土地流转增值税合理避税税收筹划

土地流转增值税合理避税税收筹划
在我国有关土地流转的法律、法规和规章中，所有规定在土地买卖权属发生变化时，因土地增值和权属发生变化，需要缴纳土地增值税、契税、营业税的，但同时规定股权转让、变更证明、项目变更、离婚分析、继承、赠与等无偿转让，不产生增值有偿转让等。

，可以减少相应的税收，具体法律规定如下: (郑重强调:离婚后分割财产，也可以免税和免征营业税，关键是办理免税手续)
《财政部、国家税务总局关于企业清算业务中企业所得税处理若干问题的通知》第五条规定，企业全部资产的可变现价值或交易价格，从清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金中扣除，清算所得税、往年欠税及其他税款，清偿企业债务，并按规定计算可分配给所有者的剩余资产。

清算企业股东的剩余资产数额，相当于清算企业累计未分配利润和按照股东所持股份比例计算的累计盈余公积，确认为股利收入；剩余资产扣除股息收入后的余额，超过或者低于股东投资成本的，应当确认为股东转让投资的收入或者损失。

清算企业股东从清算企业取得的资产，应当按照可变现价值或者实际交易价格的计税依据确定。

《国家税务总局关于征收个人所得税终止投资回收业务的公告》( 2011年国家税务总
局公告第41号)规定，个人因各种原因终止投资、合资、合作经营等行为，从被投资企业或合作项目、其他投资者的被投资企业和合作项目经营伙伴取得股权转让收入、违约金、赔偿金、赔偿金等名义回收资金等。

一、属个人所得税应税所得的，应按《财产转让收入》项目规定适用于个人所得税的计算和缴纳。

应纳税所得额=股权转让收入总额、违约金、赔偿金、补偿金等项目收回金额-原实际投资(投资)额及相关税费。

以下是九个企业或者个人不得缴纳土地增值税或者合理避税的情形。

税法明确了土地增值税的征税范围,土地增值税具有一定的范围,超出范围、企业或个人经济行为不征收土地增值税。

但前提是纳税人已经确定。

1 .继承和赠与的房地产转让属于无偿转让房地产行为,不属于土地增值税的范围。

2 .房地产租金。

出租人取得了收入,但没有转让房地产产权,而不是土地增值税的范围。

3 .房地产抵押贷款。

在抵押期间不得征收土地增值税。

抵押期满后,根据房地产转让的性质决定是否征收土地增值税。

对于房地产债务,对房地产产权转让,应当征收土地增值税的范围。

4 .房地产交易所。

房地产交易行为发生的产权和土地使用权转让,双方之间的交换取得实物形式的收入,属于土地增值税的范围。

然而,经当地税务机关核实的个人之间的私人住宅房地
产交易所,可以免征土地增值税。

5 .房地产投资与协会。

对房地产投资和协会,投资和协会的一方在房地产转让给投资和关联企业作为土地(房地产)作为投资或合资经营条件时,暂时免征土地增值税。

对上述房地产的投资和关联企业的再投资征收土地增值税。

但对土地(房地产)的投资或关联,作为投资入股的股份,投资和关联企业从事房地产开发,或者房地产开发企业投资于其建设的商品房,以及其建设的商品房的投资和合资经营,捷税宝提醒不适用免征土地免税的规定。

6 .合作住房。

对一方土地外,一方资金,双方合作建房,建成后的私有住房比例,暂时免征土地增值税;转让完成后,征收土地增值税。

7 .不动产的合并和转让。

在企业合并中,合并企业将土地增值税由房地产转让给合并企业暂时免征。

8 .房地产的建房行为。

这种情况是指房地产开发公司代表房地产开发,在客户发展后,以取代建筑收入。

对于房地产开发公司,虽然收入,但不是房地产所有权转让,其收入属于劳动收入性质,不属于土地增值税的范围。

9 .房地产估价。

房地产增值税的评估,不转让财产所有权,不属于土地增值税的范围。

10 .国家恢复国有土地使用权,征用土地的建筑物和固定装置。

国家收回或征用,虽然变更所有权,原不动产所有者也取得收入,但按照《关于土地增值税暂行条例》的规定,可以免征土地增值税。

此外,对于城市实施规划的搬迁和国家建设的需要,纳税人转让原房地产,实施细则免征土地增值税。

《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款规定，特许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、附带所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

第六条规定，财产转让所得为财产转让所得减去财产原值和合理费用后的余额应纳税所得额。

利息、股息、红利所得、附带所得和其他所得，为每项所得的应纳税所得额。

一、工期延误，延误达到“清算”条件
清算条件。

所有房地产开发项目竣工、竣工销售；
二、增加人工等费用项目，增加扣除额
三、精装修，降低增值率
在引入土地增值税后，我相信很多房地产企业更愿意增加成本，做好精装修房屋的销售，以减少增值税部分的避税。

四、成立项目公司，延迟纳税
开发商通过项目公司经营有多精明，提前收款期，因为开发后可以核销，因此，这种方式可能会更好地避税，相信项目公司的系统会越来越多。

同时，已开发项目的公司，取消也应逐步增加。

五、转售租金，降低增值率
土地增值税用于产权尚未转让给企业自用或出租等商业用途的，不征收土地增值税，纳税清算不包括收入，不扣除相应的费用和开支。

六、适度降低销售，降低增值率
房地产企业测算开发项目损益时，应考虑土地增值税“临界点”。

普通住宅增值率低于
20 %免征土地增值税，开发产品的增值率尽量达不到较高的增值率，可采取适当价格销售。

七、在项目阶段，推迟土地增值税“清算”
对于实力雄厚的开发商，开发项目尽量不分期开发，一次性“开工”，以实现项目再次“清算”完成，延缓缴纳土地增值税。

注意事项：
1 .土地使用权出让应当服从国家主权。

国家对土地出让的管辖权、行政权力和为公众利益征用土地的权力,保留全部权力。

2 .土地使用权流转是一项较为完整的物权。

土地使用权流转的实质是国家根据土地所有权和使用权分离原则,将国有土地在约定的面积、价格、使用期限、使用等条件,让土地使用者占有、使用、经营和管理。

由于土地使用权的转让具有在物权中包括的基本权利,即占有权、一般使用权、受益权和处分权,除土地所有权外,是一项较为完整的物权。

3 .土地使用权主体是政府。

对土地使用权的主体是政府。

对土地使用权主体的政府。

任何其他单位或个人都不能作为转让方。

各级人民政府土地管理部门代表国家土地使用权行政工作的政府,捷税宝表示负责具体实施土地使用权出让的组织、协调、审批、出让计划,并负责土地使用权出让、租赁、抵押等交易活动的审批和所有权管理。

4 .土地使用权出让的客体是国有土地使用权。

农村集体土地和国有土地的所有权不能转让,不得出售土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。

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两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。