物业保洁服务方案

物业项目保洁服务
投标人（盖法人公章）: ----------------------------------------------- 法人代表或授权委托人（签字或盖章）：---------------------------------- 编制日期:
录(一)
目录 (2)
一、公司概况
(1 )公司简介 (4)
(2)公司背景资料 (5)
(3 )业务范围 (5)
(4)公司运作情况 (6)
(5)主要客户介绍 (8)
二、接管程序
(1)场地接管操作规程及现场保洁整改 (10)
三、组织设计与实施
(1)服务宗旨、目标、模式及方法 (11)
(2)管理架构 (12)
(3)管理机制 (13)
四、清洁报价 (15)
(1 )报价分析明细表 (16)
五、服务范围、人员配置及器材配置
(1 )、人员岗位配置 (17)
(2 )、工具材料配置 (18)
(3 )、主要机械配置 (19)
六、服务承诺书 (20)
七、施工技术指引
(1 )、专项清洁技术指引 (21)
(2 )、紧急情况应急指引 (28)
八、质量保证体系及措施
(1 )、人力资源管理 (30)
(2)、员工素质要求 (30)
目录(二)
(3 )、培训体系 (31)
(4 )、人性化管理方案 (32)
(5 )、奖惩条例 (33)
九、安全文明管理措施
(1)、清洁服务安全管理措施 (39)
(2)、文明管理措施 (43)
十、清洁保洁标准
(1、保洁标准 (48)
十、法定代表人身份证明书 (56)
十二、法定代表人授权委托书 (57)
企业证件 ......................................................................
服务之商业大厦************
、万科新里程、**********************************
厦、希尔顿洒店、
、公司概况
广州市****公司成立于2010年，是一间专业从事物业清洁服务及绿化保养服务的清洁公司。

现所
翠拥华庭、四海城、天河重亮娱乐、等一大批优秀物业。

我们能从一间默默无闻的小公司在短短几年时间内发展成为一间具有知名品牌的公司，与我们的专业诚信，开拓进取精神密不可分。

专业：我司经过多年在清洁保养行业打拼的资深人士创立，深知客户的需要，同时凭借丰富的清洁保养服务经验及敏锐的行业触角，广纳清洁行业之贤才，建立严谨科学之管理及培训制度，推行量化质量管理，不断在清洁保养行业及建材行业研究及探讨建筑材料之特性，总结出一套完善的物业清洁保养方法。

我们将针对各物业的特点，制定专业的清洁保养服务方案。

正是因为有这样的专业性才为我们开拓市场打下良好的基础。

诚信：我们聆听每位客户的心声，为客户物业量身订做专业的详细清洁保养方案。

一经双方确立清洁合作关系，我们将按制定之清洁保养方案推行。

在推行清洁保养方案的过程中，我们公司高层资深人士经常检查现场清洁保养效果，并充分调动公司的资源，不断总结及完善现场清洁保养服务，保证现场的作业效果，确保客户的形象及利益，为客户提供一个整洁的经营或居住环境。

在我们从事过的清洁保养服务物业中，未发生过一个客户因我们失信而终止合约的情况。

我们的诚信得到了客户的充分肯定，这也是我们公司能够持续不断高速发展的原因。

开拓：在当今激烈竞争的清洁服务行业中，我们公司涉足各类型物业的清洁保养服务，并不断深化我们的服务内容及范围，服务项目包括：日常清洁、外墙清洗、地面抛光打蜡、水池清洗等。

为客户提供了全方位的清洁服务，确保我们公司能走在清洁服务行业之前列。

进取：我们公司有扎实的清洁保养服务基础，庞大技术骨干队伍，为我们公司内部提供了一个良好的互相交流学习的大环境。

同时，公司有效的管理机制，为驻场经理发挥才能提供必要保证。

公司通过发展本地市场业务，开拓内地业务，规模经营，市场互补，使清洁保养业务不断发展状大，成为全国性的优质品牌企业。

相信通过我们精诚合作，能为您的物业共同营造一个良好的办公、居住环境。

公司背景资料:
范围业务：
一、写字楼、商住小区、豪华别墅、大型商场、综合商厦、酒店、娱乐场所等一次性开荒或驻场清洁
服务。

二、玻璃幕墙、马赛克、铝板、石材等材料外墙的清洗。

三、干泡清洗地毯、石材地面打蜡及晶硬护理、石材地面翻新。

四、商住楼、写字楼二次供水池的清洁。

五、化粪池清运及清疏，垃圾清运。

六、虫害、鼠、蚁的防治。

公司运作情况
优质的服务管理
我司为客户提供最高素质的服务。

为了不断的改进服务，我司与客户保持定期的联系，听取意见及评价。

我司领导层亦会定期召开内部会议，以改善工作，迎合客户的要求。

另一方面，各区经理会定期跨区检查清洁工作及水平，以便加强监管，提高服务素质。

备受训练的队伍
我司的区域经理及主管最少拥有三年以上的专业清洁经验。

虽然如此，他们亦要定期参加最新的机械及物料使用的培训课程。

该队伍的主要责任是为不断拓展的业务及人员提供全面性的在职培训并监管各地盘的清洁工作。

稳定的人员
在清洁服务这个行业中，只有稳定人员，才能减低培训成本。

因此，在过去二年的激烈市场竞争过程中，我司由于珍惜每一个发展机会，给予员工合理的工资及待遇，故仍能保留大部分的骨干员工。

最先进的机械设备
我司拥有最先进的机械设备，以确保提供快捷及有效率的清洁服务，例如：石材翻新及保养设备，使用进口整套设备。

使我们的工作质量更加出色。

物业安保意识
我司的清洁员工会按照客户的要求，穿着制服及配备工作证或通行证。

并严格执行管业公司之管理规章制度，确保我们的服务安全可靠。

敏捷的应急反应
我司拥有24小时应急小组，以应对物业急时所需。

物有所值的价钱
我司的工作方针中，最注重的是“低成本，高效益”。

我们深信，以客户的心态，上述口号是非常重要的。

我们的优质服务及合理的价钱将会为客户节省不少经费和时间。

足够的保险保障
我司已购买足够的第三者责任险，而所有员工均有劳工保险保障。

如有需要，将会购买其他类型的保险，令客户对我司的服务有信心及保障。

环保
我司已使用环保型清洁剂，尽量避免使用有害的化学物品，以此为保护环境做出一份
免费咨询
我司免费提供意见给现有客户，而服务包括了的废料处理、清洁工作、灭虫害及石材翻新服务等。

目标
随着生活水平日益提高，市民对于生活环境及工作环境的要求亦不断增加。

我们的目标是；通过我司的领导层以及熟练的清洁员工，为客户提供快捷、优质、专业、满意率达95%勺清洁服务。

公司部分客户一览表
住宅小区部分
万
..... 万
金色康
美林
••美
金泽花园
万科
阳光花园
.........................阳光
……翠拥
商场部分
骏田
..... ^大 ……酒家
.... 广 天河 酒店部分 •…云山
其它部分
写字楼部分
云山大酒店
万科新里程
万科
二、场地接管操作规程及现场保洁整改（一）、接受驻场通知
收到地盘中标进场通知单。

（二）进场准备及作业计划编制
1、质检部巡视现场了解有关情况并确定进场时间。

2、与甲方主管人员商谈进场计划互交通信。

3、根据合约人数可适当增加20%---30%人手计划、以后逐步减至合约人数。

4、向材料控制部申请驻场机器、工具及物料方案。

5、通知员工领取工卡、工衣等劳保用品做好进场准备。

6、编制地盘岗位人员安排表。

7、编制地盘各岗位清洁计划表。

8、编制现场保洁整改方案。

9、领取地盘所需各类表格。

（三）、进场后的工作
1.落实员工工作岗位及定岗职责。

2.每天列队检查员工仪表仪容；每天检查作业一次，落实日结作业制度。

3.跟进监督人员现场作业，要求员工严格按照操作规程作业。

4.实施现场保洁整改方案，整改期限为一个月。

5.跟进落实工具配备及人员各岗位工具使用摆放情况。

落实好物料登记制度。

6.组织落实定期作业计划合理分工安排。

7.总结当天工作情况，制定好第二天工作安排。

8.向甲方汇报当天工作情况，征求甲方管理人员建议，并及时作纠正。

9.根据现场工作情况，合理调整工作岗位及工作计划。

10.加强组织员工进行岗位培训，提高岗位保洁质量。

办公窒财
务
部
人
力
资
源
部
质
检
部
材
料
管
理
部
技
术
指
导
部
一
一
市
场
部
1 1
文
件管理会
计
出纳人
事
培训
11.编制调整好工作计划及人员编制上交甲方及公司审查，并落实好按计划进行作业。

12.落实好人员岗位责任制度，月评制度、考勤制度有月报表制度。

三、公司管理组织与实施
（一）、服务的宗旨、目标、模式及方法
服务宗旨：“您的满意，就是我的工作职责”，为客户创造舒适优雅的工作和生活环境，为客户的物业永葆靓丽、延长公共设施使用寿命。

使其保值增值而努力。

管理目标：使服务的环境达到国家优秀规定的标准，让客户满意。

管理模式：使用职能制管理模式。

通过各驻场单一统筹进行管理。

1、管理架构如下：
服务中心经理
总经理
明: 架构说
2、项目组织架构及运作流程
结构的设置原则是精干高效、一专多能，项目实行公司领导下的经理负责制项目内部实行垂直领导，减少管理环节，提高效率
3、管理方法
(1 )分区域进行管理实行公司领导下的部门责任制及安全作业第一责任人。

(2)现场使用分岗、分工、直接在驻场责任人统一管理下实行岗位责任制。

(3)通过专业技术竞赛，荣誉晋升等激励机制进行管理。

(二)、项目管理机制
(1)前期准备程序系统
市场调研机构组建中标接管
拟定方案岗位培训日常管理
(2)内部运作流程图
［公司］
管理
中心
----------- L_________
反馈
内部运作流程图说明:
在内部运作流程说明中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。

管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。

操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。

（3）激励机制激励系统示意图：
工资福利
激励示意图说明：
激励是我们人性管理的主要方式。

新生个体权利，保持团队精神，服务客户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。

思想工作机制注重激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。

引导员工工作动机，尊重个人情感。

并且针对个性心理做适时的思想工作。

奖励机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“赶”着员工朝前走。

做到人人有动力，个个有压力
培养提拔机制在实际工作中极具价值。

我们将培训放在集体和个人发展的重要位置上，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。

在提拔上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。

工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。

既考虑群体效能，更重视个
人利益，充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，挽留人才，激励员工取得更好的工作绩效。

文化活动系统是公司的发展之源，通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增
强员工的自信和认同感。

通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。

(4)自我约束机制
为了确保服务质量，服务改善的关键是如何挖掘员工的主观能动性，发挥自我约束机制。

员工
传媒
(5)信息反馈与处理机制
信息是我们重要的经营管理资源。

信息源要全面，汇聚与区域作业有关的所有信息,
使反馈具有一定的范围和密度。

信息采集真实、科学。

保证信息反馈道畅通，信息反馈中, 所有信息汇到公司管理中心，经过分析管理，并由管理中心发出指令，跟踪检查。

四、清洁报价
工程名称：清洁服务费用明细总表:
广州市******有限公司
五服务范围、人员与器材配置
2 、早班上班时间：7: 30—— 17：30，中班：13：00—— 21 : 00。

3、此人员编排表中的工作安排为初定计划，届时可根据现场实际情况另行调整。

2、服务范围：
公共部分、包括广场、道路、公共设施、公共场地、沟渠池井、玻璃、（管道、墙面3米以下）等公共区域，及设施的清洁，垃圾收倒工作。

3、人员配备情况表:
广州市******有限公司
4、机器配置
5
6
广州市******* 有限公司
六、服务承诺书
我公司工程业务不断扩大延伸，已培养出大批具有丰富工作经验的专业人才，我公司有足够的经
验实力和信心为贵公司提供更优质的清洁服务。

籍此，我公司承诺如下：
1、我公司将严格履行合同义务，按时、按量、按合同各项要求实施，公司在两年多的时间内从未有违约及违法的各项行为承诺。

2、承诺无条件全部接管甲方现有的保洁员，并保证配备合同规定数量的人员，特殊情况下，可提供足
够人手协助。

3、我司必须维护甲方品牌，绝不越过甲方直接与业主有业务来往，为业主或住户提供特色服务都必
须经甲方开启派工单，并将按实际服务总收入的15%交管理公司作为监管费。

4、我公司将依照全国优秀写字楼标准，根据现场情况制定工作细则，按照甲方《清洁工作检验标准
和方法》实行质量考核工作，随时接受管理公司的检查与监控。

5、承诺保洁人统一穿着管理公司认可制服上岗，并佩戴工卡保持最佳精神状态。

6、承诺按合同配备相应足够的清洁设备、工具、物料等设立提供专业应急机制跟进该项目有关工作
加强联系。

7、承诺我司积极配合甲方开展的各种活动，如遇突发事件及突击检查，我司随时调派人手积极配合
贵司搞好环境卫生清洁工作。

8、承诺我司招聘保洁人员必须持有“三证”，专人技术人员必须持在上岗证。

我司必须对所有的保洁
员负责并承担保洁人一切费用及劳动保险。

9、承诺我司直接对商场进行管理，不得转包挂靠其他公司。

10、承诺清洁服务服务实行包工包料、包质量包安全、包文明作业。

（水电费、清洁用房及特殊清洁
服务以外）。

11、我司根据合同每月包费用作业，保证在合同期内承包费用保持不变。

12、特发事件处理及支援力量：
我司为了配合好管理公司的工作，如有特发事件出现，我司也可在短时间内（60分钟）抽调不少
于20名员工随时配合突发工作。

为了更好地管理****的清洁工作，我司会不断举行针对*****的建筑材料保养、维护专项知识的培
训。

并为了能给予国内外客户带来一个舒适的环境，我司将加强员工的日常清洁定期监督，加强员工
日常培训（如礼仪、礼貌、专业知识、安全工作知识、机械使用及物料使用的培训）。

不断引进先进技
术及设备，并做到每位员工培训合格后才可上岗，保证密切配合管理公司的相关工作，共同把门变成在同类物业中样板楼盘。

七、施工技术指引
（一）、专项清洁技术指引：
地毯清洁
1、工具设备准备
毛巾、单元机、吸水机、吸尘机、喷壶、被单布、喷雾器、量杯、刷盘、吹风机、水桶、手刷、长柄车头刷、羊毛垫、脚套、工作警示牌、针座。

2、物料及配制
地毯水、地毯起渍剂、消泡剂
3、作业程序（分干洗和湿洗两种类型）
地毯干洗程序（适应于纯羊毛地毯、混纺地毯、化纤地毯等表面污染不很严重的情形。

1）在工作区域的显眼处摆放工作警示牌。

2）打开空调及窗户通风。

3）用喷壶装上调配好的地毯起渍水对准地毯上的小块污渍喷雾，然后用吸水毛巾将污渍擦拭干
净，直到污渍、色斑、污垢消除。

（对面积很大的污渍可用手刷刷除）
4）用吸尘机全面吸尘。

5）用量杯按照1：5的比例用60oC以上的水调配地毯清洗液，然后注入喷雾器中加压。

6）用喷雾器向地毯喷雾。

7）将羊毛垫浸透于地毯清洗液中吸足溶液，然后捞出拧干，垫于单元机的针座下。

8）开启单元机，由里向外，先墙边后中间清洗，不得踩踏已清洗好的地毯，应一行压一行洗，不得有遗漏。

9）穿上脚套，用毛巾将清洗过程中弄脏的地脚线和物品擦拭干净。

10）用长柄车头刷往相同方向梳刷地毯，使地毯的纤维舒展、蓬松，看起来整洁。

11）用吸尘机吸净掉落于地毯上的羊毛垫纤维。

12）作业完毕，收拾工具，清洁毛巾、羊毛垫晾干备用，机器擦净妥善保管。

注意事项:
1）只有地毯上污渍面积大时，才用手刷刷洗，如对小块污渍刷洗，将会使污渍面积扩大，增加清洗难度。

2）喷雾时，对重度污染区（转角处、门口、人流过道）增加喷雾量，清洗时也要作为重点。

3）羊毛垫一面用脏后，从单元机上取下，拿起抖一抖，换另一面继续使用。

待两面都用脏后再清洗干净，多面手照第七项程序进行。

4）启动吸尘机及单元机前，应先检查是否能正常工作。

5）地毯刚洗完，如有人要行走，应在地毯上铺上被单布，或穿上脚套。

6）清洗完4小时左右，地毯已基本干透，应关上窗户，关闭空调。

7）全部作业完成，将被挪动的家私什物恢复原状。

8）机器使用的电源要是允许的电源，对客户的电脑专用电源、电冰箱电源等不得使用。

9）操作机器人员是通过培训合符操作要求的熟练工人。

地毯湿洗程序（适应于纯羊毛地毯、混纺地毯、化纤地毯等污染比较严重的情形）
1）—4）项同地毯干洗程序。

5）安装地毯刷，并将调配好的地毯水
6）开启单元机，开始湿洗地毯，由里向外、先墙边后中间，一行压着一行洗，不得有遗漏。

7）向吸水吸尘机内注入消泡剂，并将吸水辅助工具（吸水耙、胶管等）安装妥当。

8）用毛巾擦拭被污染的地脚线或什物。

1）开启吹风机，对着湿地毯吹风，加快干燥。

2）用手轻拍地毯，检查地毯是否蓬松，绒毛是否倒伏，是否符合清洗要求。

3）用长柄车头刷向同一方向梳刷地毯，然后用吸尘器吸尘。

4）清洗完毕，收拾工具，摆到规定地方，规范整剂（地毯干燥后最后搞撤掉吹风机及指示牌）注意事项：
1.调配地毯水，如条件允许，最好使用60oC左右的热水；
2.对重污染区（转角处、门口、过道等）反复多洗几遍；
3.向单元机水箱注水时，勿超过水箱容积的4/5，否则在机器运行中易使水淌出。

同进注水时小心谨慎，勿使水流到地
毯上，以免积聚成水滩，造成吸水时吸不透，干燥慢，地毯易发霉；
4.时刻注意吸水机的吸水量，不得超过容积的80%;
5.使用机器前，均需检查机器是否能正常工作；
6.地毯刚清洗完毕，如有人行走，则在地毯上铺上被单布防污染；
7.因吸水机的燥音较大，湿洗过后的地毯不易干透，湿洗时间最好安排在休假日进行，以免影
响他人。

8 被挪动的物品在清洗完毕后应回复原位；
9.勿使用未经许可的电源；
10.机器出现异常或过热，立即停止使用，以免损坏。

地板打蜡
一、工具设备准备
水桶、吸水毛巾、蜡拖、清洗垫（机用）、被单布、针盘、单元机、吸水吸尘机、消泡剂、吹风
机、脚套、工作警示牌
二、物料
封底蜡、面蜡、起蜡水、全能水
三、作业施工程序
1.在清洁区域放置警示牌或设置阻拦式隔离带；
2.在清洗地板和不需清洗地板的连接处用被单布和吸水毛巾隔断，以免破坏不需打蜡的蜡面；
3.将调配好的起蜡水注入单元机的水箱内；
4.安装妥针盘及清洗垫；
5.开启单元机进行起蜡清洗；
6.单元机够不着的角落进行人工起蜡；
7.向吸水机内注入消泡剂，开启吸水机吸净地板上脏水。

8.吸水机不能吸到的角落用毛巾擦净；
9.将洗过的地用单元机（水箱内加入约50oC的热水）再清洗一次。

10 . 用吸水面吸净脏水，
11.用干净微湿地拖拖净地面；
12. 开启吹风机，快速风干地面，使地板干透。

13. 将封底蜡倒入洁净水桶内；
14. 将干燥洁净蜡拖浸入蜡液中，完全浸透后提起使之成欲滴未滴状态。

15. 涂蜡于干燥的地板上，涂蜡应采用扇面施拖方式，蜡拖完全撤开，全面接触地面，呈“井”
字型，先横拖，后竖拖，不得漏拖，使涂层均匀、平整。

方向由里向外，留好通道，一次性结束，不得踩踏刚涂好的地板。

16. 第一层封地蜡涂完以后，晾干约1小时，
17. 封底蜡涂施完毕后，将桶中剩余的蜡液注入容器中，妥善保留备用。

18.将面蜡注入桶中，按涂封底蜡的程序涂施面蜡。

19.面蜡涂抹完毕，将已打蜡的区域封闭6小时以上，以利蜡面的固化、干燥、培强蜡面的硬度。

20.检查被清洗打蜡的区域及连接处有无蜡面污染及损坏的情况，如有，及时修补。

21.整个施工结束，撤掉指示牌，收回被单布、吸水毛巾、蜡拖，清洗干净，晾干待用，擦拭干净机器，摆放至规定地点规范整剂。

四、注意事项
1.应选择合适的清洗垫。

花岗石、水磨石可选用黑垫，其他材料地板选用红垫。

2.木地板在清洗时，可不用起蜡水，改用全能清洁剂。

清洗时，用水也尽量少，并及时用吸尘机
吸净，不得长时间存留污水，清洗时间也相应缩短，以防止磨损木地板表面涂层。

3.吸水应在洗地开始后就进行，不要等脏水干后再吸，否则会增加清洗难度。

4.蜡层要让其自然干透，可打开空调、窗户加快蜡层的干燥，但不能用强功率风机对着刚打蜡的
地面吹风，而引起蜡面厚薄不均。

5.每层蜡膜干燥之前，绝不能踩踏，否则蜡膜将被破坏。

6.空气潮湿的天气或下雨天不宜作打蜡作业。

7.室湿低于5oC时，往往不能结成坚韧的蜡膜，如低于这个湿度，不宜施工。

& 塑料地板起蜡时，热水不应超过50oC，水量也不应过多。

9.单元机、吸水机的电源线和拖线盘的电源线不能在起蜡水和清洗热水中浸泡时间过长，清洗结
束，应立即将水迹擦去。

10.涂蜡前和每层涂蜡后，都必须将地板和蜡面晾干后方可进行下一步工作，特别是地缝，否则
会出现蜡层起泡现象。

11.高墙踢脚线及家具10—20CM的地面无需打较厚，可视情况少打，以节省蜡液的用量。

标准
涂布量为100平方米/公斤，作业前先估摸面积再确定所需蜡量，否则极易造成浪费或蜡液不足。

电梯清洁
一、垂直电梯的清洁
1、工具设备准备：铝梯、毛巾、镜布、榨水桶、刀片、吸尘器、地拖、工作警示牌、大口夹。

2、物料及调配：天那水、全能清洁剂、有锈钢油、镜钢油、素钢油、空气清新剂，清洁剂
3、作业程序：
1 ）请工程部配合关停电梯，在电梯门口放置“正在清洁，暂停使用”警示牌。

2）借助铝梯清洁厢顶天花。

3）用吸尘器吸净地毯灰尘，厢槽轨道里的灰沙，并用湿毛巾将期抹净。

4）将镜布折叠成四层，用大口住，将不锈钢油摇匀后均匀喷洒在镜布上，顺着不锈钢的
纹理方向擦拭，每次重叠一小部分以防漏掉。

镜布的一面擦脏后，换成另一面。

（不锈钢油的选择视不锈钢的类别而定，镜钢就选择镜钢油、素钢就选择素钢油）。

5）用刀片刮去厢底地面的口香糖胶迹，然后用天那水将胶印除去。

6）地拖吸透调配好的清洁液后用榨水桶挤干，拖净轿厢地面。

7）将地毯铺回原处摆好。

8）清洁完毕，收拾工具放回规定地方摆放整齐，毛巾、镜布洗净晾干备用。

9）撤掉警示牌，叫工程部人员开启电梯。

4、注意事项：
1）勿用天那水擦拭塑胶扶手。