滦平某项目市场报告及定位初稿

3）市场销售状况以小三室较受欢迎，90-120㎡区间产品去化较快
5）市场价格层级区分明显，现房类产品均超过5000元/平米，期房类在4200-4800元/平米之间
竞品市场分析

《承德市城市总体规划（2013-2030年）草案》城市规划区范围包括双桥区、双滦区、鹰 手营子矿区、张百湾镇、大屯乡、凤山镇、波罗诺镇、承德县大营子乡、高寺台镇、李 家营乡、仓子乡、石灰窑乡、六沟镇、头沟镇
城市地位分析

2014年主要经济指标在河北省环京津县（市）区中排位情况
滦平县生产总值151.2亿元，在河北省环京津26个县（市）区中居第十二位，同比增长9.8%，增速居第四位。
滦阳府 育才苑 金色阳光 二期 幸福家园
42万 6.3万 17万 22万
27万 4.8万 14万 18万 26万 34万
2014 2014 2012 2013 2014 2015
2015.5 2014.11 2012.8 2013.9 2014.9 -
75-240㎡ 111-135㎡
107、139 111、112
主力户型
2015年推 已去化面积 剩余面积 起价（元 均价（元 出面积 优惠政策 （万平米） （万平米） /㎡） /㎡） （万平米）
0.1 3.4 2.5 9.5 6.6 5.5 1.8 5 4 4280 4300 4700 4780 4500 9.6折 9.6-9.8折 9.6-9.8折 （总价再优惠 1万） 9.6-9.8折（5 人团再优惠 200元/㎡） 9.9折 9.7-9.9折 9.9折 总价优惠1万 -
价格（万元）
320 721 2920 150 627 1288 201 588 1502 1096 6001 315 206 2102 4971 495 1861 1653 5797
巴克什营镇营盘村潮河河西 巴克什营镇营盘村潮河河西 巴克什营镇营盘村 巴克什营镇营盘村 滦平县大屯乡大屯村 滦平县大屯乡东窑上村 滦平县小营乡二道湾子村 滦平镇皂沟村林营小道南侧 滦平县张百湾镇河北村 滦平县大屯乡岑沟村 滦平县巴克什营镇偏桥村 中兴路街道办事处石头沟门社区 付营子乡头道河村三道河河南 巴克什营镇巴克什营村 巴克什营镇巴克什营村 滦平县第四小学东侧鞍匠屯社区
融和岭秀 34.5万 金山尚城 35.7万 一期
合计
190.08
151.4
59.24
92.06
38.44
5040
成交价4838
整体市场分析

基于县城房地产市场总体容量较小，在售项目截止2015年11月，全年共计去化约20万方，
下半年去化11万方，淡旺季区分明显；

因下半年三个低端新盘入市整体成交均价呈现波动下降趋势，下半年成交均价4833元/㎡。
承 德 机 场
滦平县
双滦区
承德市
等地依托承德市
十二五规划和京 津冀政策均享有 诸多政策；
巴克什营、 古北口重 点发展基 地
2.周边交通分析
未来交通通达性好，可快速抵达北京、承德、张家口等地
至张家口 至赤峰 现状： 可快速抵达北京及承德区域；及老城区10
至承德
分钟生活圈 优势突出；北京、承德、张家口交通要地 未来： 张唐铁路运输专线滦平内设中转站； 京密滦轻轨规划
目将对项目的整体氛围有促进作用。 3. 近期可以享受当前成熟商业配套和项目独有7万平高端
配套，远观可享有京承顶级高端配套；
4.基地条件分析
地形以缓坡为主，小部分平地；容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观 优势较强的中段特色产品

用地综合容积率为2.4； 项目用地条件单一，多为平缓地带，垂直高差不大；
宗地编号
[2015]18号 [2015]19号 [2015]20号 [2015]14号
土地面积(公顷)
1.0676 2.3631 5.9824 0.4991 2.0909 4.2939 0.6673 1.7128 4.377 3.9062 5.0503 1.496 0.604 7.1228 3.2814 1.8871 6.5661 5.8329 3.6808
2014年全部财政收入累计完成23.5亿元，同比增长2.3%，总额居第二位，增速居第三位。
规模以上工业企业实现增加值75.6亿元，居第二位，增长12.9%，高于全市平均增速5.1个百分点 固定资产投资完成156.3亿元，居第二位，同比前移两位，增长20.7%，高于全市平均增速3.7个百分点 社会消费品零售总额完成36.7亿元，占第五位，增长14.3%，占第二位，高于全市平均水平1.7个百分点 城镇居民人均可支配收入达到21044元，占第二位，比全市平均水平高61元，增长10.2%，增速由上年同期 的第六位前移到第三位。 2014年，农村居民人均可支配收入达到6435元，比全市平均水平低720元，同比增长12.4%，比全市平均增 速高0.1个百分点
整体市场分析
各项目月均去化套数在10-20之间；个别楼盘在开盘月份达到50套 以上
整体市场分析
户型面积 （㎡）
200 150
滦平现售户型，两居室主力面积区间在80-97平米，三居室 主力面积区间在103-130平米
联排 跃层
主流户型面积
复式 跃层
Biblioteka Baidu
洋房 四居 三居 三居 三居 二居 二居 二居 小三居 二居 二居 二居 三居 三居 三居
项目建筑密度≥30%，建筑密度适中。
适宜开发低容 特色中端住宅产品
项目概况总结
项目拥有唯一性的地理位置优势以及特有的缓坡地形，非常适合意式
园林的修筑；同时是县城的重点建设区域，周边原有和新兴配套及基础设
施逐步完善； 交通通达性已逐步形成，区域可达性获得显著提升。
区域政策性利好，发展趋势明朗；项目建设完全符合国家政策导向。
120 100 80 60 0
三居
三居
二居
一居 鑫 家 园 融 和 岭 秀 金 色 阳 光 育 才 苑 山 水 豪 庭 滦 阳 府 幸 福 家 园
磁 源 城
整体市场小结
政策方面： 优势：京津冀一体化政策对于涵盖在内的滦平区域是一个极为利好的政策导向；滦平政府借机大力 发展，国际产业合作和多个一线地产品牌的进驻为滦平地产的后期发力奠定良好的基础； 劣势：2012年-2014年相关政策急剧打压地产市场，导致近几年地产行业趋势急速下降尤其是一线 城市较为明显。15年开始国家政策稍有放松，北上广以及南方部分大城市开始相关政策缓解各项政策基 于缓解地产下降趋势的压力呈明显浮出状态，中小型城市未有明显好转起色； 区域市场方面： 1）城市人口基数较小，较大体量的楼盘均需外拓客群 2）城市产品存在较大的预存及库存量，未来市场竞争较为激烈
土地性质
其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 批发零售用地 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 工业用地 工业用地 仓储用地 其他普通商品住房用地 仓储用地 仓储用地 工业用地 其他普通商品住房用地 工业用地 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地
获取单位
承德米拉房地产开发有限公司 承德米拉房地产开发有限公司 滦平万泽农贸市场服务有限公司 承德大地营造房地产开发有限公司 承德大地营造房地产开发有限公司 承德大地营造房地产开发有限公司 承德大地营造房地产开发有限公司 承德华朗食品有限公司 承德北宇环能科技有限公司 滦平县兆丰矿业有限公司 承德京平房地产开发有限公司 承德金科科技开发有限责任公司 滦平县兴源食品有限责任公司 承德京缘农业开发有限公司 滦平丰森正房地产开发有限公司 付营子乡头道河村三道河河南 承德米拉房地产开发有限公司 承德米拉房地产开发有限公司 承德瀚隆房地产开发有限公司
2015年5月26日
[2015]03号 [2015]04号
2015年2月11日
[2015]01号
整体市场分析
本案
滦平县在售及近一年内待开发项目总住宅体量约151万平米，已 售面积59.24万平米，剩余92.06万平米。去化比例约为40%，预
整体市场分析
项目名称
计2016年市场放量约为60万平米.
Part.2 市场研究分析
政策环境分析

《京津冀一体化》 2010 年 10 月，滦平县被列入河北省环首都经济圈建设 13 县。目前，
涉及首都经济圈建设的滦平县城总体规划“2区4基地”实施方案和总体规划已经启动。
为滦平县承接京津产业转移、加快县域经济发展提供了机遇

2015年11月22日，滦平县重点项目集中签约仪式在滦平县会议中心隆重举行，来自韩国、 北京等18家企业负责人共襄盛会。仪式上，滦平县人民政府县长崔瑞祥同志与韩国(国立) 韩巴大学、韩国(株)时代会、北京恒大地产集团等18家企业签署《合作协议书》。
总建筑面 住宅体量 开工时间 开盘时间 户型区间 积
9.6万 10万 8万 2015.7 2014.1 2013 2015.9 2015.8 2015.9
山水豪庭 10.48万 鑫家园 磁源城
11.5万 10.6万
90-122㎡ 90、109、122 82-126㎡ 87、116
85-128㎡ 88、106、111
2015年11月6日
[2015]15号 [2015]16号 [2015]17号
2015年10月14日 2015年10月9日 2015年9月23日 2015年9月18日 2015年8月11日
[2015]07号 [2015]09号 [2015]12号 [2015]13号 [2015]10号 [2015]11号 [2015]06号 [2015]05号 [2015]02号
2015 年度土地成交合计 62.48 公顷，其中商品住宅用地 35.39 公 顷；县城 12.01 公顷，土地价格 93 万元 / 亩，巴克什营 23.4 公顷
土地市场分析
招拍挂时间
2015年11月10日
土地价格19.5万元/亩。
土地位置
巴克什营镇巴克什营村 巴克什营镇巴克什营村 滦平镇西台子村
Part.1 项目概况
项目经济指标
项目位置
项目基本信息 行政区 地段 用地面积 用地面积 河北承德滦平县 城南部，滦赤线西 342315.3㎡
容积率
2.4
1.整体区位分析 京津冀一体化（承德——北京）要塞之城
1. 地处华北燕山山 脉，行政上隶属 承德市政府，距 离市行政中心约1 小时，距离北京 约2小时，在京津 冀一体化政策未 开展前，与承区 关系较弱； 2. 滦平县及周边区 域，巴克什营、 古北口、张百湾
2.9 4.04 10.8 16.4 19.1 0
24.1 0.76 3.2 1.6 6.8 34
6.18 0.96 4.2 2.5 8.8 5
4700 5560 4500 5100 4800 -
5200 5800 5400 5450 5100 -
76-150㎡ 80、105、130 88-137㎡ 94、110、117 80-150㎡ 87、110、148 70-150㎡ -
至北京、内蒙 京承高速

已有铁路 在建铁路 高速公路 国道
3.周边配套分析
周边顶级配套较少，但政策发展利好
1. 当前周边配套较少，项目体量决定了可以自建足够的 社区配套； 2. 未来韩巴大学产学研战略合作项目、滦平韩国产业园
县政府 县医院 县城商圈 南山公园 华都鸡场
建设项目、恒大集团巴克什营文化旅游开发等重点项
GDP总量排位前五的分别是丰南区641.7亿元、丰润区620.5亿元、遵化市570.7亿元、三河市 482.1亿元、霸州市362.5亿元。
经济环境分析

2014年滦平县主要经济指标在八县中排位情况
全县GDP总量完成151.2亿元，在全市八县中占第二位，低于宽城县，增长9.8%，高于全市平均水平2个百分 点，增速在八县中居首位，总量和增速位次均与上年同期持平。
规模以上工业增加值完成75.6亿元，居第七位，同比增长12.9%，居第二位。
规模以上工业利润总额11.9亿元，居第九位，同比下降42.1%，居第二十二位。
固定资产投资总额156.3亿元，居第十位，同比增长20.7%，居第十一位。
全部财政收入总量23.5亿元，居第十位，同比增长2.3%，居第十七位。 社会消费品零售总额36.7亿元，居第十八位，同比增长14.3%，增速居首位。 城镇居民人均可支配收入为21044元，居第二十位，同比增长10.2%，增速第四。 农村居民人均可支配收入为6435元，占第二十三位，同比增长12.4%，增速第五。