深圳罗湖泥岗区域报告

深圳房价洼地，关内首付30万房源在这里
——乐有家区域报告之深圳罗湖泥岗
当手握100万首付仍难以在深圳随心买房时，关内却还有首付30万的房源集中区？
深圳原特区内有三个区，罗湖、福田与南山，这里集中着全市各项优秀的配套资源，无论是交通、教育、医疗还是绿化，都属于“顶配”，营造出良好的生活环境。

也正是如此，关内房价也相对较高，乐有家研究中心数据显示，2017年9月关内三区的一手住宅成交均价达9.24万元/㎡。

即使是成交均价最低的罗湖区，9月一手住宅成交均价也达到7.38万元/㎡，远高于关外。

如此看来，手头较紧的刚需购房者要想在深圳关内置业，似乎是一件不可能的事。

但实际上，在一片高价中，关内却有一个片区，可谓是深圳房价的洼地。

在乐有家研究中心出品的《首付30万买房，在深莞惠你还有这些选择》与《深莞惠中“以租抵供”楼盘盘点》文章中，它都榜上有名，可见其房价之低。

这个片区，就是位于罗湖与福田交界处的泥岗。

近5年泥岗房价变化
泥岗片区位于福田与罗湖的交界处，地理位置优越，去往罗湖福田的商业中心均算便利。

而目前片区二手住宅4字出头的成交均价，甚至未超过关外不少片区。

乐有家研究中心数据显示，泥岗片区二手住宅2013年成交均价为16780元/㎡，2017
年前三季度平均成交价格为40654元/㎡，5年时间里涨幅142%。

其中涨幅最高的是2016年，环比2015年上涨超4成，但随着政府加强楼市调控，目前2017年片区房价几乎与2016年持平。

因为泥岗片区房价低，租金自然也不会太高。

乐有家研究中心数据显示，2013年片区每月平均租金为39.8元/㎡，到2017年前三季度，每月平均租金为56.35元/㎡，涨幅为41.6%。

对于深圳租赁市场而言，这个涨幅并不高。

为什么说泥岗是刚需购房者最适宜的上车处？因为在低单价的前提下，通过购买小面积的户型，购房者可以在泥岗花较少的钱完成置业。

乐有家研究中心数据显示，2016年1月到2017年9月期间，泥岗片区成交的二手住宅中，面积小于等于60㎡的房源占83%，而大于144㎡的房源数量极少，占比可忽略不计。

因此，2016年1月到2017年9月期间，泥岗片区成交的二手住宅中，总价不高于200万的房源占77%，200-300万总价的房源占17%，300-400万总价的房源占6%，大于400万房源的成交占比极小，可忽略不计。

200万总价的房源，即首付60万，贷款30年月供7430元。

对于目前全市动辄百来万的首付，上万元的月供而言，在泥岗片区购房显得格外easy。

泥岗为什么房价这么低？
既然泥岗通达市中心，为何房价远低于其他片区？
总体来看，泥岗片区在罗湖的24个小片区中，的确属于发展较落后的地带。

其交通/教育/商业/医院等配套设施虽都齐全，但却缺少规模较大的配套，仅能基本满足片区。

与其他片区的生活环境相比，泥岗并无太大优势。

其中最引人关注的，就是深圳中学在泥岗片区设立的校区。

此前曾有传言该校区将扩增初中部，如此周边楼盘将瞬间变为名校学区房，身家大涨。

但最终根据已出炉的规划，深圳中学泥岗校区还是维持原有的高中部，未来将打造成为一所具有深圳特色、代表中国高度、与国际交流对话的学校。

泥岗片区对外交通发达，其被两条主干道半围合，北环大道与泥岗路为片区居民去往其他区域提供了便利的路面交通。

但在地铁9号线通车以前，泥岗一带并无地铁，居民出行只能靠自驾或公交，稍显不便。

2016年9号线开通后，泥岗站与银湖站才缓解了片区居民的出行难问题。

除了配套外，泥岗片区所建的住宅也规模较小，缺少高端住宅，大多为中低端小区。

加上片区开发较早，许多小区都已有一定历史。

乐有家研究中心数据显示，目前泥岗片区房龄小于等于10年的楼盘占11%，房龄10至15年的楼盘占13%，房龄为16至30年的楼盘占71%，还有5%的楼盘房龄大于等于31年。

配套不佳+房龄偏大+户型面积小，众多因素决定了泥岗片区房价难以高涨，但却也让这里成为了刚需客的“天堂”。

若购房者早期购买了泥岗片区，如今资产也有了不小的增长，可以再进行改善性置业。

未来泥岗
虽然如今的泥岗发展较滞缓，但未来规划却十分有看点，将助推楼市发展。

罗湖区区长聂新平曾透露过：在罗湖的北面，北环泥岗路罗沙路以北的山水之间，有一个东起银湖、梅林，西到莲塘梧桐山的带状区域，此间一连串老旧工业区建筑密度较低、产业亟待转型升级，通过城市更新，可释放产业用地面积达300万平方米，是原特区内产业空间潜力最大的区域。

罗湖将这一带状区域规划成“大梧桐新兴产业带”，将打造“一校三谷多园区”，即以航空航天卫星为主的“天谷”、以新一代信息技术为主的“智谷”和以创新创业创投创客为主的“创谷”；同时筹建一所综合性大学，以全新的机制，采取国际化办学的理念，校在城中、城在校中，未来把主校区放在银湖。

而泥岗片区属于其中的东部高新区“天谷”组团中，临近综合性大学，未来将拥有高科技新兴产业及浓厚学术氛围，片区环境焕然一新。

（图片来源：时尚罗湖微信号）
除了大规划外，泥岗片区的城市更新也提上议程。

近日，罗湖区电子政务网发布一则关于城市更新意愿征集的公告。

内容显示，泥岗村（亦称坭岗村）于2016年已通过股东大会投票同意开展城市更新工作，为了提升片区整体形象，避免三处旧住宅小区因不符合政策不能单独实施城市更新而成为“城市伤疤”，区相关部门建议将紧邻泥岗村的祥青苑、万年青、金华阁（金怡阁）等三处旧住宅小区统筹纳入坭岗城中村城市更新项目。

根据公告，若泥岗村城市更新落定，片区拆除范围将达到4381㎡，更新单元范围为143213㎡。

(图片来源：牛浩思-旧改先锋）
以泥岗村优越的地理位置，加上行政区大规划与大面积的城市更新，未来势必会呈现出新的面貌，居民的生活环境与氛围也将得到大幅度改善。

加之其附近的八卦岭片区也已进入城市更新时期，其中的国展中心更是要打造成为区域新地标，时尚艺术商业中心以及高端居住区域。

整体来看，泥岗及其周边将成为新的罗湖商业+高新产业集中地带。

泥岗热销小区排行榜
泥岗哪个小区最热销呢？乐有家研究中心整理出2016-2017年9月期间泥岗楼盘成交排行榜。

旭飞华天苑以低单价小面积成为销冠，占去年全片区总成交的五分之一。

该小区在售房源多为30㎡内的一房，不少总价百万内的房源可供选择。

目前挂牌价多在3.8万元/㎡左右。

排名第二的雅仕居则拥有较多不同面积的房源，可选择性较强，户型方正，部分房源经过业主的重新精装后，整体“颜值”提升很大。

小区的绿化也相对较好。

目前小区挂牌均价4.59万元/㎡。

第三名的龙园山庄房龄较大，但小区总面积大，共分3期开发，居住氛围浓厚，周边生活配套设施便利。

目前小区挂牌均价在4万元/㎡出头。

乐有家房源网的挂牌数据显示，泥岗二手住宅挂牌均价为4.14万元/㎡。

从成交价和挂牌价表格中可看出，整个泥岗区域仍有不少房价4字头的小区可供选择，是当之无愧的低门
槛上车盘。

乐有家研究中心
2017年10月25日[文档可能无法思考全面，请浏览后下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意!]。