论目前房地产行业融资现状及策略

重组 、控 股 权 和管 理 层 的 稳 定 性 、 公 司治 只 发 展 空 间将 被 进一 步 打 开 。 融 资 市场 呈 现 理 结 构 等 诸 多 方 面 的特 殊 要 求 ， 要 企 业 有 符 出 以 产业 投 资 基 金 、银 行 信 贷 及 房地 产信 从事 的是 合法 业 务 ， 足够 的 经济 实 力 ， 托三足鼎立之势 。 合 Ⅸ 司法 关 于对 外 投资 的 比例 限制 ， 公 就 可以买别人的壳去上市。 １ ２ 房 地产融 资体 系逐步健 全 ． 房 地 产 融 资 体 系 的 健 全 包 含 两 个 方 买 壳 上 市 具 有 上 市 时 间快 ， 约 时 间 节 面 ： 是 围绕 房 地 产 融 资 而 构 建 的 具 有 不 成本 的优 点 ， 一 因为 无 须 排 队等 待 审 批 ， 完 买 同 市 场 功 能 的金 融 机 构 体 系 ； 是 构 建提 壳 通 过 重 组 整 合业 务 即 可 完 成 上 市 计 划 ， 二 完 Ｐ 高 房 地 产 金融 资 产 流动 性 的 市 场 体 系 。 就 对 比 之 下 ， 整 的 一 个 Ｉ Ｏ上 市计 划预 计 金 融 机构 体 系而 言 ， 了原 有 的 商业 银 行 、 最 快 也 要耗 ３ 除 ～５ 。 年 信 托 公 司 以 及保 险 公 司 之 外 ， 有 专 业 化 还 买 壳上 市 后 ， 通过 对 资 产 与业 务的 重 组 的 房 地 产 投 资 基 金 、 抵 押 资 产 管 理 公 司 、 可 以 改 善 上 市 公 司 的 经 营 状 况 ， 持 良 好 保 互 助 储 蓄 银行 以 及 储 蓄 贷款 协 会 等 金 融机 的 融 资 渠 道 ， 以 向 社 会 公 众 筹 集 发 展 资 可 通 既 构 出现 。就 构 建 市 场 体 系 而 言 ， 键 是 要 金 ， 过 向持 控股 地 位 的 购 买优 质资 产 ， 关 建 立 房 地 产 金融 资 产 的 流通 市场 体 系 。 通 可 以 使 上 市 公 司 获 得 良好 的 经营 项 目 ， 进 过 借 助 资 产证 券 化 、指 数 化 、基 金 化 等 金 步 提高 经 营 业绩 ， 持 再 融 资 的可 能 ， 维 又 融 手 段 ， 地 产 金 融 资 产 才 能 顺 利 地 实现 可 以 使 房 地 产 企 业 获 得 宝 贵 的 发 展 资 金 ， 房 流 通 和 交 易 ， 通 市 场 把 本 来 集 中 于 房 地 积 极 开 拓 市场 ， 速 发 展 壮 大 自身 实 力 。 流 迅 产 信 贷 机 构 的 市场 风 险 和信 用风 险 有 效 地 我 国房 地 产 企 业 通 过 买 壳 上 市 的 方 式 大举进军 国内资本市场 ， 证 券市场上 已 在 分 散到 整 个 金 融 市 场 中 。 １ ３ 资产 证券化积极 推进 经成 为 一 道 亮 丽 的 风 景 线 。 在 买 壳上 市 过程 中 ， 注意 把 握好 以 下 要 资产 证 券 化 是 构 建 房 地 产 金 融 资 产 流 通 市场 的 前 提 条 件 ， 巨额 的 房地 产 资 产 经 几点 ： 谨慎 选好 “ 资源” 公司 ； 壳 探明 “ 壳资 地雷 以免 “ ， 触雷 ， 主 过 证 券 化 之 后 就 可 以 实 现 分割 交 易 ， 大 源”公 司里 的隐藏 “ 极 地 改 善 了资 产 流动 性 。 由于 住 房 抵押 贷款 要 是 指 公 司 的诉 讼 、贷 款 、担保 等 隐性 风 合 制 信 用风 险 相 对较 小 ， 产 质量 较 高 ， 资 因而 证 险 ， 理 的转 让 壳 价 ； 定 好 良好 的资 产 重 券 化 的 住 房 抵 押 贷款 将 成 为 流通 市 场 的 主 组 方案 ， 证 经营业 绩 ； 买 壳到 实现 融资 ， 保 从 流 品种 。房 地 产抵 押 贷 款 的 证券 化 过 程 应 有一 个过 程 ， 可 急于 求成 ， 在 经营 中规 不 要 由 抵押 债 权 者 、 政 府担 保 机 构 、 债券 发 行 范 自 己的企 业 行为 ， 立 良好 的 市场 形 象 。 树 人 、 投 资 者 以 及 中 介 机 构 共 同 参 与 完成 。 ２ ２ 房地 产信 托——以资金 成本 降低 时 间 ． 成本 的 融 资 方 式 １ ４ 金融产 品创新 层出不 穷 ． 房 地 产 市 场 中 不断 变 化 的投 融 资 需 求 所 谓 房 地 产 信 托 ， 是 房 地 产 开 发 商 就 是金 融 创新 的原 动 力 ， 随着 房地 产 业的 不断 借 助较 权 威 的信 托 责 任 公 司 的 专业 理 财 优 发 展 ， 来 房地 产融 资 市场 中 的金 融创 新 主 势 和 运 用 资 金 的 丰 富 经验 ， 过 实 施 信 托 未 通 将 要体 现 在 以下两 个 方面 ： 是 如何 满足 企业 计 划 ， 多 个 指 定 管 理 的 开 发 项 目的 信 托 一 日益多 样化 的 融资 需求 ， 如 目前 市场 中资 资 金 集 合 起 来 ， 成 具 有 一 定 投 资 规 模 和 例 形 然 金信 托计 划 的花 样就 层 出不 穷 ， 金的 性 质 实 力 的 资 金 组 合 ， 后 将 信 托 计 划 资 金 以 资 可 以是 债权 或股 权 ， 金的 期 限可 以是 单期 信 托 贷 款 的 方 式 运 用 于 房 地 产 开 发 项 目， 资 或 多期 滚动 ， 金 的投 向可 以是 定 向或 非 定 为 委托 人 获 取 安 全 、稳 定的 收 益 。 房 地产 资 向 二 是 如 何 帮 助企 业规 避 融 资 风 险 ， 常 信 托 计划 的 资 金 成 本约 比银 行 同 期 贷款 利 通 融 资 主 体都 会 面 临 利率 风险 、期 限配 比 风 率 上 浮 ２ ％， 相 比之 下 ， ０ 但 信托 计 划 可 以大 险 ， 时还 会面 临 一定 程度 的 率 风险 。金 大 节省 “ 间 成本 ” 许 多 资本 金 不 够 的开 有 时 ， 融 产 品 创新 在 客 观 上 降低 了房 地 产企 业 的 发 商 在 拿 到 土 地 后 ， 办 理 各 项 审 批 的 在
定融资策略 ， 实现 多元化 融资 ， 解决资金 问题 ， 寻求新的发展 空同 。 关键词 ： 房地产 融资 策略
中图分类号 ：２３ ３ Ｆ９ ．
文献标 识码 ： Ａ
文章编 号：６ ４ ０８ （０ ８１（ 一 １８ ０ １ ７— ９Ｘ ２ ０）０ｃ ０ ３— １ ）
Ｐ 选择 １房地产融资市场呈现的现状及发展趋势 Ｉ Ｏ上 市的 困难 对 比 ， 买 壳上 市 的方 式 公 司通 过 信 托 产 品 融集 资 金 借 贷给 房 地 产 １ １ 融资市 场格局 多元化 ． 以银 行信 贷为 主 导 的单 一 融 资 格 局 已 逐 步被 多元 化 的融 资 格 局 所 替代 。随 着 房 地 产 行业 的不 断 发 展以 及 融 资 政 策 的逐 步
垫Ｑ
Ｑ：Ｑ §
Ｓｃｉ ｅｎｃｅ ｎｄ ａ Ｔｅｃ ｏｌ １ ｏｖａｔｏｎ ｈｎ ｏｇｙ ｎｎ ｉ Ｈｅｒ ｄ ａｌ
财 经 论 坛
Байду номын сангаас
论 目前房地产行 业融资现 状及策略
张 晓 明 哈尔滨 市房产住宅局 开发 区分局
１ ０ ０ ０ ５ １
摘 要； 坚实的资金链是 房地产行业发展的基 础保 障 ， 了 为 在行 业竞争中取得有利 的地住 ， 房地产企业必须对比 融资成 本和 可能 ， 积极 制
企 业 。 其优 点 是 操作 简 便 ， 管理 简 单 ， 益 收 比较 稳 定 ； 主 要 问题 ， 是 由于 信 托 公 司 其 一 对 信 用 贷 款 本 身 有 较 大 的 风 险 ， 总体 上 而 看 信 托 公 司 对房 地 产 项 且的评 估 能 力还 不
如 银 行 ， 此 ， 信托 公 司 面临 着 较 大 的风 因 使
放 松 ， 银 行 信 贷 之 外 的 各 种 融 资 渠 道 的 除
的优 势在 于 ： 因 出 身是 ” 企 ” 受法 规 不 房 而 歧 视 ； 开 Ｉ Ｏ 对 产业 政 策 的苛 刻 要 求 ； 避 Ｐ 不 用考虑 ＩＯ上市 对经营 历史 、股本结构 、资 Ｐ 产 负 债结 构 、赢 利 能 力 、重 大 资 产 （ 务 ） 债