城市综合体操盘之常见问题及应对策略

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探讨城市商业综合体项目施工管理中的问题与对策

探讨城市商业综合体项目施工管理中的问题与对策

探讨城市商业综合体项目施工管理中的问题与对策摘要:城市商业综合体项目是一种多元化的商业模式,它将酒店、住宅、公寓、写字楼等多种商业设施融合在一起,形成一个完整的商业空间,有效地利用各种资源,在推动城市经济的发展方面发挥着重要的作用。

本文旨在深入研究城市商业综合体项目,分析其内涵、特征,以及施工管理中存在的问题,并提出有效的解决方案。

关键词:城市;商业综合体;施工管理;问题;对策城市商业综合体能够有效促进经济的增长,带动周边商铺的人流量,是城市经济发展的重要象征,它们由各种功能的建筑组成,例如会议中心、大型购物中心和办公大楼等。

此外,建筑物及其内部可以相互连接,相互补充。

但是,由于城市商业综合体项目施工流程较为复杂,施工管理问题也难以解决,需要在实践中调整管理对策,持续优化施工管理方案。

1城市商业综合体项目的内容与特点(1)城市商业综合体项目内容随着时代的进步,城市商业综合体项目已成为当今社会不可或缺的重要组成部分,它不仅满足了消费者的需求,也为社会带来了更多的便利性,它将日常消费、娱乐、饮食、文化等多项服务集成在一栋商业建筑内,较单一功能的建筑有着更强的生命力,能够不断产生经济效益。

此外,城市商业综合体项目具有结构复杂、空间独立等特点,既可以作为商业地产,也可以作为居住空间,使得人们的工作和生活变得更加轻松。

(2)城市商业综合体项目特点一方面,它能够有效减轻人们在城市中的交通负担,尤其是那些长期居住在大城市的上班族,他们的工作和生活距离都很遥远,而且人口流动性也很强。

因此,他们在前往办公地点的时候要会花费更长的时间在路上。

随着城市商业综合体的建设,人们的通勤时间得到了显著的缩短,这不仅有助于改善大城市居民的日常生活质量,也能够有效地缓解交通拥堵,从而减轻运输作业所承受的巨大压力。

另一方面,与传统的房地产建设项目相比,城市商业综合体项目开发的最终目的是实现项目间的相互配合和合作,使得城市产生更多的经济效益。

浅谈城市综合体提升改造存在的问题及其建议

浅谈城市综合体提升改造存在的问题及其建议

浅谈城市综合体提升改造存在的问题及其建议作者:胡礼萍张晓浩来源:《科技信息·下旬刊》2018年第01期摘要:本文以杭州复兴国际商务广场为例,从业态规划、空间整合、物业管理等角度出发,提出综合体的建设思路,并举一反三为城市综合体建设提出措施建议。

关键词:城市综合体;提升改造;建议一、引言城市综合体,是指一种或几种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落。

由于原先的建筑综合体开发模式,需要多个功能都相对单一的项目来相互配合,才能满足城市综合发展的需要,但是建设项目由于在规划设计、开发建设上不能同步,传统的建筑综合体开发模式必然满足不了现代城市集约化、有序化开发建设的需要。

因此,浅谈分析原有城市综合体进行提升改造存在的问题,并提出相应的建设思路供给未来建设方向提出措施建议,具有重要的现实意义。

二、城市综合体提升改造中存在的问题分析从我国部分经济发达城市的现有综合体规划发展来看,各城市综合体的主要功能型中心区域,基本都规划成高档的大型商业购物中心,且城市综合体的项目开发不同于单体建筑开发,必须将不同类型的建筑串联组织起来,通过组合空间与功能形态,开发出符合城市历史、文化、经济特点的综合多功能中心。

下面以提升改造前的杭州复兴国际商务广场为例,分析城市综合体项目的建设中存在的问题。

1、业态层次单一。

目前大部分原有城市综合体的业态类型较为单一,休闲娱乐功能明显不足。

一般主要为商业、住宅、写字楼,其中商业和住宅为主。

当然这个问题可能涉及到部分地区政府土地出让时限定了土地使用范围,提升改造原有综合体项目对未来发展有一定帮助。

例如提升改造前的杭州复兴国际商务广场,业态主要在中国针织城内经营服装、鞋类零售和部分丝绸白胚批发,其他为办公用房,尽管针织城收入增长快,是当时全市25幢亿元楼宇之一;但是针织城当时的业态层次明显偏低,特别是一、二层的零售商户,产品档次低、经营规模小,增长潜力十分有限。

2、空间环境有待整合。

城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—

城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—

随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强,使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移,其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。

一、城市综合体及其特点所谓城市综合体,还有许多别的称呼,如:商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。

目前,并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。

根据目前房地产开发企业的一般理解,城市综合体简称HOPSCA,即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会展中心/会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。

一般情况下,一个城市综合体至少组合了上述功能中三种,并且以一种功能为主,多种功能配套的形式存在。

城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间互相联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。

形成了以下特点:(1)容量巨大性。

(2)规划设计复杂性。

(3)物业形态众多。

(4)投资资金大且收益回收周期长。

(5)建设周期长。

(6)运营管理复杂。

(7)涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。

二、我国2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研,指出了我国城市综合体的开发情况如下:1. 大型城市综合体的开发,主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市,体量大、规模大,基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产开发企业。

其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。

2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右,主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。

其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。

城市商业综合体项目开发中的风险管理策略

城市商业综合体项目开发中的风险管理策略

城市商业综合体项目开发中的风险管理策略随着城市化的发展,城市中心的商业综合体项目越来越得到了广大消费者的喜爱。

而商业综合体项目的开发过程中,也同样存在着诸多的风险。

因此,开发商需要采取一定的风险管理策略,以最大限度地降低项目开发风险,确保投资回报率。

一、市场风险市场风险是商业综合体项目开发中最为重要且最为复杂的风险。

开发商在项目开发之前需要进行大量的市场调查,以了解当地市场的需求、商业综合体类型和模式、市场的供求状况、竞争对手等相关信息。

同时,开发商还需要根据市场需求进行开发规划,确定商业综合体的功能定位、业态搭配、营销策略等,以确保项目在市场中具有竞争力。

二、设计和施工风险商业综合体项目的设计和施工过程中也存在着风险。

从设计的角度来看,商业综合体项目需要综合考虑业态、功能、建筑造型等多个方面的因素,确保设计方案满足市场需求和消费者的审美要求。

从施工的角度来看,商业综合体项目需要注意材料质量、施工工艺、安全管理等方面的问题,以确保项目的质量和安全。

三、人事风险人事风险主要指商业综合体项目中的人员管理问题。

商业综合体项目中需要涉及到不同领域的专业人才,例如建筑师、设计师、工程师等,同时还需要考虑到商业综合体的运营管理人员。

因此,开发商需要制定和实施科学的人事管理制度,招聘和培训专业人才,建立有效的激励机制,以确保人力资源的稳定和可持续发展。

四、政策风险政策风险是商业综合体项目开发中的一种重要风险。

政策执行的不确定性会对商业综合体项目的开发和运营产生不利影响。

因此,开发商需要积极了解当地政策、规划和市场动态,从中掌握商机并将其纳入项目规划中,同时,还需要进行政策风险的评估,并制定出相应的应对措施。

五、竞争风险商业综合体项目的运营需要面对激烈的市场竞争。

业内竞争已经很激烈,新进入者也不断涌现。

不同地域、不同人群的消费习惯、经济水平、文化背景都不同,因此,开发商需要在项目开发之前进行充分的市场调研和评估,制定出相应的市场竞争和营销策略,并在运营过程中及时调整策略,以确保项目在市场竞争中具备优势。

城市综合体建设面临的一系列问题探讨--以南通市为例

城市综合体建设面临的一系列问题探讨--以南通市为例
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以 南 通 市 为 例
施 婉 蓉
( 中国 人 民银 行 南 通 市 中心 支 行 , 江苏 南通
2 2 6 0 0 0 )
摘 要 : 随 着房 地 产 调 控 和城 市化 进 程 的加 快 , 商 业 地 产 越 来 越 受 到 开 发 商 的 青 昧 。 城 市 综 合 体 作 为 商
第 1 3卷
第 2期
淮海工学院学报( 人文社会科学版)
J o u r n a l o f Hu a i h a i I n s t i t u t e o f Te c h n o l o g y ( Hu ma n i t i e s& S o c i a l S c i e n c e s E d i t i o n )
关键 词 : 综合 体 ; 金 融风 险 ; 产业 转型 ; 南 通 市 中图分类 号 : C91 2. 81 文献 标 识码 : A 文章编 号 : 2 09 5 — 3 3 3 X( 2 O1 5) 02 — 01 04 — 03


南通城 市 综合体 发展 基本 情况
鑫 广 场 。( 4 )港 闸 区 : 南通华 润 中心 、 万科 金 域广 场 、 华 强城 、 鸿鸣摩 尔 、 金海 岸 、 美 丽华 商业 广 场 、 万 达 广 场 。( 5 )开 发 区 : 金科城 、 星湖 1 0 1 、 涌 鑫 国 贸 中心 、 世 贸广场 。( 6 )苏 通 科 技 产 业 园 区 : 达 海 华 德 城 市 综 合 体 。 此 外 还 有 一 些 拟 建 或 小 规 模 的 城 市 商 业 综 合 体 项 目, 未 来 南 通 将 继 续 对 外 推 介 城 市 综 合 体 项 目期
施婉 蓉 : 城 市 综 合 体 建 设 面 临 的 一 系 列 问题 探 讨 —— 以南通市为例

当前城市综合体发展的相关问题分析

当前城市综合体发展的相关问题分析
如酒店 、住宅 、写字楼 以及购物中心等,其功能会涵盖娱乐 、办公 以及 休闲购物 、居住 ,因而在开发上的复杂程度也较高 ,后期 的管理 以及经 营也相对更加 困难 。对于城市综合体 ,其开发主要有三个环节组成 ,首 先是资金链 , 其次是开发 ,最后则是后期 的管理经营 ,三者缺一不可 , 无论哪一环节都会对项 目整体的开发效果造成影响 。而其 中最为关键的
和风险因素 ,从而确定项 目是否可行 。
支持 ,能够将资源最大程度的利用起来 ,形成一种共享的模 式 , 产生集 聚效应 ,这边是城市综合体所特有 的价值链 。
( 二 )辐射 功 能 强 大
城市综合体本身就是一种 多功能 的建筑 ,因而其聚合能力较强 , 会 对周边的各种资源进行吸附 , 从 而扩大综合体 ,而新形成的综合体 又会 吸附更多 的资源 ,以此成长发展 下去 ,形成强大的辐射能力 ,从而对整 个城市的发展产生促进作用。 ( 三) 城市精神文 明的代表 在一个城市 中,城市综合体具有标 志性 ,因而其功能的聚合就会具
集 约化发展 是必然趋势 ,而城市综合体的利用便 是一个典型 的特征 ,在
城 市中 ,能够利用 的空 间有限 ,通过将集中城市功能集 中到一起 ,通过 相应的设计 手法 ,合理 的利用城市建筑 ,通过空间的联 系在各种功能之 间形 成依存 以及促进的关 系,从而得到单独功能所不能达到的功效职能 。
当前城 市综 合体发 展的相关 问题分析
金 志 强
浙江省临海市住房和城 乡建设规 划局
浙江
临海
3 1 7 O 1 6
【 摘 要 】随着城 市化进程 的发展 ,开放 商逐 渐的发现现有的经营模式 已经无 法获得 更高的利益,因而为 了谋求更好 的发展 ,开发商在开发 建设 的 过程 中开 始进行综合考虑 , 城 市综合 体的发展 已经成为 3前 - 商业地产开发 的主要模 式,我 国的很 多一 线城 市的该种地产开发模 式发展较 为迅猛 ,而 ' 在二 线城 市以及 三线城市 , 城 市综合 体项 目 也逐步 的开始发展 。这也是受到 了当前住 宅地产 限制的影响,在 未来 的城市 商业地产 中, 城 市综合体 必 然会成 为主流趋 势。但是 ,城 市的规模 不同,所采用的模 式也要 有所差异 ,只有寻找到适合 的途径 才能更好 的发展 。 【 关键 词】城 市综合体 中小城 市 发展 . 中图分类号:C9 1 2 . 8 文献标 识码 :A 文章编号 :1 0 0 9 — 4 0 6 7 ( 2 0 1 4 ) 1 4 — 2 7 5 - O 1 引 言 城市综合体模式即集办公 、居住 、商 、 、展览 、餐饮 、会议以及交 通 、文娱等城市生活空间中任意三项组合起来 的一种开发模式 ,在进行

城市综合体运营与管理方案

城市综合体运营与管理方案

城市综合体运营与管理方案一、综合体概述城市综合体是指在城市中心区域建设的涵盖商业、购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能的城市综合建筑群,是满足城市居民工作、生活、娱乐等多种需求的综合性商业地产项目。

城市综合体的发展,既可以丰富城市商业文化,提高城市形象,也可以为城市经济增长和就业创造机会,是城市综合体建设的重要组成部分。

二、综合体运营与管理的现状当前,城市综合体的建设与管理面临一些问题与挑战,主要表现在以下几个方面:1、品牌建设:目前一些城市综合体项目在品牌建设方面还存在较大差距,缺乏明显的品牌特色,无法形成较大的品牌效应。

2、商业结构:一些城市综合体在商业结构上聚焦单一品类,导致了业态单一,缺乏多样性。

3、管理体系:现有的城市综合体管理体系过于繁杂,导致各个部门之间协调不畅,管理效率不高。

以上问题在一定程度上影响了城市综合体的运营与管理效果,因此,需要有针对性的解决方案来提高城市综合体的运营与管理水平。

三、综合体运营与管理的方案1、品牌建设品牌建设是城市综合体运营与管理中的重要一环,能够提高城市综合体的知名度和美誉度。

实施品牌建设需要在市场定位、品牌形象塑造、宣传推广等方面进行评估,并加强品牌形象的传播和宣传力度,引入知名品牌商家,提高综合体的品牌含金量。

2、商业结构在商业结构上,应该引入多样的商业业态,以满足不同消费者的需求。

包括餐饮、购物、娱乐、文化创意、健身等不同类型的业态,形成多元发展的商业结构。

3、管理体系在管理体系上,需要建立合理的管理制度和规范。

包括完善的组织结构、明确的管理职责、高效的信息沟通渠道,提高城市综合体的管理效率。

在城市综合体运营与管理的方案中,还需要重视和强化城市综合体的社区化运营与管理,如打造城市综合体社区化管理品牌、推动城市综合体的社区化经营服务、倡导城市综合体的社区化文化建设、发展城市综合体社区化共享经济,营造和谐、健康、便捷的城市综合体生活环境。

四、城市综合体运营与管理的案例分析作为城市综合体运营与管理的一种新模式,城市综合体社区化经营已经在一些城市综合体中得到了应用,并取得了一定的成效。

城市综合体19个关键问题

城市综合体19个关键问题

城市综合体19个关键问题1、市场条件判断判断分二部分,首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断,这是宏观层面的,也可以称为初判断。

也就是不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。

这件事不能省略,目的是对该项目的定位有个宏观的思考。

因为综合体项目所包含的形式种类比较多,而且各种形式都存在市场成熟性的问题,所以还要有针对各业态的专题研究,也就是相对微观的判断。

按重要性排序是:酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、商业(含商业街及购物中心)、住宅。

2、项目位置判断城市综合体项目的位置选择对于项目的成功是决定性的。

并不是所有的地方都适合做商业地产的开发,只有具备相应条件的地块才可以做。

这里要搞清楚二个方面:一是它在城市现状中的地位,二是它在城市发展规划中的地位。

特别要清楚地知道城市发展的远景,并把项目的远景与之匹配。

3、可发展规模判断简单地说就是容积率研究。

做什么?做多大?赢利模式是什么?想回答上述问题要平衡好市场、产品、成本之间的关系,才能最终明确项目做多大规模比较合理。

当然,这时得出的是一个指导性的值,是底限,要把可能发生的风险全部考虑进去。

随着条件的变化,结论也应允许变化。

比如市场方面,本次金融危机的爆发对房地产投资影响深远,理论上讲,房产有抗通胀的功能,但最怕金融危机。

相信在经历这一轮危机之后,人们的房产投资理念将发生调整,这就要求营销工作要跟上。

主要思路:1)、先定性,再定量,然后进行分析,最终提出建议定性(土地性质、业态组合)重点研究业态组合的联动性定量(产品组合、建设规模)重点研究容积率分析(成本分析、财务分析)从经济角度说明赢利状况2)、协调与同步做为开发商,在容积率问题上重点分析三个层面,一是业态的合理性,二是产品的可实现性,三是经济的可盈利性。

营销部门对业态的合理性负责,设计部门对产品的可实现性负责,成本部门对可盈利性负责。

城市综合体开发模式及风险规避

城市综合体开发模式及风险规避

城市综合体开发模式及风险规避(2010-6-25 16:44:26)[发送到微博]分类:资讯新闻访谈标签:搜房博客 |下面是高端对话环节,主题是:城市综合体开发模式及风险规避,首先有请主持对话嘉宾上台:万商俱乐部主任杨泽轩;同时有请对话嘉宾上台:中信地产集团副总裁禹来先生,东方伟业控股集团副总裁苏恒先生,国华置业副总裁黎明女士,联华国际集团地产运营中心副总裁李应聪先生,明发集团有限公司副总裁李美全先生,华润万象城副总经理郑义先生,香港信地集团董事长助理黄邦德先生,广东益华投资集团董事长助理兼首席商业顾问邓国坚先生【主持人杨泽轩】尊敬的各位嘉宾、各位朋友,下午好!感谢主办方给这个机会来主持这场对话,之前大家分享了黄国雄教授、荀培路会长以及禹来博士关于城市综合体不少真知灼见,有人预言2010年将是中国地产的“城市综合体年”,比如说杭州政府就规划了100个城市综合体,所以我们本场的对话就围绕今年的焦点展开。

在开发大军中,我们也知道有国企,有民企,有专注于一二线城市开发的,也有深耕在二三线城市的,这里面既有上市公司,也有非上市公司,我们今天就把这些精英企业代表邀请到这里,跟我们一起分享关于城市综合体开发模式,以及其中他们在开发过程中面临到的或者体会到的风险,最后我们一起来对如何规避风险进行探讨。

首先,把话筒交给舒恒先生,先就城市综合体开发模式及存在的风险展开研讨。

【苏恒】谢谢主持人,我受东方伟业资控股有限公司董事长林端生先生的委托,东方伟业控股集团近四年来在发展中成长性企业,近年来已经在中国诸多地方也开始建设城市综合体,我谈一些感触。

【苏恒】城市综合体最开始发展的时候,出现超级大卖场,也是沃尔玛刚刚进入中国,我们有幸跟沃尔玛公司进行合作发展购物卖场,接着第二代产品开始开发购物中心,不但与沃尔玛购物终场同时,还兼很多的名品店,就是大型的购物中心。

第三代再发展起来,现在大家感觉单纯的购物不适合,所以在购物中心里面发展很多吃喝玩乐,同时单纯购物商业的比重在下降,有一种俗话说起码商业购物比重下降50%才是比较合适的。

某城市综合体项目的操盘思路

某城市综合体项目的操盘思路

某城市综合体项目的操盘思路在某二线城市边缘,新区楼盘尚未建成,现状是消费力薄弱,开发商资金状况也不是很好。

此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业,总建筑面积100万平米。

如何让项目在5年内成型,并伴随着进一步的开发建设,业主入住,消费力增强,实现生存与发展?这个问题我还没有想清楚,仅把现有的思路提出来,恳请行业专家高手给予批评指正。

首先是大体的流程,简列如下:一、市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。

本项目中对商业的处理是成功与否的关键,商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。

而商家评估一个项目是否有经营前途,主要有三个方面:一是项目区位、市场支撑与商业业态定位;二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求;三是从回报的角度看,是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。

区位目前不占明显优势,需要深入挖掘;购买需求占据着整条价值链的主导地位,一定调研弄清。

市场分析模型是相对理想的分析工具。

财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模,计算不同情况下财务回报。

避免轻率选址,盲目设计,而导致招商及运营上的巨大困难。

经济指标,道路交通指标、人口指标、配套指标。

一个大型商业项目在前期的策划、招商,中期的规划设计,以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。

发现问题确立研究目的确立研究对象调研方案设计(结合数据收集要求及财务时间预算,设计问卷)实地执行数据统计研究报告二、赢利模式的确定。

有了财务分析结合现金流状况,确定合理的赢利模式。

买了土地后,还有没有现金流,没有怎么玩?有怎么玩?杀猪还是养鱼?三、商业规划、业态布局。

采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。

需考虑如何延长消费时间,刺激晚上消费,把收租计租的时间拉长。

四、分期建设,滚动开发,节凑把握是关键。

起草项目开发计划。

五、概念设计初稿。

让设计工作提前开展起来,既是对策划定位、商业业态布局的初步总结,也是为所有后续相关工序做好铺垫。

大型综合体运营管理的问题与对策研究

大型综合体运营管理的问题与对策研究

大型综合体运营管理的问题与对策研究大型综合体是城市发展的重要标志之一,它们不仅能为城市提供社交、娱乐、购物等多种场所,也可以给城市带来巨大的经济效益。

但是,如何进行高效的运营管理成为了大型综合体的难点之一。

本文将从多个角度探讨大型综合体的运营管理问题,并提出相应的对策建议。

一、场馆管理大型综合体的场馆管理涉及到人力、物资、设备等方面的问题。

如何更好地利用场馆资源,提高资源利用效率成为了场馆管理的重要问题。

首先,应当完善设备和设施维护体系,建立专业的维护团队,保持设备和设施的良好运行状态,避免因为设备故障导致场馆运营受到影响。

其次,应当建立灵活的场馆使用机制。

比如通过引入共享经济的思想,让实际使用率相对较低的场馆来开展商业化活动,增加持续收益。

同时,为满足街区居民的日常需求,将社区场馆以较低的租金出租,增强运营的社会影响力。

二、安全管理大型综合体的安全管理是非常关键的一环。

由于大型综合体的各场所采用不同的管理机制,安全问题难以全面检阅。

因此,对于安全管理的重要性需得到高度评估。

首先,应当建立完备的应急预案。

一旦发生安全事件,大型综合体有专业的应急人员抵达现场,迅速消除危险因素,确保公众和场内员工的安全。

其次,应当加强投入安保力量的数量和专业程度。

随着综合体场所数量的增大,安保力量必须得到扩充。

再有,要通过多种内部培训机制,加强安保力量的专业化程度,提高他们的反应能力和应对事件的能力。

三、客户服务大型综合体作为场所的运营者,需要充分关注客户服务体验。

客户服务体验质量的高低,直接影响到顾客的消费满意度和忠诚度。

因此,对于客户服务的重视需要不断加强。

首先,要建立完善的服务体系,包括接待、引导等全流程的服务,更好地满足客人的多元化需求。

并且,要不断从顾客的反馈中发现服务短板并不断改进。

其次,需要加强员工的服务意识培训。

通过多种内部培训机制,提高员工对消费者需求的体察和还礼能力,让顾客感受到细致的服务质量,提高客户黏性和口碑愿景。

城市综合体设计关键问题及应对措施

城市综合体设计关键问题及应对措施

城市综合体设计关键问题及应对措施摘要:当前我国城市化进程步伐加快,城市综合体在促进城市产业提升和提高人们生活品质等方面变得至关重要。

本文从城市综合体设计的关键问题出发,论述了城市综合体设计的整体、重点和要素问题,最后提出了城市综合体的建筑设计策略。

关键词:城市综合体设计策略在城市综合体的设计既要总览宏观,如城市总体结构、城市肌理特色等,又要抓住具体布局,如城市要素、城市广场、城市街道等。

通过对这两方面的把握,提高对城市空间设计时的可行性和可预见性。

高层城市综合体是多个建筑的复合体,担负着城市中的各种功能需要。

因此,对其设计时必须考虑其功能、空间、体量、形象以及环境等诸多因素。

其中,首先是要满足城市正常运转过程中的各种功能需求,另一方面实现建筑内部的高效组织。

为此,明确城市综合体设计的关键问题,提出相应的设计策略具有重要的意义。

1城市综合体设计的关键问题1.1整体问题城市综合体设计过程中所提出来的设计策略,不仅要反映局部设计,而要正确面对影响设计的整体问题。

影响设计整体性的因素是多方面的。

这主要包括社会,经济,建筑和法规因素。

其中,首当其冲的是社会因素。

它能直接或间接地影响着高层城市综合体设计策略的决定。

例如时代潮流、新新技术、大众审美等方面;其次是经济因素:高层城市综合体因经济发展的需要产生,经济方面的思考如融资的方式、市场分析与开发周期,成本投入与赢利模式等不得不加以考虑;建筑在整体问题上主要表现在建筑结构技术、建造方法、风格趋势以及材料质量等方面对城市综合体的整体影响;最后的法规则是设计的前提条件,建筑覆盖率、绿地覆盖率及建筑控制高度,日照要求、通风要求、建筑可持续的要求等都是设计师面对项目时首先考虑的问题。

1.2重点问题从城市开发、商业收益以及建筑可持续性的角度出发,高层城市综合体的设计中要尽量系统性地处理城市、建筑、景观、结构、设备以及安全健康方面等的一系列工作,以达到设计高品质成果的要求。

城市综合体施工管理的问题及解决措施

城市综合体施工管理的问题及解决措施

城市综合体施工管理的问题及解决措施一、城市综合体概述所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基木的组合。

一般而言,城市综合体具有建筑体量大、物业类型多、交通网络好、生态景观优、各类设施全等特点。

特别是,如此大体量的城市综合体不是各类物业、各类建筑、各种功能的简单堆砌、叠加,而是对各种功能、各种业态科学搭配、优化组合、有机集成的产物。

因此,对于施工企业来说,必须基于这些特点,合理组织施工设计,以优化工期、合理配置成本,达到城市综合体集约高效的特点,以实现其服务经济和消费经济载体的作用,有效地组织城市资源,满足人民群众物质与文化需求。

二.城市综合体建设原则城市综合体的主体是城市,目的也是以方便城市中人们的出行、消费、旅游以及休闲和娱乐的服务为主的。

在城市综合体设计中不论是公共设置还是建筑内部设计,以及在建筑结构设计、空问构造、景观搭配、园林绿化和配套设施以及安全性能等方面都以高度人性化服务设计为标准。

城市综合体的建设不仅要方便商户的集聚经营,还要加强社会公共的参与度,为人们营造出一片健康、和谐、统一的生活工作环境。

三.城市综合体施工管理难点城市综合体通常会融合多类型建筑形式在内,其施工过程中所应用到的技术多而复杂,而且由于各个地块需要同时施工,对现场管理的连贯程度要求很高。

1、与设计变更之问频繁对接。

在施工过程中,建筑使用功能要求跟随不同功能区域业主的选定而确定,而问题在于施工图纸变更频繁、出图慢。

这种多而复杂的变更对现场技术管理提出了极大的挑战,因为项目组要随着图纸变化,随时调整方案、调整现场措施,并且要保证施工质量、安全和进度。

关于盘活上海商业综合体的若干建议

关于盘活上海商业综合体的若干建议

一、概述上海是我国的经济中心和国际大都市,商业综合体在其中扮演着重要的角色。

盘活上海商业综合体,不仅有利于提升城市的商业形象,也能够为市民和游客提供更好的购物和娱乐体验。

本文将就如何盘活上海商业综合体提出若干建议。

二、提升商业综合体的品牌形象1.营造独特的商业氛围在商业综合体中,可以通过设计、装修和音乐等手段,营造独特的氛围,吸引更多的用户和顾客。

可以在商场中设置艺术装置或举办艺术展览,增加商场的文化氛围,让顾客在购物的同时感受到艺术的魅力。

2.举办主题活动定期举办各种主题活动,比如时装秀、音乐会、美食节等,吸引不同类型的顾客,增加商业综合体的人气和知名度。

这样的活动不仅可以提升商业综合体的品牌形象,还可以拓展商业综合体的业务范围。

三、提高商业综合体的运营管理水平1.优化商场布局商场的布局对于顾客的购物体验至关重要。

商业综合体可以通过调整商户的位置、优化通道设计等方式,改善商场的布局,让顾客更加方便、舒适地购物。

2.提升服务质量商业综合体的服务质量直接关系到顾客的满意度和忠诚度。

商业综合体可以加强员工培训,提升服务意识和水平,增强顾客的购物体验。

3.引进优质商户商业综合体可以通过引进一些知名品牌、高端品牌或特色小众品牌等优质商户,提升商业综合体的档次和吸引力。

商业综合体也可与商户合作举办促销活动,增加商业综合体的营销活动。

四、拓展商业综合体的业务范围1.发展线上业务随着互联网的快速发展,线上零售业务变得愈加重要。

商业综合体可以通过建设自己的线上商城,增加线上线下的互动和合作,提升商业综合体的综合竞争力。

2.开发休闲娱乐项目除了购物,顾客还可以通过在商业综合体中享受休闲娱乐项目,比如电影院、游乐场、健身房等。

这些项目不仅可以增加商业综合体的亮点,也为顾客提供更多的选择和服务。

3.推动商业综合体与社区的互动商业综合体可以积极参与社区建设,推动商业综合体与社区居民的互动和合作。

比如举办公益活动、为社区提供便利服务等,提升商业综合体在社区中的形象和地位。

大型商业综合体施工的挑战与对策

大型商业综合体施工的挑战与对策

大型商业综合体施工的挑战与对策随着城市发展和人们生活水平的提高,大型商业综合体在城市中的地位也越来越重要。

然而,由于其规模庞大、结构复杂以及功能多样化的特点,使得大型商业综合体的施工面临着许多挑战。

为了确保施工质量和工期的控制,需要采取一系列有效的对策来应对这些挑战。

首先,大型商业综合体的施工挑战之一是各种功能的有效整合。

商业综合体通常包含购物中心、写字楼、酒店、住宅等多种功能。

这些功能在施工过程中需要紧密配合,确保各个部分相互衔接。

为了实现功能之间的有效整合,可以采取并行施工的策略,即将各个功能的施工任务同时进行,以缩短总工期。

同时,采用先期制造部件的方式,将各个功能的关键部件提前制造好,以提高施工效率。

其次,大型商业综合体的施工还面临着物流和材料管理的挑战。

由于商业综合体规模较大,施工过程中涉及的材料和设备也非常多。

为了确保物流的顺畅,施工方需要合理规划材料和设备的储存和运输,并采用先进的物流管理系统进行监控和调度。

此外,应加强与供应商的合作,及时补充材料和设备,以避免因材料短缺或配送延误而导致的工期延误。

另一个挑战是大型商业综合体的施工安全。

由于商业综合体的施工涉及各种高空作业和重型机械操作,存在一定的安全风险。

施工方需要制定详细的安全计划,并严格执行各项安全操作规程。

此外,应提供必要的安全培训和装备,确保施工人员具备必要的安全意识和技能。

定期进行安全检查和评估,及时纠正存在的安全隐患,以确保施工过程的安全可控。

此外,大型商业综合体的施工还面临着环境保护的挑战。

商业综合体的施工往往会涉及大量的土方开挖和混凝土浇筑等活动,对环境造成一定影响。

施工方应严格执行环保法规,采取有效的措施减少噪音、粉尘和废弃物的排放,做好环境保护工作。

同时,注重生态恢复和绿化建设,以提高商业综合体的环境质量和可持续发展能力。

综上所述,大型商业综合体施工面临许多挑战,但通过合理规划和有效对策可以有效应对。

在施工过程中,需要注意功能整合、物流管理、施工安全和环境保护等方面的问题。

如何做好一个综合体项目

如何做好一个综合体项目

如何做好一个综合体项目要做好一个综合体项目,需要从多个方面进行考虑和努力。

下面将从定位策略、规划设计、项目运营等方面详细阐述。

首先是定位策略。

在做好一个综合体项目之前,需要明确项目的定位。

定位策略需要从市场需求、竞争环境和资源优势等多个方面考虑。

通过市场调研和分析,了解目标用户对综合体项目的需求和期望,进而确定项目的定位和差异化竞争策略。

同时,也要考虑综合体项目所在地的竞争环境,避免定位雷同化,并利用项目所在地的资源优势进行差异化竞争。

其次是规划设计。

综合体项目需要进行全面的规划设计,包括项目定位、功能划分、空间布局和建筑设计等。

在项目定位上,需要考虑不同业态的协调与融合,打造一个具有鲜明特色和完整功能的综合体。

在功能划分上,需要根据市场需求和用户习惯,确定各个业态的面积、布局和配套设施等。

在空间布局和建筑设计上,要注重景观和绿化,打造一个舒适宜人的环境。

另外,还要注重交通出行的便利性和安全性。

第三是项目运营。

一个成功的综合体项目需要具备稳定的运营能力。

首先是运营团队的组建,需要拥有专业的管理人员和运营人员,包括市场营销、物业管理、安全保障和客户服务等岗位。

其次是市场营销的策划和执行,要根据项目定位和目标用户,开展精准的市场推广活动,提高项目的知名度和美誉度。

再次是物业管理和安全保障,需要建立健全的管理体系和安全防护措施,提供高质量的物业服务和良好的生活环境。

最后是客户服务,要通过有效的反馈机制和沟通渠道,了解用户需求和反馈,及时解决问题和改进服务。

在综合体项目的做好过程中,还需要注意以下几点。

首先是项目可持续性,要注重项目的长远发展和生命周期管理,避免只顾眼前效益而忽略了项目的可持续性。

其次是与周边环境的协调,要合理利用和保护周边环境资源,避免对周边环境造成不良影响。

再次是风险管理,要在项目的各个阶段进行风险评估和管理,确保项目的顺利进行。

最后是创新与创意,要不断追求创新,引入新的业态和概念,提升项目的竞争力和吸引力。

城市综合体操盘之常见问题及应对策略

城市综合体操盘之常见问题及应对策略

内因
一流的合作团队
规划设计
经营管理
要清晰的几个问题
问题一
Q1:综合体各物业类型之间的关系 ——公寓、住宅、商铺、商场的关系
总销售量的问题:可售产品的分析与目标制定 商业与公寓、住宅的推售策略 商业、公寓、住宅各自的销售策略问题
问题二
Q2:各类型物业如何实现其价值?
追求速度? 还是追求利润最大化? 或者是寻找二者的平衡点 ?
300批
解筹率50%
150套
客户攻略方向:内部认购为主,以内部客户的抢购,形成项目的热 销,吸引团购客户和外部客户。 本阶段工作重点是振华集团内部客户。 效果:振华国际2009年3月28日公寓开盘,解筹210套,取得了开门红。截至10月 20日,销售440套,销售率突破80%。
Q1.3:商业与公寓各自的销售策略
事件营销打造集团、项目的形象和知名度:振华人民商场启动事件、
项目开盘事件、投资论坛高端峰会,D区商城开业事件。
推广节点
如何推广,能把项目的高端形象及绝版价值植入烟台市场? 如何推广,能促成振华集团品牌在全省乃至全国的高度认知?
烟威 区域
项目形 象亮相
资源平台 Leabharlann 升品质商务商务租客
办公
商务消费人流 商务消费人流 高消费人流
酒店
旅游租客 资源平台 提升品质 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
综合体的几种常见模式
上海,上海商城
深圳,华润中心 日本,博多运河城 商业核心 模式
酒店核心 模式
写字楼核心 模式
广州,中信广场
发展模式
深圳,信兴广场
价格调整。针对内部职工、VIP 客户、合作商加大推介力度。

城市商业综合体项目施工管理中的问题与对策

城市商业综合体项目施工管理中的问题与对策

城市商业综合体项目施工管理中的问题与对策摘要:近年来,我国城市发展的规模正在持续扩大,城市建设工作的步伐也在进一步加快。

目前,大多数城市都积极参与建筑群的建设,商业综合体作为我市现阶段发展的重要标志,也具有十分重要的作用。

关键词:城市综合体;项目;施工管理引言:城市综合体设计及施工过程中,不同的城市设计元素之间是最佳的组合,为人们的生活和工作提供了极大的便利,带动了附近城市的商业发展。

综合体的建设需要多方面的方法,由于现阶段城市综合体项目的建设管理工作面临着诸多问题,因此建设者在将来建设一个更好的城市时应该进行充分考虑。

1.城市商业综合体概述自2004年以来,国家以多种方式实施经济调控,确保经济平稳运行,实行房地产政策,为商业用地的建设提供更多的机会.这些活动包括兴建办公室、食肆、运输、展览及其他有关的土地业。

商业综合体是城市发展过程中的建设,随着市场的发展和人们生活水平的提高。

然而,这样一个复杂的建筑结构需要如何有效管理,开发商和建筑单位需要思考。

商业项目发展潜力巨大,但并非所有项目都能实现高回报,国家对房地产开发的要求也在逐步提高。

1.当前综合体建设项目管理中存在的主要问题城市综合体建设是城市向一定阶段过渡的必然后果,对城市的发展起着十分重要的作用。

目前,城市规划还提供了详细的服务规划,住房和商业设施及其连接,以建立一个独立的城市综合体。

由于城市规模扩大,城市综合体项目增多,以及城市综合体建设项目面临的问题,建设单位必须做好准备,以便更有效地进行设施建设管理,更好地保障综合体建设。

目前,城市综合体项目的建设管理问题主要包括以下几个方面。

1.城市综合设施建设困难重重城市综合体建设项目是一项重大而艰巨的建设.办公、休闲、娱乐和住宅建筑群正在建设中。

施工管理主要包括财务管理、工程机械、施工人员。

例如,该综合体由两座36层的豪宅、一座40层的酒店、一条带购物中心的裙楼和一座60层的摩天大楼组成。

结构的施工必须充分考虑多种因素,以确保施工的成功。

城市综合体在城市规划中的问题

城市综合体在城市规划中的问题

“凡是有城市的地方就有城市综合体”,用这句话来形容如今中国的城市商业并不为过。

仿佛是一夜之间,被称为City Mall的城市综合体在全国各地遍地开花,除了北京、上海、广州等一线城市外,全国各地的二三线城市也都走起了“Mall”步,不管对不对自己的胃口,City Mall建起来,似乎才能赶上潮流。

自上个世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来,这种业态在世界各地均取得了巨大成功,美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域,并被视为一张耀眼的城市名片。

在城市综合体巨大光环的吸引下,有人士认为,当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代,甚至城市经济发展之间的竞争,也要靠城市综合体决胜负。

于是,各地政府推波助澜,开发商积极性高涨,城市综合体也进入高速建设阶段。

不过,“盲目开发,过度乐观,导致几乎每个城市都有失败的综合体案例,对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。

”对城市商业有深入研究的中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利一针见血地指出。

而商业地产专家更是直言:“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足,这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。

”他认为,在国外和我国的大城市,城市综合体已经是一个相对成熟的产业,但对于中小城市来说,尚处于摸索阶段,不能完全照搬大城市模式。

开发大型综合体,需在项目的前期定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑。

盲目的代价由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市综合体,是近几年商业地产开发的热点。

它对城市形象的提升、区域经济的带动引来了全国各中小城市的“眼热”,不过,由于对区域经济环境把握不到位,不少城市为此付出了不小的代价。

“湖南益阳离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体,整个项目气势恢宏,很漂亮,但却闲置了好几年”。

城市综合体建筑设计项目管理难点及对策

城市综合体建筑设计项目管理难点及对策

城市综合体建筑设计项目管理难点及对策发布时间:2022-09-02T08:22:19.560Z 来源:《工程建设标准化》2022年第5月第9期作者:李钊州宋文良[导读] 城市综合体建筑规划设计要遵循整体性、人性化及经济适用的原则,科学布局,优化内外部交通体系李钊州宋文良浙江方圆规划建筑设计有限公司浙江丽水 323000摘要:城市综合体建筑规划设计要遵循整体性、人性化及经济适用的原则,科学布局,优化内外部交通体系,完善空间设计方案,进一步强化城市综合体建筑的多元化功能与价值,在城市综合体建筑的构建中实现城市生活的创新创造。

关键词:城市综合体建筑设计项目;管理难点;对策引言新时期下,城市综合体建筑项目的高效开展,不仅能够带动经济,而且也更符合当代民众的生活需求,这些多样化的元素也就使得城市综合体建筑的设计难度也得到了提升。

所以,相关负责人必须要明确城市综合体建筑设计项目管理难点,结合不同城市特点,针对性进行改善,提升项目管理水平,从各个方面进行灵活性管理,保证城市综合体建筑设计项目的高效推进。

1 城市综合体的特点首先,具有超大空间尺度,城市综合体由于其综合性与容纳性较大,因此需要较大的空间来完成它的可能性。

大多数城市综合体的大小与其所在的城市模式是呈正相关的,同时其所容纳的元素的多少也是影响其大小的原因之一,通常情况下,为满足其交通的便利性,一般会与城市的主干交通道路相连接。

其次,城市综合体会更多的利用到地下空间。

为了与城市主干交通衔接,地下一般会设有满足交通所需的公共设施,如地铁、停车场等,体现了城市综合体在传统的交通枢纽上进行有效创新。

2 城市综合体建筑设计要点其一要保证经济性。

综合体建筑的规划和建设,不仅能够凸显一个城市的建筑设计水平,还能够拉动地区消费,促进城市经济发展,因此我们不可忽视城市综合体建筑的经济价值。

在进行综合体建筑规划设计的过程中,要考虑到经济适用的原则。

尤其是针对综合体建筑中不具备盈利性质同时也不会对商业经营造成过多影响的一部分功能空间进行适当的压缩。

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(二)商业策略
基本原则 战略布局
坚持商业不降价,一铺一价。
商业外销,全省布局。三大节点,两大片区。
三大节点:强势亮相,商业开盘,商城开业。 两大片区:烟威地区重点宣传项目形象及产品价值,省内 其他区域重点传播振华集团品牌并告知项目信息。
分区域出烟下市
媒体组合进行强势品牌宣传:户外广告树形象(3-5块),重大节 点的报广告知(省版;每月1-2次),网站的持续宣传,高档杂志直 面精英人士(航空杂志、动车杂志,韩文/日文杂志)。
项目D区
项目D区由1座高档流行时尚百货商场及3栋国际公寓组成。
D区商城体量5.1万平米,1-3层商场以女装、男装、鞋帽、化妆 品、运动、休闲、针织、儿童用品为主要经营类型,与现有的振
华商厦和振华购物中心形成错位经营,主打流行时尚品牌。负1
层为振华量贩,在带来方便购物的同时,保证了流行时尚百货 商城的巨大消费人流。
住宅核心 模式
均衡发展 模式
深圳,星河国际
香港,太古广场
综合体的发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 酒店 写字楼 商场 公寓
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 --销售/出租 一般出租 销售/出租 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
交通组织——流线清晰、主次分明:流线组织力求内部机动车流线的简洁流畅,内部环路设置。 地面地下设置双层车行路,增加了道路面积,减少车流的交叉干扰。外部组织上,出入口位置合 理,与周边道路网接驳流畅,方便广场内外人员的进出。
振华国际广场
关键驱动因素
外因:
•城市核心区;(芝罘区成熟商圈) •良好的交通可达性;(项目周边 四条商业街) •人流量及商业气氛;
价格调整。针对内部职工、VIP 客户、合作商加大推介力度。
方式一:内部福利分房。 方式二:振华置业会
振华的内部客户能否满足我们的开盘要求?
积累客户
毓璜顶医院 我们还有 哪些有效 客户群? 的拆迁户 前期积累
300批
500批
3000批
认购率10%
开盘目标
的老客户
振华的内部资源: 2000批 振华的员工 振华的供货商 社会客户 200批
无明显促进作用。我们评估,该价格仍未到达客户预期的价格底限。
对银都09年价格走势的判断:坚挺或是再降。坚挺销售不动,对项目无实际意义,再降预计会突
破6000元/平米。
(一)公寓策略
之客户攻略 振华项目最大 的优势是什么
我们的客户 在哪里?
振华的内部资源: 振华的员工 振华的供货商
这些客户前期为什么没有成交? 原因在哪里 原因在于产品推介不到位, 客户对项目缺乏有效认知, 对价格抗性较大。 下一步 怎么做
鼻子走。
为什么要一杆到底:客户观望已久,小幅降价或者多次降价会加重客户的降价预期,达不到促销目
的。
什么价格才算到底:中高端项目中银都财富中心暗降1000-1500元/平米,银都现在标价8500元/平
米,执行优惠后为8300元/平米,暗降的优惠按1250元/平米计算,则目前成交均价为7050元/平米, 银都对外报的精装标准为1000元/平米,则银都的毛坯价格在6000元/平米左右。目前该政策对销售
面积42万平米,由两座大型购物商场、
三栋央区公馆、三栋国际公寓、国际 风情商街共同组成。融合购物、休闲、 娱乐、餐饮、影院、居住、城市商业 景观等各种城市功能于一体,成就环 渤海第一SHOPPINGMALL.
项目A区
由1座大型高档百货商场及1栋央区公馆组成。商业为地上8层,
地下2层,建成后与老振华商厦连成一体,形成一座由振华集团 自营约20万平米的大型Shoppingmall。 床品、家饰、工艺、家电、餐饮、特业 (电影院)为主,与东 区老商厦的化妆品、钟表、珠宝、鞋类、特卖场形成业态互补, 大规模、全业态、高档次成就振华顶级购物中心。 数字链接:振华商厦 现有人流量,周一到
Step3: 调价节奏
Step4: 降价配合
率先降价, 做领导者, 抢占市场先机
一次性降到位, 彻底打消客户 观望情绪
限时认购,逐 期提价,造成 抢购效果
全方位配合, 包装展示、活 动推广,全面 配合提升项目 性价比
为什么要率先降价:抢占市场先机,抢夺有限的市场客户;做市场领导者,免得被竞争项目牵着
城市综合体操盘之
常见问题及应对策略
综合体的概念释义
(1)综合体的定义
将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间 的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成 一个多功能、高效率的综合体。
(2)释义
多业态组合:居住、商业、办公、酒店;
300批
解筹率50%
150套
客户攻略方向:内部认购为主,以内部客户的抢购,形成项目的热 销,吸引团购客户和外部客户。 本阶段工作重点是振华集团内部客户。 效果:振华国际2009年3月28日公寓开盘,解筹210套,取得了开门红。截至10月 20日,销售440套,销售率突破80%。
Q1.3:商业与公寓各自的销售策略
事件营销打造集团、项目的形象和知名度:振华人民商场启动事件、
项目开盘事件、投资论坛高端峰会,D区商城开业事件。
推广节点
如何推广,能把项目的高端形象及绝版价值植入烟台市场? 如何推广,能促成振华集团品牌在全省乃至全国的高度认知?
烟威 区域
项目形 象亮相
Q1.2:公寓与商业的推售策略
公寓的地位:公寓是可替代
产品,市场上同类产品众多, 不具有独特性竞争优势。
不是本项目的利润点 快速消化,回笼资金
商业的地位:胶东最大体量 的商业综合体,商业在烟台 市场是不可替代产品。
超出了烟台市场的接受能力 具备全省推广的基础
推售策略
公寓先行,商业招商、销售并举
思考:为什么不是以商业带公寓?
Q1.1:总销量问题
销售目标能否实现, 取决市场容量的大 小和产品是否适合 市场需求。
总销售量的制定: 基于可售产品的分析 基于开发公司对资金的需求 基于市场的容量 对项目产品做清晰的销售规划 与开发公司做深度的目标沟通 对市场做准确的调研、制定精准的 推售策略。
思考:一个项目的年度销售目标是怎么出炉的?
内因
一流的合作团队
规划设计
经营管理
要清晰的几个问题
问题一
Q1:综合体各物业类型之间的关系 ——公寓、住宅、商铺、商场的关系
总销售量的问题:可售产品的分析与目标制定 商业与公寓、住宅的推售策略 商业、公寓、住宅各自的销售策略问题
问题二
Q2:各类型物业如何实现其价值?
追求速度? 还是追求利润最大化? 或者是寻找二者的平衡点 ?
借势主力店,提高商铺售价 ——振华国际广场
商铺价值提升的途径
通过拍卖、炒作,制造价格标杆 ——银座城市广场
问题三
Q3:招商与销售的关系?(商铺销售之前的规划、招商)
招商先行、以租带售对项目的意义在哪里? 解决了统一经营规划的问题; 解决了客户积累不足的问题; 以商业带动公寓;
问题四
Q4:运营与销售的关系?(商铺销售之后的运营、管理)
本篇探讨的是商业核心模式的综合体
案例研究:
烟台振华国际广场
泰安银座城市广场
商业核心模式的关键因素
成功关键因素
外因
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 功能化体系——商业为主导,其他功能为辅
振华国际广场作为环渤海地区最大的城市综合体,目标是树立振华在烟
台商业地产市场的领袖地位,巩固振华集团在胶东地区的商业霸主地位。
商业成为项目的重头戏。
商场为振华自持物业,要充分利用其主力店的带动作用; 商业为项目的利润点,要实现其价值最大化; 公寓不是本项目的利润点,是快速消化产品,为项目带来现金流。 住宅有部分回迁房,部分外销。与公寓一样为商业提供稳定的客户源。
振华 Shoppingmall 以奢侈品、女装、男装、运动、牛仔、量贩、 周五每天 3-5 万人。周
六周日每天 10-12 万人。
项目B区
项目B区由2栋央区公馆和沿街商业组成。
B区商铺22套,D区商铺32套,主打服装、餐饮、娱乐、休闲一 条街。 A 区与 D 区地下均有高档超市,地下与地上部分互动,可以完 全带动整个商业区的人流量,为 B 、 D 两区沿街金铺吸引巨大 的消费人群,保证了各商业街区的繁荣发展。
基于成本及利润:本项目公寓的成本是多少?预期利润是多少? 基于开发战略:公寓产品在振华项目中的地位如何,在2009年的销售 中承担什么作用? 基于市场的需求:在理性市场,本地块的项目产品值多少钱? 价格竞争优势:怎样的价格会比竞争对手有可比优势?
参考
哪些 因素
如何调价——率先降价,一杆到底
Step1: 降价时机 Step2: 降价幅度
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
商务消费人流 商务消费人流 高消费人流
酒店
旅游租客 资源平台 提升品质 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
综合体的几种常见模式
上海,上海商城
深圳,华润中心 日本,博多运河城 商业核心 模式
酒店核心 模式
写字楼核心 模式
广州,中信广场Biblioteka 发展模式深圳,信兴广场
商业为写字楼、酒店和 公寓提供配套 商业可能对公寓带来负 面影响
项目利润实现的关键
商业 公寓 酒店 办公
实现较高的销售价格 保持物业形象
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