新城控股调研纪要2022喜马拉雅

新城控股调研纪要2022喜马拉雅
2022年是房地产行业精准调控、全面去杠杆的一年，“房住不炒”长效机制不断完善，行业逐步回归居住属性。

在行业深度调整的背景下，新城控股(23.950, -0.55, -2.24%)集团股份有限公司(下称新城控股，601155.SH)在坚持“住宅+商业”双轮驱动战略护航下，延续了其稳健经营的增长模式。

近日，新城控股发布2022年年度业绩报告。

报告期内，该公司共实现合同销售金额2337.75亿元，销售面积2354.73万平方米；全年实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归属于上市公司股东的净利润125.98亿元。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。

在保持业绩规模稳定向好的同时，新城控股按照“三道红线”要求稳步降至绿档。

截至2022年末，该公司在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。

若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。

聚焦2022年，面对纷繁复杂的行业环境，新城控股管理层在业绩沟
通会上表示，未来房地产开发业务利润率将趋于常态化，房地产行业也会由高杠杆、高利润率的类金融行业，逐步趋向于类制造业。

因此公司相应地会去做管理体系的升级，也会去做更多的业务探索。

坚持长期主义，立足当下，顺势而为，捕捉机遇，新城控股将不断向着“让幸福变得简单”努力前行。

“住宅+商业”双轮驱动
长期以来，新城控股始终坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。

该公司不断夯实城市研究的深度与准度，打造匹配市场周期的大运营体系，既提升了量价端的承诺兑现度，又助力于经营指标的达成。

《投资时报》记者注意到，2022年，依托于“住宅+商业”双轮驱动这一独特经营模式，新城控股商业运营数据表现突出。

吾悦广场规模持续扩大，商业板块作为该公司第二增长曲线持续进阶。

年报显示，2022年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%。

截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升达72.64%。

事实上，吾悦广场能取得这样的成绩实属不易。

近一段时间以来，疫
情在局部地区时有发生，对各行各业的发展都产生了较大影响，购物中心行业自然也不例外。

就吾悦广场而言，公司积极响应政府号召，在做好各项防疫管控的同时，及时、主动出台各类扶持政策，比如部分时期对部分重点品牌适当给予了租金减免，同时，注意提升品牌招商能力，推动管理体系持续升级迭代。

截至2022年3月25日，新城控股在全国135个城市布局189座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。

财务稳健债务结构优化
2022年，在“稳健经营”的发展基调下，新城控股债务结构进一步优化，融资成本降低，财务安全性进一步夯实。

业务开发层面，该公司全年实现合同销售金额约2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“有回款的销售、有归集的销售”。

流动性方面，截至2022年末，新城控股整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平。

同时，该公司经营性现金流净额为219.85亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，具备较强的偿债能力。

债务结构优化方面，新城控股积极开展到期债券置换。

报告期内，该
公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行(3.290, 0.00, 0.00%)间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

此外，新城控股也在积极提前偿还或按时偿还到期、回售公司债本息，进一步减少短期债务，保持稳健经营。

2022年11月，新城控股提前赎回一笔将于2022年12月16日到期的3.5亿美元债，成为当期A股首例提前赎回美元债的房企。

进入2022年，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况，该公司在2月发布公告表示计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销；3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

对于新城控股持续的业绩增长和稳健的财务表现，国际评级机构亦给予了充分认可。

目前惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级(CFR)维持在“Ba1”，该公司均位于行业较高评级水平。

坚持可持续发展
《投资时报》记者注意到，新城控股在同日还发布了2022年可持续发展报告，这是该公司首次将企业社会责任报告更名为可持续发展报告，
展示了该公司对于可持续发展实践的决心。

2022年，新城控股坚持绿色低碳发展，主动响应国家“碳达峰碳中和”目标，制定《绿色低碳发展规划》。

同时，该公司也于2022年成功发行首笔绿色美元债，开启多元化融资渠道，向绿色金融迈出了关键一步。