执行程序中强制拍卖应注意的几个问题
法院执行程序中的执行难题及解决方案
法院执行程序中的执行难题及解决方案在法律体系中，法院执行程序是确保司法裁决得以有效实施的重要环节。
然而，在执行过程中，执行难题常常成为制约司法公正和法律权威的主要因素之一。
本文将探讨法院执行程序中的执行难题，并提出一些解决方案，以期促进司法执行的顺利进行。
一、资产信息不透明执行难题的一个主要原因是被执行人的资产信息不透明。
在执行程序中，法院需要准确了解被执行人的财产状况，以便决定采取何种执行措施。
然而，许多被执行人故意隐瞒财产信息，使得法院难以找到可供执行的财产。
解决这一问题的关键在于加强资产信息的公开透明度。
法院可以与相关部门合作，建立全国性的资产信息数据库，使得法官可以快速查询被执行人的财产状况。
同时，加强对被执行人资产的调查力度，对于故意隐瞒财产的行为，可以采取相应的法律制裁措施。
二、执行成本过高执行成本过高是执行难题的另一个主要原因。
在执行程序中，法院需要支付执行费用、律师费用等，而这些费用往往由执行款项中扣除。
但是，如果被执行人财产稀缺或者执行款项不足，法院可能无法收回执行费用，导致执行成本过高。
为解决这一问题，可以考虑建立专项基金，用于支付执行费用。
这样一来，无论被执行人是否有足够的财产可供执行，法院都能够在执行程序中支付必要的费用。
此外，法院还可以与律师协会合作，为无力支付律师费用的当事人提供免费法律援助，保障执行程序的公平性。
三、执行程序复杂繁琐执行程序的复杂繁琐也是执行难题的一个重要方面。
在执行过程中，法院需要依照法律规定进行一系列的程序操作，包括财产保全、查封扣押、拍卖变卖等。
这些程序操作不仅耗费时间和人力，而且容易受到被执行人的抵制和干扰。
为解决这一问题，可以考虑简化执行程序，提高执行效率。
法院可以制定更为简便的程序规定，减少不必要的环节和手续。
同时，加强对执行程序的监督和管理，确保执行程序的公正和透明。
此外，法院还可以引入信息化技术，建立电子执行平台，实现执行信息的在线查询和公示，提高执行程序的便捷性和效率。
执行注意事项
执行注意事项执行是指按照法律规定或者有关部门的命令、裁定等，对相应的决定进行实施的一系列行动。
在进行执行过程中，需要注意一些关键事项，以确保执行的有效性和合法性。
本文将从不同方面介绍执行注意事项。
一、执行通知在执行开始前，需将执行通知发送给相关当事人。
执行通知应包括执行的内容、执行的标的、执行的理由、执行的期限等。
同时，务必确保执行通知的送达，可以通过邮寄、挂号信、公告等方式进行。
二、执行行为执行行为是执行的核心环节，需根据具体情况进行相应的操作。
执行行为包括查封、扣押、拍卖、传唤、强制执行等。
在执行过程中，需遵守法律程序，确保公正、透明和合法性。
1. 查封扣押：在执行查封扣押时，应当先制作查封扣押物品清单，并由当事人或者见证人签字确认。
同时，查封扣押的物品应当进行编号、封贴标志，保证物品的完整性。
2. 拍卖：执行拍卖时，需进行公告，充分告知相关信息，确保拍卖的公平、公正和合法性。
同时，应指定拍卖地点，并注明拍卖的时间和方式。
拍卖过程中，需要由专业人士进行监督，保证拍卖过程的顺利进行。
3. 强制执行：在执行强制执行时，应当在法定时间内到达指定地点，并携带相应的执行文件和相关证明材料。
执行人员应当保持礼貌、正直的态度，同时权衡执行行为的正确性和积极性。
三、执行补救措施执行过程中，可能会遇到一些问题或者纠纷。
针对这些情况，可以采取一些补救措施，以确保执行的顺利进行。
1. 申请复议：当执行中的当事人认为执行行为违法或者不当时，可以申请复议。
复议程序应当依法进行，保证当事人享有合法的权益。
2. 申请撤销：当执行中的情况发生变化或者存在特殊原因时，可以申请撤销执行。
撤销程序应当符合法律规定，确保申请人的合法权益。
四、执行结束当执行达到预期目的或者无法执行时，执行结束。
在执行结束时，应及时制作执行终结报告，并发送给相关当事人和有关部门。
执行终结报告应详细列明执行结果、执行费用、执行的时间等信息，保证执行的透明和法律效力。
法院强制执行拍卖房产的程序有哪些
法院强制执⾏拍卖房产的程序有哪些由于当事⼈不能对债务进⾏偿还或者是其他原因的情况下，法院是会对其房产进⾏拍卖的，通过拍卖来偿还当事⼈所⽋下的债务。
那么法院强制执⾏拍卖房产的程序是怎么样的呢?关于这个问题，店铺⼩编来将在下⽂中为您排忧解难。
法院强制执⾏拍卖房产的程序有哪些法院在执⾏过程中，通过拍卖被执⾏⼈的财产，以实现债权的合法权益。
强制拍卖过程⼤致可分为以下阶段：1、评估价格评估价格是拍卖的前置程序。
在对被查封、扣押、冻结的被执⾏⼈的财产进⾏变现前，法院应当委托依法成⽴、具有相应资质的资产评估机构对其进⾏价格评估。
对评估结果，法院应当及时向执⾏双⽅当事⼈送达评估报告。
当事⼈对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进⾏复议。
2、作出强制拍卖的决定价格评估完成后，法院可组织执⾏双⽅当事⼈协商，按评估价格将被执⾏⼈财产抵债给申请执⾏⼈。
双⽅当事⼈对以物抵债不能达成⼀致的，法院应作出强制拍卖被执⾏⼈财产的决定。
如果被执⾏⼈要求⾃⼰⾃⾏变卖财产的，法院依照《执⾏条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进⾏，并有效控制变卖的价款。
在实际⼯作中，很少有被执⾏⼈要求⾃⼰变卖财产的情况，《执⾏条例》只拟定可以准许，但不是应当。
法院应根据被执⾏⼈财产状况，和被执⾏⼈的信誉程度，依职权做出决定。
如准许，被执⾏⼈⾃⾏变卖，应给其10⽇以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请⼈的合法权益得以实现。
3、确定和委托拍卖机构对拍卖机构的选定，应依照《最⾼⼈民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法⼈股若⼲问题的规定》(以下简称若⼲规定)和最⾼院作出的统⼀由法院技术处委托的规定办理。
拍卖上市公司的股份，应严格按照《若⼲规定》的规定办理。
法院不应依职权选定拍卖机构。
法院拍卖其它财产，⾸先应采取当事⼈主义。
双⽅不能达成⼀致的，法院再依职权选定拍卖机构。
拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进⾏协商，签订《委托拍卖合同》。
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理随着我国房地产市场的飞速发展，不动产强制拍卖成为了一种非常普遍的现象。
在不动产强制拍卖的过程中，我们经常遇到的一种问题是权利负担问题，即被拍卖的不动产是否存在其他人的权利负担。
这种权利负担可能包括抵押、查封、租赁等，对于购买者来说，这些权利负担可能会带来不小的风险。
因此，如何处理这种权利负担问题成为了一个非常重要的问题。
首先，我们来看一下权利负担的种类。
一般来说，权利负担分为以下几种：1. 抵押：抵押是指债务人为了向债权人提供担保而将其房产或其他不动产财产抵押给债权人的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在抵押，购买者需要考虑到抵押是否有效、抵押权是否优先等问题。
2. 查封：查封是指司法机关为了保证诉讼财产的安全、及时足额实现其价值，采取的一种保全措施。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在查封，购买者需要注意是否有解除查封的可能性。
3. 租赁：租赁是指出租人将不动产财产租赁给承租人，承租人支付租金的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在租赁，购买者需要注意租赁是否合法，是否有解除租赁的可能性。
其次，我们来看一下如何处理权利负担问题。
一般来说，处理权利负担问题有以下几种方式：1. 清理权利负担：在拍卖前，可以通过法律途径清理掉在被拍卖物业上的权利负担。
这样可以最大限度地保护购买者的利益。
2. 公示权利负担：在拍卖时，应在公告中清楚地列出被拍卖物业上的所有权利负担。
这样可以让购买者知晓风险，在出价时可以考虑到这些权利负担的影响。
3. 拍卖价格优化：如果被拍卖物业存在权利负担，可以通过调整拍卖底价等方式，降低被拍卖物业的市场风险，从而吸引更多的购买者参与竞拍，提高成交率。
最后，我们来看一下几个具体案例：案例一：李某购买一处别墅时，发现该别墅存在抵押权利负担。
为了避免风险，李某通过法律途径清理了这种抵押权利负担，并最终顺利地购买到了这处别墅。
案例二：张某在竞拍一处商铺时，发现该商铺存在租赁权利负担。
人民法院在委托评估拍卖中应注意的问题
浅析民事执行程序财产拍卖过程中《评估报告》过期对拍卖效力影响的法律分析在实施司法委托执行财产拍卖中，通常会遇到在《评估报告》有效期内难以实现拍卖成交的问题。
《评估报告》过期，能否继续实施拍卖一直是一个有争议的课题。
对此，笔者就除上市公司国有股和社会法人股之外的执行财产拍卖，略谈自己的看法。
一、资产评估行为与拍卖行为是两种不通的价格定价方式，各有不同的特点。
资产评估即资产价值形态的评估，是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
资产评估后形成的书面材料即称为资产评估报告。
资产评估行为具有现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性的特点。
资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
《辞海》中对拍卖的解释是：拍卖也称竞买，商业中的一种买卖方式，卖方把商品卖给出价最高的人。
拍卖行为必须遵守《拍卖法》的规定，履行法律规定的基本程序，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
拍卖具有公开性、竞争性、法律约束性的特点。
拍卖结果是在拍卖信息公开、遵照法定程序、通过市场竞价而产生的特定时点的市场价值。
与评估结论的评估价格，有本质的区别。
二、资产评估报告中评估价仅是确定保留价的参考。
与执行财产拍卖需要评估的有关规定，具体表现在以下规定中：《拍卖法》第二十八条规定：“拍卖国有资产，依照法律或按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价”；《行政强制法》第四十八条、第六十条规定：“按照《拍卖法》的规定办理”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《规定》）第三条、第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未做评估的，参照市场价确定，并应当征询有关当事人意见”。
民事强制执行中强制拍卖的效力探析
一
委 托关 系 ，而是 国家机 关 与公 民之 间的 公法 关系 。 法 院基 于 强 。 制 执行 的公法 关系 ， 依职权 进 行 的强制 执行 是 公法 上的行 为 。 法
、
民事执 行 拍卖 性质 辨析
民事执 行 拍卖性 质是 执行 拍卖制 度 的理论根 基 ， 其性质 认 对
界都 有诸 多 问题 尚未得 到 解决 ， 在很 多争 议 。 存 拍卖 的效力对 于
１ 民事 执行 中拍 卖 的强制 性 。 民事 执行 行 为的 公法 性 已为 ．
当事人 及其 他利 害关 系人 的利 益有着 重大 的影 响 ， 因此对拍卖 效 理论 界达 成共 识 。 民事强 制执 行 中 ，法 院虽然 基 于债 权人 的 申
有 权并将 之 移转给 拍 定人 ， 既非代 理债 权人 也非代 理债 务人为 私 受 人应 当将价 款交 付到人 民法 院或者 汇入 人 民法 院指 定 的账户 ，
真正 的 法 上 的买 卖 ， 以其 本质 上 不是 私法 买卖 行为 ， 所 而是 类似 于 国家 拍 卖标 的物不 足强 制拍卖 的委 托人— —人 民法 院 的财 产 ， 所 公 用征 收 的行 为 。折 中说认 为， 制 拍卖 兼有 公法 处分和 私法 买 财 产所 有者被 执行 人也丧 失 了对该财 产 的处分权 ， 以法 院和债 ０ 强 卖 的双 重 性质 。 在程 序层 面 ， 拍卖 是法 院基 于法 律赋 予权 限所 为 务人均 非 出卖人 ， 当然 债权 人 更不 能被 解释 为 出卖人 。 公法 说可
对 民事执 行拍 卖 的性质 ， 论界 和实 务界 争论 很大 ， 国立 关 系人 的权 利 。 理 各 民事执 行拍 卖 的公法 性 ， 使其 具有 了比普通 拍卖 法 和实 务 中的做 法也 不一致 ， 概括 而言 目前 理论 界主要有 三种 学 行 为更 强 的公 信力 。国家 强制 执行 机构 凭 借其 享有 的公权 力才
拍卖房屋注意的七个问题
拍卖房屋注意的七个问题资不抵债可以将自己的房产去拍卖，那拍卖房屋要注意什么问题，今天店铺为大家整理了拍卖房屋注意的问题，欢迎阅读。
一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理1、拍卖标的房地产是否有重复查封。
2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。
4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。
共有人享有优先购买权。
5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。
承租人享有优先购买权。
6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
二、房地产拍卖价格的评估1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。
2、一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
3、买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。
为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
小编提示：基于以上原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
三、房地产拍卖登记及相关费用、税费(一)房地产拍卖登记需提交资料1、申请书;2、当事人身份证明或单位合法资格证明;3、委托书及代理人身份证明;4、房地产权证;5、拍卖成交确认书;6、房屋平面图及地籍图;7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;8、契税完税证及契税完税贴花;9、拍卖公告;10、其他有关文件。
法拍房最大的坑是什么(精华)
法拍房最大的坑是什么？（精华）1.竞拍人，也就是购房人，就是买了以后，房产证上的户主，后续一切手续（比如竞拍、交保证金、贷款等）均以购房人名义进行，千万不要出现代替付款等情况。
2.法院：一般都是法院的执行局负责拍卖，法院有对该房屋的处置权，可以强制执行，是最权威的机构，不会收取任何费用，每套法拍房均有一个对应的承办法官。
3.被执行人：也就是房屋的原房主，大多数情况都是欠债还不上钱，名下房子被拍卖抵债。
4.司法辅助机构：法院案件太多，不可能事必躬亲，所以选择性地负责关键性步骤，不太重要的、程序性的步骤均委托给司法辅助机构代劳，协助法院具体负责集中看房、答疑等辅助性工作，法院将拍卖款的一部分作为司法辅助机构的佣金。
5.银行（如需贷款）：购房人申请贷款，银行在指定期限内将贷款直接打至法院账户，购房人长期向银行还贷。
6.担保公司（如需贷款）：担保公司是利用其资产作为担保，保证银行在规定时间内迅速向法院账户打款，并且会第一时间拿到你的房本，将你的房本送到银行将房子抵押，这样他们就没有担保责任了，任务完成。
这里需支付担保费。
7.法拍公司：社会上的商业盈利机构，法院公告明确：没有委托任何机构提供服务，不认可法拍公司的存在，自然人办理一切手续，法拍公司没有资质办理任何手续。
法拍公司属于社会上的盈利商业机构，购房人向其支付佣金，其提供咨询、调查等服务，这属于购房人与法拍公司双方达成合意的合同行为。
回首购房之路，备受坎坷，感慨良多，往日情景历历在目。
想起曾经无助的我，面对着法拍房这个新领域茫然失措，偌大的北京，能帮助自己的人却寥寥无几。
都知道法拍房水深，我曾无数次百度、知乎，看到的都是一些机构别有用心的套路，和夸大其词的描述，表面上是为自己着想，后来仔细想想才明白只是商家的手段而已，没有人说真话。
为了用东拼西凑的有限预算买更好的房子，我花了大量时间和精力研究，在家人、朋友的支持和帮助下，最终成功购买法拍房，虽然有过掉坑，也吃过亏，但最终结果甚感欣慰。
强制执行程序需要注意什么
强制执行程序需要注意什么强制执行程序是指在特定情况下，法院或其他执法机构利用强制手段来实施或强制执行某项法定的或合同规定的义务或责任的过程。
在执行程序中，需要注意以下几个方面：一、合法性在进行强制执行程序时，必须依据法律规定和相关法律文件的规定进行操作。
必须确保执行程序的合法性，不能随意侵犯被执行人的合法权益。
如果没有法律依据，即使是正当目的，也不能进行强制执行。
二、程序规范执行程序必须按照法律和相关规章制度的规定进行，不能违反法律程序，不能有意或无意地泄露被执行人的个人隐私信息，不能非法搜查或没收财产等。
程序规范确保了执行程序的公正和合法性。
三、公正、公平执行程序应具备公正和公平性。
执行法官或执法机构必须做到公正裁判，不能持有偏见，不能受到权力、地位或资金等方面的干扰。
对于被执行人的申辩和抗辩，必须进行公正的评估，并在依法程序下做出决定。
四、尊重人权在执行程序中，必须尊重被执行人的人权，不能进行任意殴打或虐待。
被执行人的人身自由和尊严必须得到保护，不能实施任何羞辱、折磨或不人道的待遇。
司法机关或执法机构应该通过合法和合理的方式来执行程序，保护被执行人的人权。
五、保障财产安全在执行程序中，应该合理保障被执行人的财产安全。
如果需要查封、扣押或拍卖财产，应该按照法律规定进行。
在冻结财产或查封扣押时，必须先查明财产的性质和数量，并保证不泄露或损害被执行人的财产。
如果有财产受到侵害，必须及时提供赔偿。
六、确保执行效果执行程序的目的是实现法律法规或合同规定的责任和义务，必须确保执行效果。
如果被执行人不配合执行程序或有逃避、转移财产的行为，执行法官或执法机构必须采取适当的措施，确保执行效果的实现。
这可能包括查封、扣押、拍卖等方式，但必须在法律的范围内进行。
总之，强制执行程序必须合法、程序规范、公正公平、尊重人权、保障财产安全和确保执行效果。
执行法官或执法机构在执行过程中，应当遵循相关法律法规，尊重法律规定和人权，确保程序的合法性和公正性，并保护被执行人的合法权益。
民事诉讼中的强制执行拍卖程序
民事诉讼中的强制执行拍卖程序强制执行拍卖程序是民事诉讼中的一项重要程序，它旨在通过拍卖被执行人的财产，实现债权人的合法权益。
本文将围绕民事诉讼中的强制执行拍卖程序展开论述，阐述其具体过程和相关法律规定，并深入探讨其中的问题和需要注意的事项。
一、强制执行拍卖程序的法律依据强制执行拍卖程序的法律依据主要有《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国拍卖法》等。
根据这些法律规定，债权人可以向法院申请执行，当被执行人不履行或无法履行判决、裁定确定的义务时，法院可以采取强制执行的措施，包括拍卖被执行人的财产以偿还债务。
二、强制执行拍卖程序的具体过程1. 申请执行：债权人可以向法院申请执行，提交相关证据和申请书，要求法院对被执行人的财产进行拍卖。
2. 查封财产：法院受理债权人的申请后，可以对被执行人的财产进行查封，并制作查封笔录，确保被执行人的财产不得擅自处分。
3. 评估财产：法院需要对被执行人的财产进行评估，以确定其价值和可拍卖性。
评估一般由具备评估资质的机构或人员进行，并编制评估报告。
4. 公告拍卖信息：根据法院的要求，债权人需要通过报纸、互联网等途径公告拍卖信息，公示拍卖时间、地点、财产种类、评估价等相关信息，以便吸引潜在竞买人参与。
5. 拍卖出让：根据拍卖公告，拍卖由法院或指定的拍卖机构负责组织进行。
拍卖可以以现场竞价、网络竞价等形式进行，最终以最高价的竞买人中标，成为买受人。
6. 结案：拍卖结束后，法院将结案，出具拍卖成交证书，并依法进行财产转移手续。
三、强制执行拍卖程序中的问题和注意事项1. 保护被执行人的权益：在强制执行拍卖程序中，法院应确保被执行人的合法权益不受损害，如查封财产时需制作查封笔录，确保程序合法。
2. 评估财产的公正性：评估财产时，评估机构或人员应独立、公正地进行评估，确保评估结果准确、公正。
3. 拍卖过程的公开透明：拍卖过程应当公开透明，通过公告等方式公示相关信息，确保任何有意竞买人都有平等的机会参与竞拍。
法院拍卖流程和注意事项
法院拍卖流程和注意事项
法院拍卖流程如下：
1.委托办理。
法院房产拍卖不是房屋的产权人直接进行房产交易，而是由拍卖行进行委托拍卖，拍卖也要
签署委托拍卖合同。
2.拍卖行要对房产交易开始进行准备工作。
对拍卖的房产价值进行评估，这样才能定出拍卖的低价。
确定
拍卖的日期和拍卖的公告。
3.对购房人的购买资格和购买条件进行审核。
购买房屋的人需要提交相关的证明和竞买的保证金。
4.进行房产的拍卖竞买程序。
一旦房屋竞买成功，当即就缴纳拍卖的房款，然后由拍卖行给予拍卖房产产
权转移证明。
法院拍卖注意事项：
1.实地看样并仔细阅读竞买公告。
2.报名交保证金，拍卖开始以后也可以交保证金。
3.出价参与竞拍，手机、电脑上均可出价。
4.如竞拍失败，保证金会退还，如竞拍成功，请按照法院在竞买公告中的要求打款给法院。
1。
执行实务：最高院关于评估、拍卖、变卖程序的疑难问题详解
执行实务：最高院关于评估、拍卖、变卖程序的疑难问题详解““基本解决执行难”工作开展以来，最高人民法院出台了诸多司法解释和规范性文件规范执行工作。
但在实际执行过程中，由于对相关法律、法规、司法解释等的内容学习不够，理解不一，导致在评估拍卖程序中频频出现问题。
本文对执行程序中评估、拍卖、变卖过程中常见问题的法律规定进行了梳理，为执行案件提供参考。
”来源 | 不良资产行业研究- 1 -当事人对网络询价报告或评估报告提起执行异议的处理1. 按照执行异议程序处理法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称财产处置规定）第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。
对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。
”2. 由评估机构作出书面说明，交由行业协会组织专业技术评审法律依据：《财产处置规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。
评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。
当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。
民事执行法中的查封与拍卖
民事执行法中的查封与拍卖民事执行法是为了保护债权人的利益而设立的一项法律制度。
在执行程序中，查封和拍卖是常见的手段，用以追索债务或者强制履行合同。
本文将从查封和拍卖的含义、程序以及特点等方面进行讨论。
一、查封1. 查封的含义查封是指法院根据债权人的申请，以保全措施限制被执行人的财产权益的一种手段。
债权人可以通过申请执行程序，要求法院对被执行人的财产进行查封，从而确保债务能够得到偿还。
2. 查封的程序(1) 申请查封：债权人需要向法院递交执行申请书，明确说明被执行人、债权债务的内容，以及申请查封的财产。
同时，需要提供相关证据，证明被执行人确有债务。
(2) 查封决定：法院会对申请进行审查，并根据相关法律裁定是否予以查封。
如果法院认为申请符合法律规定，会作出查封决定，指定执行法官前往被查封财产处实施查封。
(3) 执行查封：执行法官会前往被查封的财产处对其进行封存，并制作详细的查封笔录，记录查封过程、查封财产的数量、质量等相关情况。
3. 查封的特点(1) 效力果断：一旦查封决定生效，被执行财产就会被封存，无法转移、变卖或者处置。
这样可以确保被执行人无法以财产为抵押或者变相转移财产。
(2) 期限要求：查封的期限一般为三年，根据实际情况，法院可以延长查封期限。
在查封期限内，被执行人可以申请解除查封，但需要提供相应的担保。
二、拍卖1. 拍卖的含义拍卖是指将被查封或者被执行的财产通过公开竞价的方式出售，用以实现债权人的债务追偿。
拍卖可以确保债务能够及时偿还，也可以为其他债权人留出追索权利。
2. 拍卖的程序(1) 拍卖公告：法院会发布拍卖公告，公告中明确标明拍卖财产的基本情况，以及拍卖的时间、地点、方式等信息。
公告通常在报纸、互联网等媒介上进行。
(2) 参与拍卖：任何符合法定条件的人都可以参与拍卖。
竞拍人需要提前缴纳一定的竞拍保证金，并在拍卖会上出价竞购。
(3) 拍卖成交：竞拍结束后，以最高出价者为成交人，签署成交确认书，并支付剩余的拍卖价款。
强制执行流程
强制执行流程强制执行是指法院或其他有关机关对被执行人采取强制手段，强制其履行法律文书确定的义务。
强制执行流程是指在强制执行过程中，法院或执行机关依法对案件进行处理的一系列程序。
下面将从强制执行的基本流程、程序和注意事项等方面进行介绍。
首先，强制执行的基本流程包括立案、申请执行、执行裁定、执行过程和结案等步骤。
在立案阶段，申请人向法院提出强制执行申请，法院受理申请后立案。
接着是申请执行阶段，申请人向法院申请执行，法院依法审查后作出执行裁定。
然后是执行过程阶段，被执行人在法定期限内履行义务，否则执行机关将采取强制措施。
最后是结案阶段，当被执行人履行义务或法院裁定终结执行程序时，案件结案。
其次，强制执行的程序包括执行申请、执行裁定、执行通知、执行拍卖等程序。
在执行申请程序中，申请人向法院提出执行申请并提交相关证据。
执行裁定程序中，法院根据申请人的申请和相关证据作出执行裁定。
执行通知程序中，法院将执行裁定通知被执行人，并要求其履行义务。
执行拍卖程序中，法院对被执行人的财产进行拍卖以清偿债务。
再次，强制执行过程中需要注意的事项包括执行时效、执行异议、执行风险等问题。
执行时效是指执行程序应当在法定时限内完成，否则可能会影响申请人的合法权益。
执行异议是指被执行人对执行裁定提出异议，法院将依法进行审查并作出裁定。
执行风险是指在执行过程中可能出现的各种风险，执行机关需要做好风险防范工作。
总之，强制执行流程是一项复杂的程序，需要各方严格按照法律规定进行操作。
只有在严格依法操作的前提下，才能保证执行的公正、公平和及时性。
希望各方能够加强对强制执行流程的了解，提高法律意识，做到依法履行义务，维护法律权益。
走商业贷款的车强制执行流程和注意事项
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法拍经验知识点总结
法拍经验知识点总结在进行法拍时，需要遵循一定的程序和规定，以确保程序的合法性和公正性。
同时，作为参与者或者相关利益相关者，也需要了解一定的法拍经验知识，才能更好地应对法拍过程中可能出现的问题和挑战。
下面将从法拍基本流程、法拍的风险与注意事项、法拍后的处置方式等多个方面对法拍经验知识进行总结。
一、法拍基本流程1.法院受理申请法拍的前提是必须获得法院的支持和受理。
一般情况下，申请法拍的程序是由债权人向法院递交相关申请书，经过法院审核受理后，方可进行法拍程序。
2.公告拍卖法院受理法拍申请后，会依法对拍卖财产进行公告。
公告内容一般包括拍卖时间、地点、拍卖标的物等相关信息。
公告的目的是为了让潜在买家有足够的时间和机会了解拍卖物品的情况，以便能够进行合理的报价。
3.拍卖过程拍卖过程一般分为现场拍卖和网络拍卖两种形式。
现场拍卖是指在规定的时间和地点，由法院组织相关拍卖行为。
而网络拍卖则是通过合法的网络拍卖平台进行的。
在拍卖过程中，法院会根据相关程序和规定进行拍卖，以最终确定买家和交易价款。
4.确认成交拍卖结束后，法院会依法确认拍卖结果，最终确定成交买家。
成交后，买家需要立即支付相关款项，并进行相关过户手续。
同时，法院也需要出具相关的拍卖成交确认书。
5.书面资料制作在确定拍卖成交后，法院需要对拍卖成交情况进行书面资料制作，以便相关买卖双方以及法院进行相关资料备案、归档等工作。
上述就是一般法拍的基本流程。
在实际操作中，可能会出现各种各样的情况，需要根据具体情况进行灵活处理。
二、法拍的风险与注意事项1. 法拍风险在参与法拍时，可能面临以下几种风险：（1）市场风险：拍卖物品的市场价值可能大于或者小于拍卖价款，导致短期内无法出售或者不能获得希望的回报。
（2）财产强制执行优先顺位风险：拍卖物品可能受到其他债权人的优先权，导致最终无法获得回款。
（3）法拍程序风险：法拍过程中，可能会出现程序上的瑕疵，影响拍卖结果的合法性和有效性。
24个高院执行局最新解答——强制执行程序中的实务疑难问题
24个高院执行局最新解答——强制执行程序中的实务疑难问题1、问：民事执行中被执行人财产不足以清偿全部本息的，清偿顺序如何确定，是否适用合同法解释（二）第二十一条规定的债务抵充顺位原则？答: 关于计算执行还款本息的顺序问题，当事人有约定的按约定，无约定的按法定。
当事人在计算迟延履行加倍利息时，依据最高法院现行司法解释规定，在2014年8月1日以后，被执行人的财产不足以清偿全部债务的，应适用“先本后息”的清偿顺序原则计算执行付款，即在执行案款不足以清偿全部债务时，应当先支付生效法律文书确定的金钱债务，再支付迟延履行期间的债务利息。
但若当事人双方达成调解协议约定先还利息再还本金的，在后续履行过程中，当事人支付部分执行付款时，应按照约定的先扣除利息部分，再扣除本金部分，尚未清偿的本金可以继续计算逾期利息。
其中此处的“金钱债务”概念与“全部债务”呼应，需按照一般文义进行解释，即包括所有支付货币欠款的义务，因此无论是借款本金，还是因借款产生的利息，都属于金钱债务的范畴，亦即此处的“金钱债务”包含一般债务利息。
而生效法律文书中确定应当收取的案件受理费、申请保全费、申请执行费、评估费、鉴定费、公告费、仲裁费等因诉讼或仲裁所支出的费用，则属于费用的范畴，不包括金钱债务范围内，在计算迟延履行利息时要对这些案件受理费等诉讼或者仲裁费用先行扣除。
另外，虽然一般债务利息与迟延履行利息都属于“利息”的范畴，但是两者在性质、功能等方面都存在重大差异。
因此，在计算迟延履行利息时，一般债务利息不包括于基数之内，即一般债务利息不产生迟延履行利息，但是在确定清偿顺序时，一般债务利息应当优先于迟延履行利息即加倍部分债务利息进行偿还。
对于本金与一般债务利息及费用的清偿顺序，我们认为应当依据合同法解释（二）第20条规定的顺序清偿：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
法院房产拍卖注意事项
一、法院房产拍卖注意事项1、关注拍卖信息，搜罗各种资料如果你想要进拍卖行淘房，从现在开始做好各种准备工作，搜罗齐本地拍卖房信息网站，定期查看;本报也是拍卖公告发布的一个稳定途径，几乎每天都有各种拍卖公告刊登，有意向的读者可以多留意。
再就是从现在开始多看关于房产拍卖的技巧、经验介绍，多积累相关知识才能在拍卖场上做到拿捏有度。
2、实地调研房产不可少和买二手房一样，购买拍卖房也要多看房。
拍卖行可以说是受法院委托的房产中介机构，在挂出拍卖公告时都会设定看房时间，有意向的市民可以跟拍卖行约好时间看房。
现场看房的要点其实和二手房一样，比如看房子布局如何，问左右邻居关于房东的情况，向物业了解房子的水电费缴纳情况等等。
再就是要向拍卖行索取《房产证复印件》、《评估报告》，以及各种拍卖房的资料，这是了解一套房子情况的第一步，在仔细查看这些资料的同时也要到房管局调查该套房屋的真实情况。
3、算清购房成本最重要拍卖房的价格除了我们所看到的标的价以外，还有一些可预见的金钱和时间成本。
譬如有的房子拖欠了几年的物管、水电费，这里的成本就要几千甚至上万块，然后税费也是较大的一笔支出。
记者算了一下，拍卖行佣金加上过户费用，大约占到拍卖价的12%~15%左右，也就是说假如一套标价为30万的房子，其实总花费需要35万左右。
还有就是一些时间成本，顺利的话，从拍卖结束到房产过户最少需要三个月左右时间。
但如果碰上一些手续、费用的补齐或是和原房东的交涉，时间就有可能拉长到半年甚至一年，这类房产如果是急需入住者就要权衡了。
4、现场竞拍有技巧拍卖的场面可能我们都在电视剧里看过，但实际经历过的人却不多。
那么参与一套房产的竞拍都有些什么小技巧呢?首先，建议没参与过房产竞拍的人先看一两场竞拍，看看别人是如何加价。
拍卖加价需要一点点加价和一步到位相结合，普通住宅的加价幅度从一千到一万元不等。
业内人士建议初次竞拍者不要急于第一个出手，先看看别人的出价情况，认为尚在自己心理范围内，就可以相应小幅加价。
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遇到保险纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>执行程序中强制拍卖应注意的几个问题拍卖，就是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
（参见<<中华人民共和国拍卖法>>第三条）由于这种买卖方式具有竞争性强、透明度高等优点，而越来越受到当今社会各界的广泛重视，与其他诸多交易方式相比，与其他诸多交易方式相比，其地位也日趋重要。
最高人民法院在《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十六条中明确规定："人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。
无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
"由此可见，拍卖这一特殊的交易方式不仅在经济领域广受青睐，而且已经成为人民法院在执行程序中对被执行人的财产进行强制变价处理时的法定首选方式。
于是，如何规范执行程序中的强制拍卖，保护执行当事人的合法权益，成为了我们广大执行人员面前的一道严峻的课题。
虽然，《中华人民共和国拍卖法》对拍卖活动进行了严格的规范，但是，由于人民法院在执行程序中对被执行人的财产所采取的拍卖措施属强制拍卖，其性质不完全等同于普通民商事关系中的任意拍卖活动，因此，笔者认为，人民法院在采取强制拍卖措施时除了应当严格遵守《中华人民共和国拍卖法》的有关规定外，还应结合强制执行的特点，慎重处理好以下几个问题。
（一）执行强制拍卖适用的条件强制拍卖虽然是对被执行人的财产进行变现的最佳交易方式，尤其是其严格的程序性能够确保拍卖遵循公开、公平、公正的原则，以保护执行当事人的合法权益，但它并不是唯一的变价方式。
在执行工作中我们仍应本着职权主义和当事人主义相结合的原则，尤其是在当事人的实体权利处分上，更应遵重当事人的真实意思表示。
因此，在对被执行人的财产变价问题上，如果申请执行人和被执行人对执行标的物的作价和处理能够协商一致（如以物抵债、协商变卖等），则人民法院应当按当事人达成的处理协议对执行标的物进行处理。
只有在当事人不能对执行标的物的处理达成一致意见时，人民法院才能依照法律规定，对已经查封或扣押的被执行人的财产委托拍卖机构进行拍卖。
当然，对于无法委托拍卖或不适于拍卖的执行人的财产，人民法院也可以通过交由有关单位或自行组织变卖的方式进行强制变价处理。
（二）执行强制拍卖标的物的条件（1）拟委托拍卖的标的物必须适于拍卖一般来说，拍卖标的物必须符合三个方面的条件，第一，自然属性方面的条件。
首先，该标的物的性质必须为特定物而非种类物，不特定便无法实际转移所有权。
如委托拍卖钢材，必须明确钢材的型号、数量甚至产地等，不能笼统地、抽象地委托拍卖钢材。
其次，拟强制拍卖的标的物必须不易损耗。
由于强制拍卖必须遵循法定的程序，需要一定的期间，如果拍卖标的物的损耗太快将会造成其性质、形态发生变化，从而影响其价值，导致无法达到通过拍卖变现的目的。
如鲜活商品，有可能在拍卖期间腐烂变质，使其经济价值受到损害，象这类物品就不适于拍卖，只能进行变卖处理。
第二，经济属性方面的条件。
首先拍卖标的物必须具有交换价值。
即无论是财产还是财产权利，都应当能够以货币衡量其一定的价值。
如拍卖被执行人的一台报废的设备，因其价值低下几乎没有交换价值，通常不宜交付拍卖。
其次，拍卖标的物的价值必须相对稳定。
只有这样，才能尽量缩小主观评估结果与客观市场行情变化之间的差距，从而确保拍卖取得最佳的经济效益。
第三，法律属性方面的条件。
首先拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍。
依照《中国人民共和国拍卖法》第七条的规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的，如黄金，末经文物主管部门审批同意拍卖的文物，以及违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。
其次，拍卖标的物必须无权利瑕疵。
人民法院委托拍卖机构进行拍卖的必须是被执行人或相关义务人的财产或财产权利，防止拍卖他人财产、非法财产、争议财产情况的发生。
执行强制拍卖的标的物通常可以分为有形财产和无形财产、动产和不动产等，不论财产是何种性质和形式，其权属必须明确、必须属于被执行人或其他义务承担者。
通常对于动产以实际占有来确定其权利归属，如果案外人提出异议的我们应当及时进行审查，异议成立的我们应当立即解除查封或扣押，异议不成立的应当裁定予以驳回，并及时委托拍卖机构进行拍卖；不动产及特殊的动产以登记机关的登记来确定其权利归属的，一般不存在案外人异议的问题。
（2）强制拍卖的标的物必须是已被人民法院查封或扣押为了保证强制拍卖的顺利进行，人民法院首先必须对拍卖标的物采取控制性的执行措施，使被执行人丧失对拍卖标的物的处分权，只有这样，才能确保拍卖成交后的拍品完好、顺利的交付买受人。
（3）标的物拍卖后实现的价值应当与执行标的基本相符执行强制拍卖的目的，是为了保护申请执行人的债权。
因此，我们执行被执行人的财产，应当以权利人的债权为限，尽可能避免超标的查封和拍卖，损害被执行人的合法权益。
当然，在实际执行中要完全达到这一要求的确存在着一定的困难。
因此，我们在对被执行人价值较大财产采取强制拍卖前，首先必须对拍卖标的物进行评估，确定合理的保留价，再根据保留价来确定如何拍卖标的物。
如果保留价少于执行标的或略大于执行标的，则进行全额拍卖，拍卖所得在清偿申请执行人的债务后如有剩余的，应当返还给被执行人。
如果保留价大大超过执行标的，这是我们要根据标的物的不同性质分别处理，是可分物的，应当分开拍卖，一旦拍卖所得价款能够满足执行标的和拍卖费用的，就应当立即停止其余财产的拍卖；是不可分物的则可对该财产进行整体拍卖，拍卖所得在扣除执行标的和拍卖费用后，返还被执行人。
另外，人民法院在委托拍卖机构强制拍卖时，对于拍卖标的瑕疵应当如实、及时地告知拍卖人，并责成拍卖人在拍卖公告中予以说明。
（三）强制拍卖保留价的确定拍卖，根据是否有保留价可以分为有保留价拍卖和无保留价拍卖。
保留价又称"底价"，是确定拍卖成交的最低价格，即委托人允许其拍卖标的通过拍卖合法转让变现的价格下限。
保留价通常保密，竞买人的最高出价末达到保留价时，拍卖师不得击槌表示成交。
一般来说，廉价商品多采用无保留价拍卖，价值高的商品多采用有保留价拍卖；动产有时采用无保留价拍卖，不动产通常采用有保留价拍卖。
因此我们在强制拍卖时应当根据上述一般规律确定是否采用保留价的拍卖方式。
如果确定采用有保留价的拍卖，则人民法院必须依照最高院《关于人民法院执行工作若干总是的规定（试行）》第四十七条的规定，委托有评估资格的评估机构对拍卖标的物进行评估，评估是人民法院委托拍卖机构强制拍卖的必经程序，未经评估人民法院无权确定拍卖保留价。
评估报告应当及时送达当事人，当事人对评估报告有异议的，可以申请复核。
由于保留价的确定，直接影响到当事人双方的切身利益，事关重大。
因此，在确定保留价时，人民法院应当根据最高院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第5条的规定，由三名执行员依据评估结果在认真征求拍卖人和估价人员的意见的基础上，集体研究确定保留价。
保留价一旦确定，即具有对抗最高应价的效力，同时，拍卖人在最高应价不达保留价的情况下出售拍卖标的物的行为无效，由此造成的损失由拍卖人承担。
至于拍卖未能成交如何处理？笔者认为，应当参照最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》第十三条的规定，即第一次拍卖最高应价未达保留价时，应当继续进行拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的90%。
经三次拍卖仍不能成交时，人民法院应当将拍卖的标的物按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。
如果债权人不愿接受拍卖标的物的，则应退给被执行人，人民法院不再执行该财产。
（四）执行强制拍卖对优先权的保护优先权主要有优先受偿权和优先购买权，我们在强制拍卖被执行人或相关义务人的财产和财产权利时，必须保护相关人员的优先权。
优先受偿权，是指根据法律规定或当事人的约定，在债务人不履行债务时，债权人即取得从债务人的财产或财产权利折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿的权利。
通常，对拍卖标的物具有优先受偿权的情况主要有担保物权的优先受偿权、建筑工程价款优先受偿权等。
对于有法定优先权或设定了优先受偿权的被执行人的财产或财产权利，人民法院仍然可以依法强制拍卖，优先权人无权阻止，但拍卖所得价款必须优先受偿于优先权人，多余部分才能清偿申请执行人的债权。
优先购买权，是根据法律规定或当事人的约定，在同等条件下某一民事主体对特定财产享有的优先购买的权利。
通常，优先购买权有财产共有人的优先购买权、房屋租凭人对出租房屋的优先购买权、有限责任公司股东对本公司股权的优先购买权等。
在强制拍卖过程中，如果出现案外人在拍卖标的物上享有优先购买权的情况，则人民法院首先应责成拍卖机构在拍卖公告中声明被执行人的财产上存在优先购买权的情况，同时应通知优先购买权人，告知其应参加拍卖。
优先购买权人在拍卖前未在拍卖机构登记竞买的，视为放弃优先购买权。
如果优先购买权人参加竞买的，可以在拍卖现场适时表示以某一最高价接受，如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；但如有更高出价，而优先购买权人不再表示接受的，则拍归最高出价者。
如同一拍卖标的上有多个优先购买权人同时表示以最高出价接受的，可在其间再进行竞价，或由其自行协商确定买受人。
（五）执行强制拍卖的监督为了保证强制拍卖活动在公开、公平、公正的原则下进行，人民法院在委托拍卖机构进行拍卖后，应当对拍卖机构的拍卖活动进行监督。
监督的途径主要有：（1）确定合理的保留价；（2）确定合理的拍卖方式；（3）审查拍卖是否符合公开的原则；（4）参与审查竞拍人的资格有无违反《拍卖法》规定的情况；（5）派员到现场监督拍卖会的举行等等。
同时，应当书面通知申请执行人和被执行人及具有优先权的相关当事人到场，发挥当事人的监督作用。
（六）买受人违约如何处理依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定，买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。
拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。
再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。
在实务中，对于价高财产的拍卖，拍卖人为了保障成交率，往往和竞买人约定，由竞买人预先交纳一定数额的保证金，如果竞买人拍得标的物，则保证金冲抵价款，如果买受人违约，则保证金不予退还。
那么对于保证金应当如何处理呢？笔者认为，人民法院与拍卖机构因依法拍卖被执行人的财产而产生的法律关系，其实质为委托合同关系。