刘红、鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

刘红、鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司商品房销售合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审结日期】2022.01.12
【案件字号】(2021)辽03民终2160号
【审理程序】二审
【审理法官】王娟周瑞单琬甜
【审理法官】王娟周瑞单琬甜
【文书类型】判决书
【当事人】刘红;鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司
【当事人】刘红鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司
【当事人-个人】刘红
【当事人-公司】鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司
【代理律师/律所】魏东新辽宁弘扬律师事务所;杨爱东辽宁天博律师事务所;于晓艳辽宁钢城正大律师事务所
【代理律师/律所】魏东新辽宁弘扬律师事务所杨爱东辽宁天博律师事务所于晓艳辽宁钢城正大律师事务所
【代理律师】魏东新杨爱东于晓艳
【代理律所】辽宁弘扬律师事务所辽宁天博律师事务所辽宁钢城正大律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】刘红
【被告】鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司
【本院观点】上诉人刘红与被上诉人红星地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。

补充协议的最后一页有手写的“本人已详细约定并理解上述全部内容，不存在任何异议且自愿按约定内容履行”字样，并有刘红本人签字确认。

【权责关键词】完全民事行为能力无效代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求反诉维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人刘红与被上诉人红星地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。

双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条第3款约定：“买受人签订合同后，如因买受人原因，包括但不限于……②买卖人及其配偶方资信情况不良……导致买受人的贷款申请未获得银行审批同意，买卖人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款，否则视为买受人逾期付款……”现刘红因个人征信问题未获得贷款导致红星地产公司未能收到刘红贷款部分的购房款640000元。

一审法院判决刘红给付红星地产公司尚欠购房款并无不当，本院予以维持。

关于上诉人刘红主张红星地产公司违约在先，刘红有权解除《商品房买卖合同》，要求红星地产公司退还641360元购房款合理一节。

本案合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时
间分别处理(不作累加)：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”补充协议第十二条第4款规定：“买卖双方同意任何一方在本合同及补充协议项下所享有的合同解除权，行使期限为一个月，自解除事由发生之日起算。

”本案双方虽然在合同中约定红星地产公司应在2019年10月30日前交付商品房，但刘红未按照合同约定在2019年11月24日支付剩余购房款64万元，亦未在合同约定的期限内行使解除权，故一审法院未予支持刘红要求解除合同和返还购房款的诉讼请求并无不当，上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。

关于上诉人刘红主张合同补充协议第五条第3款对上诉人无效，一审判决刘红给付剩余购房款是在强人所难一节。

本院认为，补充协议的最后一页有手写的“本人已详细约定并理解上述全部内容，不存在任何异议且自愿按约定内容履行”字样，并有刘红本人签字确认。

刘红作为完全民事行为能力人，理应知晓在协议上书写相关内容并签字确认的法律后果。

补充协议第五条第3款明确约定了因买受人原因未获得银行贷款的法律后果，该条款虽系格式条款，但未不合理的免除或者减轻红星地产公司的责任、加重刘红责任、限制或排除刘红的主要权利，故该条款应认定为合法有效。

现红星地产公司不同意解除合同，刘红应按照合同约定继续履行支付购房款的义务，上诉人的该项主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人刘红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10214元，由上诉人刘红负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 05:54:06
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年9月24日，红星地产公司(出卖人)、刘红(买受人)签订《商品房买卖合同》。

合同约定：刘红购买红星地产公司开发的公安号为铁东区建
国大道857栋1层S-4号，产籍号为1-60-136-4，建筑面积为103.76平方米的商品房；商品房价款为1281360元；买受人按商业贷款方式按期付款，付款期限为2019年11月24日，首付款金额641360元，贷款金额640000元；出卖人应当在2019年10月30日前将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

合同的附件四合同补充协议第五条按揭付款规定(适用于银行按揭贷款及公积金贷款)第3项主要内容为：买受人签订合同后，如因买受人原因，包括但不限于……②买卖人及其配偶方资信情况不良……导致买受人的贷款申请未获得银行审批同意，买卖人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款，否则视为买受人逾期付款……因购买前述房屋，刘红分别于2019年9月11日、18日、24日付给红星地产公司200000元、140000元和301360元，合计641360元。

红星地产公司与刘红均认可，因后者个人征信不良导致未能获得贷款，至今贷款部分未给付前者。

截至庭审时，红星地产公司未向刘红交付房屋。

【一审法院认为】一审法院认为，刘红与红星地产公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋此合同系双方当事人的真实意思表示未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，因此双方应按照约定全面履行自己的义务。

本案中，刘红主张其受到红星地产公司的欺骗和误导，且签订合同时自己精神状态不好，现刘红就此提供的证据无法证明此主张，且其也未另案提出宣告自然人行为能力申请，故该院不予采纳。

刘红作为案涉房屋买受人依约支付购房款是其主要合同义务，红星地产公司作为案涉房屋出卖人，依约交付房屋是其主要合同义务。

合同约定640000元以从银行贷款方式支付。

双方当事人均认可刘红因个人征信不良未获得贷款进而导致红星地产公司至今仍未能收到刘红贷款部分的购房款。

现红星地产公司主张继续履行合同，刘红交付剩余房款，刘红主张解除合同，红星地产公司返还已支付的房款。

双方签订的《商品房买卖合同》约定“买卖人及其配偶方资信情况不良，导致买受人的贷款申请未获得银行审批同意，买卖人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款，否则视为买受人逾期付款……”现双方均认可因刘红的信用原因，贷款未获批准，双方约定的期限已届满，因此刘红应当依约给付剩余房款。

双方对已支付房款数额有争议，红星
地产公司主张为641360元，刘红主张另有160000元，即合计801360元，结合合同、发票，该款应为641360元，对于该160000元，刘红应另案主张权利。

因此，刘红应当给付红星美凯龙公司房款640000元；故刘红要求解除合同和返还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，故不予支持。

关于双方主张的违约金，结合本案的合同履行情况，即红星地产公司未按期交房，刘红未按期交付剩余购房款，当事人均存在一定过错根据公平原则双方主张的违约金该院均不予支持。

【二审上诉人诉称】刘红上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、请求依法判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，并判令被上诉人返还上诉人交付的购房款641360元，且从2019年9月25日按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息，利息支付至本息全部结清之日止；3、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。

事实和理由：一、被上诉人违约在先，上诉人有权解除《商品房买卖合同》。

《商品房买卖合同》第六条约定，上诉人的付款期限是：2019年11月24号;第八条约定，被上诉人商品房交付的时间是：2019年10月30日前。

综合这两条规定，被上诉人交付商品房应在上诉人全额付款前。

但是，原审判决查明“截止庭审时，红星地产公司(即被上诉人)未向刘红(即上诉人)交付房屋”。

因此，由于被上诉人违约在先，上诉人有权解除《商品房买卖合同》。

二、《合同补充协议》第五条第3款对上诉人无效。

《合同补充协议》第五条第3款约定“贷款申请未获得银行批准同意，买受人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款”，这明显是在加重上诉人责任、限制上诉人权利。

并且，上诉人与被上诉人签订的所有关于商品房买卖的合同条款都是被上诉人预先拟定的，可以重复使用的，在订立的时候不允许上诉人进行修改的。

因此，根据《民法典》496条、497条的规定，应认定第五条第3款为格式条款，存在加重上诉人责任、限制上诉人权利的情形，对上诉人无效。

《合同补充协议》第五条第3款约定的内容显然非常重要，其完全应该，也完全有必要在《商品房买卖合同》主文中约定。

但是，被上诉人却把该内容约定在了与《商品房买卖合同》同一时间签订的《合同补充协议》中。

很显然，被上诉人是有意让上诉人忽视该条款的存在。

因
此，上诉人有理由相信，《合同补充协议》第五条第3款是被上诉人恶意所为。

三、原审判决上诉人给付被上诉人剩余购房款是在强人所难。

《商品房买卖合同》约定的付款方式是：按商业贷款方式按期付款。

很显然，在签订《商品房买卖合同》之时，被上诉人就知道，上诉人必须获得贷款才有能力购买涉案的商品房。

同时，原审判决认定，上诉人“未获得贷款”。

也就是说，上诉人自有资金无力购房，又无法获得贷款。

在这种情况下，上诉人除了放弃购房，解除合同，已经别无选择；在这种情况下，让上诉人给付剩余购房款，显然是强人所难。

四、上诉人要求被上诉人退还641360元购房款合理，应当根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人违约在先，同时被上诉人提供的格式条款存在明显加重责任、限制权利的情形，对上诉人无效。

因此，解除《商品房买卖合同》，并退还已经缴纳的购房款，合情合理合法。

综上所述，上诉人刘红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
刘红、鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省鞍山市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽03民终2160号当事人上诉人(原审被告、反诉原告)：刘红。

委托诉讼代理人：魏东新，辽宁弘扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨爱东，辽宁天博律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁某某真理街某某。

法定代表人:张发世,该公司董事长。

委托诉讼代理人：于晓艳，辽宁钢城正大律师事务所律师。

审理经过上诉人刘红因与被上诉人鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司(以下简称红星地产公司)商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初4387号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后依法组成合议庭进行了审理。

上诉人刘红及其委托诉讼代理人魏东新、杨爱东，被上诉人红星地产公司的委托诉讼代理人于晓艳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称刘红上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、请求依法判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，并判令被上诉人返还上诉人交付的购房款641,360元，且从2019年9月25日按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息，利息支付至本息全部结清之日止；3、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。

事实和理由：一、被上诉人违约在先，上诉人有权解除《商品房买卖合同》。

《商品房买卖合同》第六条约定，上诉人的付款期限是：2019年11月24号;第八条约定，被上诉人商品房交付的时间是：2019年10月30日前。

综合这两条规定，被上诉人交付商品房应在上诉人全额付款前。

但是，原审判决查明“截止庭审时，红星地产公司(即被上诉人)未向刘红(即上诉人)交付房屋”。

因此，由于被上诉人违约在先，上诉人有权解除《商品房买卖合同》。

二、《合同补充协议》第五条第3款对上诉人无效。

《合同补充协议》第五条第3款约定“贷款申请未获得银行批准同意，买受人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款”，这明显是在加重上诉人责任、限制上诉人权利。

并且，上诉人与被上诉人签订的所有关于商品房买卖的合同条款都是被上诉人预先拟定的，可以重复使用的，在订立的时候不允许上诉人进行修改的。

因此，根据《民法典》496条、497条的规定，应认定第五条第3款为格式条款，存在加重上诉人责任、限制上诉人权利的情形，对上诉人无效。

《合同补充协议》
第五条第3款约定的内容显然非常重要，其完全应该，也完全有必要在《商品房买卖合同》主文中约定。

但是，被上诉人却把该内容约定在了与《商品房买卖合同》同一时间签订的《合同补充协议》中。

很显然，被上诉人是有意让上诉人忽视该条款的存在。

因此，上诉人有理由相信，《合同补充协议》第五条第3款是被上诉人恶意所为。

三、原审判决上诉人给付被上诉人剩余购房款是在强人所难。

《商品房买卖合同》约定的付款方式是：按商业贷款方式按期付款。

很显然，在签订《商品房买卖合同》之时，被上诉人就知道，上诉人必须获得贷款才有能力购买涉案的商品房。

同时，原审判决认定，上诉人“未获得贷款”。

也就是说，上诉人自有资金无力购房，又无法获得贷款。

在这种情况下，上诉人除了放弃购房，解除合同，已经别无选择；在这种情况下，让上诉人给付剩余购房款，显然是强人所难。

四、上诉人要求被上诉人退还641,360元购房款合理，应当根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人违约在先，同时被上诉人提供的格式条款存在明显加重责任、限制权利的情形，对上诉人无效。

因此，解除《商品房买卖合同》，并退还已经缴纳的购房款，合情合理合法。

二审被上诉人辩称红星地产公司辩称，同意一审判决。

被上诉人不存在逾期违约交房问题，房屋未能交付是基于上诉人未能支付房款而产生的。

上诉人与被上诉人签订商品房买卖合中付款期限约定为2019年11月24日前，而交房时间写到了付款期限前即2019年10月30日，实则是笔误，由于涉诉房屋这一栋楼均在2019年10月30日交付，所以在签订该份合同时忘记了根据上诉人付款时间修改,交付房屋的期限是在上诉人交清房款之后，这一点也与一般交易习惯相符。

但对于交房是在上诉人交清房款之后，这一点上诉人是明知且了解的。

这在上诉人与被上诉人多方沟通延迟付款期限却没有要求在付款前交付房屋中就能体现出来。

在上诉人长达一年余与被上诉人沟通付款延期后又以迟延交付提出因被上诉人违约要求解除合同是与事实不符的。

上诉人所购房屋处于在上诉人支付房款后就随时可以交付的状态，不存在上诉人支付房款，被上诉人不能交付房
屋的现实风险，所以根据客观情况，该问题不能作为会导致上诉人购房根本目的不能实现的问题进行评价，故上诉人基于此点要求解除合同，应依法驳回。

而且在一审判决中已经予以了评价，基于此点过失，一审驳回了被上诉人要求上诉人支付逾期付款违约金的诉讼请求，被上诉人也认为一审法院判决得当，选择服从一审判决。

原告诉称红星地产公司向一审法院起诉请求：1.判令刘红向红星地产公司支付购房款640,000元，并从2019年11月25日起至支付完毕之日止以逾期应付款为基数，按日万分之一向红星地产公司支付违约金(截止2020年8月26日刘红应支付违约金17,600元)，上述诉请合计657,600元。

2.判令刘红承担本案诉讼费用。

刘红向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除刘红与红星地产公司签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令红星地产公司返还刘红交付的购房款801,360元，并从2019年9月25日起按银行同期贷款利率交付利息(利息计算至本息全部给付完毕之日止)；3.判令红星地产公司承担本案反诉及本诉的全部诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年9月24日，红星地产公司(出卖人)、刘红(买受人)签订《商品房买卖合同》。

合同约定：刘红购买红星地产公司开发的公安号为铁东区建国大道857栋1层S-4号，产籍号为1-60-136-4，建筑面积为103.76平方米的商品房；商品房价款为1,281,360元；买受人按商业贷款方式按期付款，付款期限为2019年11月24日，首付款金额641,360元，贷款金额640,000元；出卖人应当在2019年10月30日前将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

合同的附件四合同补充协议第五条按揭付款规定(适用于银行按揭贷款及公积金贷款)第3项主要内容为：买受人签订合同后，如因买受人原因，包括但不限于……②买卖人及其配偶方资信情况不良……导致买受人的贷款申请未获得银行审批同意，买卖人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款，否则视为买受人逾期付款……
因购买前述房屋，刘红分别于2019年9月11日、18日、24日付给红星地产公司200,000元、140,000元和301,360元，合计641,360元。

红星地产公司与刘红均认可，因后者个人征信不良导致未能获得贷款，至今贷款部分未给付前者。

截至庭审时，红星地产公司未向刘红交付房屋。

另查明，刘红向红星地产公司出具的延期付款签约申请主要内容为：客户刘红购买红星国际广场一期xx门商铺，认购日期2019年9月11日，原定签约日期2019年9月18日，支付首付款641,360元并签约，因客户理财未到期，故此客户出现延期付款签约情况，客户承诺10月1日之前补齐首付并签约完毕。

一审法院认为一审法院认为，刘红与红星地产公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋,此合同系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，因此双方应按照约定全面履行自己的义务。

本案中，刘红主张其受到红星地产公司的欺骗和误导，且签订合同时自己精神状态不好，现刘红就此提供的证据无法证明此主张，且其也未另案提出宣告自然人行为能力申请，故该院不予采纳。

刘红作为案涉房屋买受人,依约支付购房款是其主要合同义务，红星地产公司作为案涉房屋出卖人，依约交付房屋是其主要合同义务。

合同约定640,000元以从银行贷款方式支付。

双方当事人均认可,刘红因个人征信不良未获得贷款,进而导致红星地产公司至今仍未能收到刘红贷款部分的购房款。

现红星地产公司主张继续履行合同，刘红交付剩余房款，刘红主张解除合同，红星地产公司返还已支付的房款。

双方签订的《商品房买卖合同》约定“买卖人及其配偶方资信情况不良，导致买受人的贷款申请未获得银行审批同意，买卖人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房款，否则视为买受人逾期付款……”现双方均认可因刘红的信用原因，贷款未获批准，双方约定的期限已届满，因此刘红应当依约给付剩余房款。

双方对已支付房款数额有争议，红星地产公司主张为641,360元，刘红主张另有160,000元，即合计801,360元，结合合
同、发票，该款应为641,360元，对于该160,000元，刘红应另案主张权利。

因此，刘红应当给付红星美凯龙公司房款640,000元；故刘红要求解除合同和返还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，故不予支持。

关于双方主张的违约金，结合本案的合同履行情况，即红星地产公司未按期交房，刘红未按期交付剩余购房款，当事人均存在一定过错,根据公平原则,双方主张的违约金,该院均不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘红于该判决生效之日起十日内给付鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司购房款640,000元；二、驳回鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回刘红的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司预交的案件受理费10,376元，由刘红负担10,098元，鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司负担278元；刘红预交的案件受理费5,907元(减半收取)，由刘红负担。

本院查明二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，上诉人刘红与被上诉人红星地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。

双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条第3款约定：“买受人签订合同后，如因买受人原因，包括但不限于……②买卖人及其配偶方资信情况不良……导致买受人的贷款申请未获得银行审批同意，买卖人须在买卖合同约定的期限内选择其他付款方式付清全部房。