2016年下半年云南省房地产估价师《制度与政策》：出让计划的拟定和批准权限考试试卷

2016年下半年云南省房地产估价师《制度与政策》：出让计划的拟定
和批准权限考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、住房公积金制度实行原则。

A：低存高贷
B：低存低贷
C：高存低贷
D：高存高贷
E：执行层的组织协调
2、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1 190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2 110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。

A：2 390元／㎡
B：2 410元／㎡
C：2 430元／㎡
D：2 450元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
3、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
4、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
E：工业用地的监测点评估价格
5、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的__。

A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
6、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率
B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高
C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
E：工业用地的监测点评估价格
7、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。

A．按分层水平投影面积
B．按水平投影面积的一半
C．按一层水平投影面积
D．按自然层分层投影面积
8、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。

A：减少
B：增加
C：不变
D：可能增加也可能减少
E：执行层的组织协调
9、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品交换兑现
10、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。

该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为__。

A．21225万元
B．19854万元
C．2358万元
D．20143万元
11、在市场细分的__阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A．目标确定
B．调查
C．分析阶段
D．归纳总结
12、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。

A：税后利润
B：经营利润
C：净经营利润
D：净租金收入
E：借款合同
13、市场需求的预测一般需要从类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A：三
B：四
C：五
D：六
E：借款合同
14、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。

A．收益为零
B．产生的收益超过其使用成本
C．净收益为零
D．收益率小于基准收益率
15、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元
B：6866万元
C：9181万元
D：9222万元
E：工业用地的监测点评估价格
16、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。

如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A．390.5
B．399.5
C．523.5
D．543.0
17、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。

A．38.26
B．40.33
C．46.5
D．62.33
18、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m 的矩形土地的总价为__万元。

A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
19、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A．空置率偏小
B．运营费用偏大
C．收益期限偏短
D．报酬率偏高
20、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告
的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。

A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
21、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以117元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
22、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。

已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。

A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
23、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
24、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税。

A：私有住房
B：公有住房
C：商品住房
D：二手住房
E：执行层的组织协调
25、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。

A．市场不景气
B．该别墅区的环境条件变差
C．该别墅区的单位开发成本降低
D．开发商获得满意的利润即可
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。

A：房产税采用定额税率
B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。

每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次
C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次
D：土地增值税实行四级超额累进税率
E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率
2、不属于通风施工图纸类别的是。

A：平面图
B：剖面图
C：系统图
D：分部图
E：执行层的组织协调
3、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
5、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是__。

A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
6、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：__。

A．0
B．5%
C．10%
D．15%
7、以下项目中，构成商品住宅价格的有。

A：征地费及拆迁安置补偿费
B：地段差价
C：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D：住宅建筑、安装工程费
E：非住宅小区级的公共建筑的建设费用
8、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。

A．增加
B．减少
C．改变
D．不改变
9、自营贷款期限最长一般不得超过__年。

A．10
B．15
C．20
D．25
10、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
11、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。

A：租金和价格都不发生变化
B：建造成本不发生变化
C：新增量和灭失量相等
D：房地产资产存量保持不变
E：价格与重置成本相同
12、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。

A：比例税率
B：累进税率
C：累退税率
D：定额税率
E：非固定税率
13、某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。

甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。

A．242.4%
B．50%
C．41.259%
D．187.5%
14、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。

A：米
B：平方米
C：立方米
D：吨
E：樘
15、依法取得建设用地使用权的途径有方式。

(2001年试题)
A：划拨
B：出让
C：转让
D：抵押
E：租赁
16、下列关于信用形式，表述正确的是。

A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
C：银行信用是目前主要的信用形式
D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费
E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
17、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。

 
A.-41.8
B.200
C.158.2
D.-241.8
18、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。

A：条形基础
B：桩基础
C：箱形基础
D：整体式筏式基础
E：执行层的组织协调
19、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。

该债券种类属于。

A：金融债券
B：长期债券
C：公募债券
D：公债券
E：抵押债券
20、达不成拆迁协议补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有__。

A．公安介入
B．行政裁决
C．检察介入
D．依法起诉
E．强制拆迁
21、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
22、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。

A．开发利润
B．销售收入
C．投资收益
D．成本利润
23、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。

A：甲工厂缴纳
B：乙公司缴纳
C：甲工厂与乙公司各缴纳一半
D：甲工厂与乙公司协商缴纳
E：执行层的组织协调
24、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。

A．1～3人
B．4～5人
C．6～10人
D．11～13人
25、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是__。

A．拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目
B．实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。

招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜
C．行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同
D．是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳。