杨元梅、雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

杨元梅、雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2021.01.04
【案件字号】(2020)粤20民终5310号
【审理程序】二审
【审理法官】何泳东赖晓筠吴合波
【文书类型】判决书
【当事人】杨元梅;雅居乐雅生活服务股份有限公司
【当事人】杨元梅雅居乐雅生活服务股份有限公司
【当事人-个人】杨元梅
【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司
【代理律师/律所】梁添福广东正日律师事务所;陈艺金广东正日律师事务所
【代理律师/律所】梁添福广东正日律师事务所陈艺金广东正日律师事务所
【代理律师】梁添福陈艺金
【代理律所】广东正日律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】杨元梅
【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司
【本院观点】本案系物业服务合同纠纷。

一方面，杨元梅二审提交的多张图片，其中未清晰载明证据形成时间，故不能明确上述证据所载内容与本案争议交费期间是否存在关联性。

【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行
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【更新时间】2021-12-19 01:02:09
杨元梅、雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广东省中山市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤20民终5310号当事人上诉人(原审被告)：杨元梅。

被上诉人(原审原告)：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市。

法定代表人:黄奉潮，该公司董事副总裁。

委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。

审理经过上诉人杨元梅因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称雅居乐公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初4129号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称杨元梅上诉请求：撤销一审判决，驳回雅居乐公司的诉讼请求。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

1.一审法院在没有查清《前期物业服务协议》签名公司和现提供服务公司为同一公司的情况下，就认定合同有效，与事实不符。

如果是变更公司名称应与业主重新签订合同，也没有在小区公示栏公示，违约在先。

2.杨元梅从未委托雅居乐公司对杨元梅所在小区雅居乐森岚进行管理服务。

《前期物业服务协议》第一点约定，雅居乐公司只是开发商指定的前期临时服务公司，并非杨元梅委托也未经半数以上业主召开业主大会投票通过授权管理。

3.雅居乐公司要求杨元梅支付2019年1月至7月的违约金没有法律依据。

雅居乐公司提供的《物业服务收费备案表》显示是2019年7月15日公布，雅居乐公司于7月30日才转发而并非公布在公示栏，杨元梅对此不知情故不需要支付违约金。

且政府指导定价并非强制要求执行，定价标准应尊重民意，60%业主授权同意方可实施。

4.杨元梅要求雅居乐公司公开公示公共收益(包括游泳池收益，天天泉进驻场地费，丰巢进驻场地费，幼儿园租赁费，地下车库收入等)均未得到雅居乐公司回应。

5.双方签订的《临时管理规约》有固定期限，是楼盘销售前建设单位与物业签订的，现涉案小区所有房子均已销售完毕，《监守管理规约》理应终止，双方可以协商重签合同。

另外雅居乐公司在未举证已为杨元梅提供完美服务的情况下，一审判决按2.8元/平方米标准无法律依据，滞纳金更无从谈起。

二审被上诉人辩称雅居乐公司辩称：一、雅居乐公司通过正常合法的工商变更登记程序办理公司名称核准变更，该行为并未产生合同主体资格改变，不存在主体违约事实。

二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解
释》第一条规定，雅居乐公司与中山市雅建房地产发展有限公司(以下简称雅建公司)签订的涉案《前期物业服务合同》及与杨元梅签订的《雅居乐森岚前期物业协议》合法有效，对杨元梅有约束力，且上述合同中约定的条款、违约责任等均符合法律规定，具有法律效力。

关于物业服务管理期限，上述合同中明确约定至小区业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止，并非杨元梅认为的固定期限(房屋销售完毕)终止。

三、本案为杨元梅拖欠物业服务费纠纷，一审法院依据本案相关事实进行审理不存在偏帮行为，若杨元梅认为雅居乐公司存在损害全体业主公共利益行为的，可通过其他法律途径解决。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，杨元梅的上诉请求缺乏相关事实及法律依据，请二审法院依法判决驳回其上诉请求，维持原判。

原告诉称雅居乐公司向一审法院起诉请求：杨元梅向雅居乐公司支付从2019年6月至2020年4月期间共11个月的物业管理费3631.1元及违约金(按拖欠各月的物业管理费330.1元为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年4月30日为591.5元)。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2015年1月1日，雅建公司作甲方、雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐平南项目物业委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为:2018年12月31日前高层住宅2.5元／月／平方米，商铺2.9元／月／平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元／月／平方米，商铺2.9元／月／平方米；物业服务费于每月20日前缴交；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。

服务期限自2015年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。

2015年7月18日，雅居乐公司作甲方、杨元梅作乙方签订一份《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市，委托甲方提供物业管理服务，物业
管理费收费标准为阶段性收费，2016年1月1日至2018年12月31日高层住宅2.5元／月／平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元／月／平方米，乙方物业总建筑面积为117.91平方米。

乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。

本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。

2016年8月1日，杨元梅签收了房屋钥匙及相关文件。

杨元梅收楼后每月按约定的2.5元／月／平方米标准按时缴交物业管理费至2019年5月。

杨元梅认为涉案小区已成立业主委员会，但物业公司未与业主委员会重新签订物业服务合同，小区业主委员会已通知物业公司撤场，雅居乐物业公司已没有资格向业主收取物业管理费,故从2019年6月起未再缴交物业管理费。

2019年8月21日，雅居乐公司委托广东正日律师事务所向杨元梅发出《律师函(催交物业管理费通知书)》，要求杨元梅于2019年8月30日前付清拖欠截至2019年8月的物业管理费990.3元、逾期滞纳金18.2元，合计1008.5元。

一审庭审时雅居乐公司陈述，杨元梅从2019年6月起开始拖欠物业管理费，至2020年4月共拖欠11个月的物业管理费3631.1元(330.1元／月×11个月)，应付违约金591.5元，以上合计4222.6元。

雅居乐公司主张杨元梅拖欠的上述费用提供了2019年6月1日至2020年4月30日期间的欠费明细表证明。

雅居乐公司称经多次追讨未果，于2020年2月21日向一审法院起诉，主张前述实体权利。

一审法院另查明：中山市商品房销售登记备案表载明，涉案房产的签约日期为2015年7月18日，合同备案登记时间为2015年7月23日。

中山市不动产登记资料查询结果载明，杨元梅房产位于中山市，建筑面积为117.91平方米，登记时间为2018年11月30日。

一审法院又查明：2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡
建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3元/平方米/月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定；建设单位与物业服务企业签订的委托管理合同和物业服务企业与物业买受人签订的前期物业服务协议相关约定应一致。

2019年7月15日，广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》中明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局亦于7月30日转发了该通知。

按照《前期物业服务合同》、《雅居乐森岚前期物业服务协议》的约定，2019年1月1日起高层住宅物业管理费按每月2.8元/平方米计算，杨元梅每月应向雅居乐公司缴交物业管理费为330.1元(117.91平方米×2.8元/平方米)。

案涉森岚小区业主李亚明于2019年1月3日向广东省中山市第一人民法院起诉，请求判决撤销森岚小区业主委员会首次业主大会决议，确认第一届业主委员会选举无效。

一审法院经审理后，于2019年8月1日作出(2019)粤2071民初339号民事判决，判决撤销中山市三乡雅居乐森岚小区首届业主大会决议。

中山市三乡雅居乐森岚小区业主委员会不服判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，广东省中山市中级人民法院经审理后，于2019年12月20日作出(2019)粤20民终6460号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

一审法院认为一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。

杨元梅委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。

雅居乐公司与杨元梅签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。

雅居乐公司对杨元梅的
物业依约履行管理服务，杨元梅亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。

本案的争议焦点：一是雅居乐公司是否有权要求杨元梅支付物业管理费，管理费标准如何确定；二是杨元梅应否向雅居乐公司支付违约金。

对焦点一，雅居乐公司与雅建公司签订的《前期物业服务合同》及与杨元梅签订的《雅居乐森岚前期物业协议》均约定，物业服务期限自签订协议之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。

雅居乐森岚小区业主大会投票产生业主委员会的决议已被撤销，也没有新的物业管理企业依据与业主委员会的委托进驻案涉小区履行物业管理服务，雅居乐公司与雅建公司签订前期物业服务合同后，一直在案涉小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，杨元梅系被管理服务小区的业主，故雅居乐公司有权要求杨元梅支付物业管理费。

前期物业服务合同及协议约定，物业管理费标准为2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，且该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。

雅居乐公司主张按照约定从2019年1月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费有合同约定依据，故对雅居乐公司主张杨元梅的物业管理费从2019年6月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。

一审法院确定物业管理费按330.1元/月标准计至2020年4月30日止共11个月为3631.1元(330.1元/月×11个月)。

对焦点二，双方签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，杨元梅不按约定标准和时间交纳物业服务费，雅居乐公司有权要求杨元梅限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。

杨元梅未按约定期限向雅居乐公司支付物业管理费，其行为已构成违约，故应按约定支付逾期付款违约金。

综上所述，雅居乐公司要求杨元梅支付物业管理费(含违约金)的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持；杨元梅的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。

依照《中华人民共和
国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：杨元梅于一审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2019年6月至2020年4月期间的物业管理费3631.1元及违约金(违约金以拖欠各月的物业管理费金额330.1元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止)。

如果杨元梅未按本判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元(雅居乐公司已预交)，由杨元梅负担(杨元梅于一审判决生效之日起七日内迳付雅居乐公司)。

本院二审期间，杨元梅向本院提交9张图片，内容反映：1.物业公司私自放车进车库未经业主同意，有物业二次收费的发票予以证实；2.小区原来招牌为“雅居乐森岚”，后私自更改原来招牌为“上菜呷饭”；3.微信聊天记录中，部分业主在微信群中称小区垃圾未及时清理、人防区域的积水有一段时间未处理、没人拖地等问题。

雅居乐公司质证认为：1.对发票图片真实性、合法性确认，关联性不确认，仅证明雅居乐公司提供了相应物业服务后的凭证；对两张车位图片的真实性、合法性、关联性不予确认，该两张图片无法证明杨元梅的证明内容；2.对两张招牌图片的真实性确认，关联性不确认，上面显示招牌变更内容是购买商铺业主自行设置的，与雅居乐公司提供的物业服务不存在任何关系；3.对四张微信聊天记录的真实性、合法性、关联性无法确认，仅显示图片所记载当时的情形，根据聊天内容，雅居乐公司也有积极跟进处理业主反映问题。

雅居乐公司二审未向本院提交新证据。

一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。

本院查明本院另查明：雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日经工商部门核准变更登记企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司，企业类型由有限责任公司(台港澳与境内合资)变更为股份有限公司(台港澳与境内合资、未上市)。

二审期间，本院针对合同约定违约金标准问题向杨元梅进行释明，并询问杨元梅是否需要法院对此进行调整。

杨元梅称：物业公司是开发商指定的，并不是业主委托的，杨元梅认为其不应当支付违约金；如果法院判决杨元梅支付违约金，杨元梅也不同意支付。

本院认为本院认为，本案系物业服务合同纠纷。

雅居乐公司与杨元梅于2015年7月18日签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同。

上述合同签订后，雅居乐公司已依约为涉案小区提供物业管理服务，杨元梅作为涉案小区业主理应依据上述约定向雅居乐公司支付物业服务费用。

现杨元梅上诉主张其不需要向雅居乐公司交付争议期限物业服务费，围绕其具体理由本院作如下分析：
首先，杨元梅称与其签订《前期物业服务协议》的雅居乐物业管理服务有限公司与现提供服务的雅居乐雅生活服务股份有限公司(即本案被上诉人雅居乐公司)并非同一公司，雅居乐公司应与其重新签订物业服务协议。

但经查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日经工商部门核准变更登记企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司，属于《中华人民共和国公司法》第七条第三款规定的公司营业执照记载事项发生变更情形，而并非杨元梅所称经营主体发生变更。

故杨元梅以上述两家公司并非同一主体为由拒绝向雅居乐公司支付争议期间物业服务费，理由明显不能成立，本院不予支持。

其次，杨元梅又称，涉案小区房屋销售完毕后雅居乐公司的约定服务期限已届满，此后涉案小区业主委员会及杨元梅均从未委托雅居乐公司对小区提供物业管理服务。

但雅居乐公司与杨元梅签订的《前期物业服务协议》约定，该协议自双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。

而本院作出的另案生效民事判决中，已依法撤销了涉案小区首届业主大会的决议
(关于确认第一届业主委员会选举无效问题)。

杨元梅也未进一步举证本案争议期间有新的物业管理企业依据与小区业主委员会的委托进驻涉案小区履行物业管理服务。

故杨元梅应承担举证不能的法律后果，其以服务期限届满、其本人或小区业委会未授权管理为由拒绝向雅居乐公司支付诉争期间物业管理费，理据也不充分，本院也不予支持。

再次，杨元梅再称，雅居乐公司未为其提供完美服务，故无权按2.8元/平方米的标准收取物业费，并要求支付滞纳金/违约金。

对此本院认为，一方面，杨元梅二审提交的多张图片，其中未清晰载明证据形成时间，故不能明确上述证据所载内容与本案争议交费期间是否存在关联性。

另一方面，即使按杨元梅提交的上述证据所载内容，即讼争期间内雅居乐公司提供的物业服务确存在部分垃圾、积水未及时清理、停车管理不当、更换招牌等问题，上述证据亦尚未足以证实在本案争议期间雅居乐公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形。

另外，物业费是用于整个住宅小区设施的维护保养、住宅小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业公司改善服务质量，不利于小区整体管理。

故判断个别业主拒绝缴纳物业管理费的事由是否成立，应当从物业公司是否有违反合同的主要义务，其提供的物业服务是否存在严重瑕疵及确实影响到业主的正常居住、生活等方面予以谨慎、综合的考量。

另外，物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态认定。

故杨元梅以雅居乐公司存在个别服务质量瑕疵的情由拒绝交付物业服务费，一审法院不予支持并无不妥。

杨元梅至今仍未向雅居乐公司支付争议期间拖欠的物业管理费的行为已构成违约，一审法院认定杨元梅应当按2.8元/平方米的标准向雅居乐公司交纳2019年6月至2020年4月期间的物业费，符合相关法律、行政规定，并无不妥，本院予以维持。

至于违约金问题。

如前所述，杨元梅至今未付2019年6月至2020年4月期间的物业费的行为已构成违约。

按照杨元梅与雅居乐公司于《雅居乐森岚前期物业服务协议》中的约定，雅居乐公司有权要求杨元梅从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。

经本院二审当庭释明，杨元梅均表示其不应当支付违约金、也不同意支付违约金，而仍不明确要求法院对上述约定违约金标准进行调整。

故一审法院判决杨元梅按照上述合同约定标准，即以各月拖欠的物业管理费330.1元为基数、从欠费次月1日起按每日千分之一的标准计至清偿之日止，并无不妥，本院也予以维持。

综上所述，上诉人杨元梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元(杨元梅已预交)，由杨元梅负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长何泳东
审判员赖晓筠
审判员吴合波
二〇二一年一月四日
书记员易嘉璇
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