重庆省下半年房地产估价师制度与政策挂牌出让方式考试题

重庆省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》:挂牌出让方式考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列会导致房地产价格偏高的情况是.
A：政府协议出让土地
B：购买相邻房地产
C：卖方不了解行情
D：设立抵押的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
2、保险合同的客体为__。

A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
3、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资
B:土地开发投资
C：其他投资
D：生产性投资
E：借款合同
4、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％
5、资本化率是的倒数.
A：毛租金乘数
B：潜在毛租金乘数
C:有效毛收入乘数
D：净收益乘数
E:工业用地的监测点评估价格
6、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0。

2
7、0.32、0.36、0.39、0.43和0。

47，则说明该国__。

A．居民收入分配趋于平均化
B．居民收入呈现出上升的趋势
C．居民收入分配越来越平均
D．居民收入分配两极分化越来越严重
7、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内,将建设工程竣工验收报告
和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案.
A．10
B．15
C．20
D．30
8、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整．【2003年考题】
A:给水、排水、电力、通信
B：给水、排水、燃气、热力
C：排水、电力、通信、燃气
D：排水、电力、通信、热力
E：工业用地的监测点评估价格
9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类.
A：主观合理价值和公开市场价值
B：主观合理价值和非公开市场价值
C:主观合理价值和客观合理价值
D：公开市场价值和非公开市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
10、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理.
A:集体财政
B：国家财政
C：土地开发与农业发展
D：土地管理部门的业务开支
E：执行层的组织协调
11、某临街深度30.48％(100ft）、临街宽度20％的矩形土地,总价为1500万元.根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15。

24％(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
12、下列选项中,__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量
B．经营利润
C．经营收入
D．投资数额
13、回顾性房地产估价,其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
14、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800
万元，销售费用600万元，投资利息720万元,销售税费为售价的6％，销售利润率为16%.该写字楼的价值为万元。

A：17087．20
B：18699．20
C:19666．40
D：20666．67
E：工业用地的监测点评估价格
15、当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__.
A．不变，增加
B．下降,增加
C．上升,增加
D．下降，减少
16、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。

（2009年试题）
A：发现地下文物
B：银行贷款未按期到账
C：相关建材供应缺货
D：更改建筑设计
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格"时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
18、估价对象为一面临街的矩形宗地,临街宽度为20m,临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m,临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。

A:1920
B:2400
C：2560
D:3200
E：工业用地的监测点评估价格
19、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。

从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。

A．商业银行
B．储蓄机构
C．私人投资者
D．机构投资者
20、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生. A．房地产周期
B．房地产循环
C．房地产周期循环
D．房地产周期运动
21、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。

A:利润
B：价格
C：价值
D：收益价格
E：工业用地的监测点评估价格
22、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率
B．成本利润率
C．销售利润率
D．直接成本利润率
23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是.
A：交通拥挤
B:建筑技术进步
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E:工业用地的监测点评估价格
24、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__.
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
25、销售不动产的营业税税率为。

A：1％
B:3%
C：5％
D：7%
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0。

5 分) 1、估价当事人是指(）。

A．与估价活动有直接关系的单位和个人
B．包括估价人员
C．包括估价主体
D．包括估价机构
E．包括估价委托人
2、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%,期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12%
B．19。

27％
C．17。

18％
D．27。

10%
3、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人,年营业额在1～5亿元之间，该物业为。

A：市级购物中心
B：地区购物商场
C:居住区商场
D:邻里服务性商店
E:借款合同
4、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
5、选取可比实例时,应符合的要求包括（）等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
6、通过损益表可以了解。

A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力
B：企业获得的利润总额和分配情況
C:供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考
D：企业的经济实力
E：企业的偿债能力
7、某宗房地产的年净收益为1.8万元,购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为12%，抵押贷款常数为0.078。

则该房地产的价格为__。

A．15.706
B．13.578
C．13。

846
D．19.846
8、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

A:拍卖人
B：委托人
C：竞买人
D:买受人
E:执行层的组织协调
9、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4
B．3
C．2
D．1
10、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79。

6、
74。

7、76.7、85。

0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
11、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
12、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
13、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）.
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和趋势
14、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。

A:动态投资回收期大于静态投资回收期
B：动态投资回收期等于静态投资回收期
C：动态投资回收期小于静态投资回收期
D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期
E：借款合同
15、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74。

7、76.7、85.0、89。

2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100）。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
16、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

A．租售价格
B．开发期
C．容积率
D．建筑密度
17、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。

A：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
B：资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
C：投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
D：资金投入后无法按计划使用的矛盾
E:资金投入量大与国家政策调控的矛盾
18、需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的__。

A．土地价格
B．土地份额
C．楼面地价
D．房地产份额
19、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。

A：城市基础设施用地
B：公益事业项目用地
C:重要旅游项目用地
D：经济适用房用地
E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
20、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。

这里的资源包括了等诸方面。

A：城市基础设施
B：高新技术
C：城市公用配套设施
D:资金
E：专业人员经验
21、房地产的经营使用方式主要有.
A：拍卖
B：销售
C：出租
D:营业
E：自用
22、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B：保修费用由施工单位承担
C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收.涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D：保修费用由质量缺陷的责任方承担
E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
23、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定.
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
24、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。

A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟
25、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”,对其具体的写作要求是__。

A．全面性
B．科学性
C．客观性
D．准确性
E．概括性。