南京中冶下关项目启动区营销提案共162页文档

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2011南京中冶下关永宁街、商埠街项目营销策划报告N

秉承下关规划要点，下关滨江区将打造南京外滩，快速改善民生，提升城市形象
下关规划要点：两焦点、三界面、五功能带
两焦点：即下关电厂到中山码头的城市观景平
台、南京火车西站到老江口的城市水湾三界面：即滨江活力带、中央景观大街和明城墙风光带五功能带：即跨江发展轴、公共路旅游休闲轴、大马路时尚轴、南京火车西站再生文化轴和滨江创业生活轴。
•2009年，南京全市人均消费为16339.1元，下关为 15152.23元，低于全市平均水平，距离第一名的鼓楼区27031.4元，相差接近一倍 •下关现状的消费支撑较弱，但随着南区大量均价超过20000元的高端楼盘的客户入住，其消费能力和层级都将得到极大的提升 •消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能
谨呈：南京临江老城改造建设投资有限公司
中冶滨江十里
——中冶永宁街、商埠街项目竞标稿
中冶目标快速回现
2012年去化50%，2013年去化50%
但是，本司认为，除了完成上述目标外，
本项目承担了更多的使命………
最大规模
300万㎡南京一级
全城瞩目
南京外滩新生
城市名片
地脉复兴
过去、现在和未来
绝不仅仅是32万方的快速回现和开发是300万㎡的起始、万众瞩目
在考虑项目多物业类型的基础上，项目启动区如何设臵，开发时序如何确定，如何实现现金流回笼、产品价值打造体系……
城市中兴
项目使命目标解读价值挖掘机会探寻
本体价值
永宁街地块复合用地性质，提供了综合体的先天条件；但地块被分割成大小不一的九块，指标不一，存在产品打造的规划难度
C≤15m B代征雨水污水处理用地2086m2 容积率1.5 D≤24m 容积率1.8 用地7259.6㎡用地7432.8㎡ E≤24m A代征公共绿地 8993m2

房地产中冶万宝别墅推广项目整合营销推广方案

主题
世袭一座城
广州正中心，文物级传世别墅
视觉方案二
（一）
（二）
楼书两册
《城市肌理》+《天工造物》城市+别墅
品牌推广
详见长岭居项目提案，此处不赘
活动事件
活动方案一：圈层审美及社交类主题活动
高尚生活展
中玉石玉器展西融高定旗袍展汇名画真迹展
马术体验周
亲子高尔夫
本案的别墅是无庸置疑的高品质，然而它的价值能够被充分体现出来是因为所在的土地所以——
“城市别墅”是本案别墅产品价值的基石
“城市别墅”是“文化别墅”和“望族别墅”的价值放大器
凤毛麟角的城市别墅
广州住宅金字塔的顶端，皇帝女不愁嫁的卖方市场
大广州的别墅市场整体向远郊外移；中心六区的城市型别墅十分稀缺。广州的城市型别墅主要分布在南湖、白云山脚、珠江边、牛奶厂等区域；
能路
安命
防名
语首幼家儿纯园美
式教学特色国学国际双
活成动立
《中冶会》俱乐部、举办圈层
海珠老城核心、成熟完善生活配套
罕见低密度、城央生态宜居社区
便综捷合交体通内，，三自地有铁商，业周边商业配套
THANKS
产品品牌
（此处品牌动作与长岭居项目相同）
5月品牌馆开放
9月售楼部及展示区开放
别墅上市
别墅的整合推广
别墅
价值归纳
万宝项目别墅产品的价值体系
海珠老城核心、成熟完善生活配套
罕见低密度、城央生态宜居社区

某房地产开发有限公司项目整合营销推广建议

善，购房、租房需求量大； 7 新明珠在本地具有相当良好的品牌口碑。
W—劣势：
1. 地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重； 2. 项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车
，势必影响未来业主出行； 3. 周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差； 4. 地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，
污染净化仍然需要一段时间； 5. 目前南庄整体环境仍然待改善。
然存在一定的上涨空间。
T—威胁：
1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；
2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；
3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存
在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。
卖点提炼
✓品牌竞争力 ✓产品竞争力 ✓配套竞争力 ✓辐射竞争力 ✓地段竞争力
• 南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域 • 佛山中心城区定位，禅西新城规划利好 • 交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈 • 有别墅产品，户型高附加值 • 日趋成熟商业和生活配套 • 一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方
发展商品牌指标
实力雄厚、知名品牌
豪宅外部条件豪宅产品素质
打造别墅级住区标准体系，形成后期推广要点
别墅级居住区标准体系
身份标签
彰显地位与实力
居住功能
保证居住舒适性便利性和安全性
投资保值
作为资产架构的组成部分和投资渠道
占有核心地段或稀缺资源市场明星产品居住舒适性指标配套指标安全与私密指标
皇家宫廷式美林 • 新明珠开发南庄标杆项目 • 封闭式安全小区管理、星级物管服务
项目气质体现
核心价值提炼
核心竞争力
佛山城央生态名镇岭南水都

中冶下关项目启动区营销提案part1_

南京城市的飞速发展不断增强其在长三角区域的定位，城市之间商务互动将更加的频繁。城市的办公市场的潜力也将不断的提升，写字楼的前景健康稳定。
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南京及区域商业市场小结
【南京商业形态发展小结】
体验式消费受宠，商业悄然发生改变
从商业形态看，SHOPPING MALL的兴起受到消费人群的追捧，其相较于传统商业在餐饮、休闲娱乐等业态的比重明显放大。
金融危机和投资市场的政策调整，大量资金闲置，写字楼市场稳定的租金收益、长期的升值潜力，必将带动写字楼市场的投资发展。未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有升，挑战与机遇并存的时期。
近年南京写字楼市场的整体档次有大幅提高，随着后期规划建设的一大批高档次办公物业的建成交付，南京写字楼市场给外界企业的印象大为提升，而其租金与上海、北京、广州等一线城市相比有很大的优势，所以南京办公市场的吸引力较大，长期来看，南京的写字楼市场发展前景应该是比较健康的。
1、南京城市加速外扩，加强与长三角地区城市的联系 2、城区范围的扩大，也意味着更多资本和人口的涌入
作为省会城市的南京在省内外周边城市间有较强的影响力，随着一小时都市圈的加速发展，带来了大量潜在的地产市场客群，一定程度上扩大了南京整体地产市场的消费力。
城市的加速扩张带来更多外来人口的涌入及大量拆迁户，将为房地产市场的活跃提供一定的客群基础； GDP总值持续增长，但增速放缓，整体经济的发展趋于平稳，城市的经济凝聚力有待增强；第三产业的大力发展，带来了更多高素质、中高等收入人群；消费品市场的繁荣也将催生大量的私营业主，为地产市场提供了客源基础。
面积分割
面积分割灵活，除了部分项目有100平米以下的小户型外，大部分项目面积分割大致有两个节点：160-350平米较为集中；另一个是节点450-600平米左右的大面积户型。

南京中冶·钟鼎山庄商业规划

未来商业长效经营的营利空间或商业成熟后的对外销售
精准的定位才是商业的王道
商业市场分析消费人群分析
项目SWOT分析
商业市场分析
S&D供求 S1. 依照目前规划，人均商业面积达1平方米，达到发达国家水平,从项目自身定位和商业投资长远来看，对商业质的要求应该远大于量的要求. S2. 中山门-钟灵街沿线商铺供应目前一般,但是很多在建项目仍在扩充，未来竞争仍很激烈. S3. 目前的商铺多数作为各自住宅项目的配套，商业服务的外延功能较差 Positioning定位 Competition竞争
钟山·生活广场玲珑公社位于宁杭公路南侧，农科院机械所以北，宏图·上逸园以西，地铁钟灵街站出口。由盘龙金陵房地产开发公司开发。项目共七层，其中1～3 层商业，4～7层规划为精装修酒店式公寓。
钟山·生活广场：玲珑公社底商部分，土地使用年限40年，无产权，总建面积约7000㎡，共分三层， 2-3层是大型超市，目前确定入驻南京本土超市——金旦惠可来。1 层为商铺，现对外招商(出售使用权)
赛博观点
以上两个项目是目前中冶商业的同区域竞品，目前均处于对外销售（招商）阶段，君临紫金的商业街规划为小商铺，配有苏果超市、麦当劳、银行等商业形态；玲珑公社则是以集中型商业形态出现，中冶项目位于两者之间，目前的市场定位较为尴尬。
面对相隔不远的两个项目，我们如何才能出奇制胜？
商业市场激烈化竞争之趋向
生活配套区设置精品服饰
家居用品
干洗店西点面包房烟酒店宠物店诊所花店 ……
一层的利润最大，建议以小商铺形式售出
品牌婚纱店依托东郊风景区优美外景基地以及周边高校资源
抢占城东市场
健身会所
养生餐饮休闲区（约4100㎡）品牌婚纱店（约800㎡）（约2600㎡）

南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议

南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议
2020/11/13
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议
企业目标：金鼎湾之后的升级之作，全面超
越，树立标杆，成为市场顶级产品的不二之选。
1、战略目标：形象标杆、价值标杆、价格标杆； 2、品牌目标：进一步提升企业高端品牌形象，扩大影响力； 3、利润目标：在保证销售速度的情况下，尽可能地实现价值最大化；
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议
报告结构
第一部分市场分析◆我们为本项目提供最新市场豪宅规律及其定位依据第二部分趋势研究◆一线城市豪宅趋势研究第三部分客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位第四部分项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位第五部分产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议第六部分营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议
08-09年住宅供应量
剩余户型
剩余体量
33000
09年推出5.8万㎡
——
——
38000 31000 20000 35000
08年推出6万㎡
3房136㎡ 2房90㎡，精装修
50-60套左右
08年推出2.8万㎡住宅 09年推出0.7万㎡酒店公
寓
前期售罄，后续推出40-70平米小
户型
剩余小户型体量不足2万方，预计均价33000-35000 元/平米
项目北临峨嵋岭路，东临拉萨路及牌楼巷周边居住氛围浓,但都以老公房为主
商业街形象档次不高
项目面临拆迁安置问题
南京建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议
一线城市顶级豪宅走势
深圳、上海、北京。。。。根据世联在全国的案例分析，目前一线城市
顶级豪宅呈现以下趋势：
1、面积趋势：面积进一步放大，二房面积大于110㎡，三房面积大于150㎡，四房面积大于200㎡，主流面积段为160~300㎡； 2、尺度趋势：客厅、主卧、卫生间、厨房等空间尺度进一步放大，尽可能提高居住舒适度的同时彰显居住者的身份和尊贵； 3、用材：通过新颖的造型和高档的用材形成超强的品质力；

中冶下关项目启动区营销提案part1上课讲义共82页文档

中冶下关项目启动区营销提案 part1上课讲义
11、战争满足了，或曾经满足过人的好斗的本能，但它同时还满足了人对掠夺，破坏以及残酷的纪律和专制力的欲望。 ——查·埃利奥特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段。纪律是教育过程的结果，首先是学生集体表现在一切生活领域—— 生产、日常生活、学校、文化等领域中努力的结果。— —马卡连柯(名言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领导者本身在这方面以身作则才能收到成效。—— 马卡连柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅精神以及同全世界劳动者的团结一致，是取得最后胜利的保证。—— 列宁摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢！
51、天下之事常成于困约，而败于奢靡。——陆游 52、生命不等于是呼吸，生命是活动。——卢梭
53、伟大的事业，需要决心，能力，组织和责任感。 ——易卜生 54、唯书籍不朽。——乔特
55、为中华之崛起而读书。 —

地块项目营销策划建议报告

南京拉德芳斯河西A1、A2地块项目营销策划建议报告在法国，在巴黎近郊，有这样一处闻名世界的地方，她是建筑史上的奇迹，她是规划史上的巅峰，她是城市发展史上的辉煌，她是“真正生活家”的天堂……她，就是令世人憧憬的――拉德方斯，La Defense在这里，蔚蓝的海岸，祥和的绿地，美丽的酒香，拿铁咖啡的意犹未尽，薰衣草的普罗旺斯，幸福的各种肤色的人们，吃不完的美食，逛不完的街，还有梵高和莫奈等听不完的故事……拉德方斯，一个集无数世界顶尖规划、建筑大师心血，在一块不毛之地上，先后历时50年建成的，融超级发达的商务办公群、超级享受的生态住宅群、超级丰富的商业及生活配套群、超级优美的自然及人文环境为一体的“世界级新城市典范”，被公认为世界真正具有活力的、融办公、住宅、生活配套、景观为一体的“KING OF CBD”！在中国，在南京河西，有这样一个地方，数十家开发公司云集，数百万方的住宅、办公、商业等建筑产品将要在3年左右的时间里，在这个从前也一样是不毛之地的地方集中投放、并且想要也需要集中消化……这里有政府美丽的新城市远景规划，有目前凝聚国内外知名建筑、景观等设计公司心血的纸上之作，有众多国内知名房地产商的蓄势待发，有部分产品短期内的价格表相优势，有初具雏形的奥体标志性建筑及区域优势，有一定程度的、但也是可以共享的自然环境及未来的交通工具的优势……但是，面对越来越理智的消费者，这里也有真正人气的隐忧，有目前不成熟、无规模的生活配套的匮乏现状及不确定的未来发展情况，有十运会及奥运概念过后的区域概念停滞真空，有其他板块项目的围追堵截，有其他城市同样规划后不成功的案例，有太多未来价值的不确定性因素的干扰等等……太多的疑问，太多的看不懂，太多的迷茫困扰着政府、发展商和业主，显而**见，这里缺少的是能够真正支撑目前炒作的未来价值实现的强有力支撑和客观的信心，缺少的是“后奥体时代”的区域发展支撑和长期定位，缺少的是一个真正能够把政府、开发商等各方面的优势和信心完全展现给业主并且能够使之深信不疑、顺理成章接受的最最核心理念和平台，一个活生生的成功案例！本次送呈贵司之营销策划构想，系从最切实市场实际出发，全面权衡河西区域未来同质化竞争白热化态势及相同的投放时间、巨大的投放量、过分依托未来价值所造成的整体营销环境，在产品规划基本确定的前提下，在商业、办公、住宅、酒店等多重产品并存的前提下，以差异化营销为手段，以项目产品系统功能整合化为目标，提出整体营销理念构思。

南京长发CFC项目营销方案_www.doc

南京长发CFC项目营销方案_www第1页南京长发南京长发CFCCFC项目营销方案项目营销方案第2页一、项目研析一、项目研析（一）项目概况（一）项目概况项目名称：CFC（长发中心）项目性质：2栋高档写字楼，2栋高层住宅开发商：南京长发置业有限公司区域位置：南京市中山东路利济巷建设周期：3年技术经济指标技术经济指标总建筑面积114188㎡总用地面积17527㎡地上建筑面积79684㎡地下建筑面积34504㎡建筑总高度149.8m和134.1m标准层层高5.0m和4.8m容积率办公部分6.00第3页居住部分3.5建筑密度办公﹤40%住宅﹤30%绿化率56%停车数：492辆自行车停放210月在德国杜塞尔多夫举办的最能代表中国当代建筑水准的“中国建筑展”上得到了中外建筑专家好评；在首届中国建筑艺术双年展上作为中国当代建筑的代表向来自全世界的建筑专业人士进行展示；《世界建筑导报》、《国际建筑设计名录》、《百年建筑》、《室内设计与装修》等世界级的建筑专业刊物均将CFC誉为中国高层建筑的典范和创新型产品。

长发中心地处有南京“长安街”之称的中山东路中部轴心区，CBD超高层区的东端，位于玄武湖-总统府-南京文化广场-夫子庙的南京文化中轴线上。

南京长发地产的CFC（长发中心）已经入选“培育而成，维护了城市的可持续发展。

（五）物业管理（五）物业管理长发的物业管理水平目前客观的说只能为中等偏上，长发CFC作为定位高档的商务中心和高尚住宅区，鉴此，我们需要聘请诸如戴德梁行、金陵饭店物业管理公司等物业管理界的巨头与之匹配。

建议附加特色社区服务内容建议附加特色社区服务内容分质供水：饮、用分离，预埋管道，入室到户；供电充足：满足户12KW（至少8KW）；卫星天线、干洗店、音像店、面包店、24小时超市；咖啡吧、小茶吧，提供业主交流的场所；ATM自动取款机或24小时自助银行；24小时小邮局，提供杂志、报刊订阅，以及日常邮寄特色服务；医院保健站，提供健康咨询、简单医疗顾问、健身教练；胶卷冲印以及日常小礼品包装等服务；这些配套为日常生活所必须，尽可能考虑周全，为业主提供便利。