(2020)苏03民终1288号

(2020)苏03民终1288号
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审结日期】2021.04.19
【案件字号】(2020)苏03民终1288号
【审理程序】二审
【审理法官】孙守明黄政费蜜
【审理法官】孙守明黄政费蜜
【文书类型】裁定书
【当事人】徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会;江苏德恒物业管理有限公司【当事人】徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会江苏德恒物业管理有限公司
【当事人-公司】徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会江苏德恒物业管理有限公司【代理律师/律所】姚东锋江苏瀛苏律师事务所
【代理律师/律所】姚东锋江苏瀛苏律师事务所
【代理律师】姚东锋
【代理律所】江苏瀛苏律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会
【被告】江苏德恒物业管理有限公司
【本院观点】业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一项第七款规定，有关共有和共同管理权力的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

【权责关键词】撤销代理民事权利合同特别授权证明罚款诉讼请求执行
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【本院认为】本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一项第七款规定，有关共有和共同管理权力的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项之一，必须具有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使业主委员会的诉讼主体资格适格。

且该条规定中并未对侵害业主权利的行为和为业主纯获利益的行为进行专门划分。

本案中，未来城业委会虽主张本案诉讼经业主代表大会一致同意后提起，但庭审中，对于“本案起诉的事项，是否召开业主大会？”这一问题，未来城业委会明确表示：“不清楚，但是没有‘双过半’。

”综上分析，一审结合本案未来城业委会诉讼请求，认定本案未来城业委会提起诉讼事项及产生诉讼后果、诉讼费用的承担均涉及全体业主的共同利益，在未来城业委会未能提供证据证明其提起本案诉讼已经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，未来城业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件，并无不当，本院予以确认。

故对于未来城业委会的上诉请求，本院不予支持。

综上，未来城业委会的上诉主张不能成立，应予驳回。

一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2021-11-02 02:40:07
1288徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会与江苏德恒物业管理有限公司物
业服务合同纠纷二审民事裁定书
江苏省徐州市中级人民法院
民事裁定书
(2020)苏03民终1288号当事人上诉人(原审原告)：徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会，住所地徐州市新城区龙域花园北区(未来城)5-201室。

法定代表人：赵坤，该委员会主任。

委托诉讼代理人：姚东锋，江苏瀛苏律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：江苏德恒物业管理有限公司，住所地徐州市新城区奥都花园东区物业楼。

法定代表人：聂继森，该公司总经理。

审理经过上诉人徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会(以下简称未来城业委会)因与被上诉人江苏德恒物业管理有限公司(以下简称德恒物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2018)苏0303民初7030号民事判决,向本院提起上诉。

本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。

上诉人未来城业委会的委托诉讼代理人姚东锋到庭参加诉讼,被上诉人德恒物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称未来城业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行审
理。

事实和理由：由于被上诉人违反物业服务合同，严重不作为，损害业主合法利益，并造成较大损失，故上诉人依法召开全体业主代表大会，通过参会代表的一致表决同意，为维护业主共同利益对被上诉人提起赔偿业主损失的民事诉讼。

而一审法院却以上诉人起诉被上诉人属于《物业管理条例》第十一条、第(七)项的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

”需要适应《物业管理条例》第十二条“双过半”条款，上诉人才能提起民事赔偿诉讼为由，裁定驳回了上诉人的起诉。

上诉人不服一审裁定，提起上诉，理由如下：一审裁定对法律的解释错误导致适用法律错误。

《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中，对第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的解释，应该从前六项内容的进行分析和类推，根据前六项的内容分析可以推出两点共性：①前六项的权利是业主为了保证公共物业的正常、有序、长期使用而具有的以公共物业的日常管理为内容的权利，是属于日常物业管理方面的权利。

②前六项涉及的事项都是关系到小区物业管理秩序的好坏，关系到小区业主大额维修基金的使用，关系到公共设施设备的正常使用，这些对小区公共物业的日常管理，对全体业主的日常生活及经济利益都有着重大影响。

如这些事项如果管理不好，会严重损害业主的利益。

所以，这些事项是日常物业管理方面的可能会损害业主重大利益的事项。

从以上两点分析可以看出，如果业主不对前六项事项共同行使权利，将很有可能会给业主利益造成重大损失，也就是基于这个原因，为了防止给业主的公共利益造成重大损失，《物业管理条例》第十一条和十二条才规定了这些事项由业主共同决定和双过半原则。

因此，对于第十一条第七项“重大事项”的解释，也应该具有以上两点共性。

①该项中所指的“有关共有和共同管理权利”，应该解释为小区公共物业日常管理方面的权利，这与上
诉人为业主索赔而提起的民事诉讼权利，不是同一类民事权利。

②该项中所指的“其他重大事项”是指可能会严重损害全体业主重大利益的日常物业管理方面的事项。

显然，上诉人根据参会业主代表的一致同意，根据业主大会的授权，纯粹为了业主利益对被上诉人提起违约赔偿诉讼，既不是日常物业管理方面的事项，也不是能够损害业主重大利益的事项。

诉讼无论能否得到法院的支持都不可能损害业主的重大利益。

诉讼如果得到法院支持，那么全体业主只会得到赔偿，不会有损失，如果得不到法院支持，对于本小区1782户业主来说，每户只承担4.27元诉讼费。

该诉讼费用的承担是不能解释为该项中的“重大事项”另外，如果业主没有行使第十一条的前六项权利，业主一定不会同意。

但是，上诉人为维护业主共同利益而提起的违约索赔诉讼，即便是没有通过全体业主共同表决，也很难推定会有业主反对，更不会损害业主的重大利益。

故一审法院的驳回理由即不合法也是不符合常理的。

二审被上诉人辩称德恒物业公司未到庭答辩，庭后亦未提交书面答辩意见。

原告诉称未来城业委会向一审起诉请求：1、判令德恒物业公司按照0.61元/月/平方米返还已缴纳业主的2017年12月10日-2018年1月9日共计1个月的物业服务费；2、判令将合同中的2018年1月10日-2018年12月9日的物业服务费价格降至
0.80元/月/平方米；3、判令将合同中的停车服务费降至为地面车位15元/个/月、地下车位20元/个/月；4、判令德恒物业公司赔偿因其严重不作为导致绿化、小区共用部位、共用设施设备的损失31万元(包括绿化损失5万元、安保监控损失6万元、物业共用部分损失6万元、排水设施损失6万元、消防设施损失5万元、儿童娱乐损失2万元、照明损失1万元)；5、判令德恒物业公司返还未来城88部电梯的保险4872元及年检费用50000元，再返还电梯维保费用54184元；6、诉讼费由德恒物业公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年12月9日，未来城业委会(甲方)与德恒物业公司(乙方)签订《未来城物业服务合同》，约定乙方为本物业管理区域的业主、
物业使用人提供物业管理服务。

第四条约定乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：高层、小高层1.10元/月每平方米；装修垃圾清运费1.00元/每平方米；小区公共能耗费12层(含)以上200元/年，11层(含)以下150元/年(物业代收代缴，按实结算，费用不足时，再向业主征收)；本物业管理公共服务费每年交纳一次。

第七条约定物业服务收取的费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。

第十条约定在签订本合同后，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。

甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。

第二十七条约定，本合同期限2年，每次签约1年，本次签约服务时间为2017年12月10日起至2018年12月9日。

第二十八条约定，本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应当就“是”“否”续签物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，费用收取标准不变，甲方应在此期间选聘物业管理企业。

第三十条约定自合同签订之日起一周内乙方应向甲方缴纳壹拾万元履约保证金，在合同终止时退还履约保证金(不计息，如无罚款项，全额退还)。

乙方在履约期间内，没按投标文件中的技术文件、中物协[2004]1号文件进行服务，有涉及下列情况之一：排污泵、监控及所有公共设施设备维护和保养；雨水沟及人粪池；绿化；私拉乱接；保洁(包括垃圾桶清洁与摆放、楼顶的保洁)；安保(包含保安酒后上岗)；消防系统；机动车辆及非机动车辆管理(包括无车辆限速明显标志的)；门禁系统；发现与投标文件中服务标准不匹配的情形，经整改后未能达到要求的，每次每项罚款1000元，直接从保证金中扣除。

待保证金扣除过半后，乙方应及时补缴。

合同还对其他权利义务进行了约定。

一审法院认为一审法院认为，未来城业委会与德恒物业公司签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该依照约定履行。

《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主委员会提起诉讼的后果及诉讼费用的承担均实际由全体业主负担，提起诉讼事项涉及全体业主的共同利益，业主有知情权和决定权，因此起诉应视为需由业主共同决定的重大事项，需要业主大会的特别授权，并需经过业主双过半同意。

截至法庭辩论终结，未来城业委会未提交证据证明其提起本次诉讼经过业主共同决定，其未履行《物业管理条例》规定的程序性规定即提起诉讼，其不具有诉权，起诉应予驳回。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，遂裁定：驳回徐州市新城区龙域花园北区(未来城)业主委员会的起诉。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一项第七款规定，有关共有和共同管理权力的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项之一，必须具有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使业主委员会的诉讼主体资格适格。

且该条规定中并未对侵害业主权利的行为和为业主纯获利益的行为进行专门划分。

本案中，未来城业委会虽主张本案诉讼经业主代表大会一致同意后提起，但庭审中，对于“本案起诉的事项，是否召开业主大会？”这一问题，未来城业委会明确表示：“不清楚，但是没有‘双过半’。

”
综上分析，一审结合本案未来城业委会诉讼请求，认定本案未来城业委会提起诉讼事项及产生诉讼后果、诉讼费用的承担均涉及全体业主的共同利益，在未来城业委会未能提供证据证明其提起本案诉讼已经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，未来城业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件，并无不当，本院予以确认。

故对于未来城业委会的上诉请求，本院不予支持。

综上，未来城业委会的上诉主张不能成立，应予驳回。

一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：
裁判结果驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

落款
审判长孙守明
审判员黄政
审判员费蜜
二〇二一年四月十九日
书记员吉彬彬
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