结构 2002
房山
9.8：43.4 ：46.8
通州
14.7： 44.2：
41.1
2003
9.6： 45.2： 45.2
11.7: 47.4: 40.9
2004
9.2∶46.2 ∶44.6
2005
8.5：42.8 ：48.7
9： 50： 41
8.5：48.5 ：
43
•产业结构优化，产业比重由第一产业和第二产业逐渐向第三产业发展
（一）项目区位 ——西南六环外，城市边缘区，公交落后
•项目位置：房山区窦店镇京石高速路出口200米 处。窦店镇政府斜对面。 •交通情况：仅有917路公交线可从六里桥直达本 项目，车程100分钟左右。
起始点
世 界 名 园
终止点 良乡卫星城 西四环五棵松 西三环六里桥 西三环公主坟
直线距离 9公里 34公里
新城规划具备优势的功能配套
u规划每一个新城至少有一所三甲医院，至少有一所相当知名的中、小学 ，还有高等院校，至少有一个有一定规模的中、小型购物中心，还有娱乐 文化方面，如博物馆、娱乐中心等配套设施。 u新城区将变成新的人口接纳地，新城人口未来可达570万左右。 u北京西部将建绿色屏障，中心城每出门500米要有一块城市绿地，新城也 依此理念进行建设，要达到人均18平方米甚至更高。 u 陈刚透露，每个新城都规划了至少一条轨道交通。在新城里道路密 度达到6公里/平方公里，是旧城的3倍，公共交通比例占到60%以上。
u 以六层带电梯板楼 为主，兼少量板式 小高层（6#、7#、 22#、25#），保 证了相对较低容积 率的建筑形式；
u 总共2762户，其中 A区在售，共772户 。
学习改变命运,知 识创造未来
•59
•1 •7
•5•7•加60•叶拿•D6•53园区大8 •枫幼•61儿园••6624 •中学•74
•82
境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、京 保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区内 公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平 ，是北京的西南门户。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够
u 丰富精彩的历史文化资源。 区内共 有文化古迹302处，其中世界级文化 遗产1处，国家级文化保护单位3处、 市级13处、区级52处。周口店北京人 遗址、云居寺、上方山国家森林公园 、石花洞、韩村河旅游景村、青龙湖 、十渡等众多的风景名胜和游乐场所 。
世联北京世界名园营销 策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
报告纲要
1. 房山区域分析 2. 项目本体分析 3. 项目成交客户分析 4. 区域市场房地产项目分析 5. 项目占位 6. 整体策略安排 7. 商业销售建议
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
一、房山区域分析
销售套数 3153 1833 1316 1217
销售面积(m2) 401227 256064 161707 155107
通州 2006(1-9)
2005 2004 2003
销售套数 8266 12856 14894 9770
销售面积(m2) 857568 1309699 1440866 963603
u灵奇秀美的地质地貌资源。 房山被 地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥 有中国北方最大的岩溶洞穴群。
u 储量丰富的矿产、地热资源 。全区 有储量4.5亿立方米的大理石，储量 100多亿立方米的石灰石，储量2000 万吨的石英石、白云石，储量4亿立 方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨 ，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城 藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏 70度，日出水量2000立方米。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
区域面临的机会：06年初北京规划局发 布 北京将建11个新城，房山区为其中之一
u 按照北京总体规划，北京将建延庆、昌平、门头沟、怀柔、密云、平谷、顺义、房山、 大兴、亦庄、通州11座新城，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城的规划已经完成。新城 的人口未来可达570万左右。
一期多层板楼、小高板——46万平米建面； 二期联排、Townhouse别墅； 三期独栋别墅、传统四合院
•提香草堂
•窦
•三期
•产品类型：独栋别墅、传统四合院
•下沉广场、欧式 商业街、停车场
•大
•二期 •产品类型：联排、Townhouse别墅
•路
•售楼处
•关键词描述：
•规划人口数量基本相当于目前整个窦店镇 的人口。
•A区 •一期•D 区 •产•品B区类型：多层、•C小区高层板楼
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
68 综合楼
•（三）世界名园配套体系丰富 可替代中心城市的丰富性、便利性
69 综合楼70Biblioteka 综合楼71 综合楼
72 汇金大厦
73 综合楼
74
科研综合楼
75 国粹医院
76 建材超市
77 纺织品超市
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/1
世联北京世界名园营销策略报告
房山区——人类文明之源，历史悠久
房山区，位于北京市区西南。总面积 2019平方公里，山地、丘陵、平原各占 三分之一；辖22个乡、镇、办事处， 463个村，总人口81.4万。
房山历史悠久，距今60万年到距今2 万年的“北京人”、“新洞人”、“山 顶洞人”先后生活在该地。
项目 居住人数 居住户数 户均人口 人口毛密度 人口净密度 住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积净密度 容积率
面积 8148 2910 2.8 236 1223 1.09 5.39 1.4
518811.77
m²
3、住宅平均层数
7.5
483485.29
m²
378108.72
m²
4、高层住宅比例
29.7
105376.57
m²
绿地率
35.03
世联北京世界名园营销策略报告
m²
单位 人 户
人/户 人/ Ha 人/ Ha 万m²/ Ha 万m²/ Ha
层
%
辆
辆 辆 辆
m²/人 %
2、配套启动较晚，不能先行展示
u教育配套——08年底投入使用
78 电子产品超市
79 电子银行
80 农业产品超市
•窦大路
•底商
•A区 •荷兰郁金香园
•D区
•加拿大枫 叶园
•蓝天幼 儿园
•高尔夫 练习场
•68 •75
•69 •70
•71 •72
•汇金八
中 •73
•74
•76 •77 •78 •79 •80 •81
•游泳池 •82 •83
•底商
81 燕都花园酒店
82 售楼处新址 83 大卖场
1949年隶属于河北。
1980年10月，由于燕山石油化工公司 的成立，设立了市直辖的燕山区。
1987年1月撤销房山县和燕山区的建 制，建立房山区。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
“西部生态带”、交通方便
“两轴两带多中心”—城市空间发展战略构想中 明确指出：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为 “西部发展带”。
“西部生态带” ：西部发展带在人口总量、 GDP总量和建设用地总量上都要超过东部发展带 （大致的比例为1.2:1），但西部山地相对较多， 发展空间相对狭小，面临生态保护的任务更大， 在规划城镇人口和城市建设用地的总量上，西部 发展带与东部发展带的比例约为4:6。该区域是 城市未来重要的发展地区，在维护生态环境的前 提下，主要承担高新技术研发、旅游、商业物流 、高等教育等职能，以优化、整合、完善现有的 发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组 团式集约发展，防止高密度连片开发。
35公里 38公里
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
（二）项目基本经济指标
•超大规模，北京第一大盘。
占地面积
经 济 容积率 技 术 指 绿化率 标
总户数
2746.7亩 建筑面积
0.92
45% 停车位
1.1078 万户 人口数量
总共320万 建筑平米
1：1.5 3.1万人
建 筑 类 别
世联北京世界名园营销策略报告
但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域
上市情况
房山区 通州
2003(M2) 170497 2881628
2004(M2) 541158 2028659
2005(M2) 514913 821724
2006(1-9) (M2) 515368 556214
房山区 2006(1-9)
•75
•76
•28
•35
•31
•39
•2•730••3意7 大•利B区罗•38马•42园
•51 •52
•43
•46
•33
•34
•45
•41
•36
•44
•40
世联北京世界名园营销策略报告
总用地面积
项目
1、居住建设用地 其中：住宅用地
配套公建用地 道路用地 绿地
2、技术经济指标 总建筑面积 （1）地上建筑面积 ①住宅建筑面积 ②配套公建面积 其中：商业建筑面积
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
北京区县工业排名（第四）
2005年
比上年增长 %
海淀区 6549789.8
8.5
朝阳区 6292453.4
14.8
顺义区 6126971
61
房山区 5712463.6
34.7
石景山区 5397069.8
34.4
昌平区 4730910.2
43.6
房山属于11个新城之一：通州、顺义、亦庄新城规划 人口规模为70万~90万人，同时预留达到百万人口规 模的发展空间，大兴、昌平、房山新城规划人口规模 约60万人。其中大兴、昌平、房山新城已有一定的发 展基础，上述六个新城的规划总人口占新城规划总人 口的75%。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
办公建筑面积 公寓建筑面积 医院建筑面积 教育建筑面积 中小学校建筑面积 （2）地下建筑面积 ①停车库建筑面积 学②设习备改用变房命建运筑,知面积 识③地创下造人未防来建筑面积
一期经济技术指标
面积 34.537
34.537 7.02 1.40
14.017 12.10
单位 Ha
Ha Ha Ha Ha Ha
学习改变命运,知 识创造未来
•政府在大力建设东部三个重点新城之际， •未对其他新城做宣传，其规划前景目前不为市场认知！
世联北京世界名园营销策略报告
二、项目本体分析
学习改变命运,知 识创造未来
2021/3/1
项目区位 项目基本经济指标 项目配套 项目一期综合分析 综合评价
世联北京世界名园营销策略报告
销售金额(￥) 161503466０ 1018531669
517094348 442984592
销售金额(￥) 3968900639 5364472043 5401043309 3382386359
销售均价(￥/m2) 4025 3978 3198 2856
销售均价(￥/m2) 4628 4096 3748 3510
•B区 •意大利罗马园
•C区 •法国梧桐园
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
（四）项目一期分析
1、一期规划: 52万平米
u 以四个不同的国外 标志性城市的命名 不同的组团，以契 合项目“联合国生 态社区”的定位；
u 为解决社区生活配 套问题，规划了大 面积的商业街和教 育配套；
•4••31•15••81••521••261•716••1•981•32••11104••214•92•22••027•502•3•6256••••67677167•72•7•87•32••97392•8•047••4•8法5••48619国••••C585梧5区30 桐•54园•53
•68
•69
m²
31452.63
m²
5、停车数量
21378.32
m²
机动车停车位
1253
24002.27
m²
（住宅停车位按30%计算）
11685.12
m²
其中：地上
842
8546.64
m²
地下
411
8311.59
m²
自行车停车位（地下）
2910
35326.48
m²
12330
m²
人均绿地面积
2.5
3000 17170.30
学习改变命运,知 识创造未来
• 因每年去房山旅游的人数较 少，为了吸引更多客户，房山区 旅游行业正在尝试推出体验式旅 游活动。
•挖掘北京人 •头骨活动
世联北京世界名园营销策略报告
产业优势明显，高于通州区
国内生产 总值比较
房山
通州
2002
132.8 91.3
2003
178 107.6
2004
210 129.9
怀柔区 2514508.2
49
通州区 1993100.8
31.1
丰台区 1982263.6
17
大兴区 1754421
23.6
绝对额位 次
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
增速位次
占18区县比重 %
15
13.4
14
12.9
2
12.5
5
11.7
6
11
4
9.7
3
5.1
7
4.1
13
4
11
3.6
学习改变命运,知 识创造未来
2005
238 143
产业结构 2002
房山
9.8：43.4 ：46.8
通州
14.7： 44.2：
41.1
2003
9.6： 45.2： 45.2
11.7: 47.4: 40.9
2004
9.2∶46.2 ∶44.6
2005
8.5：42.8 ：48.7
9： 50： 41
8.5：48.5 ：
43
•产业结构优化，产业比重由第一产业和第二产业逐渐向第三产业发展
（一）项目区位 ——西南六环外，城市边缘区，公交落后
•项目位置：房山区窦店镇京石高速路出口200米 处。窦店镇政府斜对面。 •交通情况：仅有917路公交线可从六里桥直达本 项目，车程100分钟左右。
起始点
世 界 名 园
终止点 良乡卫星城 西四环五棵松 西三环六里桥 西三环公主坟
直线距离 9公里 34公里
新城规划具备优势的功能配套
u规划每一个新城至少有一所三甲医院，至少有一所相当知名的中、小学 ，还有高等院校，至少有一个有一定规模的中、小型购物中心，还有娱乐 文化方面，如博物馆、娱乐中心等配套设施。 u新城区将变成新的人口接纳地，新城人口未来可达570万左右。 u北京西部将建绿色屏障，中心城每出门500米要有一块城市绿地，新城也 依此理念进行建设，要达到人均18平方米甚至更高。 u 陈刚透露，每个新城都规划了至少一条轨道交通。在新城里道路密 度达到6公里/平方公里，是旧城的3倍，公共交通比例占到60%以上。
u 以六层带电梯板楼 为主，兼少量板式 小高层（6#、7#、 22#、25#），保 证了相对较低容积 率的建筑形式；
u 总共2762户，其中 A区在售，共772户 。
学习改变命运,知 识创造未来
•59
•1 •7
•5•7•加60•叶拿•D6•53园区大8 •枫幼•61儿园••6624 •中学•74
•82
境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、京 保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区内 公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平 ，是北京的西南门户。
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够
u 丰富精彩的历史文化资源。 区内共 有文化古迹302处，其中世界级文化 遗产1处，国家级文化保护单位3处、 市级13处、区级52处。周口店北京人 遗址、云居寺、上方山国家森林公园 、石花洞、韩村河旅游景村、青龙湖 、十渡等众多的风景名胜和游乐场所 。
世联北京世界名园营销 策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
报告纲要
1. 房山区域分析 2. 项目本体分析 3. 项目成交客户分析 4. 区域市场房地产项目分析 5. 项目占位 6. 整体策略安排 7. 商业销售建议
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
一、房山区域分析