洛克双喜国际大厦营销策划方案

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（1）中山公园地区在售办公楼分析
➢本区域办公楼较受市场的追捧，区域内的兆丰世贸大厦、新时空国际商务广 场等都已售罄，成交均价分别为11740元/平方米、14756.14 元/平方米； ➢目前中山公园区域在售写字楼物业主要有2个，分别为绿地商务大厦、煜王 商务楼，其中煜王商务楼的品质并不高，但由于地理优势，仍旧被市场所接 受，因此去化速度比较快，2个在售楼盘的销售率都在70%以上。
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中山公园板块
➢ 以新时空国际广场、绿地商务大厦、洛克双喜为代表的商务办公楼，建 筑总面积超过80万平方米，有巨大的商业需求，这都对商业发展构成了强 劲的支撑； ➢ 中山公园地区目前可租用的写字楼主要分布在定西路和长宁路沿线，近 期租金不断上涨，已达到平均日租金0.55美元/平方米/天，办公楼的成交 均价则在13000-22000元/平方米。
67
46 43
62 67
41
20
40
60
80
109
121
100
120
140
➢如上图所示， 2005年长宁区办公楼面积集中成交段为40-60平方米和140-160 平方米，各占总成交量的15.4%和13.9%；而160平方米以上的成交面积也不在少
数；
➢前者主要由鼎天商务公寓、现代广场、长宁馥邦苑、森晟世洋国际广场等楼盘 供应。后者主要由同达创业大厦、兆丰世贸大厦等楼盘供应。
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2、2005年长宁区办公楼成交情况分析
成交价格分布图
大于26000 24000-26000 22000-24000 20000-22000 18000-20000 16000-18000 14000-16000 12000-14000 10000-12000
小于10000
0
19 39 64
52 42 43 50
7
（3 ）2005年全年区域价量对比
2005年各区公楼价量对比
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
虹口 杨浦
静安
长宁 普陀
浦东 徐汇
黄浦 闸北 卢湾
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
面积 成交均价
0.82
0.93
1.01
0.80
0.60
0.40
0.20
0.00
陆家嘴地区
淮海路沿线
南京西路沿 线
人民广场及 外滩
2004年12月 2005年12月
0.79 0.82
0.80 0.93
0.82 1.01
0.72 0.80
0.70
0.69
徐家汇 虹桥开发区
0.63 0.70
0.65 0.69
2005年，上海写字楼租赁市场异常火爆，特别是甲级写字楼备受市场追捧。 目前上海甲级办公楼的平均租金达到0.88美元/平方米/天，较去年同期比上 涨了15.3%。空置率跌至6.6%。而上海办公楼整体租金年增长率已达9.8%， 增长势头远超亚洲其他主要城市。
50-100万 小于50万
44 18 9 19
21 42
32 44
23
42
71 77
112 113 115
0
20
40
60
80
100 120 140
➢如图所示，成交总价集中在50-100万、100-150万、150-200万元之间 的办公物业都占总成交量的14.5%左右，可见，长宁区办公楼的成交总 价接受度跨度较大，并呈现出随推出面积的增大而总价上升的态势。
面积 成交均价
从成交价格来看,2005年下半年，成交价格波动较大，主要是成交物业的结构性调 整，11月郊区成交物业量增加，拉低了总体成交均价。到了今年年末最终将价格定 在了15231元/平方米，价格又开始呈回升态势。
从成交量来看，成交总量为114.3万平方米。1月至11月全市成交量呈平滑起伏状， 但12月成交量猛增到24.4万多平方米，占第四季度总成交量的57%，占全年成交量 的27.1%。这与开发商年末为加快回笼资金而加大销售力度有关。
全市办公楼成交量及价格走势
300000
250000 200000 150000 100000
50000 0
18597
20000
1 5 2 3116000
12000
8000
2004年207月04年208月042年0094月年21000月4年201104月年1220月05年201月05年202月05年230月05年204月05年205月05年206月05年270月05年208月052年0095月年201005月年201105月年12月
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1、2005年长宁区办公楼成交量及价格走势分析
平方米 30000 25000 20000 15000 10000
5000
2005年 长 宁 区 办 公 楼 成 交 价 量 走 势
21480
面积 均价
元/平方米 25000
17787 20000
15000
10000
5000
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
从走势来看，3月份以来陆续出台的宏观调控措施，似乎对办公楼市场并无波 及6 。
（2）2005年全年办公楼供需情况分析
200 5 年各区批准预售与预售登记比较图
批准预售 预售登记
450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
20
小结
区域 中山公园 虹桥开发区 天山路
合计
成交均价 13000-22000 17000-26000 13000-16000 13000-26000
平均日租金（$） 0.56 0.69 0.3 0.67
入住率 91%
94.70% 90%
93.50%
长宁区办公楼成交均价为13000-26000元/平方米，平均日租金为 0.67美元/平方米/天，入住率为93.5%，则核算办公楼的平均投资回 报率约为8%左右。
虹口 杨浦 静安 长宁 普陀
浦东 徐汇 黄浦 闸北 卢湾
➢ 2005年全年批准预售总量为126.4万平方米,其中长宁供应量居于第二位，达到 30.5万平方米，占到了总供应量的24.1%； ➢ 从需求而言，全年预售登记总量为128.1万平方米，长宁区预售登记量居于第 三位，为13.3万平方米，占总需求量的10.4%； ➢ 2005年全年的供需比为1：1.01，略显供不应求；而长宁区的供需比为1：0.44， 呈现供大于求的状态。
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（5）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交价分析
2005年成交均价变动情况
25000 20000 15000 10000
5000 0
杨浦
虹口
黄浦 静安
长宁
浦东
徐汇
普陀 闸北
第一季度
第二季度
第三季度
卢湾
第四季度
➢ 纵观全年成交情况，各区的成交价格差距逐渐缩小，除卢湾区成交价格呈逐季递增 以外，其它各区成交价格上下波动； ➢ 第四季度长宁区的成交均价明显呈价跌量升状，成交均价较三季度下跌了5.3%； ➢ 同时长宁也是本年度第二大供应量区，大供应量造成了市场价格的竞争。
4
全市办公楼市场概况
2、办公楼销售市场行情概述 销售型办公楼被各路投资者看好。 目前写字楼整体买卖跟租赁的比例已经从原先的10％一下跃升为
35％。买卖客户增加的同时，整体价格上涨，同2004年相比增长 4.1%，单位平均售价达到了15674元/平方米。
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（1）2005年全年办公楼成交量及价格走势分析
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2、2005年长宁区办公楼成交情况分析
成交面积分布图
大于600 400-600 300-400 260-300 220-260 200-220 180-200 160-180 140-160 120-140 100-120
80-100 60-80
40-60 小于40
0
17 16
27 49
47 45 25
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2005年长宁区办公楼的成交特征
面积主力范围：40-60平方米和140-160平方米 单价主力范围：14000-16000元/平方米和18000-22000元/平方米 总价主力范围：成交总价跨度较大，在50-200万之间最易为市场接受
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长宁区办公楼三大板块分析
长宁区的办公楼市场主要集中在三个板块：中山公园地区、虹桥开发区 板块、天山路板块。其中，中山公园作为新崛起集办公、购物、酒店为一 身的商业中心，新建的高档办公楼是该板块的主流；虹桥开发区是较早的 办公商业区，办公楼品质相对较高，租金也相应较高；天山地区板块则以 办公楼销售市场为主导，以商住两用的小户型办公楼、酒店式公寓为其特 色；
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长宁区办公楼市场分析
2005年，长宁区的办公楼市场也受到宏观调控的影响，3月之后成交量减少， 主要原因是区域的商住两用楼、酒店式公寓等占到了本区办公楼市场较大的 比例，且为住宅市场所累，这部分的物业去化变缓，造成长宁区办公楼市场 成交量的整体萎缩。
此外，由于办公楼市场的市场看好，不少原本只租不售的办公楼，如顶级 的甲级办公楼——万都中心也略微试水，将少量房源投入市场销售。
➢从成交均价来看，长宁区位居第二，在黄浦区之后，达到18047元/ 平方米； ➢从成交量来看，浦东依然是成交大户，达到37.6万平方米，占全市 成交量的29.4％，长宁区位于第三，成交量为13.3万平方米，该状况 令长宁区与浦东、普陀相比呈价高量低之态。
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（4）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交量分析
洛克双喜国际广场 营销策划方案
1
ห้องสมุดไป่ตู้
纲举目张
市场研判
依 据
价格策略 预计回笼资金
产品定位
论 证 合 理 性
风险共担方案
2
三大优势阐述
销
客
产
售
户
品
推
之
功
案
间
能
投
的
联
石
联
动
问
动
互
路
效
补
策
应
效
略
应
市场分析报告
3
全市办公楼市场概况
1、租赁市场行情概述
$/M2/天
2005年第四季度租金价格同期比
1.20 1.00 0.80
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（2）中山公园板块办公楼租赁市场分析
名称 太平洋企业中心
地址 江苏路600号
建筑面积 2.7万
层高 26
电梯数
租金 （￥/m2/天)
6
0.60
物业费 (￥/m2/
天)
24
入驻率 95%
兆丰世贸大厦
江苏路369号
4万
28
6
0.55
21
95%
华敏翰尊国际
延安西路726号
13.5万
28
10
0.60
25
21
酒店式公寓的市场分析
1、全市酒店式公寓市场分析
➢目前，作为酒店式公寓这个自住性需求很低的产品来说，机遇与风险同在； ➢机遇：由于一系列相关政策出台，对投机客以及短线投资者的打击，使大量投机客出场， 而部分实力较强的短期投资者转向中长线投资，而酒店式公寓较高的投资回报率是迎合 中长期投资的产品； ➢风险：在目前市场普遍喊跌的情况下，酒店式公寓高单价的特点将成为其入市的最大抗 性，未来许多被作为短线投资的高档住宅产品转为长线投资产品，将导致酒店式公寓租 赁客户的分流，酒店式公寓空置率的升高，并且严重打击投资者信心； ➢从供应量来看，仅2003年下半年，上海酒店公寓的市场供应量已达到了40万平方米， 7500套酒店式公寓集中面市。2004年酒店式公寓进入了上市高峰期，总体上市量达到近 140万平方米，预计到2005年底，上海房地产市场的酒店式公寓产品将有约220万平方米 左右的建成面积，约合35000个单位。
83 100
143 142
155
150
200
➢如图所示，成交单价集中在14000-16000元/平方米的物业占总成 交量的19.8%，而18000-22000元/平方米的价格段也合计占到了总 成交量的36.4%；
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2、2005年长宁区办公楼成交情况分析
成交总价分布图
大于700万 650-700万 600-650万 550-600万 500-550万 450-500万 400-450万 350-400万 300-350万 250-300万 200-250万 150-200万 100-150万
2005年成交量变动情况
200000 150000
100000
50000 0
杨浦
虹口
第一季度
黄浦
静安
长宁
第二季度
浦东
徐汇
普陀
第三季度
闸北
卢湾
第四季度
➢ 纵观全年成交情况，各区第四季度成交量大部分都大于其他各季度。第 二季度明显成交量最少，仅占全年总成交量的15.4%； ➢ 而第四季度，由于浦东、卢湾的突出表现，促使成交量最大，占全年成 交总量的33.3%，较第三季度增幅达到了38.3%。
➢2005年长宁区办公楼的成交均价为18047元/平方米，2005年年末最终将价格 定在了17787元/平方米，较年初上涨了9.5%； ➢从成交量来看，2005年的成交总量为13.3万平方米。1、3月份的成交量较大， 占到了05年全年成交量的39.8%。3月份出台的一系列宏观调控措施似乎对长宁 区的办公楼市场有一定的影响，但下半年成交量开始逐步回升。
90%
绿地商务大厦
愚园路，安西路
4.6万
23
6
0.56
20
85%
华联发展大厦
凯旋路，新华路
1.3万
14
2
0.45
22
90%
➢中山公园地区的办公楼租金基本在0.55美元/平方米/天左右，入 驻率基本在91%； ➢随着区域的进一步发展和配套完善，高档办公楼将进一步现身于 本该区域，例如：在建中的长峰99大厦。