绍兴房屋产权抵押的法律问题(二)

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房地产抵押登记制度若干问题探讨

房地产抵押登记制度若干问题探讨祝美月陈绍萍绍兴县房地产管理处【摘要】近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态日益丰富，抵押登记制度也出现相应的问题。

由于过去一些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面前的一个重要的课题。

【关键词】房地产抵押登记探讨一、房地产抵押登记制度立法如今世界各国的房产登记制度主要由三种基本的登记制度演化而来，即契约登记制度、权利登记制度和托仑斯登记制度。

三种登记制度有一定的差别，前两种在欧洲和北美洲使用广泛，而我国使用的是第三种登记制度。

针对我国的国情，国家规定房地产抵押登记属于房地产登记制度中的他项权利登记。

目前我国对不动产物权进行了立法，规定不动产物权的设立、变更和废止都必须进行登记。

但是我国不动产物权的立法还是形式主义的登记，并没有赋予其法律意义，在法律规定中也不健全。

根据调查发现，我国法院往往认为进行登记后，不动产合同就生效了，可见从司法角度来看，我国不动产登记法是承认实质主义的登记。

二、房地产抵押登记制度的统一房地产抵押登记是指依据财产权利人的申请，登记机关将与在该财产上设定抵押权相关的事项记载于登记簿上的事实。

从维护社会经济秩序的角度出发，把抵押权的设立与存在用一定的方式表现出来。

让第三人知悉房地产上的权利状况，以使第三人免遭不测之损害，这就是抵押权公示及其原则的目的。

抵押权公示原则使原本存在于人们观念中的抵押权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全。

在我国现行法上，房地产抵押的公示方法是登记。

产权所有人通过抵押物登记可以取得担保物权，可见抵押权对第三人具有法律效力，即当抵押物被第三方占有时，取得担保物权的抵押人可以向占有的第三方主张抵押权，使得第三方都必须履行不得损害抵押物的义务。

由此看来，登记在不动产法律效力上的重要性。

三、房地产抵押登记司法问题我国房地产抵押登记制度存在着不足，既造成了法律上的冲突。

中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号

中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。

在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。

一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。

为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。

银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。

抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。

二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。

银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。

严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。

银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。

对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。

担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题

担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
在担保实务中，不动产抵押是一种常见的担保措施。

在进行不动产抵押时，常常会出现一些问题，需要注意解决。

以下是不动产抵押常见的问题和解决方法：
1. 权利人不同意抵押：在进行不动产抵押时，有权处置不动产的权利人可能不同意将其不动产进行抵押。

解决方法是与权利人协商解决，可以通过增加债务人与权利人之间的关系来解决，例如增加担保责任人或提供额外的担保措施。

2. 抵押范围问题：不动产抵押应该明确确定抵押的范围，包括具体的不动产和相关附属设施等。

解决方法是明确抵押的范围，并在抵押合同中明确约定。

3. 抵押物评估问题：在进行不动产抵押时，需要对抵押物进行评估确定价值。

如果评估价值与要债主张的债权金额相差较大，可能会导致抵押物无法完全覆盖债权。

解决方法是进行准确的评估，并在抵押合同中约定抵押物的价值。

5. 不动产权属证明问题：在进行不动产抵押时，需要提供相关的不动产权属证明文件。

如果无法提供或证明文件存在问题，可能会导致抵押的效力受到影响。

解决方法是办理相关的不动产权属证明手续，并确保证明文件的真实性和有效性。

6. 不动产后续权益转移问题：在进行不动产抵押后，债务人可能会转移不动产的权益，例如出售或转让。

如果债务人转移不动产的权益，可能会导致抵押权失效。

解决方法是在抵押合同中约定债务人不得转移不动产的权益，并在转移时进行相应的抵押物注销手续。

在进行不动产抵押时，需要注意上述问题，并逐一解决。

还应该根据实际情况，补充完善抵押合同的条款和约定，确保担保措施的有效性和权益的保护。

抵押贷款法律的相关规定是怎么样的？

抵押贷款法律的相关规定是怎么样的？可作担保物指已作为抵押担保的财产。

按我国<担保法>第34条规定，下列财产可作担保物：1、抵押⼈所有的房屋和其他地上定着物。

2、抵押⼈所有的机器、交通运输⼯具和其他财产。

3、抵押⼈依法有权处分的国有的⼟地使⽤权、房屋和其他地上定着物。

贷款，⼀般的贷款⾏为都是在银⾏发⽣的，贷款⼈想要贷款的，⼀般到银⾏进⾏申请，银⾏也要求贷款⼈应该具备⼀定的条件，⾸先贷款⼈是否有正规的⼯作，如果没有固定的收⼊，正规的⼯作，⼀般就会要求贷款⼈提供物或者是，才可以予以办理贷款业务。

那么关于法律的相关内容是怎么样的?⼀、关于抵押物的法律规定可作担保物指已作为的财产。

按我国<>第34条规定，下列财产可作担保物：1、抵押⼈所有的房屋和其他地上定着物;2、抵押⼈所有的机器、交通运输⼯具和其他财产;3、抵押⼈依法有权处分的国有的、房屋和其他地上定着物;4、抵押⼈依法有权处分的国有机器、交通运输⼯具和抵押物其他财产;5、抵押⼈依法承包并经发包⽅同意抵押的荒⼭、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的⼟地使⽤权;6、依法可以抵押的其它财产。

不可抵押的财产(⼀)：(⼆)耕地、、⾃留地、⾃留⼭等集体所有的⼟地使⽤权，但本法第三⼗四条第(五)项、第三⼗六条第三款规定的除外;(三)学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫⽣设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使⽤权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。

延伸阅读：⾃愿办理抵押登记的情况抵押贷款房屋如何过户⽤途⼆、房产抵押贷款还不了，会承担什么法律责任先是银⾏起诉了，下⼀步就是法院判，⼀般会判你还钱，拖⼀段时间后银⾏会申请，接收你的房屋产权，并拍卖。

⼀般情况下，银⾏放贷数额会⼩于你提供的担保房屋价值。

也就是说，银⾏在放贷时会考虑到将来的偿还不能⽽将抵押房变现的价值问题。

再说，拍卖的价值也是很客观的，不会明显低于市场价值的。

抵押物处置的法律要求与约定

抵押物处置的法律要求与约定抵押物处置是指在抵押权人行使抵押权时，将抵押物转让或变现的过程。

在抵押物处置中，既要符合法律的要求，又要遵守相关约定。

本文将就抵押物处置的法律要求与约定进行探讨。

一、法律要求1. 抵押权人的通知义务在抵押物处置前，抵押权人有通知抵押人的义务。

根据《中华人民共和国合同法》第221条，抵押权人需提前通知抵押人抵押物的处置时间、方式和地点等相关信息。

这是为了确保抵押人有足够的时间和机会了解和参与处置程序。

2. 公平交易原则抵押物处置须遵守公平交易原则，即在处置过程中，抵押权人应保证交易的公平性、合理性和公正性。

不得利用抵押权对抵押人不当地索取利益，损害抵押人的权益。

3. 抵押物处置的限制根据《中华人民共和国担保法》第43条，除法律另有规定外，抵押人与抵押权人约定的抵押物处置，不得超出担保范围。

这意味着在抵押物处置中，抵押权人不能随意超越抵押物的范围进行处置。

4. 抵押物价值的保护根据《中华人民共和国合同法》第223条，抵押权人对抵押物的处置应力求使抵押人的权益得到最大限度的保护，并避免对抵押物产生不必要的损害。

在抵押物处置过程中，抵押权人需要以合理的方式保证抵押物的价值并最大限度地实现其价值。

二、约定要求1. 处置方式的约定在抵押物处置过程中，抵押权人与抵押人通常会在合同中约定处置的方式，如公开拍卖、协议转让等。

这样的约定有助于双方明确处置的具体方式，减少争议的发生。

2. 处置价款的分配抵押物处置后所得的价款，应按照双方事先达成的约定进行分配。

通常情况下，抵押权人有权先行收取其债权，剩余部分再返还给抵押人。

这样的约定有助于确保抵押人能够及时获得剩余部分的价款。

3. 处置通知的约定除法律规定的通知外，抵押权人与抵押人可以在合同中约定处置通知的形式和内容。

例如，约定以书面形式通知或者通过特定方式传达通知等。

这样的约定有助于保证通知的准确、及时和可追溯性。

4. 违约责任的约定在抵押物处置的约定中，双方还应当明确违约责任。

民法中的抵押与质押的法律规定

民法中的抵押与质押的法律规定抵押与质押的法律规定在民法中，抵押与质押是常见的担保方式，用于保障债权人的权益。

本文将就抵押与质押的法律规定进行详细的探讨。

一、抵押的法律规定抵押是指债务人将其财产权利实质性地转交给债权人，作为债权的担保方式。

根据《中华人民共和国民法通则》第十章第一百三十一条的规定，抵押可以对不动产和动产进行，包括房屋、土地、车辆等。

抵押的设立一般需要有书面形式，并依法进行登记。

抵押的法律效力表现为以下几个方面：1. 优先受偿权：债权人在债务人违约时有优先以抵押财产偿还债权的权利。

2. 公示作用：抵押登记能够公示债权人对抵押财产的权益，提醒第三人在与该财产有关的交易中注意债权人的权益。

3. 执行权：当债务人违约无法履行债务时，债权人有权依法申请对抵押财产进行强制执行。

需要注意的是，抵押权的设立与转让受到法律的一定限制，比如对不动产抵押，应依法办理抵押登记手续；对涉及特定行业的动产抵押，还需要符合相关法律法规的规定。

二、质押的法律规定质押是指债务人将其动产交付给债权人作为担保物的方式。

按照《中华人民共和国民法通则》第十章第一百三十四条的规定，质押权的设立应采取书面形式。

质押的法律效力主要表现为以下几个方面：1. 债权优先受偿：债权人在债务人违约时有优先以质押物偿还债权的权利。

2. 公示作用：质押可以通过交付质押物的行为实现公示债权，提醒第三人注意债权人的权益。

3. 执行权：债权人在债务人违约时可以依法申请执行权，将质押物变现以偿还债务。

质押权的设立与转让同样受到法律的一定限制，特别是对于资金、证券等质押，需要严格遵守相关法律法规的规定。

三、抵押与质押的异同点抵押和质押作为担保方式，虽然都能提供债权人的保障，但也存在一些差异：1. 客体不同：抵押的客体可以是不动产和动产，而质押的客体主要是动产。

2. 形式要求不同：抵押必须采取书面形式，并进行登记，而质押只需要书面形式。

3. 转让方式不同：抵押以债权人获得抵押财产的处分权为目的，而质押则是债权人获得债务人交付的动产。

房地产抵押相关法律法规

房地产抵押相关法律法规房地产抵押相关法律法规一、概述房地产抵押是指将房地产作为借款人在贷款过程中提供给贷款人作为债务担保的一种方式。

在房地产抵押过程中，借款人将自己名下的房产作为抵押物，向贷款人借款，并在约定的期限内按照合同约定的还款方式、期限进行还款。

在这个过程中，房地产抵押相关法律法规起着重要的指导和保护作用。

二、相关法律法规1. 《中华人民共和国担保法》该法规定了担保的范围、形式、设立与效力、保全与追偿、清偿顺序等方面的内容。

在房地产抵押中，负有担保责任的借款人和贷款人之间的权益和义务，都受到该法的约束。

例如，担保范围的确定就是根据该法来规定的。

2. 《中华人民共和国物权法》该法为房地产拥有者和使用者规定了相应的权益和义务。

房地产抵押作为一种担保方式，在物权法中有明确的规定。

例如，在担保物品的选择和担保物的优先权等方面都受到该法的规范。

3. 《中华人民共和国合同法》该法规定了在借款合同、抵押合同等相关合同的订立、履行、修改和解除过程中的权益和义务。

在房地产抵押过程中，借款人和贷款人之间的合同关系，以及抵押物的选择和评估等方面，都受到该法的规范。

4. 《房地产交易管理条例》该条例规定了房地产交易的管理制度，并对房地产交易中的抵押权的设立、变更、转让等方面进行了详细的规定。

借款人和贷款人在房地产抵押过程中，需要遵守该条例的规定，确保抵押权的合法性和有效性。

5. 《不动产登记暂行条例》该条例明确了不动产登记的程序和要求，包括登记申请、登记内容、登记机关的职责等方面的规定。

在房地产抵押过程中，不动产登记是必要的环节，借款人和贷款人需要按照该条例的规定，完成相关登记手续。

三、房地产抵押的法律意义与保护房地产抵押的法律意义主要体现在以下几个方面：1. 明确权益：相关法律法规明确了借款人和贷款人的权益和义务，避免了双方在借贷过程中产生争议。

双方都能够依法享有相应的权益，同时承担相应的责任。

2. 保护利益：抵押物作为借款人提供给贷款人的担保，可以保护贷款人的利益，减少贷款风险。

二手房“带押过户”的法律问题研究

二手房“带押过户”的法律问题研究一、研究背景和意义随着房地产市场的快速发展，二手房交易在我国已经成为一种普遍现象。

由于二手房交易涉及的房屋产权、抵押权等复杂问题，使得二手房交易过程中存在一定的法律风险。

为了保障购房者的合法权益，降低二手房交易中的法律风险，我国政府和相关部门对二手房交易的相关法律法规进行了不断完善。

带押过户作为一种新型的二手房交易方式，已经逐渐受到市场的关注。

带押过户在实际操作中仍存在一定的法律问题，如合同效力、抵押权解除、税费处理等方面的纠纷。

对带押过户的法律问题进行研究具有重要的现实意义。

研究带押过户的法律问题有助于明确相关法律法规的适用范围，为市场主体提供明确的法律依据。

通过对带押过户的法律问题进行深入研究，可以为政府部门制定相关政策提供参考，促进带押过户市场的健康发展。

研究结果也可以为购房者、卖房者等市场主体提供合法合规的操作建议，降低交易风险。

研究带押过户的法律问题有助于完善现有的法律法规体系，我国关于二手房交易的法律法规尚不完善，尤其是在带押过户方面。

通过对带押过户的法律问题进行研究，可以发现现有法律法规的不足之处，为完善相关法律法规提供理论支持和实践经验。

研究带押过户的法律问题有助于提高市场主体的法律意识，通过对带押过户的法律问题进行研究，可以使市场主体更加清楚地了解带押过户的风险和法律责任，从而提高市场主体的法律意识，促使市场主体自觉遵守法律法规，维护市场秩序。

1.1 研究背景随着房地产市场的快速发展，二手房交易在中国已经成为一种普遍现象。

在二手房交易过程中，带押过户问题一直备受关注。

带押过户是指在房屋买卖双方签订房屋买卖合同后，买方将购房款项支付给卖方，同时将房屋抵押权一并转移给买方的交易方式。

这种交易方式在一定程度上简化了房屋交易流程，降低了交易成本，但也带来了一系列法律问题。

1.2 研究意义随着我国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。

在房地产市场中，二手房交易占据了相当大的比重。

关于房屋产权确认中的有关法律问题

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

关于房屋产权确认中的有关法律问题房屋权属登记制度是房地产法学领域的重要课题，房屋权属登记行为，本质上是行政行为，而非民事行为。

因当事人提供虚假材料等原因造成错误登记而产生的赔偿责任是民事侵权责任，适用民事诉讼程序；因房屋权属登记机构的过失等原因造成登记错误而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，启动行政诉讼程序；当二者发生竞合时，登记机关应履行先行赔付义务，而后再向造成登记错误的人追偿。

一、房屋产权确认的概念和性质的认定（一）关于房屋产权确认概念的认定不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失和变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。

1[①]不动产登记制度，是我国物权法领域的重要制度，是公示公信原则的法律基础，起着维护交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各国都把完善不动产登记制度作为加强不动产管理的重要举措。

房屋，作为典型的不动产，其权属登记，是房地产法学领域的重要课题。

（二）关于房屋产权确认特征的认定房屋权属登记是房屋他项权利产生和变动的前提，关系到公民切身财产权益的实现。

特别是登记错误，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加强对房屋权属登记错误的法律救济提升到保护公民财产权益的高度。

现行物权法和城市房屋权属登记管理办法规定更正登记、异议登记和损害赔偿三种法律救济途径，作为保护公民财产权益1[①]梁慧星主编：《中国物权法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199页。

关于房产抵押若干问题的思考

关于房产抵押若干问题的思考关键字：房屋产权土地使用权抵押权抵押登记行政行为主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。

在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。

基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。

前面的话房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。

对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

一、房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。

1、房与地的相依性原则：在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。

因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。

抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。

正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。

土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。

绍兴房产证抵押如何换户主

绍兴房产证抵押如何换户主房产证抵押是指，双方凭借签订借款合同和担保抵押合同，然后到房管部门办理抵押登记。

贷款人所具备的条件：首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次，有北京市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

网友刘先生：半年前我在绍兴买了套价值31万元的二手楼，房子的首期和月供都是我付的，但房产证上署的是我和女朋友两个人的名字，现在我跟她感情不合面临分手。

我想把户主改成我的名字，她也同意，但是房产证抵押在银行，这个手续应该怎么办理呢?绍兴在线房产纠纷律师：首先，刘先生要和他的女友一起到贷款银行，向银行出具其和女友之间关于房屋产权变更所达成的书面协议。

若银行同意变更，则将借款人由两人变更为刘先生一人，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意在该房屋已设抵押权情况下予以办理变更登记，同时向银行借出房产证。

然后，刘先生和他的女友携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等材料到政府房产管理部门办理产权变更登记手续。

如果银行不同意变更，则只能就双方达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。

专业人士表示，房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。

以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

在绍兴，如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多房地产房产证抵押的法律问题，您可以找绍兴在线房产纠纷律师，进行相关房产律师咨询，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。

浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)

浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)文章属性•【制定机关】浙江省高级人民法院•【公布日期】2009.04.16•【字号】浙法民一[2009]3号•【施行日期】2009.04.16•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文浙江省高级人民法院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）（浙法民一[2009]3号）为正确审理涉及房地产登记的民事案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、司法解释的规定，结合我省民事审判工作实际情况，制定本意见。

第一条涉及房地产登记的民事案件包括：（一）与房地产所有权登记、使用权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记有关的权属纠纷民事案件；（二）以房地产登记为证据的其他非权属纠纷民事案件；（三）与异议登记不当、错误登记有关的民事赔偿纠纷案件。

第二条在权属纠纷民事案件中，当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的，可以告知当事人先行向登记机构申请更正登记、异议登记或提起行政诉讼，对错误登记予以更正；在错误登记更正期间，可裁定中止民事诉讼。

当事人坚持进行民事诉讼而不同意先行更正错误登记的，人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻房地产登记簿和权属证书记载的内容；可以通过对当事人主张的基础性民事法律关系，如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查，确定物权归属和内容。

第三条房屋买卖、土地使用权出让和转让等房地产转让合同合法有效，受让人请求转让人履行合同，并协助办理房地产登记过户手续的，应予支持。

第四条在非权属纠纷民事案件中，如一方当事人对另一方当事人作为权属证据提供的房地产登记簿和权属证书提出异议的，人民法院仅对房地产登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查；经查证属实的，即可作为定案的依据。

抵押合同中的抵押物共有权问题

抵押合同中的抵押物共有权问题一、抵押物共有权问题概述抵押物共有权问题是指在抵押物为多人共有财产时，抵押权人与共有人之间就抵押物权利和利益分配产生的争议。

在抵押合同中，抵押物共有权问题是一个重要的问题，因为它涉及到抵押权的有效性和实现方式。

如果处理不当，可能会引发一系列法律纠纷和争议。

二、抵押物共有权问题的产生抵押物共有权问题的产生通常有以下几种情况：1.多个共有人共同拥有抵押物，但未在抵押合同中明确约定各自的权利和利益分配。

2.抵押物共有人对抵押物的处分有异议，认为抵押权的实现会损害其利益。

3.抵押物共有人之间存在纠纷或争议，导致抵押物的处置困难。

三、抵押物共有权问题的解决方法为了解决抵押物共有权问题，可以采取以下方法：1.在抵押合同中明确约定抵押物共有权的归属和利益分配。

这需要抵押权人和共有人充分协商，达成一致意见。

如果无法达成一致意见，可以通过法律程序解决。

2.在抵押合同中约定共有人作为抵押物的连带责任人，即共有人对抵押权人的债权承担连带责任。

这样可以在一定程度上避免因共有人不同意处分抵押物而引发的纠纷。

3.建立健全的抵押物共有权管理制度，明确共有人对抵押物的权利和利益分配原则。

同时，可以设立专门的机构或部门，负责协调和处理抵押物共有权纠纷和争议。

4.对于无法通过协商解决的纠纷和争议，可以通过法律程序解决。

在诉讼过程中，法院可以根据具体情况作出判决，确定抵押物共有权的归属和利益分配。

四、案例分析【案例一】某房屋为甲、乙、丙三人共同所有，其中甲、乙两人同意将该房屋进行抵押贷款，但丙对此不同意。

后贷款机构实现抵押权时，丙提出异议，认为抵押权的实现会损害其利益。

最终，法院判决该房屋的共有权归甲、乙所有，丙不再享有对该房屋的处分权。

【案例二】丁、戊两人共同拥有一块土地，并将其中的一部分抵押给银行。

在贷款期间，丁对戊处分土地的行为提出异议，认为该行为会损害其利益。

最终，法院判决戊对土地的处分行为无效，银行可以要求丁承担连带责任。

房产抵押中的抵押物处置风险

房产抵押中的抵押物处置风险房产抵押是指债务人或第三人将其所有的房产作为债权的担保。

当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。

房产抵押是担保的一种重要形式，也是近几年来兴起的一种投资方式，以其相对较高的投资回报率吸引着投资者。

然而，房产抵押在带来高收益的同时，也伴随着一定的风险。

本文将重点分析房产抵押中的抵押物处置风险。

一、抵押物处置的法律风险1.抵押物权属风险在房产抵押中，抵押物的权属是至关重要的。

如果抵押物权属存在争议或存在法律瑕疵，将直接影响到抵押行为的法律效力。

因此，在抵押前需要对抵押物的权属进行充分的调查和确认。

2.债务人违约风险债务人在债务履行期间，如出现破产、无力偿还债务等情况，债权人将面临抵押物被处置的风险。

因此，在签订抵押合同和借款合同时，需要充分了解债务人的信用状况和偿债能力，并制定相应的风险防范措施。

3.抵押物处置程序风险在房产抵押中，抵押物的处置通常需要经过一定的法律程序，如法院裁决、拍卖等。

如果处置程序不合法或存在瑕疵，将导致抵押物无法顺利变现，从而给债权人带来损失。

因此，在抵押过程中需要严格遵守相关法律法规，确保抵押物处置程序的合法性和有效性。

二、抵押物处置的市场风险1.市场波动风险房产市场的波动性较大，房价涨跌不定。

如果抵押物所在地区的房价出现大幅下跌，将导致抵押物价值下降，从而给债权人带来损失。

因此，在抵押物评估过程中需要充分考虑市场因素，合理评估抵押物的价值。

2.竞拍不成功风险在抵押物处置过程中，如果竞拍无人参与或竞拍失败，将导致抵押物无法变现，从而给债权人带来损失。

因此，债权人在处置抵押物时需要充分了解市场行情和竞拍规则，制定合理的处置方案，以提高竞拍成功率。

三、防范措施和建议1.充分调查和确认抵押物的权属和法律状况，确保抵押行为的法律效力。

在签订抵押合同前，需要对抵押物的权属进行充分的调查和确认，包括产权证书、共有权人同意抵押的书面证明等。

不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践——以绍兴市为例

不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践——以绍兴市为例作者：周建平来源：《浙江国土资源》 2019年第3期随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入,各地由于过去分散登记造成的历史遗留问题和疑难问题逐步显现,群众对不动产登记尤其是房屋不动产登记的信访和诉讼也明显增多,给不动产登记工作的提质增效、“最多跑一次”带来了极大的困扰。

如何妥善解决历史遗留问题,切实保护群众合法权益,成为当前不动产登记工作亟需解决的问题。

一、不动产登记历史遗留问题的现状本文共收集整理了各地登记机构在办理不动产登记业务中常见的25 种历史遗留问题,并将其归纳为四类。

(一)政策规范性问题1. 土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。

主要表现为有房产证无土地证,地上房屋虽然有建筑许可证等批件,但所占土地无合法审批手续;有的已办理了土地证,但地上房屋因项目竣工验收手续不全,或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证。

且时间跨度较大,既有土地管理法和城乡规划法实施之前的历史存量房地产,也有近阶段违规违法所形成的房地产。

2. 土地、房屋审批与实际不一致问题。

项目开发商擅自改变规划条件、用途,增加容积率,批少建多、超用地红线建设及延期竣工的,无法通过工程复核验收,导致不能办理权证。

3. 在非住宅用地上建设住宅的登记问题。

非住宅用地上建有部分住宅,且该房屋已房改给个人,有的已办理了房产登记。

无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。

4.关于宗地的分割与合并问题。

部分房屋压(或超越)宗地红线,需将相邻宗地(两宗地均为同一权利人)合并成一宗地,但两宗地土地性质、年限或用途不一致,无法合并。

5. 房地产开发项目重复抵押问题。

实施不动产统一登记前,房地产开发项目的土地大多已在自然资源管理部门办理土地抵押登记,在未注销土地抵押的情况下,只是简单征得土地抵押银行同意后,房地产公司就进行房屋预售,此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记。

房产出租中的房屋产权问题法律规定与买卖解读

房产出租中的房屋产权问题法律规定与买卖解读房产出租中涉及的房屋产权问题一直备受关注。

无论是房东还是租户，在签订租赁合同时都需要了解相关的法律规定以及买卖解读。

本文将从法律角度出发，深入探讨房产出租中的房屋产权问题，并对相关规定进行解读。

一、房屋产权的基本概念房屋产权是指个人或单位对一定范围内房屋的占有权、使用权和收益权等权益的支配权。

在我国，房屋产权分为国有和私有产权。

国有产权主要是指由国家所有并依法通过合同出租给居民使用的房屋；私有产权则是指个人或单位依法所有并自由支配的房屋。

根据相关法律规定，房屋产权是属于法律保护的财产权益，任何人不得非法侵占或侵犯他人的房屋产权。

同时，房屋产权的归属和转让受到法律的明确规定，只有依法登记并经过法律程序才能确立和转移。

二、房屋租赁合同的法律规定在房产出租中，合同起到了承载各方权益的重要作用。

根据我国相关法律规定，房屋租赁合同应当包含以下主要内容：1. 当事人信息：合同双方的相关信息，包括姓名（名称）、住所（地址）、联系方式等。

2. 房屋信息：房屋的具体地址、面积、用途等信息，确保租赁的房屋是合法有权出租的房屋。

3. 租期与租金：明确租赁期限和租金的支付方式、金额、递增方式等具体细则，确保租赁双方的权益。

4. 房屋维修责任：明确房东和租户各自承担的房屋日常维修责任，确保房屋的正常使用。

5. 违约与解除：规定双方在违约情况下应承担的责任和解除合同的程序。

三、房屋产权问题解读1. 房屋产权的确权与登记房屋产权的确权是指将房屋的所有权合法确认给特定的个人或单位。

只有依法登记并经过法律程序确立的房屋产权，才具有合法的效力。

在房产出租中，房东必须保证自己所出租的房屋具有合法的产权，否则将会面临违法出租的风险。

2. 房屋产权的转让与变更根据我国相关法律规定，房屋产权可以通过买卖等方式进行转让。

在房屋产权转让过程中，双方需要依法办理房屋所有权的登记手续，确保权益的合法性和真实性。

冯洪流二审行政裁定书

冯洪流二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类其他行政行为【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院【审结日期】2020.06.10【案件字号】(2020)浙06行终235号【审理程序】二审【审理法官】刘红波李丹丹谢檬杰【审理法官】刘红波李丹丹谢檬杰【文书类型】裁定书【当事人】冯洪流【当事人】冯洪流【当事人-个人】冯洪流【代理律师/律所】字添国浙江多力律师事务所【代理律师/律所】字添国浙江多力律师事务所【代理律师】字添国【代理律所】浙江多力律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】冯洪流【本院观点】《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……均不属于人民法院主管工作的范围。

【权责关键词】受案范围证明行政不作为【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院经审查认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……均不属于人民法院主管工作的范围。

本案中，上诉人冯洪流起诉要求绍兴市住房和城乡建设局履行查清小禅法弄房屋产权属性(房产地号：中三1335-1)的职责并予以返还。

因涉案房屋涉及社会主义改造历史遗留问题，故上诉人请求事项不属于人民法院行政诉讼受案范围。

另，上诉人针对涉案房屋提起过行政诉讼，本院于2018年5月15日作出不予立案裁定，案经一审、二审、再审，现已生效。

一审裁定不予立案并无不当。

上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，裁定如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-09-20 18:02:22【二审上诉人诉称】上诉人上诉称，本案诉讼针对绍兴市住房和城乡建设局的行政不作为，属于行政诉讼的受案范围，并非历史遗留问题。

哪些房产不能抵押房产抵押需要满足哪些条件

哪些房产不能抵押房产抵押需要满足哪些条件有些人为了解决经济困境，选择了房产抵押，但是在办理相关手续时，却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的，究竟是怎么回事呢?别着急，下文将对房产抵押需要满足哪些条件，以及哪些房产不能抵押的问题进行解答，希望对您有所帮助。

有些人为了解决经济困境，选择了房产抵押，但是在办理相关手续时，却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的，究竟是怎么回事呢?别着急，下文将对房产抵押需要满足哪些条件，以及哪些房产不能抵押的问题进行解答，希望对您有所帮助。

▲一、房产抵押需要满足哪些条件房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

▲(一)作为抵押人的条件抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。

预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

▲(二)作为抵押物的条件房地产抵押随土地使用权的取得方式不同，对抵押物的要求也不同。

《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本点：1、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。

对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。

不动产抵押的法律规定

不动产抵押的法律规定如果要进⾏不动产抵押的，是需要双⽅当事⼈到房管局办理不动产抵押登记，才会设⽴抵押权的，如果要进⾏抵押登记的话，是需要缴纳必要的费⽤，提交相关的资料的。

那么，不动产抵押的法律规定有哪些?下⾯，店铺⼩编详细为您介绍具体内容。

《担保法》四⼗⼀条：当事⼈以本法第四⼗⼆条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同⾃登记之⽇起⽣效。

设⽴抵押的房屋可以租赁吗已经设⽴抵押的房屋能否进⾏租赁呢?抵押权与出租权是房屋所有权⼈的权利，房屋所有权⼈将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。

《关于适⽤<中华⼈民共和国担保法>若⼲问题的解释》第六⼗六条规定：“抵押⼈将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒。

抵押⼈将已抵押的财产出租时，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押，抵押⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任;如果抵押⼈已书⾯告知承租⼈对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⼰承担。

”可见，后成⽴的承租权对先设⽴的抵押权⽆对抗⼒，抵押权⼈实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让⼈⽆约束⼒。

同时应当注意，出租⼈与承租⼈之间的租赁合同有效，由于抵押权⼈⾏使抵押权致使承租⼈不能⾏使承租权的，承租⼈可以据此主张违约请求权。

双⽅当事⼈有约定的除外。

不能抵押的不动产有哪些根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的：1、⽤于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;2、列⼊⽂物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;3、已被依法公告列⼊拆迁范围的房地产;4、被司法机关或⾏政机关依法查封的不动产;5、产权关系不清或有争议的财产;6、来⾃全体共有⼈书⾯同意的不动产;7、未取得合法权证的违法建筑物。

要是你还有什么不明⽩的地⽅，不妨向我们店铺的律师进⾏咨询。

店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。