地产专用商业地产的全案策划流程N

将 是 京 城 第 一 家 以 服
积 万 平 米
，
单 文 化 广 场 购 物 中 心
面
77
建 成 后 的 街 北 京 西
感 极 强 的 “ 酷 ” 类 产 品
军 中 国 市 场 。 引 进 现 代
此 次 是 该 品 牌 首 次 进
坡 第 一 时 尚 品 牌 ” ，
在 零 售 界 被 誉 为 “ 新 加
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• •
• •
财
山 水
富 通 天
相 连
下
•OCEAN PPT文档演模板 LANDSCAPE
仁 水智 者
者乐 乐山
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•市场调研 •市场定位 •产品定位 •营销推广
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名称 相对位置 距离 档次
展 可 行 性 分 析
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•总体规划方案一
•购物中心、社区商业、酒店、写字楼兼备
•方 案 一
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•方 案 二
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•总体规划方案二 •购物中心、社区商业
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•社区商业建筑形式统计表
鼎 能 南 中 轴 路 项 目 是 其 继 百 荣 世 贸 商 城 之
誉 以 及 雄 厚 的 实 力 。
建 设 、 商 品 房 销 售 等 业 务 ， 具 有 良 好 的 信
该 集 团 房 地 产 事 业 部 主 要 从 事 房 地 产 开 发
百 荣 集 团 是 一 家 多 元 化 发 展 的 集 团 公 司 。
建议均为一层物业
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•方 案 三
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•总体规划方案三 •该方案商业物业类型单一 •均为社区商业，规模为1.5万平米
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•案方•区域社区商业
一
•
主
•景观商业 + 欢乐便利
题
概
念
诠
释
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•方 案
77
新 加 坡 街 投 资 集 团
的 时 尚 购 物 中 心 。
资 集 团 在 北 京 全 力 打 造
物 中 心 是 新 加 坡 街 投
街 西 单 文 化 广 场 购
。
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•
•
•77 77
•新东安市场
•北京有三大外资店中店购物中心，新东安市场是其中的一个，它是由新鸿基地产发展有 限公司开发，位于北京王府井的大型商业项目，1998年竣工开业。
•方 案 二
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技术指标 规模 位置 建筑形式
物业建筑布局 楼层布局
建筑形式 5000-6000平方米左右 临玉泉路商场南侧之临街铺位；东区西部北侧及临近京西奥园 之临街铺位；东区南部西北侧之物业 社区底商
为两条直线商业街，玉泉路之临街商铺面积约为3000平方米， 鲁谷路北侧之商铺面积约为1200平方米，南侧西北部物业约 800平方米。
•大型外向型主题商业为主
二
•
主 •另配以部分社区商业为辅的商业形式。
题 概 念 诠 释
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•整 体 出 售
•售后回租
•只 租 不 售
•先租后售
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•消费 力•目标消费群
•消费结 构
析•招商进
程
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•商业物业策划流
程 •主要商圈 •商圈圈定方法
•商圈分类及范 围
•次要商圈 •辐射商圈
•项目外
•影响因素 部
•位置
•项目内
•规模
部
•性质
•商圈分析
•主要商圈与重点区域分析
•业态分 布•经营方
式•经营状 •供应总量与需•求况目总标量消分费析群
地产专用-商业地产的全 案策划流程N
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2020/11/10
地产专用商业地产的全案策划流程N
•商业地产经验分享•——伟业操作项目精选
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•奥林匹克公园商业项目
•北京奥林匹克公园中心区位于国家森林公园南部，项目总占地33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，区域 内包括2008年奥运会主场馆——国家体育场、国家游泳中心以及国家体育馆，同时包含文化设施、市政管理设 施与面积广大的商业设施，项目规划集商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓等于一身，是一个综合性、超大型的 房地产开发项目。 •我们凭借多年从事商业地产策划所积累的丰富经验以及对北京市商业地产市场精确地把握和了解，通过对区域 商业市场的深入了解为根本依据，提出了最符合项目特点，并符合商业发展规律的商业规划和定位思路，以大 量的数据支持、严谨科学的市场论证、全新的规划理念得到了由来自世界各地的房地产、投资、经济、规划等 各方面专家组成的评标委员会的一致认同，并获得了业内外以及相关媒体的好评。
•d.营销（招商）工作进立程 期•调整
•目的：•按功期•收能尾、业态进行推广，
•e.广告（推广）•特点•：（•营形造期•象总商广结业告氛多围、、商提业升广物告业少价）值
•返 回 PPT文档演模板
•原则：•客户积累、十分重要
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•商业地产案例运作分 析
•远洋山水 •建外SOHO •万达广场 •77街
•东临玉泉路 •南接西便门豁口外路 •北临鲁谷村路与长安街沿线
石 • 景山路平行相隔。
•中铁建宿舍 •北京机械运输公司 •北京市第八汽车运输公 司 地产专用商业地产的全案策划流程N
•商
业
物
业
功
•综合服务中心
能
定
位
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•购 物 中 心
•自身商业配套
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•商 圈 划 分
•大连万达
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•商业物业开发概 •2. 从项目建设类型角度念讲
•待建：前期有分析与估算，但没有确定 具体开发形式
•未建：已有明确的开发形式，同时有 业态及产品规划
•已建：已经建成的物业
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•商业物业开发概 •3. 从商业项目的分类讲 念
•物业管理建议
•返 回 PPT文档演模板
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•商业物业策划流
•四. 营销推广 •基础（主力程）商
•别•ab..确制定定目招标商商（户 营类销）策户•户•户•非流时略基动间•格••础商价招准安商商备排目条的件与目标
•运作时机
•c.营销（招商）组 织
•阶段•导目入标 •招商期•强处销的设
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•本项目是中远房地产开发有限公司 开发的一个大型社区住宅项目，项 目位于长安街西延长线玉泉路与鲁 谷路交叉路口东南角
•远 商业部分总建筑面 洋 12万平方米
山 水
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• •
•
后 进 军 南 城 房 地 产 的 又 一 力 作 。
集 团 有 限 公 司 共 同 开 发 的 地 标 性 建 筑
该 项 目 作 为 由 崇 文 区 计 委 与 百 荣 投 资 控 股
•鼎能南中轴
路
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2
•
•
物 中 心 。
时 装 与 娱 乐 为 一 体 的 购
务 于 年 轻 人 为 特 色 的 集
•二、商业物业策划流 程
•目 录
•开发目的
•项目建设类 型•商业项目分 类•市场调研
•市场定位
•产品定位
•营销推广
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•商业物业开发概 •1.从开发商开发物业目的念讲
•开发、工建、销售，以套现并赢得利润
•建设商业项目增加开发亮点，以带动 住宅的品质。（引申：商业可提高住宅 的品质）
公主坟 东侧 5km 中档
西单 东侧 10.4km 中档
王府井 东侧 13.7km 中档
CBD 东侧 18km 高档
燕莎 东北侧 18.8 高档
•区 域 环 境 分 析
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•区 域 环 境 分 析
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•320M •115M
•750M
•整个项目东区三面临路:
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Baidu Nhomakorabea
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•逸城东苑 •泰跃房地产开发
•和平新城 •强佑房地产开发
•太阳园会所 •泰跃房地产开发
•酒仙桥项目（暂定名） •电控阳光房地产开发
•信通大厦 •繁荣投资有限公司
•富阳广场 •浙江国字头企业 电力集团下属企业
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•传统商业 •概念性商业 •目的性消费、营造氛围
•上海新天 地
•返 回
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•商业物业策划流
•一、市场调研
程
•经济环境分
•宏观市场分 析
析•政策环境分 •析其他因素分
•市场容量
析 •消费者调研分 析 •行业分
析•业态分析 •经营商户调研分析 •投资分
占地5.1万平方米
是目前深圳最大的集购物、餐饮、 娱乐、休闲、观光为一体的 SHOPPING MALL。
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•北辰绿色家
园
•北辰绿色家园位于北五环外，与奥林匹克公园及国家森林公园隔街相望。
•项目总建筑面积183万平方米，其中商业面积10万平方米，由北辰地
产投资开发。社区内拥有亚奥学校及休闲生态公园，是整个区域内最具有“新生态”生活 气质的超规模居住区。
•南京夫子庙 •南京四方建设实业
•武汉SHOPPING MALL •中商集团投资开发
•秦皇岛金街 •秦皇岛金祥房地产开发
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•沈阳新时代女人世界 •香港港银实业发展
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•商业地产全案策划流程
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•一、商业物业开发概 念
•b.项目自身 •产品设置建 议
•外立 •出入口
•橱窗
•面硬
•电梯 •内部装饰装潢 •指示牌
•道路组织
•内部景观
件 •项目装饰•装中央潢空•调外部装潢（外立面）
•电子商•感务观系效统果（视觉、色彩、色调）
•广告设置•建休息议处•听觉效果（背景音乐）
•项目形象标志建议
•车辆停
•停车场设计建议 放 •产品功能划分，店•导车铺流引业态分割建议
•区域供求状况分
•主要商圈与 析
重点区域分析 •区域商业供求趋势分
析 •市场机会与风险分析
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•二、市场定位
•项目总体定 位 •目标客群定 位•项目功能定 •市场定位 •位分区定位 •分层定位 •项目品牌定 位•智能化定 位•项目价格定 位
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易初莲花 超市 6.5 中高档
世纪城 购物中心
6.6 中高档
麦德龙 超市 2.6 中档
公主坟 商业区
4.9 中档
家世界 超市 5 中档
苹果园 商业区
6.9 中档
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•购物中心开发之可行性论证
•购
物 •A. 周边商业现状：多为临街店铺，无大中型品牌商场
中
心 •B. 北京商场发展格局：由市区向外扩张 发 •C. 东区商场的建设既有足够的消费力支撑
•返
•商业物业策划流 程
•目标客群定位 •经营商户定位 •投资人群定位
•租
•租售策略分 •售
析 •定价原
•租售结合•租赁价格 •本案最
则 ••法项定目价定方价投资分终位价格•投定资额•租回售报价分格析
析
•年收益分析
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•商业物业策划流
•三、产品定
程
•位 a.产品总体定位（体量、档次）
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•主要商圈 •次要商圈 •辐射商圈
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•项目周边大型商业物业分布表
•大 型 购 物 场 所
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商业物业 经营形式
距离 档次 商业物业 经营形式 距离 档次
沃尔玛 超市 5.5 中高档
旺市百利 超市 1.9 中高档
华联 超市 3.0 中档 家乐福 超市 6.7 中档
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•东华国际广场
•作为东直门交通枢纽工程，由北京城建集团投资开发的北京重点建设的大型项目，项目位于
总建面80万平方米 东直门立交桥东北角，
，楼层最高有150米，将成为东
直门地区最高最醒目的建筑。
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•西 环 •本项目由西城区人民政府北京金 广 融街建设开发有限责任公司开发，
同样位于交通枢纽的大型工程项
场 目，项目位于西直门立交桥西北
角,投资金额为近30亿人民币
总建筑面积约为
26.4万平方米。
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•深圳中信城市广场
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•深圳中信城市广场是位于深南 路市政府南侧由中信深圳（集团） 公司在深投资的一大力作，是被 深圳市政府列入2000—2002年 的政府重点工程