宁夏2015年下半年房地产估价师理论与方法成本法适用的估价对象考试题

宁夏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估
价对象考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
2、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A： 5
B： 6
C：8
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
D.比较风险
4、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元.建筑物重置价格为100万元，成新率为80%.已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率8%.假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为.【2004 年考题】一A：43万元
B：112. 5 万元
C：123. 3 万元
D：150万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、土地增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：应纳税额=土地增值额又30%
B：应纳税额=土地增值额又40%-扣除项目义5%
C：应纳税额=土地增值额又50%-扣除项目义15%
D：应纳税额=土地增值额又60%-扣除项目金额又35%
E：执行层的组织协调
6、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。

最初的形态是。

A：实物货币
B：金属货币
C：银行券
D：信用货币
E：执行层的组织协调
7、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。

A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
8、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。

A.土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B.安置补助费只能发放给安置单位
C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
9、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。

A.决策分析，规划设计，建设，租售
B.决策分析，可行性研究，建设，租售
C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
10、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/近，成交日期为2004年5 月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004 年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1 %,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元/近。

A：3790
B：4238
C：4658
D：4663
E：工业用地的监测点评估价格
11、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。

A：收益法
B：市场法
C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
12、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。

A：建筑平面图
B：建筑立面图
C：建筑剖面图
D：结构施工图
E：执行层的组织协调
13、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付.（2009年试题）
A：业主
B：承租人
C：物业服务企业
D：业主、承租人和物业服务企业共同
E：借款合同
14、在成本法求取折旧中，采用—更符合实际情况。

A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
15、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。

A：物业管理合同
B：前期物业服务合同
C：后期物业服务合同
D：物业服务合同
E：执行层的组织协调
16、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元/近。

假设净收益率
为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为元/近。

A：14 140
B：42 421
C：56 561
D：60 000
E：工业用地的监测点评估价格
17、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。

A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门
C：市、县人民政府规划管理部门
D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的—组织实施。

A.省级人民政府
B.市、县人民政府
C.市、县人民政府土地管理部门
D.乡镇人民政府
19、契据登记制度的理论基础是_。

A.对抗要件主义
B.成立要件主义
C.产权登记制
D.托伦斯登记制
20、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比
实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A. 1.05
B.0.98
C.0.95
D. 1.03
21、某高层楼房占用的土地总面积为800面，总建筑面积为2 000近，某人拥有其中120面的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为m2。

A：40
B：45
C：48
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
22、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4%,该建筑安装工程利润应为万元。

A：60
B：240
C：280
D：300
E：执行层的组织协调
23、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。

A：1.2
B：1.5
C：1.8
D：2.0
E：借款合同
24、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的一分开。

A .利润
B.利息
C.收入
D.收益
25、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。

A：不同类型的房屋的中位数租金
B：同类型的房屋的中位数租金
C：各类物业平均租金
D：同类型物业平均租金
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列不属于金融范畴的是_。

A.货币
B.信用
C.商品
D.银行
2、对于共有房地产的转让，需要其共有人的_。

A.全部同意
B.超过50%同意
C.超过2/3同意
D.有人同意就行
3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。

A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
4、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A.高于
B.低于
C.等于
D.条件不足，无法确定
5、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是_。

A.该种房地产的价格水平
B.其他物品的价格水平
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期
6、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有_。

A.矿藏、森林、草原
B.水流、山岭、滩涂
C.森林、山岭、荒地
D.森林、水流、荒地
E.草原、滩涂、荒地
7、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为一万元。

A.100
B.42
C.63
D.77
8、下列房屋属于不得出租的情形的有。

A：依法取得房屋所有权证的
B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C：共有房屋，取得共有人同意的
D：不符合安全标准的
E：属于违章建筑的
9、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是。

A：投资计划与资金筹措表
B：资金来源与运用表
C：营业利润测算表
D：全部投资现金流量表
E：借款合同
10、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有_。

A.加大城市基础设施建设投入
B.调整银行贷款利率
C.调整公共住房政策
D.调整房地产税收政策
E.加快城市化进程
11、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，一在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为一万元。

A.992.06
B.983.10
C.1080
D.852
12、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A.供给非同质性
D.需求多样性
C .竞争充分性
D.交易复杂性
13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。

A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值
14、最低收入家庭住房保障原则上以为辅。

A：实物配租
B：租金核减
C：发放租赁补贴
D：实物配租和租金核减
E：执行层的组织协调
15、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。

人：平面形状
B：功能分区
C：建筑结构
D：流通空间
E：建筑物的体积与面积
16、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。

A：成本法
B：路线价法
C：假设开发法
D：基准地价修正法
E：市场比较法
17、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120m2,买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。

则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。

A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
18、房地产评估员的考试、认证工作由—负责。

A.国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B.国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门
C.省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D.省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
19、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。

A：支
B：出
C：借
D：贷
EJ
20、下列土地符合免征土地使用税的包括。

A：国家机关自用的土地
B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C：宗教寺庙自用的土地
D：公园开展出租经营用的土地
E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
21、下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是_。

A.建筑高度
B.建筑间距
C.建筑密度
D.建筑后退红线距离
22、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的
C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的
D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的
E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的
23、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。

A：实物构成范围
B：权益范围
^空间范围
D：时间范围
E：影响范围
24、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40 年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为一年。

A.40
B.43
C.47
D.50
25、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的—分析。

A.财务盈利能力
B.清偿能力
C.资金平衡情况
D.营运能力。