土地一级开发可行性研究报告模板和实例共75页word资料

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可行性研究报告项目名称：（说明研究的项目的全称）
委托方：（说明本研究报告的委托方名称）
编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）
目录
摘要
摘要正文：
（说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论）南站欧式风情小镇核心区
摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名）
摘要日期：（编写摘要的年月日）
编写说明
（说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源，以及报告中使用的未经条查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理可能带来的影响。

本研究报告的使用范围）
XXXX土地一级开发项目可行性研究报告一、项目总说明
在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行
性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

二、项目的界定与描述
1待开发宗地的产权关系及其他法律关系
2宗地自然特征和区位特征
3宗地范围内地上地下物状况
4宗地所处的环境
5宗地实施一级开发后的状态
三、投资环境研究
(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用
制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。

四、市场研究
(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、
房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。

市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。

)
五、项目策划
1土地一级开发项目的开发深度
2项目实施进度计划安排
3项目组织与实施方式
4项目融资方式
5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理
六、投资与成本费用估算
(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项
目进度安排情况做出项目资金使用计划。

项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8）销售费用、（9）开发期税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。

项目资金使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流入的主要部分。

此外，根据土地一级开发项目的特点，还要在本章制定出确实可行的成本控制措施。

)
七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一
级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。

土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。

项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收益率、贷款利率等参数进行选择。

)
八、项目财务评价
(这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。

这部分的内容一般包括（1）现金流量分析、（2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。

现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内
部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。

资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的
重要依据。

贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在
何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融资计划。

)
九、社会评价
(社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益
费用分析的方法判断项目的可行性。

部分土地一级开发项目与政府公共配套工程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性的影响。

)
十、风险分析
(一般包括定性分析和定量分析：
定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的影响情况。

敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的控制。

定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化对项目经济效益的影响进行定性分析。

)
十一、结论：
(可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。

)
附表
2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费；
3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.5、1.6、2.5 和2.7 项；
4. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.5 项。

基本报表2 资本金财务现金流量表单位:万元
注:
1.当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.7、1.8、
2.5 和
2.6 项。

2.当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。

基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元
计算指标:财务内部收益率、财务净现值
注: 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。

1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.6、1.7、
2.5、2.6 和2.7 项;
2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。

1.当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算5～8 项；
2.当采用出租经营模式时，还需要计算3 和4 项。

辅助报表7 公共服务设施建设费估算表单位:万元
附图
附件
第一章概述 (23)
1.1项目概述 (1)
1.2可行性研究报告的编制目的 (3)
1.3可行性研究报告的编制依据 (3)
1.4项目效益分析 (4)
1.5特殊说明事项 (5)
第二章项目的界定与现状描述 (5)
2.1宗地法律关系 (5)
2.2项目的自然条件与区位 (7)
2.3地上物状况 (9)
2.4宗地环境 (10)
2.5宗地开发目标 (12)
第三章投资环境 (12)
3．1海淀区经济介绍 (12)
3．2海淀区大西山风景旅游区现状分析 (12)
3．3海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 (13)
3．4项目建设的必要性分析 (14)
第四章市场分析 (15)
4．2土地市场分析 (16)
4．3旅游市场分析 (19)
4．4北京市旅游饭店业发展的主要特点 (26)
4．5竞争性项目分析..................................................................................................................... 第五章项目的策划和运作 (26)
5．1规划设计条件 (26)
5．2项目组织结构与实施方式 (27)
5．3拆迁补偿方式 (28)
5．4项目实施进度计划 (28)
5．5资金筹集 (34)
5．6土地销售时间和方式选择 (34)
5．7收款方式与回款计划 (34)
5．8营销策略 (34)
第六章总投资成本分析 (336)
6．1征地费 (336)
6．2拆迁费 (36)
6．3前期工程费 (36)
6．4市政基础设施及公共服务设施建设费 (37)
6．5地价款 (40)
6．6管理费用 (40)
6．7财务费用 (40)
6．8销售推广费 (40)
6．9开发期税费 (41)
6．10不可预见费 (41)
6．11资金使用计划 (41)
第七章项目竣工后的土地价值分析 (42)
7．1假设开发法测算土地市场价格 (43)
7．2开发余值的分析 (43)
第八章财务分析 (45)
8．1销售收入估算 (45)
8．2成本分析 (45)
8．3静态分析 (45)
8．4现金流量分析 (45)
8．5借款偿还 (46)
8．6结论 (46)
第九章风险分析 (47)
9．1不确定性分析 (47)
9．2盈亏平衡分析 (47)
9．3敏感性分析 (48)
9．5资金风险 (50)
9．6管理风险 (50)
9．7政策风险 (50)
第十章社会效益评价 (51)
10．1对就业效益的影响 (51)
10．2对环境效益的影响 (51)
10．3对政府财政的影响 (51)
10．4对区域发展的影响 (51)
第十一章结论 (53)
第一章概述
凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。

大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。

大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。

2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了《海淀区北部地区总体规划》、《海淀区苏家坨镇镇域规划》、《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）、《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2019】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。

凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。

北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。

1.1项目概述
1.1.1项目名称
北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目
1.1.2项目位置
本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。

总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。

可规划地上面积2.95万平方米。

1.1.3项目任务
项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。

1.1.4项目实施的意义
整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。

在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。

项目的实施将具有以下意义：
l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求；
2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化
经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；
3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；
4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。

1.2项目申请报告的编制目的
为土地一级开发单位提供决策依据；
为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；
为金融部门提供审查贷款可行性的依据。

1.3项目申请报告的编制依据
《北京市城市总体规划（2019年-2020年）》
《海淀区土地利用规划》
《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2019】1553号）
《海淀区北部地区总体规划》
《海淀区苏家坨镇镇域规划》
《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）
《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》
《北京市房屋重置成新价评估技术标准》
（京国土房管拆[2019]808号）
《北京市非住宅楼房估价技术规范》
（京国土房管拆[2019]646号）
《北京地价》
项目区基础资料
拆迁、估价、市政预算等行业标准
1.4项目效益分析
项目建设期为9个月，回收期为11个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：
1、成本支出：项目总投资为12553.24万元。

2、出让收入：土地出让地价款测算为13653.35万元。

3、利润：通过测算利润为1100.11万元。

4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元，年内部收益率为12%，项目在财务上可行。

1.5编写说明
1.本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。

2.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

3.本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

4.我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

5.本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

6.本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述
2.1宗地法律关系
1、宗地性质及基本情况
北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。

可规划地上面积2.95万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

图2－1：地块用地规划图
2、宗地实际用途与规划用途
现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

3、宗地区域的历史价值
该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

2.2项目的自然条件与区位
1、项目土地的自然特征
本项目总用地面积为24.859公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

2、项目的区位特征
项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。

区内山清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。

秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。

海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。

海淀区位于北京市区西北郊。

东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积426平方公里。

总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。

可规划地上面积
2.95
图2－2：大西山风景区位置示意图
万平方米。

项目用地位置范围示意图如下：
图2－3：地块位置图
2.3地上物状况
该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。

项目现状情况统计表
2.4宗地环境
1、自然环境
由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温16摄氏度，一月份平均气温－3摄氏度，7月份平均气温30摄氏度，年平均降水600mm，全年无霜期200余天。

项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

2、社会经济环境
海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是IT业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想处所。

3、市政基础设施状况
（1）交通现状
宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状
态。

（2）市政设施现状
自来水：自打井水和海淀供水一厂供水
雨污水：无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。

通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视：由海淀区有线电视局提供。

（3）周边大市政现状
北清路：
北清路一期敷设有DN800上水，末端距凤凰岭地区约7-8公里。

北清路一期敷设有DN500中压天然气管，末端距凤凰岭地区约7-8公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

4、公共设施状况
宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设施。

聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。

总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。

2.5宗地开发目标
本项目完成后应达到：用地范围内的“三通”（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境
3．1海淀区经济介绍
海淀区以高科技、高知识含量为特色。

无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。

中关村高科技园区、上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。

3．2海淀区大西山风景旅游区现状分析
1、自然风光和民俗旅游
凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。

海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。

2、丰富的商业资源
凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。

现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。

3、优越的地理区位
海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。

周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是IT成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。

商圈环境：海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。

4、丰富的旅游资源
海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。

3．3海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题
海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。

1、功能不尽完善，结构不够合理
海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。

2、配套设施不够完善
各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。

3、海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展
旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织——商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。

4、海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。

3．4项目建设的必要性分析
从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。

结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施的市场空。