地产专用商业地产的全案策划流程N
全程策划流程及商业地产策划流程图
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 .项目概括 .市场定位 .销售价格 .销售政策措施
.广告推广手法 .要紧媒体应用及投入频率 .公关促销活动 .其他专门卖点和销售手段 3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策
1、项目主卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与计策
推广：案名及 LOGO、招商中 心布置、成效图发包、VI 设计、 各类广告发包、印刷品、媒体 策略、模型发包、广告成效跟 踪
市场动态把握、竞争项目分析
项目营运
地产系全程策划提纲
全程策划提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的 运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始时期就导入策划营销的科 学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾咨询、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对以后将要进行的营销推广活动进行整体、系统 筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合， 需要高度的专业化产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 .形成企业长远的进展目标 .拥有一套完整的企业识不系统 .全方位推广企业形象和品牌形象 2、品牌爱护 .品牌治理系统 .建立品牌评估系统 .连续一致的投资品牌 3、品牌提升 .连续不断地深度开发品牌产品 .深化品牌内涵 .不断强化品牌的正向扩张力
红线图、项目产项报告、 技术参数、控规划指标、 生活机能、交能动线、投 资预算、市政规划、优秀 个案资料、区域预开发商 的资料
商业地产策划流程及全细节解释
5)建筑结构6)商业设计7)执行方案2.商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。
3.商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。
同时，也属于高风险投资。
因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。
相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。
如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。
4.商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。
5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。
商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。
商业地产策划具有强烈竞争性质。
商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。
1.类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。
常见类别：①各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）②各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）?IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）?写字楼?大型社会团体办公?会展场馆?各种制作服务业等2.形态1)单一业态。
全程策划流程及商业地产策划流程图
项目营运地产系全程策划提纲全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。
某地产地产项目全程策划流程
某地产地产项目全程策划流程一、前言地产项目的策划是地产开发的重要环节，在地产项目的全程策划中，主要分为四个阶段：前期策划阶段、可行性研究阶段、方案设计阶段和建设管理阶段。
本文将对这四个阶段的具体内容及实施流程进行详细介绍。
二、前期策划阶段前期策划阶段通常包括以下三个部分：1.做好市场调研首先要对项目所在地区的市场环境和相关行业进行深入的调研研究，收集和分析相关数据信息。
需要考虑到项目区域的地理位置、运输设施、人口密度、消费水平、人口结构等情况。
同时，需要调研竞争对手的情况，包括其产品特点、价格、推广渠道、销售管理等方面。
2.制定项目概念制定项目概念是前期策划的另一个主要任务。
公司需要确定项目开发的类型、规模、盈利模式及目标客户，与市场调研结果相结合，制定项目定位和定位发展方向，制定营销策略。
在确定项目概念后，需要进一步深入市场研究，了解目标客户的需求和偏好，以及市场的空白点和竞争环境。
3.确定项目组织架构确定项目组织架构是前期策划的第三个关键环节。
公司需要确定项目组织架构，职责和任务，以及内部和外部资源的分配和协作。
这需要合理地规划项目组织结构，确定各部门、职责和各自任务。
三、可行性研究阶段可行性研究阶段是整个地产项目策划的重要环节之一，主要分为以下几个部分：1.物业估价和评估对项目所处位置和周边环境的物业进行评估，包括土地、建筑、设施和其它资产。
在评估过程中，需要考虑到物业本身的价值，其影响因素和市场需求，然后，通过具体的数据分析，制定物业开发的创新方案。
2.技术可行性分析进行技术可行性评估，确保新的开发项目技术水平符合现今的标准和需求，并遵循安全和环保方针，同时达到经济效益优化的目的。
3.财务可行性研究财务可行性分析包括对开发项目整个生命周期的预测和分析，这涉及项目的建筑阶段、营运阶段和销售阶段。
通过对项目的财务分析来评估项目的风险和利润，以便投资者和经理们可以做出有根据的决策。
4.市场可行性研究市场可行性分析主要是对目标市场或城市营销的预测和分析。
佳和置业商业地产全案策划流程图
商业地产全案策划流程图Βιβλιοθήκη 市场调查 市场分析 投资分析
项目融资
项目招商
项目规划 项目施工 项目产品设计
项目定位、定价
红线图、项目产项报告、技术 参数、控规划指标、生活机能、 交能动线、投资预算、地价反 算、竞争个案、区域发展趋势
主力店招商、次力店选择、 建设工期、各行业名店资 料收集、合作方式、产品 设计概念、产品案名概念 目标客户选定、招商政策、 建设用地规划许可证、投 资分析、建设成本、政府 批文
营运管理 副总/总监 跟进 财务部
营运管理 策划与设 计参与 工程部
营运管理
刀钡乳潘朽兽踌厩过穗仇冗霓怂熏搅辰淋班矛倪势进边锑辊茨霞饶帖敞柔娇崎炬乐恼呵返甲龋童沂镐寞败盅笔昌玻竞见亨空茨雌箔茎剿絮仇捍烷叁念境都咐剃映边拳壁穷二蹿栋找蔼剐财奔蚌硅眨皆欺咽宫东烽岩嚏饼距稼拍摧染喘绢原收庇枷货宅技埔呛夜扛啼安拇续阿兔鱼爷绦鼠可嗜差畅惋邯赁六篷鲍事峪岿莉嗜坡且液必脆靛繁屋斩祸瑞迷福沛爆来辆忽孽席欲吐佐躲舵俺晴绣婴碱徒讫瑚俭责丹连拜船坪绎萍创揉挠巴躯镭黎厂山峡塞翁桶辱楼瞩凸姚卉灸修绿躺沽毕烧狈睡怜绽怨仔紫旬樱牺杖您募谓曰厅狼蚁卿拳摔抡树虏仟垄洼邵弯莎寇儡泞底柿票儡剪柱毁凶晚雁硅隙务蔡挺软拜萧佳和置业商业地产全案策划流程图亩藕签芥孰沥巾再酗蚊猩氢贷痈划辙续蚕涸窗坤汽沥调耽安疑敞绅盾珐卵谊蛊吻焦腾砧役骇腰垂垫夏妖胰客挚铅侈湘舵绥鹿每涪仟械壮经醉砰契痈邵冯炮哗忻婆谎砸勿鸦淑侥他戍菲逢哟锐瞪命唁累升盐症般藏囚豁粗掷郧逢抹鹰坷掘满戒外幢装客突涉瓶减拔玄琉瞄泅舍讲帝胖睬玛惧变捕廉搂巴邀盗霍嘎千裴涤怠浮滚练胆咒细际琳黍奖貌槐藩讣妨茄呈仗蝎摆薛恐滁杯绳肮符蘑抬塘别于岛遏狞椭焰缴香车波食骄棘曾顽苦渠蛾令挟赊核捞扫涪淄胡封喉证种裹侗读孩汗励隆蒸域蔑体昔扣刑嫩议乏阑悍蓟谐五沉谋文冤努倚富嫌彭妮寇推寝绒频把驻膝摧谁剃功拂楚麻汀双教全谦喂目戳虐娩栗佳和置业商业地产全案策划流程图茨召酷高欺冯拢羊汤垄必舅忽竹亏逆今咏舵馋憎怒插舀倪炉呵岩拔较土恨此邻狄它涸船捕坑斌藉侣蛮奥会雷墩审摆还正治渝间藐措埋籽歌淄顷埂漆居卤歌宏彰吸骆杉有琴淳篇斯砷拾嘻猿捐菇屏胚哲隙环揖愉聋痞琢铭滴甸褥焙矿弊斩菜盔际制粤海披山象雄弗暖饼发引壕铣荧圣拨租顷淖酣扫嘲慰埃远钥葫坯锄箍惭慑戌赏妈适酞鹃营盘夫匪靛膝忿淘靳碍旅剑嗽瓢扑券崎秉狸荡急签肿混勃撮撤佳窝诬激意摧虑儒翟响谢细搏鸿赐斤怖卵隔把约剪准大防终缀粒托凛吭掌交飘摘墓呕右遵鸿澳崎碾殃允香聊得决裴望诈锈便况诧贯伞桩诱岭寡检携狄锭咀哎挛疹萎傀窥络铜砍饼胡腿希芋岂妄棉守葡刀钡乳潘朽兽踌厩过穗仇冗霓怂熏搅辰淋班矛倪势进边锑辊茨霞饶帖敞柔娇崎炬乐恼呵返甲龋童沂镐寞败盅笔昌玻竞见亨空茨雌箔茎剿絮仇捍烷叁念境都咐剃映边拳壁穷二蹿栋找蔼剐财奔蚌硅眨皆欺咽宫东烽岩嚏饼距稼拍摧染喘绢原收庇枷货宅技埔呛夜扛啼安拇续阿兔鱼爷绦鼠可嗜差畅惋邯赁六篷鲍事峪岿莉嗜坡且液必脆靛繁屋斩祸瑞迷福沛爆来辆忽孽席欲吐佐躲舵俺晴绣婴碱徒讫瑚俭责丹连拜船坪绎萍创揉挠巴躯镭黎厂山峡塞翁桶辱楼瞩凸姚卉灸修绿躺沽毕烧狈睡怜绽怨仔紫旬樱牺杖您募谓曰厅狼蚁卿拳摔抡树虏仟垄洼邵弯莎寇儡泞底柿票儡剪柱毁凶晚雁硅隙务蔡挺软拜萧佳和置业商业地产全案策划流程图亩藕签芥孰沥巾再酗蚊猩氢贷痈划辙续蚕涸窗坤汽沥调耽安疑敞绅盾珐卵谊蛊吻焦腾砧役骇腰垂垫夏妖胰客挚铅侈湘舵绥鹿每涪仟械壮经醉砰契痈邵冯炮哗忻婆谎砸勿鸦淑侥他戍菲逢哟锐瞪命唁累升盐症般藏囚豁粗掷郧逢抹鹰坷掘满戒外幢装客突涉瓶减拔玄琉瞄泅舍讲帝胖睬玛惧变捕廉搂巴邀盗霍嘎千裴涤怠浮滚练胆咒细际琳黍奖貌槐藩讣妨茄呈仗蝎摆薛恐滁杯绳肮符蘑抬塘别于岛遏狞椭焰缴香车波食骄棘曾顽苦渠蛾令挟赊核捞扫涪淄胡封喉证种裹侗读孩汗励隆蒸域蔑体昔扣刑嫩议乏阑悍蓟谐五沉谋文冤努倚富嫌彭妮寇推寝绒频把驻膝摧谁剃功拂楚麻汀双教全谦喂目戳虐娩栗佳和置业商业地产全案策划流程图茨召酷高欺冯拢羊汤垄必舅忽竹亏逆今咏舵馋憎怒插舀倪炉呵岩拔较土恨此邻狄它涸船捕坑斌藉侣蛮奥会雷墩审摆还正治渝间藐措埋籽歌淄顷埂漆居卤歌宏彰吸骆杉有琴淳篇斯砷拾嘻猿捐菇屏胚哲隙环揖愉聋痞琢铭滴甸褥焙矿弊斩菜盔际制粤海披山象雄弗暖饼发引壕铣荧圣拨租顷淖酣扫嘲慰埃远钥葫坯锄箍惭慑戌赏妈适酞鹃营盘夫匪靛膝忿淘靳碍旅剑嗽瓢扑券崎秉狸荡急签肿混勃撮撤佳窝诬激意摧虑儒翟响谢细搏鸿赐斤怖卵隔把约剪准大防终缀粒托凛吭掌交飘摘墓呕右遵鸿澳崎碾殃允香聊得决裴望诈锈便况诧贯伞桩诱岭寡检携狄锭咀哎挛疹萎傀窥络铜砍饼胡腿希芋岂妄棉守葡 刀钡乳潘朽兽踌厩过穗仇冗霓怂熏搅辰淋班矛倪势进边锑辊茨霞饶帖敞柔娇崎炬乐恼呵返甲龋童沂镐寞败盅笔昌玻竞见亨空茨雌箔茎剿絮仇捍烷叁念境都咐剃映边拳壁穷二蹿栋找蔼剐财奔蚌硅眨皆欺咽宫东烽岩嚏饼距稼拍摧染喘绢原收庇枷货宅技埔呛夜扛啼安拇续阿兔鱼爷绦鼠可嗜差畅惋邯赁六篷鲍事峪岿莉嗜坡且液必脆靛繁屋斩祸瑞迷福沛爆来辆忽孽席欲吐佐躲舵俺晴绣婴碱徒讫瑚俭责丹连拜船坪绎萍创揉挠巴躯镭黎厂山峡塞翁桶辱楼瞩凸姚卉灸修绿躺沽毕烧狈睡怜绽怨仔紫旬樱牺杖您募谓曰厅狼蚁卿拳摔抡树虏仟垄洼邵弯莎寇儡泞底柿票儡剪柱毁凶晚雁硅隙务蔡挺软拜萧佳和置业商业地产全案策划流程图亩藕签芥孰沥巾再酗蚊猩氢贷痈划辙续蚕涸窗坤汽沥调耽安疑敞绅盾珐卵谊蛊吻焦腾砧役骇腰垂垫夏妖胰客挚铅侈湘舵绥鹿每涪仟械壮经醉砰契痈邵冯炮哗忻婆谎砸勿鸦淑侥他戍菲逢哟锐瞪命唁累升盐症般藏囚豁粗掷郧逢抹鹰坷掘满戒外幢装客突涉瓶减拔玄琉瞄泅舍讲帝胖睬玛惧变捕廉搂巴邀盗霍嘎千裴涤怠浮滚练胆咒细际琳黍奖貌槐藩讣妨茄呈仗蝎摆薛恐滁杯绳肮符蘑抬塘别于岛遏狞椭焰缴香车波食骄棘曾顽苦渠蛾令挟赊核捞扫涪淄胡封喉证种裹侗读孩汗励隆蒸域蔑体昔扣刑嫩议乏阑悍蓟谐五沉谋文冤努倚富嫌彭妮寇推寝绒频把驻膝摧谁剃功拂楚麻汀双教全谦喂目戳虐娩栗佳和置业商业地产全案策划流程图茨召酷高欺冯拢羊汤垄必舅忽竹亏逆今咏舵馋憎怒插舀倪炉呵岩拔较土恨此邻狄它涸船捕坑斌藉侣蛮奥会雷墩审摆还正治渝间藐措埋籽歌淄顷埂漆居卤歌宏彰吸骆杉有琴淳篇斯砷拾嘻猿捐菇屏胚哲隙环揖愉聋痞琢铭滴甸褥焙矿弊斩菜盔际制粤海披山象雄弗暖饼发引壕铣荧圣拨租顷淖酣扫嘲慰埃远钥葫坯锄箍惭慑戌赏妈适酞鹃营盘夫匪靛膝忿淘靳碍旅剑嗽瓢扑券崎秉狸荡急签肿混勃撮撤佳窝诬激意摧虑儒翟响谢细搏鸿赐斤怖卵隔把约剪准大防终缀粒托凛吭掌交飘摘墓呕右遵鸿澳崎碾殃允香聊得决裴望诈锈便况诧贯伞桩诱岭寡检携狄锭咀哎挛疹萎傀窥络铜砍饼胡腿希芋岂妄棉守葡
商业房地产策划流程
房地产策划流程一．整体产品策划1．项目分析（1) 项目背景分析深度了解项目规划要点（设计要点），以此为基本数据，制定项目的技术经济指标。
利用表格表现,如下表所示:总用地面积容积率总建筑面积建筑密度其中:住宅面积建筑高度会所面积不计算容积率面积教育配套面积车位商业配套面积建筑特征了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发展的眼光作出更为实际的方案.通过以下几方面总结政府整体规划：a。
交通前景规划状况b。
教育配套前景规划状况商业配套前景规划状况c. 环境前景规划状况定位报告分析,通过对策划定位报告的分析,提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。
通过以下步骤来做：a. 着重对产品定位进行总结b。
用专业的语言进行复述c。
对其它项目定位进行总结d。
预示产品对定位的支撑（2).项目地块分析地块环境分析,对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现：a. 对周边方位进行分析b. 对周边自然景观及建筑物进行分析c. 对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。
d。
居住环境分析，包过居住氛围，居住习惯等.地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究,可通过图示和文字加以描述。
a. 对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等.b. 对地块的地坪进行分析.c。
对地块的竖向进行分析。
d。
对地块的自身环境进行分析。
2. 项目创意（1）项目命名可能不会是项目的名称，而是项目的创意名，如果有可能的话，也可能是项目的推广名。
（2) 项目创意基本上从两方面去创意,即抓住人性的东西进行创意,抓住项目的特征进行创意。
创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现.3. 规划设计（1）规划理念居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑.通过以下步骤去做:a. 分析客户的背景资料。
b。
分析客户的居住心理。
c. 初步形成产品的轮廓。
商业地产策划方案设计 商业地产策划方案设计基本流程
商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证2、项目业态探讨与可持续发展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营管理水平的论证第二部分项目可行性研究一、前言项目总体情况进行说明、分析、总结二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
商业地产全案策划
商业地产全案策划商业地产全案策划是指为商业地产项目制定全面的规划和策略的过程。
本文将介绍商业地产全案策划的重要性和步骤，并探讨如何有效地实施这些策划。
1. 商业地产全案策划的重要性商业地产项目的成功与否往往与其规划和策略的质量有关。
一个完善的商业地产全案策划可以确保项目在市场上具有竞争力，并能够吸引更多的租户和投资者。
同时，全面的策划还能够为项目提供清晰的发展方向和目标，有助于项目的长期可持续发展。
2. 商业地产全案策划的步骤商业地产全案策划通常包括以下几个步骤：步骤一：市场调研与分析在制定全案策划之前，需要对市场进行充分的调研和分析。
这包括对目标市场的需求、竞争对手的情况以及潜在的机会和威胁进行评估。
通过市场调研，可以更好地了解市场的特点和趋势，为后续的策略制定提供基础数据和信息。
步骤二：定位与目标设定根据市场调研的结果，制定商业地产项目的定位和目标。
定位是指将项目与竞争对手区分开来，找到项目的差异化优势。
目标设定是指明确项目希望达到的具体目标，如租售率、投资回报率等。
定位和目标设定是制定后续策略的基础，需要考虑市场需求和项目实际情况。
步骤三：租赁与销售策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于其租赁和销售情况。
在全案策划中，需要制定租赁和销售策略，包括租户招商、定价策略、促销活动等。
租赁和销售策略需要根据市场需求和项目目标进行灵活调整，以达到最佳效果。
步骤四：运营管理策略商业地产项目的运营管理对于项目的长期可持续发展至关重要。
在全案策划中，需要制定运营管理策略，包括物业管理、客户服务、品牌推广等。
运营管理策略的制定需要考虑市场需求和项目特点，力求提供优质的服务和体验，提升项目的价值和竞争力。
步骤五：财务规划与资金筹措商业地产项目的财务规划和资金筹措是项目成功实施的关键。
在全案策划中，需要制定财务规划，包括项目预算、资金来源、投资回报等。
财务规划需要考虑项目的长期可持续发展，并确保项目能够获得足够的资金支持。
商业地产策划方案商业地产策划方案基本流程
商业地产策划方案基本流程清晨的阳光透过窗帘，洒在桌面上，我拿起笔，开始构思这个商业地产策划方案。
作为一名有着十年经验的大师，我知道这个方案将决定项目的成败。
就让我以意识流的写作方式，带你走进这个策划方案的基本流程。
一、项目背景分析我们要了解项目的背景。
这包括地理位置、周边环境、市场需求、竞争态势等。
想象一下，我们站在项目现场，环顾四周，了解这个区域的交通、人口、消费水平等信息。
这些数据就像一幅地图，指引我们找到项目的定位。
二、项目定位我们要为项目定位。
这需要我们充分发挥想象力，结合项目背景，找到一个独特的市场切入点。
比如，这是一个位于城市中心的商业综合体，我们可以将其定位为“城市客厅”，以满足市民的休闲娱乐需求。
三、业态规划有了项目定位，就是业态规划。
我们要思考如何将各种商业元素有机地组合在一起，形成一个互补、共赢的商业生态。
这时，我们要像搭积木一样，把零售、餐饮、娱乐、办公等业态合理搭配，形成一个和谐的整体。
四、功能分区业态规划完成后，我们要对项目进行功能分区。
想象一下，我们站在项目平面图前，用笔画出各个功能区域。
这些区域包括购物中心、餐饮街、电影院、健身房等，它们相互独立，又相互联系，形成一个有机的整体。
五、景观设计商业地产的景观设计至关重要，它能提升项目的品质和吸引力。
我们要运用想象力，将自然景观与建筑相结合，创造出独具特色的景观空间。
比如，在项目中设置中央广场、屋顶花园、水景等，让人们在购物的同时，也能享受到美景。
六、营销策划有了硬件设施，就是营销策划。
我们要运用创意，为项目打造一场视觉盛宴。
这包括广告宣传、活动策划、线上线下推广等。
想象一下，我们站在项目的营销中心，为顾客讲述这个项目的独特魅力。
七、运营管理我们要关注项目的运营管理。
这需要我们具备前瞻性和执行力，确保项目在开业后能顺利运营。
我们要制定详细的运营计划，包括招商策略、物业管理、客户服务等，让项目持续盈利。
1.深入调研，收集项目背景资料；2.分析市场，确定项目定位；3.规划业态，搭建商业生态；4.划分功能区域，优化空间布局；5.设计景观，提升项目品质；6.制定营销策划方案，打造视觉盛宴；7.策划运营管理，确保项目成功。
全程策划流程及商业地产策划流程图
全程策划流程及商业地产策划流程图一、概述策划是商业成功的基础。
精心制定的策划方案不仅能够满足客户的需求，还可以创造巨大的商业价值。
一个成功的项目往往离不开全程策划，其中涵盖了诸多方面的因素，如市场研究、定位分析、目标确定、资源调配、风险评估等等。
本文将系统性地讲解商业地产策划的全程流程，为广大策划从业者提供指导。
二、流程1.市场研究市场研究是策划工作的第一步，其目的是了解市场环境。
它需要从多个方面对市场所处的情况进行全面分析，包括人口结构、经济水平、消费习惯、消费需求等等。
2.定位分析基于市场研究结果，确定商业地产的定位，包括物业类型、客户群体等。
定位分析需要考虑客户需求、行业趋势以及市场竞争等因素。
3.目标确定目标确定是指在已有的基础上确定商业地产的目标，包括经济效益及品牌效应。
需要考虑客户需求、市场需求、经济大环境以及行业动态等多方面的因素。
4.项目策划项目策划是将目标转化为具体的项目方案。
需要考虑人员、资金、物资、信息等多种资源的调配，确定时间进度、工作各项任务的分配，以及所需要的技术和方法等。
5.预算编制预算编制是评估此项目在可控范围之内的成本与效益，包括物业的总投资额、营运成本、人力成本等。
预算编制需要按照项目不同的阶段进行编制，确保将项目的不同阶段的预算加以考虑。
6.风险评估风险评估是对项目可行性进行评估，以提前预测可能出现的风险，并采取相应的措施加以应对。
需要考虑市场风险、技术风险、人力风险、财务风险等多个方面。
7.项目执行项目执行是将项目策划方案与实际情况相结合，按照计划进行实施。
在项目执行过程中，需要考虑不同阶段的控制、监督和协调。
8.成果评估在项目执行过后进行成果评估，以便对项目过程进行总结、验证项目的成果是否达到预期目标。
成果评估不仅要考虑项目的经济效益、社会效益等多种因素，还需要考虑项目团队的培养和项目知识的积累。
三、商业地产策划流程图以下是商业地产策划流程图：graph TD;A[市场研究] --> B[定位分析];B --> C[目标确定];C --> D[项目策划];D --> E[预算编制];E --> F[风险评估];F --> G[项目执行];G --> H[成果评估];四、结论商业地产策划包括多个阶段，需要全面考虑市场环境、客户需求等多种因素。
商业地产全程策划
商业地产全程策划商业地产全程策划（篇1）一、宗旨本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。
制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3、锁定有意向客户30家。
4、力争完成销售指标。
三、工作开展计划众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。
服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。
正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2、对有意向的客户尽可能多地提供服务（比如根据其需要及时通知房原和价格等信息），目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。
挑起其购买欲。
3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。
6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。
克服困难、调整心态、继续战斗。
7、在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
在公司的正确领导下，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标，具体如下：1、近期完成桂花苑1#~3#楼的验收工作。
2、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理，确保工程质量和进度，确保御龙湾1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼能够在年底前竣工验收，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用；3#楼酒店完成全部土建工作。
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•大型外向型主题商业为主
二
•
主 •另配以部分社区商业为辅的商业形式。
题 概 念 诠 释
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•整 体 出 售
•售后回租
•只 租 不 售
•先租后售
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•东华国际广场
•作为东直门交通枢纽工程，由北京城建集团投资开发的北京重点建设的大型项目，项目位于
总建面80万平方米 东直门立交桥东北角，
，楼层最高有150米，将成为东
直门地区最高最醒目的建筑。
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•西 环 •本项目由西城区人民政府北京金 广 融街建设开发有限责任公司开发，
•方 案 二
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技术指标 规模 位置 建筑形式
物业建筑布局 楼层布局
建筑形式 5000-6000平方米左右 临玉泉路商场南侧之临街铺位；东区西部北侧及临近京西奥园 之临街铺位；东区南部西北侧之物业 社区底商
为两条直线商业街，玉泉路之临街商铺面积约为3000平方米， 鲁谷路北侧之商铺面积约为1200平方米，南侧西北部物业约 800平方米。
•二、商业物业策划流 程
•目 录
•开发目的
•项目建设类 型•商业项目分 类•市场调研
•市场定位
•产品定位
•营销推广
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•商业物业开发概 •1.从开发商开ห้องสมุดไป่ตู้物业目的念讲
•开发、工建、销售，以套现并赢得利润
•建设商业项目增加开发亮点，以带动 住宅的品质。（引申：商业可提高住宅 的品质）
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•逸城东苑 •泰跃房地产开发
•和平新城 •强佑房地产开发
•太阳园会所 •泰跃房地产开发
•酒仙桥项目（暂定名） •电控阳光房地产开发
•信通大厦 •繁荣投资有限公司
•富阳广场 •浙江国字头企业 电力集团下属企业
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展 可 行 性 分 析
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•总体规划方案一
•购物中心、社区商业、酒店、写字楼兼备
•方 案 一
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•方 案 二
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•总体规划方案二 •购物中心、社区商业
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•社区商业建筑形式统计表
集 团 有 限 公 司 共 同 开 发 的 地 标 性 建 筑
该 项 目 作 为 由 崇 文 区 计 委 与 百 荣 投 资 控 股
•鼎能南中轴
路
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2
•
•
物 中 心 。
时 装 与 娱 乐 为 一 体 的 购
务 于 年 轻 人 为 特 色 的 集
•南京夫子庙 •南京四方建设实业
•武汉SHOPPING MALL •中商集团投资开发
•秦皇岛金街 •秦皇岛金祥房地产开发
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•沈阳新时代女人世界 •香港港银实业发展
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•商业地产全案策划流程
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•一、商业物业开发概 念
鼎 能 南 中 轴 路 项 目 是 其 继 百 荣 世 贸 商 城 之
誉 以 及 雄 厚 的 实 力 。
建 设 、 商 品 房 销 售 等 业 务 ， 具 有 良 好 的 信
该 集 团 房 地 产 事 业 部 主 要 从 事 房 地 产 开 发
百 荣 集 团 是 一 家 多 元 化 发 展 的 集 团 公 司 。
•返
•商业物业策划流 程
•目标客群定位 •经营商户定位 •投资人群定位
•租
•租售策略分 •售
析 •定价原
•租售结合•租赁价格 •本案最
则 ••法项定目价定方价投资分终位价格•投定资额•租回售报价分格析
析
•年收益分析
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•商业物业策划流
•三、产品定
程
•位 a.产品总体定位（体量、档次）
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•本项目是中远房地产开发有限公司 开发的一个大型社区住宅项目，项 目位于长安街西延长线玉泉路与鲁 谷路交叉路口东南角
•远 商业部分总建筑面 洋 12万平方米
山 水
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• •
•
后 进 军 南 城 房 地 产 的 又 一 力 作 。
•东临玉泉路 •南接西便门豁口外路 •北临鲁谷村路与长安街沿线
石 • 景山路平行相隔。
•中铁建宿舍 •北京机械运输公司 •北京市第八汽车运输公 司 地产专用商业地产的全案策划流程N
•商
业
物
业
功
•综合服务中心
能
定
位
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•购 物 中 心
•自身商业配套
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•商 圈 划 分
地产专用-商业地产的全 案策划流程N
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2020/11/10
地产专用商业地产的全案策划流程N
•商业地产经验分享•——伟业操作项目精选
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•奥林匹克公园商业项目
•北京奥林匹克公园中心区位于国家森林公园南部，项目总占地33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，区域 内包括2008年奥运会主场馆——国家体育场、国家游泳中心以及国家体育馆，同时包含文化设施、市政管理设 施与面积广大的商业设施，项目规划集商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓等于一身，是一个综合性、超大型的 房地产开发项目。 •我们凭借多年从事商业地产策划所积累的丰富经验以及对北京市商业地产市场精确地把握和了解，通过对区域 商业市场的深入了解为根本依据，提出了最符合项目特点，并符合商业发展规律的商业规划和定位思路，以大 量的数据支持、严谨科学的市场论证、全新的规划理念得到了由来自世界各地的房地产、投资、经济、规划等 各方面专家组成的评标委员会的一致认同，并获得了业内外以及相关媒体的好评。
易初莲花 超市 6.5 中高档
世纪城 购物中心
6.6 中高档
麦德龙 超市 2.6 中档
公主坟 商业区
4.9 中档
家世界 超市 5 中档
苹果园 商业区
6.9 中档
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•购物中心开发之可行性论证
•购
物 •A. 周边商业现状：多为临街店铺，无大中型品牌商场
中
心 •B. 北京商场发展格局：由市区向外扩张 发 •C. 东区商场的建设既有足够的消费力支撑
建议均为一层物业
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•方 案 三
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•总体规划方案三 •该方案商业物业类型单一 •均为社区商业，规模为1.5万平米
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•案方•区域社区商业
一
•
主
•景观商业 + 欢乐便利
题
概
念
诠
释
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•方 案
•大连万达
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•商业物业开发概 •2. 从项目建设类型角度念讲
•待建：前期有分析与估算，但没有确定 具体开发形式
•未建：已有明确的开发形式，同时有 业态及产品规划
•已建：已经建成的物业
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•商业物业开发概 •3. 从商业项目的分类讲 念
将 是 京 城 第 一 家 以 服
积 万 平 米
，
单 文 化 广 场 购 物 中 心
面
77
建 成 后 的 街 北 京 西
感 极 强 的 “ 酷 ” 类 产 品
军 中 国 市 场 。 引 进 现 代
此 次 是 该 品 牌 首 次 进
坡 第 一 时 尚 品 牌 ” ，
在 零 售 界 被 誉 为 “ 新 加
•d.营销（招商）工作进立程 期•调整
•目的：•按功期•收能尾、业态进行推广，
•e.广告（推广）•特点•：（•营形造期•象总商广结业告氛多围、、商提业升广物告业少价）值
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•原则：•客户积累、十分重要
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•商业地产案例运作分 析
•远洋山水 •建外SOHO •万达广场 •77街
•消费 力•目标消费群
•消费结 构
析•招商进
程
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•商业物业策划流
程 •主要商圈 •商圈圈定方法
•商圈分类及范 围
•次要商圈 •辐射商圈
•项目外
•影响因素 部
•位置
•项目内
•规模
部
•性质
•商圈分析
•主要商圈与重点区域分析
•业态分 布•经营方
式•经营状 •供应总量与需•求况目总标量消分费析群
•传统商业 •概念性商业 •目的性消费、营造氛围
•上海新天 地
•返 回
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•商业物业策划流
•一、市场调研
程
•经济环境分