《物权法》与商业银行经营精讲
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本案该如何处理？——从《物权法》第190条看商业银行的权利保护
［ 基本案情］
１日订 立 了一 份房屋租 赁 合同 ，合 见：第一种观点认为 ， 在本案 中，甲 不发生 冲突和矛盾 ，则数个物 权的 同规 定 甲公司将 自有房产一栋 出租 公 司和 Ａ 银 行 之 间的 抵 押合 同中 设 定都应该 是有效 的。在租赁权设 给 乙公司使用 ，租期二年 ，每 月租 关于 “ 如果 甲公司一年后 不能还 清 定以后 ，出租人仅移 转了 占有 、使 金 ５ 元 。合 同订立后 ， 甲公司 因 贷款 ，则将该抵 押房 屋作价 转让 给 用权 ，并没 有移转所有 权 ，作 为所 万 资金 周转 困难 ，遂以其 已出租给 乙 Ａ 银行 ”的约定违反 了抵押合 同不 有 人的 出租 人仍可将该房 屋转让他 公司 的房 屋 作抵 押 向 Ａ 银 行 借款 得 约定债务 履行 期 届满抵 押权人 未 人并获得价 款 ，因此可以将 已出租 ５ ０万元 ，借款 期限一 年 ，双方 于 受清 偿时 ，抵 押物 的所 有权转移 给 的房屋设 定抵押权 。设定抵 押并 不 Ｏ 同年 １ 月 １日订立 了借款合 同和抵 债权 人所有 的规 定 。因此 ，抵 押合 移 转 占有 ，不影响 承租 人对房 屋的 １ 押合 同，抵押合同中约定 ：“ 如果 甲 同是 无效的 ，但双方转 让房屋 的协 占有和使用 ，因而 抵押权是可 以与 公司一 年后不能 还清贷款 ，则将该 议是有 效的 。第二种观 点认为 ，抵 租 赁权并存 的 。本 案中 ，甲公司在 抵押房屋作价转让给 Ａ银行 。 ２ ０ 押合 同是有效 的 ，但 因为双方在 订 将 房屋租赁 给乙公 司后 又将该房屋 ” ０７ 年１ ０月，甲公司 因经营亏损无力偿 立转让 房屋 的合同时侵 害 了乙公 司 设定 抵押并 不违 反法 律 的规 定 。 还 欠款 ，遂与 Ａ银行协商订立 了一 的优 先购买权 ，因而 转让房 屋的合 第二 ，抵 押人能 否与抵押权人 份书面合 同 ，合 同中约 定 ：双方 同 同应是 无效 的 。第三 种观 点认 为 ， 约定在抵 押权人未 受清偿时 ，抵押 意根据抵押合 同的约定 ，将该房 屋 抵 押合 同和 买卖房 屋的合 同都是 有 人可 以将 抵押物作价 转让给抵押权 担保 法） ４ ）第 ０条规 定 ：“ 订 作价 ５ ０万元转让给 Ａ银 行以冲抵 效 的 ，但 Ａ银行应 当继续 履行 甲公 人？ 《不得 立抵 押合同时 ，抵押权人和 抵押人 １ 登记 。同年 １ ２月 １日，Ａ 银行正式 随意 增加租金 和提前解 除合 同 ，否 在合 同中不得约定 在债务履行期 届 满抵 押权人未受清 偿时 ，抵 押物的 通知乙公 司 ，称乙公 司承租的房 屋 则 应承 担相 应 的违约 责任 。 已经作价转让 ，Ａ 银行将要搬到该 房屋办公 ，希 望乙公 司在 １ ２月底以
《物权法》有关不动产登记的新规对商业银行个人住房按揭贷款的影响及应对
《物权法》有关不动产登记的新规对商业银行个人住房按揭贷款的影响及应对作者：林炜来源：《金融经济·学术版》2010年第06期《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起实施至今,有力推动了我国社会主义法治建设进程,但是随着该法的不断实施,也给商业银行在如何有效运用《物权法》保护自身合法权益、减少经营损失等方面提出新的挑战和思考。
现针对商业银行个人住房按揭贷款业务实务中不动产登记及权属方面的问题进行浅析,以达到趋利避害、有效降低商业银行经营风险的目的。
一、《物权法》对不动产登记的有关规定及其对商业银行个人住房按揭贷款的影响(一)降低了商业银行担保物权的实现成本,提高了实现效率《物权法》在不动产领域明确规定了不动产统一登记制度。
《物权法》第十条第二款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
”第十三条规定:“登记机构不得有下列行为:(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。
”第二十二条规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。
不动产统一登记制度,从根本上改变了以往“多头负责,各自为政”的尴尬局面,有效防范了因多头登记可能导致的登记效力冲突,真正落实了“房地合一”的法律原则,减轻抵押人和银行的负担,在实际操作中能够实现登记信息的集中管理和资源共享,便于信息查阅和业务办理,在维护交易安全的同时也提高了银行从事个人住房按揭贷款业务的效率。
明确了不动产登记按件收费,有效降低了资金成本和时间成本,有力保障了各方利益诉求的实现。
(二)明确了不动产物权登记的归属及相关依据,对商业银行的抵押登记行为提出了更高的要求。
《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
《物权法》与商业银行经营课件
• ［案例16—2］中，三柴公司、国际公司、丰安公司与开源公司签订反担保合同，约定由三柴公司等对鼎实公司的借款本息及其他费 用承担按份共同保证，属于人的担保。此后，鼎实公司与开源公司设定的抵押权属于物的担保。因而，本案中，开源公司在替鼎实 公司清偿债务后，其追偿权的实现既有人的担保，也有物的担保。
• 当日，开源公司与鼎实公司、重庆三柴铸造有限责任公司（以下简称三柴公司）、中国重庆国际经济技术合作公司（以下简称国际 公司）和重庆丰安汽车配件有限公司（以下简称丰安公司）签订“反担保合同”约定“鼎实公司提供财产抵押，三柴公司、国际公司、 丰安公司按照《担保法》第17条、28条规定的连带保证方式提供反担保，同时鉴于三柴公司、国际公司和丰安公司均系鼎实公司股 东，三柴公司、国际公司、丰安公司三保证人按66∶28∶6的比例对鼎实公司的借款本息及其他费用承担按份共同保证”。
• 赵某购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻 新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下 水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币。
• 思考：1、现在房屋归谁所有？ • 2、房屋买卖协议是否有效，为什么？ • 3、如何平衡双方的利益关系？
学习交流PPT
5
案例2
• 原告李某与被告王某两人共同合伙开了一家名为“夜莺”的练歌城。双方在 合伙协议中约定：“夜莺”练歌城由李某以自己在市中心的一所房屋参股， 王某以10万元人民币出资；工商、税务等部门的相关证照均由王某负责办 理，双方共同经营，赢利共享，亏损共负。不久，王某便以个人名义到工 商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌城需要的相关证照。
• 法院认为，鼎实公司欠国家开发银行债务，因到期未能归还，担保人开源公司代为偿还后，依法成为新的债权人，有权要求鼎实公 司清偿债务。开源公司在为鼎实公司向国家开发银行借款700万元提供担保的同时，要求鼎实公司提供财产抵押和三柴公司、国际公 司及丰安公司提供反担保的约定符合法律规定，所签订的反担保合同应受法律保护。在反担保合同中，三柴公司、国际公司和丰安 公司对担保责任的方式，既引用了一般保证条款，又约定了连带保证方式和按份保证责任的方式，从而造成保证方式约定不明确。 依照《担保法》的规定，担保责任约定不明确的，应当按照连带保证承担保证责任。在对鼎实公司提供担保抵押的财产依法处置由 开源公司优先受偿后，不足以清偿开源公司的债权时，其差额部分，应由鼎实公司、三柴公司、国际公司和丰安公司承担连带清偿 责任。开源公司的请求应予支持。
• 当日，开源公司与鼎实公司、重庆三柴铸造有限责任公司（以下简称三柴公司）、中国重庆国际经济技术合作公司（以下简称国际 公司）和重庆丰安汽车配件有限公司（以下简称丰安公司）签订“反担保合同”约定“鼎实公司提供财产抵押，三柴公司、国际公司、 丰安公司按照《担保法》第17条、28条规定的连带保证方式提供反担保，同时鉴于三柴公司、国际公司和丰安公司均系鼎实公司股 东，三柴公司、国际公司、丰安公司三保证人按66∶28∶6的比例对鼎实公司的借款本息及其他费用承担按份共同保证”。
• 赵某购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻 新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下 水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币。
• 思考：1、现在房屋归谁所有？ • 2、房屋买卖协议是否有效，为什么？ • 3、如何平衡双方的利益关系？
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案例2
• 原告李某与被告王某两人共同合伙开了一家名为“夜莺”的练歌城。双方在 合伙协议中约定：“夜莺”练歌城由李某以自己在市中心的一所房屋参股， 王某以10万元人民币出资；工商、税务等部门的相关证照均由王某负责办 理，双方共同经营，赢利共享，亏损共负。不久，王某便以个人名义到工 商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌城需要的相关证照。
• 法院认为，鼎实公司欠国家开发银行债务，因到期未能归还，担保人开源公司代为偿还后，依法成为新的债权人，有权要求鼎实公 司清偿债务。开源公司在为鼎实公司向国家开发银行借款700万元提供担保的同时，要求鼎实公司提供财产抵押和三柴公司、国际公 司及丰安公司提供反担保的约定符合法律规定，所签订的反担保合同应受法律保护。在反担保合同中，三柴公司、国际公司和丰安 公司对担保责任的方式，既引用了一般保证条款，又约定了连带保证方式和按份保证责任的方式，从而造成保证方式约定不明确。 依照《担保法》的规定，担保责任约定不明确的，应当按照连带保证承担保证责任。在对鼎实公司提供担保抵押的财产依法处置由 开源公司优先受偿后，不足以清偿开源公司的债权时，其差额部分，应由鼎实公司、三柴公司、国际公司和丰安公司承担连带清偿 责任。开源公司的请求应予支持。
《经济法》第三章物权法律制度精讲
《经济法》第三章物权法律制度精讲考情分析：本章是《经济法》中理论性最强、最抽象的一章，考题分值平均为7-8分。
考试题型以客观题考核为主，偶见于跨章节主观试题。
本章内容可为物权法基础理论和具体制度两部分。
基础理论部分，侧重于理解、区分。
具体制度部分则较为重要，需侧重掌握某些制度的特殊性，灵活掌握，灵活运用。
目录：01物权法律制度概述02物权变动03所有权04用益物权05担保物权01 物权法律制度概述专题物的种类重要程度：★备考角度：选择题知识点：物的概念1、有体性我国物权法上的物，仅指有体物。
权利在特殊情况下，可以成为物权客体，例如：权利质押。
行为是债权的客体，例如：要求对方完成授课任务。
智力成果是知识产权的客体，例如：拥有“中华会计网校”注册商标。
2、可支配性能够成为物权客体的，必须能够为人力所支配。
不能为人力所支配或者不具有交易价值的，不能成为物权法上的物。
例如：北斗七星，一粒普通的大米等。
3、在人体之外人体器官脱离人体后，可成为物。
例如：捐献的眼角膜。
知识点：物的种类1.流通物、限制流通物与禁止流通物限制流通物：文物、黄金、药品禁止流通物：毒品、假钞2.动产与不动产不动产原则上以登记为生效要件不动产纠纷由不动产所在地法院管辖3.可替代物与不可替代物不可替代物：康熙年间文物可替代物：普通大米4.原物与孳息天然孶息：熟透的果实法定孳息：房屋租金、银行存款利息5.消费物与非消费物消费物：水非消费物：自行车6.可分物与不可分物可分物：酒不可分物：汽车7.主物与从物主物：电视机从物：遥控器原则上，从物附属于主物【例题·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（）。
A.海域属于不动产B.文物属于禁止流通物C.金钱属于非消耗物D.牛属于可分割物『正确答案』A『答案解析』本题考核的是物的分类。
海域、土地、房屋、林木等都属于不动产；文物、黄金、药品等属于限制流通物；金钱、粮食等，使用之后就消灭掉，属于消耗物；牛、汽车，一旦分割，就会对物的价值造成比较大的减损，属于不可分割物。
物权法与商业银行经营(92页)
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第一部分
《物权法》简介
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一、 什么是《物权法》
物权法是规范物的归属和利用的法律规则
《物权法》第二条第一款规定：“因物的归属和利用而 产生的民事关系，适用本法。”
“归属”：指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。
“利用”：指利用他人的财产的权利，包括用益物权和 担保物权。
有关担保物权的规定与《担保法》及其
司法解释、国务院有关文件、部委来自章并不相同，这些规定的实施将对银行的
经营管理产生巨大的影响。
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内容提要
第一部分 《物权法》简介
第二部分 《物权法》有关规定及其 对商业银行经营管理的影响评析
第三部分 学习和运用《物权法》需要 特别关注的几个问题
第四部分 应对《物权法》新规定的几 点建议
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四.物权法的基本原则
①坚持社会主义基本经济制度 ②平等保护原则 ③物权法定原则 ④物权公示原则
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第二部分
《物权法》有关规定及其对商业 银行经营管理的影响评析
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一、关于物权法定原则
法律规定
《物权法》第5条规定，物权的种类 和内容，由法律规定。
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影响
对商业银行而言，统一的登记制度对信 贷担保业务带来的好处是显而易见的
首先，方便了对权利人权属状况的迅速查明， 有利于对担保人担保能力的迅速确定。
其次，降低了登记成本，提高了登记效率，减 少了企业办理抵押登记的负担，提高了企业办 理抵押登记的积极性，有利于银行担保手续的 完善。
试析《物权法》实施对商业银行的影响
并存。一般来说 ， 双重 担保增加 了责任财产 ， 对保障银行 贷款
安全具有一定 的作用 。 但由于现行《 担保法》 规定 ， 同一债权 既
有保证担保又有物的担保时 ，保证人对物的担保 以外 的债权
承担保证 责任 。同时还规定 ， 在某些情况下， 保证 人有权 主张 减轻或免除保证责任。这使得双重担保不仅不能降低银行 的 信贷风险 ， 而且有 时还会适得其反。
发生了根本性转变 ， 即从 “ 法无规定 即违法” 法无禁止即合 向“ 法” 转变 ， 体现 了物尽其用 的原则 。这不仅有利于提高企业财 产 的利用效率 ，也为银行 开办新 的贷款品种提供了更为广 阔
的空 间 。
２ 简化 了抵押物 处置程序 ， ． 有利 于银 行降低 实现债权 的 成本。过去实现抵押权必须经过诉讼 、 申请执行及拍卖 、 变卖
《 物权法》 则改变 了上述 强制性 规定 ， 明确了被担保的债
抵押权人可以请求人 民法院拍卖 、 变卖抵押财产。 这一新规定
使银行在资产处置方面具有了选择权 和主动权 ，无须通过提 起诉讼来实现抵押权 ， 而是可 以直接 向法院 申请拍卖 、 变卖抵
押财产。这样既节约 了诉讼成本 、 了处置时间 ， 节省 又提高 了
处置抵 押物 的效力 ， 有利 于银行债权的实现。
权既有物 的担保又有人的担保时 ， 务人不履行到期债务 ， 债 债
权人应 当按照约定实现债权 。即当事人可以事先协商确定人
２０．财会 月刊 （ ０８ １ 理论 ）４ 口 ・ ９・
出质 登记 时设立 ； 以其他股权 （ 包括有限 责任公 司的股权 、 非 公开发行股份且股东在２０ ０ 人以下的股份有限公司的股权 ） 出 质 的， 质权 自工商行政管理机关办理 出质登记时设立。 按照法 律规定 ，公众可以向工商行政管理机关申请查询公 司登记事
安全具有一定 的作用 。 但由于现行《 担保法》 规定 ， 同一债权 既
有保证担保又有物的担保时 ，保证人对物的担保 以外 的债权
承担保证 责任 。同时还规定 ， 在某些情况下， 保证 人有权 主张 减轻或免除保证责任。这使得双重担保不仅不能降低银行 的 信贷风险 ， 而且有 时还会适得其反。
发生了根本性转变 ， 即从 “ 法无规定 即违法” 法无禁止即合 向“ 法” 转变 ， 体现 了物尽其用 的原则 。这不仅有利于提高企业财 产 的利用效率 ，也为银行 开办新 的贷款品种提供了更为广 阔
的空 间 。
２ 简化 了抵押物 处置程序 ， ． 有利 于银 行降低 实现债权 的 成本。过去实现抵押权必须经过诉讼 、 申请执行及拍卖 、 变卖
《 物权法》 则改变 了上述 强制性 规定 ， 明确了被担保的债
抵押权人可以请求人 民法院拍卖 、 变卖抵押财产。 这一新规定
使银行在资产处置方面具有了选择权 和主动权 ，无须通过提 起诉讼来实现抵押权 ， 而是可 以直接 向法院 申请拍卖 、 变卖抵
押财产。这样既节约 了诉讼成本 、 了处置时间 ， 节省 又提高 了
处置抵 押物 的效力 ， 有利 于银行债权的实现。
权既有物 的担保又有人的担保时 ， 务人不履行到期债务 ， 债 债
权人应 当按照约定实现债权 。即当事人可以事先协商确定人
２０．财会 月刊 （ ０８ １ 理论 ）４ 口 ・ ９・
出质 登记 时设立 ； 以其他股权 （ 包括有限 责任公 司的股权 、 非 公开发行股份且股东在２０ ０ 人以下的股份有限公司的股权 ） 出 质 的， 质权 自工商行政管理机关办理 出质登记时设立。 按照法 律规定 ，公众可以向工商行政管理机关申请查询公 司登记事
《物权法》对商业银行授信业务影响的分析
关键词 ： 商业 银 行 ； 权 法 ； 信 业 务 ； 响 ； 析 物 授 影 分 中 图分 类 号 ： ８ ２３ Ｆ ３ ．３ 文 献 标 识码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ０ ３ ９ ３ （０ ７）０ ０ ６ — ３ １０ — ０ １２０ １— ０ ７ ０
２ ０ 年 ３ １ 日 ，十届 全 国 人 大 五 次会 议 高 票 通 ０７ 月 ６ 过 了《 权法》并将于 ２０ 年 １ 物 ， ０７ ０月 １日起 施 行 ， 标 志 这 调 整 、 范 财 产 关 系 的 重 要 法 律 ， 仅 与 每 个 人 生 活 息 规 不 息 相关 。 且 也 给 商 业 银 行 授 信 业 务 带 来 了新 的 发 展 契 而 机 。 因此 ， 确 理 解 和运 用 《 正 物权 法 》依 法 规 范 商 业 银 行 ， 授 信 业 务 ， 效 防 范 和 化 解 金 融 风 险 成 为 商 业 银 行 新 的 有
（ ） 等保护物权 ， 一 平 有利 于银 行 拓 展 业 务 空 间 长 期 以 来 ． 国物 权 立 法 十 分 零 散 ． 直 没 有 形 成 我 一 完 整 、 谨 的物 权 法 律 体 系 ， 使 金 融 资 产 得 不 到 有 效 严 致 保 护 ， 在 我 国担 保 实 践 中 ，０ 而 ９ ％以 上 的 担 保 物 权 与 银 行 授 信 业 务 直 接 相 关 。『 １ Ｊ 因此 ， 台 一 部 统 一 的 《 权 法 》 出 物 ， 依 法 规 范 担 保 物 权 制 度 ，保 护 金 融 资 产 显 得 极 其 重 要 。 《 权 法 》 循 “ 等保 护 物 权 ” 则 ， 定 国家 、 体 、 物 遵 平 原 规 集 私 人 的物 权 和 其 他 权 利 人 的物 权 受 法 律 保 护 ， 何 单 位 和 任 个 人 不 得 侵 犯 。这 为 商 业 银 行 公 平 竞 争 和 业 务 拓 展 创 造 有 利 条 件 ， 利 于 促 进 金 融 创 新 、 低 金 融 风 险 和 中 小 有 降
２ ０ 年 ３ １ 日 ，十届 全 国 人 大 五 次会 议 高 票 通 ０７ 月 ６ 过 了《 权法》并将于 ２０ 年 １ 物 ， ０７ ０月 １日起 施 行 ， 标 志 这 调 整 、 范 财 产 关 系 的 重 要 法 律 ， 仅 与 每 个 人 生 活 息 规 不 息 相关 。 且 也 给 商 业 银 行 授 信 业 务 带 来 了新 的 发 展 契 而 机 。 因此 ， 确 理 解 和运 用 《 正 物权 法 》依 法 规 范 商 业 银 行 ， 授 信 业 务 ， 效 防 范 和 化 解 金 融 风 险 成 为 商 业 银 行 新 的 有
（ ） 等保护物权 ， 一 平 有利 于银 行 拓 展 业 务 空 间 长 期 以 来 ． 国物 权 立 法 十 分 零 散 ． 直 没 有 形 成 我 一 完 整 、 谨 的物 权 法 律 体 系 ， 使 金 融 资 产 得 不 到 有 效 严 致 保 护 ， 在 我 国担 保 实 践 中 ，０ 而 ９ ％以 上 的 担 保 物 权 与 银 行 授 信 业 务 直 接 相 关 。『 １ Ｊ 因此 ， 台 一 部 统 一 的 《 权 法 》 出 物 ， 依 法 规 范 担 保 物 权 制 度 ，保 护 金 融 资 产 显 得 极 其 重 要 。 《 权 法 》 循 “ 等保 护 物 权 ” 则 ， 定 国家 、 体 、 物 遵 平 原 规 集 私 人 的物 权 和 其 他 权 利 人 的物 权 受 法 律 保 护 ， 何 单 位 和 任 个 人 不 得 侵 犯 。这 为 商 业 银 行 公 平 竞 争 和 业 务 拓 展 创 造 有 利 条 件 ， 利 于 促 进 金 融 创 新 、 低 金 融 风 险 和 中 小 有 降
《物权法》对商业银行的影响及对策
▲二 ｗ ＿ｉ ｅｓ
］
了最高 额质 押方 式的 合法地 位 ，使一 束后 ，担保权 人在 诉 讼时 效结 束后 的
产为抵 押物 ， 一旦抵 押人未能在 “ 能够
直 困扰银行界 “ 最高额质 押”无法可依 两 年 内行 使担 保物 权 的 ，人 民法 院应 进行 不 动产 登记之 日起 三个 月 内”及
的诉讼 时效 期 间 ，比 （ 《 担保 法 》司 法 定 ：“ 当事人书面协议 ，企业 、个体 经 或保证 担保 ，银 行界 称之 为 “ 双重 担 解 释规 定 的时 限减少 了两 年 ，不利 于 工 商户 、农 业生 产经 营者可 以将 现有
保” ，即人保和物保并存。
有物 的担保 又有人 的担保 时， 如果债务
负责 、 复杂 繁琐 的 问题 ， 为当事 人办理
的生产生活密切相关 ， 而且将对金融 业 用 于贷 款抵 押 、质押 的 财产 范 围 ，为 不动 产 登记 提供 了极 大便 利 ，减轻 了 务特别是银行信贷业务的发展产生深远 银 行开 办新 的贷 款 品种提 供 了前 所未 抵押 人 和银 行 的负担 ，同时 也方便 银
银行 接 收 、处 置抵 债资 产 ，实 现担保
的以及 将有的生产设 备、原材料 、 半成
品 、产 品抵押 。 ”但 是 ，第 １９条又规 ８ 定：“ 依照本法 第 １ １ ８ 条规定 抵押的 ， 不
清偿顺序的规则 ． 为银行实现债权提供 效 期 间行使 抵押 权 ；未 行使 的 ，人 民 临风险 。 了便利。实践 中，在 已经有保证担保或 法 院不 予保 护 。 也就 是说 ， 物权 法》 ” 《
银行经常会要求借款 人再提供物的担保
物 的担保 时 ，为尽可能 降低 贷款风 险， 规 定 的行使 担保 物权 的 期限为 主债 权 押权 存在风 险。（ 《 物权法》 第 １ １ 规 ８条
物权法与信贷讲座课件
实践中，这种情况比较多的出现在我们 中小企业贷款里面。
此类抵押，风险大、具有不可靠性： 应注意的方面：
浮动抵押在抵押人所在工商部门登记；
贷前资信评估要确、稳；贷后监管要跟 紧
第 二 讲
《物权法》
对 信 用 社 业 务 影响
3、大家很关心的土地承包 经营权、林地使用权、草地使 用权。
在《物权法》颁布以后这些都属于物 权，它们依法可以成为担保的标的物。 此类抵押，业务上注意的方面： 第一要看是什么形式获得的； 第二要看有没有取得相应的权证。
但要注意两类质押：
1、应收帐款；
2、近似于物权的权利质押。
第 二 讲
《物权法》
对 信 用 社 业 务 影响
1、应收帐款
物权法生效以后应收帐款的质押登 记已经开展，它是由征信管理部门在互 联网上作形式登记。
应收账款作为企业应收未收的款项， 随着企业应收账款时间跨度加长，资金 周转放慢，经营成本越大，企业不能收 回账款的风险将会越来越大。所以，农 村信用社的应收账款质押贷款也随之存 在严重的隐患。
律规定的最佳结合点，有效拓展信贷业
务，切实防范和化解农村信用社信贷风
险，为大家提供参考。
第
一、什么是物权法
一
物权法是规范民事财产关系的基本法
讲
律，即调整物的归属关系以及对物的占 有、利用而发生的财产关系，包括明确
国家、集体、私人和其他权利人的物权
物
以及对物权的保护规范总和。
权
物权法的两个核心问题：
针对现实生活中征收补偿不到位和侵
概
占补偿费用的行为，物权法明确规定：
述
“任何单位和个人不得贪污、挪用、私
分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
此类抵押，风险大、具有不可靠性： 应注意的方面：
浮动抵押在抵押人所在工商部门登记；
贷前资信评估要确、稳；贷后监管要跟 紧
第 二 讲
《物权法》
对 信 用 社 业 务 影响
3、大家很关心的土地承包 经营权、林地使用权、草地使 用权。
在《物权法》颁布以后这些都属于物 权，它们依法可以成为担保的标的物。 此类抵押，业务上注意的方面： 第一要看是什么形式获得的； 第二要看有没有取得相应的权证。
但要注意两类质押：
1、应收帐款；
2、近似于物权的权利质押。
第 二 讲
《物权法》
对 信 用 社 业 务 影响
1、应收帐款
物权法生效以后应收帐款的质押登 记已经开展，它是由征信管理部门在互 联网上作形式登记。
应收账款作为企业应收未收的款项， 随着企业应收账款时间跨度加长，资金 周转放慢，经营成本越大，企业不能收 回账款的风险将会越来越大。所以，农 村信用社的应收账款质押贷款也随之存 在严重的隐患。
律规定的最佳结合点，有效拓展信贷业
务，切实防范和化解农村信用社信贷风
险，为大家提供参考。
第
一、什么是物权法
一
物权法是规范民事财产关系的基本法
讲
律，即调整物的归属关系以及对物的占 有、利用而发生的财产关系，包括明确
国家、集体、私人和其他权利人的物权
物
以及对物权的保护规范总和。
权
物权法的两个核心问题：
针对现实生活中征收补偿不到位和侵
概
占补偿费用的行为，物权法明确规定：
述
“任何单位和个人不得贪污、挪用、私
分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
物权法专题讲座.ppt
担保法第64条，“质押合同自质物移交于 质权人占有时生效。”
物权法第212条，“质权自出质人交付质押 财产时设立。”
2019-9-18
5
谢谢欣赏
四、提升之二——物权变动模式在用益物 权中的适用
1、物权法第139条，“设立建设用地使用 权的，应当向登记机构申请建设用地使用 权登记。建设用地使用权自登记时设立。”
2019-9-18
16
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（2）住宅建设用地使用权 物权法第149条 ：住宅建设用地使用权期
间届满的，自动续期。
关键：这里的“自动续期”如何理解？
2019-9-18
17
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2019-9-18
18
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2019-9-18
19
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城镇化的两难处境：所需土地从何而来？
2019-9-18
15
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2、建设用地使用权期限届满以后的处理
（1）非住宅建设用地使用权
物权法第149条、城市房地产管理法第21 条，一般可获得续期。
若未获得续期，法律上未明确规定，理 论通说，以下四种权利依次行使：买取权 （所有权人）、取回权（使用权人）、延 期请求权（所有权人）4
谢谢欣赏
四、建设用地使用权的问题
1、农村土地能否进入建设用地的一级市场
物权法第一百三十五条 建设用地使用 权人依法对国家所有的土地享有占有、使 用和收益的权利，有权利用该土地建造建 筑物、构筑物及其附属设施。 物权法第一百五十一条 集体所有的土 地作为建设用地的，应当依照土地管理法 等法律规定办理。
3、地役权
第158条，地役权自地役权合同生效时设立，当 事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登 记；未经登记，不得对抗善意第三人。
物权法第212条，“质权自出质人交付质押 财产时设立。”
2019-9-18
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四、提升之二——物权变动模式在用益物 权中的适用
1、物权法第139条，“设立建设用地使用 权的，应当向登记机构申请建设用地使用 权登记。建设用地使用权自登记时设立。”
2019-9-18
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（2）住宅建设用地使用权 物权法第149条 ：住宅建设用地使用权期
间届满的，自动续期。
关键：这里的“自动续期”如何理解？
2019-9-18
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2019-9-18
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城镇化的两难处境：所需土地从何而来？
2019-9-18
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2、建设用地使用权期限届满以后的处理
（1）非住宅建设用地使用权
物权法第149条、城市房地产管理法第21 条，一般可获得续期。
若未获得续期，法律上未明确规定，理 论通说，以下四种权利依次行使：买取权 （所有权人）、取回权（使用权人）、延 期请求权（所有权人）4
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四、建设用地使用权的问题
1、农村土地能否进入建设用地的一级市场
物权法第一百三十五条 建设用地使用 权人依法对国家所有的土地享有占有、使 用和收益的权利，有权利用该土地建造建 筑物、构筑物及其附属设施。 物权法第一百五十一条 集体所有的土 地作为建设用地的，应当依照土地管理法 等法律规定办理。
3、地役权
第158条，地役权自地役权合同生效时设立，当 事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登 记；未经登记，不得对抗善意第三人。
《物权法》与商业银行经营精讲
注意：（1）银行在贷前审查客户的资产或办
理抵押时，不仅应要求权利人提交不动产权属
证书，还应当到登记机关查询登记簿，审查权
属证书的内容是否与登记簿一致，并在信贷档
案中增加有关查询记录。（2）对不动产权属
证书与登记簿内容不一致，权利人提出登记簿
有错误的，应要求其到登记机构办理更正登记，
不能简单以不动产权属证书作为权利和内容的
《物权法》中存在着大量“法律另 有规定的除外”、“其他法律的规 定”等表述。
2019/10/19
9
第二部分
《物权法》有关规定及其对商业 银行经营管理的影响评析
2019/10/19
10
一、关于物权法定原则
法律规定
《物权法》第5条规定，物权的种类 和内容，由法律规定。
2019/10/19
2019/10/19
18
评析
不动产统一登记制度的建立，有助于消 除当前不动产登记多头负责、复杂繁琐 的弊病，结束房地产抵押登记的混乱局 面，极大地方便债权人办理房地产抵押 登记手续，保证抵押物权的及时设立。
2019/10/19
19
影响
统一的登记制度对银行信贷担保业务带 来的好处
首先，方便了对权利人权属状况的迅速查明， 有利于对担保人担保能力的迅速确定。
2019/10/19
27
评析
预告登记的功能是限制房地产开发商等 债务人处分其权利，保障预告登记权利 人的权益，赋予其预告登记的请求权以 物权效力。
在《物权法》颁布以前，在《城市商品 房预售管理办法》中，已有商品房预售 登记的规定，但仅为行政性登记，不具 有预告登记的物权效力。
《物权法》中预告登记制度的确立，赋 予登记请求权物权的效力，有效地保障 了将来物权实现的目的。
解读物权法对商业银行的重要影响
解读物权法对商业银行的重要影响2007年3月16日，第十届全国人大五次会议审议通过《中华人民##国物权法》，该法于2007年10月1日起施行。
物权法是民商法律体系的重要组成局部，是我国市场经济的支撑性法律，是确认和调整财产关系的根底性法律，是与百姓生活息息相关、安居乐业的法律，也是构建和谐社会的法律。
坚持物权法定原那么，以民事根本法的形式明确物的归属，定纷止争，发挥物的效用，保护权利人物权。
根据构建和谐金融的要求，物权法的颁布实施，对银行业务开展和经营管理产生极其重要的作用。
《物权法》对于商业银行而言，需要重点从以下几个方面进展理解和把握：一是《物权法》的实施对商业银行业务开展起到什么样的保护作用。
二是《物权法》应引起商业银行工作人员关注的问题。
三是在商业银行的具体业务操作过程中应注意什么问题以与如何采取相应的对策。
我们认为，其主要特征包括但不限于以下各个方面：一、实行不动产统一登记制度，有利于减轻银行负担《物权法》第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的X围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定〞。
此规定将有利于解决目前不动产登记多头负责、复杂繁琐的现状，减轻抵押人和银行的负担，为抵押贷款业务的开展提供便利。
特别是防X了不同部门分别登记等可能导致的登记效力冲突等问题。
从现行有关法律法规的规定看，不动产的登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。
涉与的部门有：(1)土地管理部门，负责核发土地使用权证书、土地抵押登记等(2)房地产管理部门，负责城市房屋所有权证书的合法、抵押登记等;(3)农业主权部门，负责土地承包经营权确实认或登记等;(4)林业主管部门，负责森林、林业、林木、林地等所有权、使用权确实认或登记等工作。
(5)海洋行政主权部门，负责海域的使用。
确认等;(6)地质矿产主管部门，负责矿产资源的审批登记等。
在实践中，已有##、##、##等城市实现了房屋和土地管理机构的统一，也实现了房地产登记的统一。
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法律规定
《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料 申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿 责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记 机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可 以向造成登记错误的人追偿。 第12条规定，登记机构应当查验申请人提供的 权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询 问申请人，如实、及时登记有关事项等；申请 登记的不动产的有关情况需要进一步证明的， 登记机构可以要求申请人补充材料，必要时进 行实地查看。
注意：（1）银行在贷前审查客户的资产或办 理抵押时，不仅应要求权利人提交不动产权属 证书，还应当到登记机关查询登记簿，审查权 属证书的内容是否与登记簿一致，并在信贷档 案中增加有关查询记录。（2）对不动产权属 证书与登记簿内容不一致，权利人提出登记簿 有错误的，应要求其到登记机构办理更正登记， 不能简单以不动产权属证书作为权利和内容的 认定依据。 2018/11/26 26
2018/11/26
9
第二部分
《物权法》有关规定及其对商业 银行经营管理的影响评析
2018/11/26
10
一、关于物权法定原则
法律规定
《物权法》第5条规定，物权的种类
和内容，由法律规定。
2018/11/26
11
评析
物权法定是《物权法》的一项基本原则。根据 这一规定，物权的种类、内容、效力及公示方 法必须由法律进行规定，不能由当事人协商创 设；设立物权的方式以及物权的具体内容，一 般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法 律规定不一致时不发生法律效力。
2018/11/26 16
影响
注意：（1）银行在购建营业和办公用房 以及办理不动产抵押担保业务时，必须 遵循《物权法》的上述规定，及时办理 登记手续，确保权属的合法有效性。（2） 银行在接收、处置抵债资产时，需注意 《物权法》第28条和第31条关于依生效 法律文书而导致物权变更时，物权的效 力和登记等有关规定。
22
2018/11/26
不动产登记费按件收取，将减少贷款人 取得担保物权的难度，减少抵押人的费 用支出，极大地提升抵押人办理抵押登 记的意愿，减少贷款人取得担保物权的 难度，使贷款归还有可靠的第二还款来 源。
影响
对商业银行而言，登记机关透明、规范 的登记行为有利于合法有效的抵押权的 设立，有利于保护作为债权人的商业银 行的合法权益。 2018/11/26
（一）不动产物权采取登记要 件主义
法律规定
《物权法》第9条规定，不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但 法律另有规定的除外。
15
2018/11/26
评析
规定不动产登记生效，是“物权公示”原则的 体现，针对的主要是当事人通过法律行为进行 物权变动的情况。 “法律另有规定的除外”主要包括3个方面的 内容：一是依法属于国家所有的自然资源，所 有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的 物权变动的情形。三是《物权法》并没有对不 动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定 必须经依法登记才发生效力，如“土地承包经 营权自土地承包经营合同生效时设立”等。
2018/11/26 7
二、《担保法》司法解释的 效力与适用
第一，部分条文继续有效。 第二，部分条文因与《物权法》规定冲 突而无效。 第三，部分条文因与《物权法》规定重 合而无意义。
2018/11/26 8
三、其他相关法律的适用
《物权法》第8条规定：“其他相关
法律对物权另有特别规定的，依照 其规定。” 《物权法》中存在着大量“法律另 有规定的除外”、“其他法律的规 定”等表述。
2018/11/26 18
评析
不动产统一登记制度的建立，有助于消 除当前不动产登记多头负责、复杂繁琐 的弊病，结束房地产抵押登记的混乱局 面，极大地方便债权人办理房地产抵押 登记手续，保证抵押物权的及时设立。
2018/11/26
19
影响
统一的登记制度对银行信贷担保业务带 来的好处
首先，方便了对权利人权属状况的迅速查明， 有利于对担保人担保能力的迅速确定。 其次，降低了登记成本，提高了登记效率，减 少了企业办理抵押登记的负担，提高了企业办 理抵押登记的积极性，有利于银行担保手续的 完善。 最后，统一登记避免了分开登记时信息不沟通 导致分别抵押、重复抵押等现象，降低了抵押 登记环节银行面临的法律风险。
2018/11/26 24
评析
根据物权公示原则，完成不动产物权公 示的是不动产登记，不动产物权的归属 和内容应以不动产登记簿为根据。 《物权法》的这两条规定明确了不动产 登记簿的效力高于不动产权属证书，二 者记载不一致的，以不动产登记簿为准。
2018/11/26
25
影响
《物权法》赋予登记以公信力有利于维护正当 的交易安全，商业银行不必再对抵押物一一进 行实质审查，只要查阅了登记所公示的内容， 基于公示所彰示的权利状况而从事交易就是完 全安全可靠的。
2018/11/26
30
评析
实践中登记错误的发生主要有两种情况： 一是登记机构工作人员疏忽、过失等原 因造成错误；二是登记申请人采取欺骗 手段或者与登记机关的工作人员恶意串 通造成错误。目前有关登记工作的规范， 很少对登记错误的责任问题作出规定。
不动产物权登记是以国家的公信力为不 动产的交易提供法律基础的行为，登记 机关应对登记申请进行实质审查，对登 记内容进行询问和调查，以确保登记内 容的真实性，避免错误登记。
（五）创设不动产预告登记制 度
法律规定
《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋 或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现 物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产 登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记 失效。
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评析
预告登记的功能是限制房地产开发商等 债务人处分其权利，保障预告登记权利 人的权益，赋予其预告登记的请求权以 物权效力。 在《物权法》颁布以前，在《城市商品 房预售管理办法》中，已有商品房预售 登记的规定，但仅为行政性登记，不具 有预告登记的物权效力。 《物权法》中预告登记制度的确立，赋 予登记请求权物权的效力，有效地保障 了将来物权实现的目的。
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（二）确立不动产统一登记制度
法律规定 《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行 统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和 登记办法，由法律、行政法规规定。 第246条规定，法律、行政法规对不动产统一 登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前， 地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
内
容
提
要
第一部分 《物权法》与《担保法》 及其他相关法律的效力及适用 第二部分 《物权法》有关规定及其 对商业银行经营管理的影响评析 第三部分 学习和运用《物权法》需要 特别关注的几个问题 第四部分 应对《物权法》新规定的几 点建议
2018/11/26 3
第一部分
《物权法》与《担保法》及 其他相关法律的效力及适用
2018/11/26 28
影响
不动产预告登记制度，有助于解决开发 商“一房二卖”和“多头抵押”的问题， 切实保护购房人和银行的合法权益。 注意：银行在接受预告登记的不动产抵 押时，应当予以特别记载和关注，并督 促抵押人及时办理正式的登记手续，以 防抵押权落空。
29
2018/11/26
（六）明确登记错误赔偿责任
2018/11/26
6
正确认识《物权法》与《担保法》 的关系
第一，《担保法》关于保证和定金的规定仍 然适用。 第二，《担保法》中关于动产抵押登记机构 的规定继续适用，关于不动产抵押登记机构的 部分规定在不动产登记法颁布实施前有效。 第三，《担保法》中关于抵押、质押和留置 的其他规定不再适用，担保物权均直接适用 《物权法》的规定。 第四，《担保法》总则部分和附则部分的规 定仍然有效。
《物权法》与商业银行 经营
主讲：韩欣 2007年5月.长春
2018/11/26
1
前
言
2007年3月16日颁布、2007年10月1 日起施行的《物权法》，是确认财产、 保护财产、规范财产关系的基本法律， 对于健全和完善我国财产权保护法律制 度具有重要的意义。 《物权法》涉及的财产权内容和范围 比较广泛，其中部分条款规定，特别是 有关担保物权的规定与《担保法》及其 司法解释、国务院有关文件、部委规章 并不相同，这些规定的实施将对银行的 经营管理产生巨大的影响。 2018/11/26 2
31
2018/11/26
影响
《物权法》进一步扩大了登记机构的审 查职能，明确了登记机构的审查责任， 强调因登记错误，给他人造成损害的， 登记机构应当承担赔偿责任，对受害人 提供更加充分的保护。 这一规定无疑对银行等债权人、抵押权 人极为有利。
32
2018/11/26
法律规定 《物权法》第176条规定，被担保的债权既有 物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期 债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情 形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定 或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的， 债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人 提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现 债权，也可以要求保证人承担保证责任。
二、关于不动产登记及其效力 规则
《物权法》出台前我国没有专门的不动产登记 法律，有关不动产登记的规定散见于相关单行 法律和行政法规，没有形成完整的体系。
《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料 申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿 责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记 机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可 以向造成登记错误的人追偿。 第12条规定，登记机构应当查验申请人提供的 权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询 问申请人，如实、及时登记有关事项等；申请 登记的不动产的有关情况需要进一步证明的， 登记机构可以要求申请人补充材料，必要时进 行实地查看。
注意：（1）银行在贷前审查客户的资产或办 理抵押时，不仅应要求权利人提交不动产权属 证书，还应当到登记机关查询登记簿，审查权 属证书的内容是否与登记簿一致，并在信贷档 案中增加有关查询记录。（2）对不动产权属 证书与登记簿内容不一致，权利人提出登记簿 有错误的，应要求其到登记机构办理更正登记， 不能简单以不动产权属证书作为权利和内容的 认定依据。 2018/11/26 26
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第二部分
《物权法》有关规定及其对商业 银行经营管理的影响评析
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一、关于物权法定原则
法律规定
《物权法》第5条规定，物权的种类
和内容，由法律规定。
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评析
物权法定是《物权法》的一项基本原则。根据 这一规定，物权的种类、内容、效力及公示方 法必须由法律进行规定，不能由当事人协商创 设；设立物权的方式以及物权的具体内容，一 般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法 律规定不一致时不发生法律效力。
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影响
注意：（1）银行在购建营业和办公用房 以及办理不动产抵押担保业务时，必须 遵循《物权法》的上述规定，及时办理 登记手续，确保权属的合法有效性。（2） 银行在接收、处置抵债资产时，需注意 《物权法》第28条和第31条关于依生效 法律文书而导致物权变更时，物权的效 力和登记等有关规定。
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不动产登记费按件收取，将减少贷款人 取得担保物权的难度，减少抵押人的费 用支出，极大地提升抵押人办理抵押登 记的意愿，减少贷款人取得担保物权的 难度，使贷款归还有可靠的第二还款来 源。
影响
对商业银行而言，登记机关透明、规范 的登记行为有利于合法有效的抵押权的 设立，有利于保护作为债权人的商业银 行的合法权益。 2018/11/26
（一）不动产物权采取登记要 件主义
法律规定
《物权法》第9条规定，不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但 法律另有规定的除外。
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评析
规定不动产登记生效，是“物权公示”原则的 体现，针对的主要是当事人通过法律行为进行 物权变动的情况。 “法律另有规定的除外”主要包括3个方面的 内容：一是依法属于国家所有的自然资源，所 有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的 物权变动的情形。三是《物权法》并没有对不 动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定 必须经依法登记才发生效力，如“土地承包经 营权自土地承包经营合同生效时设立”等。
2018/11/26 7
二、《担保法》司法解释的 效力与适用
第一，部分条文继续有效。 第二，部分条文因与《物权法》规定冲 突而无效。 第三，部分条文因与《物权法》规定重 合而无意义。
2018/11/26 8
三、其他相关法律的适用
《物权法》第8条规定：“其他相关
法律对物权另有特别规定的，依照 其规定。” 《物权法》中存在着大量“法律另 有规定的除外”、“其他法律的规 定”等表述。
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不动产统一登记制度的建立，有助于消 除当前不动产登记多头负责、复杂繁琐 的弊病，结束房地产抵押登记的混乱局 面，极大地方便债权人办理房地产抵押 登记手续，保证抵押物权的及时设立。
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统一的登记制度对银行信贷担保业务带 来的好处
首先，方便了对权利人权属状况的迅速查明， 有利于对担保人担保能力的迅速确定。 其次，降低了登记成本，提高了登记效率，减 少了企业办理抵押登记的负担，提高了企业办 理抵押登记的积极性，有利于银行担保手续的 完善。 最后，统一登记避免了分开登记时信息不沟通 导致分别抵押、重复抵押等现象，降低了抵押 登记环节银行面临的法律风险。
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根据物权公示原则，完成不动产物权公 示的是不动产登记，不动产物权的归属 和内容应以不动产登记簿为根据。 《物权法》的这两条规定明确了不动产 登记簿的效力高于不动产权属证书，二 者记载不一致的，以不动产登记簿为准。
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《物权法》赋予登记以公信力有利于维护正当 的交易安全，商业银行不必再对抵押物一一进 行实质审查，只要查阅了登记所公示的内容， 基于公示所彰示的权利状况而从事交易就是完 全安全可靠的。
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评析
实践中登记错误的发生主要有两种情况： 一是登记机构工作人员疏忽、过失等原 因造成错误；二是登记申请人采取欺骗 手段或者与登记机关的工作人员恶意串 通造成错误。目前有关登记工作的规范， 很少对登记错误的责任问题作出规定。
不动产物权登记是以国家的公信力为不 动产的交易提供法律基础的行为，登记 机关应对登记申请进行实质审查，对登 记内容进行询问和调查，以确保登记内 容的真实性，避免错误登记。
（五）创设不动产预告登记制 度
法律规定
《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋 或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现 物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产 登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记 失效。
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评析
预告登记的功能是限制房地产开发商等 债务人处分其权利，保障预告登记权利 人的权益，赋予其预告登记的请求权以 物权效力。 在《物权法》颁布以前，在《城市商品 房预售管理办法》中，已有商品房预售 登记的规定，但仅为行政性登记，不具 有预告登记的物权效力。 《物权法》中预告登记制度的确立，赋 予登记请求权物权的效力，有效地保障 了将来物权实现的目的。
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（二）确立不动产统一登记制度
法律规定 《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行 统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和 登记办法，由法律、行政法规规定。 第246条规定，法律、行政法规对不动产统一 登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前， 地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
内
容
提
要
第一部分 《物权法》与《担保法》 及其他相关法律的效力及适用 第二部分 《物权法》有关规定及其 对商业银行经营管理的影响评析 第三部分 学习和运用《物权法》需要 特别关注的几个问题 第四部分 应对《物权法》新规定的几 点建议
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第一部分
《物权法》与《担保法》及 其他相关法律的效力及适用
2018/11/26 28
影响
不动产预告登记制度，有助于解决开发 商“一房二卖”和“多头抵押”的问题， 切实保护购房人和银行的合法权益。 注意：银行在接受预告登记的不动产抵 押时，应当予以特别记载和关注，并督 促抵押人及时办理正式的登记手续，以 防抵押权落空。
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（六）明确登记错误赔偿责任
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正确认识《物权法》与《担保法》 的关系
第一，《担保法》关于保证和定金的规定仍 然适用。 第二，《担保法》中关于动产抵押登记机构 的规定继续适用，关于不动产抵押登记机构的 部分规定在不动产登记法颁布实施前有效。 第三，《担保法》中关于抵押、质押和留置 的其他规定不再适用，担保物权均直接适用 《物权法》的规定。 第四，《担保法》总则部分和附则部分的规 定仍然有效。
《物权法》与商业银行 经营
主讲：韩欣 2007年5月.长春
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前
言
2007年3月16日颁布、2007年10月1 日起施行的《物权法》，是确认财产、 保护财产、规范财产关系的基本法律， 对于健全和完善我国财产权保护法律制 度具有重要的意义。 《物权法》涉及的财产权内容和范围 比较广泛，其中部分条款规定，特别是 有关担保物权的规定与《担保法》及其 司法解释、国务院有关文件、部委规章 并不相同，这些规定的实施将对银行的 经营管理产生巨大的影响。 2018/11/26 2
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影响
《物权法》进一步扩大了登记机构的审 查职能，明确了登记机构的审查责任， 强调因登记错误，给他人造成损害的， 登记机构应当承担赔偿责任，对受害人 提供更加充分的保护。 这一规定无疑对银行等债权人、抵押权 人极为有利。
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法律规定 《物权法》第176条规定，被担保的债权既有 物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期 债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情 形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定 或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的， 债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人 提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现 债权，也可以要求保证人承担保证责任。
二、关于不动产登记及其效力 规则
《物权法》出台前我国没有专门的不动产登记 法律，有关不动产登记的规定散见于相关单行 法律和行政法规，没有形成完整的体系。