商业地产运营策划标准化流程

7、项目目标消费者定位
定消 定消 消 辅 主 目 位费 位费 费 助 力 标 群 群 群 性 目 消 体 体 体 目 标 费 的 的 的 标 消 群 收 年 区 消 费 的 入 龄 域 费 群 甄 水 结 定 群 别 平 构 位

8、项目销售价格定位
（1）项目价格策略定位依据 （2）项目价格定位建议 （3）项目价格在市场竞争中的调整策略
（ 5） 项目地块开发 条件
4、项目商圈调研分析
项目商圈调研分析
（1） 项目商圈范围的确定
（2） 商圈分析
(3) 经营者调研分析
商业地产运营策划第二阶段
项目市场定位
1、项目分析
项目SWOT分析
（1）项目条件与 资源分析 （2）项目SWOT 分析
优势（S） 劣势（W） 市场机会（O） 市场威胁（T） 综合分析
（1）主题的导入 （2）主题的深化 （3）主题的差异性与适应性分析 （4）符合项目条件的候选主题 （5）主题的表现
5、项目形象定位
（1）形象品牌确立 （2）名称确定 （3）形象品跑运营策略 （4）品牌形象延伸策略
6、项目目标客户定位
（1）目标客户细分 （2）目标投资客户细分 （3）目标招商商户细分 （4）订单式委建、合作开发等多种形式 的 合作伙伴的寻求原则
2、销售招商策略
项目整体销售招商部署 项目销售招商整体节奏 项目阶段性销售节奏 项目销售招商与价格策略的联动

3、项目整体包装策略

项目销售招商现场包装

项目销售招商道具的包装
4、项目宣传推广整体策略

项目宣传推广整体策略

项目阶段性宣传推广策略

项目媒体运用策略

项目公关活动的运Biblioteka Baidu策略
2、项目产品定位
（1）经营业种规划
（2）经营业态组合
3、项目功能定位
（1） 购物功能定位 （2） 饮食功能定位 （3） 娱乐功能定位 （4） 休闲功能定位 （5） 表演功能定位 （6） 各功能区规划布局 （7） 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素 （8） 考虑获取最大的租金收益因素
4、项目主题定位
5、销售招商的实施

销售招商准备
销售招商准备 确定销售招商对象的特征 确定招商条件 组建销售招商队伍 销售招商 步骤 销售招商资料准备
销售招商步骤
销售招商 调查
内部认租 认购
公开销售 招商
开业准备
销商招商 管理
6、项目销售招商费用运用策略



项目整体销售招商费用使用依据 项目阶段性销售招商费用构成 项目整体销售招商费用预算
商业地产运营策划标准化流程
商业地产运营策划第一阶段
项目市场调研
1、项目背景
2、宏观环紧调研
宏观环紧调研
（1） 城市经济发展环紧
（2） 城市人口环紧
（3） 商业环紧
（4） 其它宏观环紧
3、项目地段环紧调研
项目地段 环紧调研
（ 1） 周边居民环紧
（ 2） 地段商业环紧
（ 3） 地段区位特征
（ 4） 地段未来规划 状况
9、项目规划建议
项目整体开发规划思路与目的
整体建筑规划建议 项目整体建筑风格
项目购物环紧规划
项目交通环紧规划
项目营业空间经营规划布局
10、项目经济效益分析

成本费用分析 营业利润分析 经济效益分析
商业地产运营策划第三阶段
招商及销售推广
1、项目销售招商实操总纲
项目销售招商推广总体思路 确定项目销售与招商的面积比 项目支持点 销售招商推广总体策略
执行阶段：营销及招商实施





制定销售招商计划 组建销售招商组织机构 组织实施销售招商计划 配置销售招商工具及各种资料 工作业绩评估 销售招商人员管理、培训、督导 掌握市场变化，及时调整销售招商策略 职能售后服务 宣传推广投入及效益监控 项目销售、招商阶段性回顾及总结
制作人：徐春