写字楼(大厦)中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】.doc
物业辖区中央空调系统维保规程
物业辖区中央空调系统维保规程物业辖区中央空调系统维保规程第一章、总则为了保障物业辖区中央空调系统的正常运行，延长其使用寿命，确保居民舒适的生活环境，特制订本规程。
本规程适用于物业辖区中央空调系统的维护、保养、维修。
第二章、设备的日常维护一、空调系统内部清洁：按照定期清洁时间，定期清洁空调机内部，清理各部件，包括过滤网、换气扇及其在内的设备。
二、排水系统清洁：清洁排水系统，保留排水更加通畅。
清洁排水系统目的是避免清洗过程中的堵塞状况，保证正常排放，防止出现漏水情况。
三、电缆线路及排气系统：对电缆线路及排气系统定期检查，发现问题及时处理。
四、空调系统原理：培训设备使用人员，学习空调系统基本原理和运行方法，并时时保持学习更新。
第三章、全面检测一、检查供电系统：检查供电系统的接地、接线、线路和保险丝，消除安全隐患。
二、检查回路电器系统：检查回路电器系统的运行状态，排查系统的不良现象，及时发现、处理、维修漏电痕迹。
三、检查输、回水系统：检查输、回水系统的管路、阀门、泵等设备的运行状态，及其对环境影响的情况。
及时发现问题并加以处理。
四、检查自控系统：检查自控系统（包括测温、测压、电控制系统、蒸发器、风机、冷凝器等）的运行状态和控制状态。
第四章、维护保养一、定期维护：定期检查、清理和维护中央空调设备。
二、清洁：定期清洁空调设备内部和外部，洗涤空调设备的过滤网及水盘。
三、清洗换热器：按照定期清洗时间，清洗中央空调设备的换热器，保持器具在正常运行时的效果。
四、定时清洗、消毒：定期检查、清洗、消毒空调设备的水盘及漏水盘。
五、放水：每年一次大清洗时，拆下水盘，放水后进行清洁。
第五章、中央空调维修一、中央空调设备故障及时处理、维修。
二、设备的维修和保养必须由正规的维修人员进行，并按照相关的规范和标准执行。
三、设备故障日志：记录中央空调设备的故障和维修情况，为后续维修提供参考。
四、备品备件的配备：备件存放要专门设立存放库房，货架、工具柜等存放设备；必要时由专人管理，确保备件不丢失。
大厦空调机或新风机组保养操作规定范文(4篇)
大厦空调机或新风机组保养操作规定范文通常包括以下方面：1. 定期清洁：定期清洁冷凝器和蒸发器，以确保良好的散热和换热效果。
2. 滤网更换：定期更换或清洗空气过滤器，防止灰尘和污垢积聚，保持良好的空气质量。
3. 润滑维护：定期检查和添加润滑油，确保设备顺畅运转，减少摩擦和磨损。
4. 清洁风管：定期清洁风管内壁，以清除积聚的灰尘和污垢，保持通风畅通。
5. 定期检查电气连接：定期检查电气连接是否松动、腐蚀，确保安全性和可靠性。
6. 检查传感器和控制器：定期检查和校准传感器和控制器，确保运行参数的准确性和稳定性。
7. 进行必要的修理和更换：如果发现机组有漏水、噪音、震动等异常情况，应及时进行修理和更换。
8. 记录和报告：对保养操作进行记录和报告，以便跟踪设备状态和维护工作的进行情况。
以上是一般的保养操作规定，不同的大厦和机组可能会有一些特殊的要求和程序，根据具体的设备说明书和生产厂家的建议，制定相应的保养操作规定。
大厦空调机或新风机组保养操作规定范文（2）第一章总则第一条为加强大厦空调机或新风机组的保养管理工作，确保其正常运行和延长使用寿命，制定本操作规定。
第二条本操作规定适用于大厦空调机或新风机组的保养管理。
第三条应组织专业技术人员进行大厦空调机或新风机组的保养管理工作。
第四条大厦空调机或新风机组保养管理工作应严格按照国家法律法规和安全生产标准要求进行。
第五条具体保养操作应根据大厦空调机或新风机组的不同型号和规格进行调整，但必须满足国家和行业相关标准要求。
第二章保养设备要求第六条大厦空调机或新风机组保养前，应确保设备的工作环境清洁、通风良好，且电源正常接通。
第七条必须配备符合规定标准的保养工具和设备，包括但不限于扳手、螺丝刀、润滑油、清洁剂、垃圾桶等。
第八条保养过程中必须正确使用保养工具和设备，不得损坏设备的外壳和内部零部件。
第九条保养过程中必须提供充足的物料和材料，确保保养工作的连续进行。
第十条保养完毕后，必须清理保养现场，恢复设备原有的状态。
中央空调维修保养规程
中央空调维修保养规程中央空调维修保养规程为了确保中央空调设备的正常运行和延长设备的使用寿命，保证人员和设备的安全，制定本规程。
一、管理制度1.1 中央空调设备的管理由设备管理员负责。
1.2 设备管理员应定期检查中央空调设备的运行状况和保养情况，发现问题及时处理。
1.3 设备管理员应做好使用、保养、维修记录，并定期上报企业领导。
1.4 设备管理员应做好设备周围环境卫生管理，保持设备周围清洁干燥。
二、使用及保养2.1 中央空调设备的使用人员应熟练掌握操作技能，按操作规程正确使用中央空调。
2.2 中央空调设备在长时间停用后，应先开启送风、回风、排水管和增压风机，待空气通畅后，再开启制冷水泵和冷冻机组，以保证正常运行。
2.3 定期对中央空调设备进行清洗，防止灰尘、污垢积累导致通风不良。
2.4 定期更换过滤器和冷凝器，防止堵塞或氧化导致设备损坏。
2.5 定期检查冷却水循环系统，清洗冷却塔、水泵和水管路，保证水质清洁，防止腐蚀、生锈等问题。
2.6 定期检查中央空调设备的机房环境，保持干燥通风，防止潮湿导致设备损坏。
2.7 定期检查和维护中央空调设备的电气控制系统，保证电气系统正常运行。
2.8 定期对中央空调设备进行性能评估和安全评价，及时处理评估和评价结果。
三、安全措施3.1 中央空调设备的使用和保养必须符合安全操作规程。
3.2 中央空调设备的保养和维修必须由专业技术人员操作，不得擅自拆卸设备。
3.3 中央空调设备的电气控制系统必须符合电气安全规程，必须安装漏电保护器。
3.4 定期检查冷却水循环系统中的防爆设备状态并做好防爆隔离措施。
3.5 中央空调设备维修和保养操作人员必须佩戴符合国家安全标准的个人防护器材。
3.6 中央空调设备维修和保养操作人员必须严格遵守设备维修安全操作规程，禁止违章作业。
四、维修及更换4.1 设备管理员应根据设备运行状态和维护记录制定中央空调设备的维护计划，并按计划进行定期维修和保养。
中央空调维护保养规程-物业公司制度范例
中央空调维护保养规程1范围本规程规定了公司工程管理中心各级的职责、操作的分类、操作的实施、出现故障的整改处理、维修记录、信息收集及奖惩规定等。
适用于办公大楼等物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。
2术语和定义2.1中央空调是由一台主机通过风道过风或冷热水管接多个末端的方式来控制不同的房间以达到室内空气调节目的的空调。
3职责3.1由物业运营中心负责组织相关事业部工程设备人员管理协调。
3.2工程部负责人对管理区域内各系统的设施设备管理3.3负责检查所辖项目的维修、操作巡查和协调。
3.4运行值班人员接受直接管理。
3.5本系统发生故障5分钟之内报负责人，10分钟报告项目经理，项目经理组织对应实施，4小时之内报公司。
3.6负责故障、事故的统计、分析检查结果，撰写调查报告。
3.7计划性工作提前1-5天通知项目经理，做好相关事项。
3.8外维计划性工作协调、实施、检查等。
4 工作实施4.1 空调设备维修程序4.1.1 在日常运行中，空调运行值班人员应按照有关设备及装置巡回检查规定进行巡检，发现问题要及时反映，一边维修人员尽快到位检修，检修后要将有关情况记录在“检修记录表”上；4.1.2 空调维修班和电工维修班人员应按照空调设备及装置维护保养计划，定期对空调设备及装置进行维护保养，并将维护保养情况记录在“设备及装置维护保养记录表”上；4.1.3 用户有空调设备及装置方面的投诉时，由空调维修值班人员到现场检查，如属一般性维修，不涉及零部件的更换，则及时处理；如需要换零部件等，按有关维修规定执行。
4.2 空调水处理程序4.2.1 空调水处理委托专业水处理公司进行，具体内容参见委托合同；4.2.2 外委单位完成水质处理及冷却塔或冷水机组冷凝器的清洁工作后，由空调运行值班人员负责在其工作单上签署验收意见，并留一份交工程部存档；4.2.3 水处理公司出具的水质检测报告由工程部存档。
4.3 中央空调系统故障处理规程（风管系统常见问题和故障的分析与解决方案）风机盘管常见问题和故障的分析与解决方法。
物业管理中央空调维修保养标准作业规程
物业管理中央空调维修保养标准作业规程1.0 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。
3.0 职责3.1 主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
3.2 机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3.3 机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
3.4 公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
4.0 程序要点4.1 《中央空调维修保养年度计划》的制定4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2 制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：a)中央空调使用的频度；b)中央空调运行状况（故障隐患）；c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.1.3 《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：a)维修保养项目及内容；b)具体实施维修保养的时间；c)预计费用；d)备品、备件计划。
4.2 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。
4.4 冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。
4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。
4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。
大厦空调机或新风机组保养操作规定
大厦空调机或新风机组保养操作规定
1. 定期维护：根据设备使用情况和制造商建议，制定定期维护计划，并确保按时进行维护。
维护频率一般为每季度或每半年。
2. 清洁过滤器：定期清洁或更换空调机或新风机组的过滤器。
过滤器清洁频率可以根据灰尘和污染程度而定，一般为每个月或每季度清洁一次。
3. 清洁风道：定期清洁空调机或新风机组的风道。
使用专业的清洁工具，如刷子、吹风机等，清洁积尘和杂物。
4. 检查电气系统：定期检查空调机或新风机组的电气系统，包括电线、插头、开关等。
确保电气系统正常工作，没有松动或损坏的部分。
5. 检查冷凝水系统：定期检查空调机或新风机组的冷凝水系统，确保排水口畅通无阻，防止漏水或堵塞。
6. 检查机组运转情况：定期检查空调机或新风机组的运转情况，包括温度、湿度、压力等参数。
如发现异常，及时调整或维修。
7. 润滑部件：定期给空调机或新风机组的润滑部件添加润滑油，确保机组正常工作。
8. 定期清洁外壳：定期清洁空调机或新风机组的外壳，保持外观整洁。
以上是大厦空调机或新风机组保养操作规定的基本内容，具体情况还要根据设备型号和制造商的要求进行调整。
(写字楼大厦)中央空调维护保养规程
（写字楼大厦）中央空调维护保养规程中央空调是写字楼大厦常用的空气调节设备之一，对于保证室内空气质量和员工工作环境的舒适度具有重要的作用。
为了确保中央空调设备的安全运行和延长其使用寿命，需要对其进行定期的维护保养。
本文将从中央空调维护保养规程的角度入手，介绍如何有效的维护保养中央空调设备。
一、日常检查1.空气滤网清洁更换：空气滤网是中央空调设备中的重要部件，其主要作用是过滤室内空气中的杂质和微粒，保证空气质量和员工健康。
因此，定期清洁和更换空气滤网是维护中央空调系统正常运行的基本步骤。
一般建议每两周清洗一次空气滤网，并按季节更换。
2.清洁内外机及周边环境：内外机及其周边环境的清洁对中央空调设备的运行也十分重要。
应注意定期清洁中央空调设备周围的灰尘、杂物等，避免对设备造成不良影响。
3.检查管路是否漏氟：中央空调系统漏氟是常见的故障之一，需要定期检查，及时发现并处理漏氟问题。
如发现管路漏氟，应及时通知维修人员进行检修和处理。
二、定期检修1.检查机组电气系统及控制系统：机组电气系统和控制系统的检查是维护中央空调正常运行的关键部分。
应每年对其进行定期检修和保养，确保电气及控制系统处于正常状态。
2.清洗冷凝器和蒸发器：冷凝器和蒸发器是中央空调系统中的两个重要组成部分，应定期进行清洗，并检查其是否存在损坏、漏水等情况。
对于老旧的冷凝器和蒸发器，应及时更换。
3.检查压缩机及管路：压缩机是中央空调系统中的核心部件，其正常运行对整个系统的运行起着重要作用。
因此，定期检查压缩机的运行状态和管路是否存在漏氟等问题，对确保中央空调设备的安全运行至关重要。
4.其他部件检查：除以上部分外，还应注意定期检查空调设备的其他部分，如阀门、泵组等设备的运行状态和是否存在异常情况等。
确保中央空调系统的每一个部分都处于正常运行状态。
三、维护保养的注意事项1.安全第一：在维护保养过程中，安全始终是最重要的。
维护人员应注意遵守操作规程，确保安全可以得到保障。
写字楼(大厦)中央空调安全操作规程【物业管理经验分享】
物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！写字楼（大厦）中央空调安全操作规程【物业管理经验分享】写字楼（大厦）中央空调安全操作规程1目的确保中央空调设备操作的正确和安全性。
2适用范围大厦中央空调设备的操作。
3职责3.1空调工负责中央空调设备的操作。
3.2工程主管负责中央空调设备操作的检查、指导。
4工作程序4.1中央空调安全操作工作程序 4.1.1开机前应对空调主机、水泵及相关设备进行外观检查。
4.1.2接通电源后检查各控制柜的各项指示值是否在正常范围内。
4.1.3检查日用油箱油位，检查管道、阀门有无泄漏，阀门开关是否在正常位置。
4.1.4检查排气管道上的泄气门是否活络。
4.1.5制冷运行时必须先启动冷温水泵，再启动冷却水泵；稀释停机后，须先停冷却水泵，再停冷温水泵。
4.1.6启动冷温、冷却水泵前应先关闭水泵出口碟阀，待水泵运行平稳后再逐渐打开。
4.1.7关闭冷温、冷却水泵前应先关闭水泵出口碟阀，再关闭水泵。
4.1.8必须打开温水泄水阀并卸掉泄水阀手柄。
4.1.9启动主机后必须仔细观察操作屏、主机各部件和水泵等的各种数据和运行情况；检查各部件的噪音、振动、温升以及水泵机械密封的泄漏是否在正常范围内； 4.1.10主机务必采用”机组自动”开机，严禁采用”半自动控制”开机。
4.1.11制冷运行时每三个月至少抽真空一次，每次至少四小时以上。
4.1.12锅炉供热运行时应对锅炉进行检查、保养，每季对烟道进行一次清理作业。
4.1.13热泵机组供热切换时，各隔膜阀关启应使用专用手柄，在操作完成后应及时卸下保存；严禁随意调节机组循环阀。
(写字楼大厦)中央空调运行管理规程
（写字楼大厦）中央空调运行管理规程一、前言中央空调运行管理规程是指在写字楼大厦中，对中央空调设备的运行及管理进行规范，确保中央空调设备能够正常运行，保证写字楼大厦内的空气质量、室温舒适度等达到标准要求，同时保证能够充分利用中央空调设备、节能减排，保障用户的健康和物业的效益。
本篇规程旨在对中央空调的运行及管理进行详细的规范，确保写字楼大厦中央空调的安全、高效运行。
二、中央空调运行管理的主要内容1.中央空调设备的运行管理（1）设备安全管理：写字楼大厦中央空调设备是重要的公共设施，保证设备运行的安全至关重要。
需要定期检查和维护设备的电气安全、机械安全、阀门接头安全等相关部分。
（2）设备节能管理：节能是写字楼大厦维持可持续发展的重要任务。
中央空调设备的节能措施，包括设备的能效比、运行时间、制冷负荷等方面。
需要制定合理的节能方案，通过改进运行模式、设备状态、操作流程等，提高中央空调设备的节能水平。
（3）设备维修管理：定期维护和检修中央空调设备可以保证设备的正常运行和延长设备的使用寿命。
需要建立完善的维修管理方案，定期进行设备的保养、检修和维修，及时修缮设备的故障、损伤和老化部位。
（4）设备运行数据管理：中央空调设备的运行数据是评估设备运行水平的重要数据。
需要建立完善的设备运行数据管理体系，定期记录、整理和分析中央空调设备的运行数据，确保设备的运行情况得到充分监测和评估。
2. 室内空气质量管理（1）室内空气测量：写字楼大厦的室内空气质量需定期测试，可通过空气检测器或室内空气测试服务机构进行检测。
检测项目包括二氧化碳、苯、甲醛、PM2.5等，及时发现问题并排查解决。
（2）室内空气清洁：空气清洁工作是确保室内空气质量的重要措施。
需要建立室内空气清洁管理制度，包括定期清理空气过滤器、设备内部的灰尘、油垢等，为室内提供干净清新的空气。
（3）室内空气湿度控制：合适的室内空气湿度有利于保持室内空气质量，对于写字楼大厦而言，保持室内空气湿度在45%-65%范围内较为合适。
大厦(写字楼)中央空调运行管理规程
大厦（写字楼）中央空调运行管理规程1目的确保中央空调技术性能处于良好状态，保证大厦的正常制冷、采暖。
2适用范围中央空调设备的运行管理。
3职责3.1空调维修工负责空调设备操作、监控记录、清洁卫生、异常情况报告及维修保养。
3.2工程主管负责空调设备综合管理及对上述工作的检查监督。
3.3管理处主任负责对上述工作的检查、监督。
3.4管理处客户服务负责向有关用户通知空调开、停机及向工程主管通报空调加时运行要求。
4工作程序4.1管理人员工作程序4.1.1空调工a中央空调主机、附属设备及机房由空调工负责管理。
b中央空调机房内各机电设备由空调工负责运行，其他人员不得擅自操作。
c中央空调主机运行时，值班空调工应坚守岗位，按时巡查，注意设备状态及运行参数，做好《中央风机巡检记录表》和《值班日志》。
d空调工参照《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养。
e空调工应根据气候环境和用户负荷状况及时调整主机运行参数及各回路冷温水流量，在保证达到规定温度要求的同时最大限度地节能降耗。
f《中央空调运行管理规程》、《中央空调安全操作规程》、《中央空调维护保养规程》等各管理制度应上墙并悬挂整齐。
g中央空调机房平时应上锁，无关人员不得入内。
h非工作人员进入机房须经上级批准，由空调工陪同入内。
i严禁非工作人员触动机房内的任何开关、阀门。
j保持机房内良好的照明及通风。
k保持机房整洁无尘，机房内不得堆放杂物。
l值班人员每班打扫地面卫生，每周彻底清扫机房及主、附设备。
4.1.2工程主管a.工程主管负责空调设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集及保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。
b.每年12月制订下一年度《设备年度维修维护计划》，并依照运行情况制订中修、大修计划。
c.对空调设备维修保养提供工作指导及检查监督。
4.1.3管理处主任a.每季度最后一个星期对空调系统组织有关人员进行机房设备检评。
办公室空调维护与管理规章
办公室空调维护与管理规章为了确保办公室空调的正常运行，提高工作效率，同时保障员工的健康与舒适，特制定本规章。
所有使用办公室空调的人员均应遵守本规章。
一、空调使用原则1. 空调使用应遵循节能、环保、经济的原则，合理调节室内温度。
2. 空调运行时间应根据实际需要进行调整，避免不必要的长时间运行。
3. 空调设备应定期进行维护、检查，确保其正常运行。
二、空调使用规定1. 空调开启与关闭- 空调开启前，应确保窗户关闭，以提高空调效果。
- 空调关闭后，应等待设备完全停止运行后再离开，避免设备受损。
2. 温度调节- 夏季室内温度设置不应低于26℃，冬季室内温度设置不应高于20℃。
- 尽量避免频繁调节温度，以节约能源。
3. 风向与风速调节- 避免将空调风向直吹人体，以免产生不适。
- 合理调节风速，降低噪音，提高舒适度。
三、空调维护与管理1. 定期检查- 每月对空调设备进行一次全面检查，确保设备正常运行。
- 检查空调滤网、出风口、回风口是否清洁，如有污垢、灰尘，应及时清理。
2. 清洗保养- 每季度对空调设备进行一次深度清洗与保养，确保设备高效运行。
- 清洗空调滤网、蒸发器、冷凝器等关键部件，去除污垢、细菌。
3. 故障处理- 发现空调设备出现故障时，应立即停止使用，并及时联系专业人员进行维修。
- 维修过程中，应确保设备安全，避免发生意外事故。
四、空调设备的安全与环保1. 空调设备应安装在通风、干燥、避免阳光直射的环境中。
2. 空调设备运行时，应注意室内空气质量，避免产生异味、细菌等有害物质。
3. 空调设备运行过程中，如发现异常声音、气味等，应立即停止使用，并排查原因。
4. 禁止在空调设备附近堆放易燃、易爆物品，确保设备安全运行。
五、违规处理1. 违反本规章的行为，一经发现，将予以记录并进行警告。
2. 情节严重者，将根据实际情况进行处罚，直至停止使用空调设备。
3. 对于故意破坏、损坏空调设备的行为，将追究相应法律责任。
大楼中央空调系统维护保养方案
XX大楼中央空调系统维护保养方案一、维保要求维保机构须具备中央空调维护保养有关资质。
二、维保期限维护保养合同期限一年，即2021年1月1日至2021年12月31日。
若甲方在合同履行期满前搬迁至新校区（位于XX市XX县上街镇），本合同可以在搬迁当月自然终止，维保费用截至搬迁当月；如甲方仍有维保要求，可按实际维修月数向乙方支付维保费用。
三、付款方式维保费按月结算，当年12月31日前一次性付清。
四、维保内容及程序（一）主机部分1.检查电脑主板运行数据，对系统进行诊断检修，更换损坏零件。
2.检查记录系统高低压力，运行电流电压。
3.检查记录排气管温度、吸气管温度。
4.检查压缩机运行电流，冷冻油色泽。
5.检查润滑电机及运行状况。
6.检查控制系统电子元件的常规动作。
7.检测所有接线端子。
8.检查所有电机、电线的绝缘度。
9.检查电子膨胀阀、换向阀的动作。
10.清洗冷凝器并漂清残留化学物质。
11.检查梳理冷凝器翅片。
12.检查机内管路的震动，排除摩擦。
13.检查机组基础牢固状况。
14.整修设备本体锈蚀部位。
15.检查清除异常噪音。
（二）室内机部分1.清洗过滤网，检查风轮，喷洒杀菌除味剂。
2.检查记录送风风量，进出口温度、温差。
3.检查润滑电机、冷凝水提升泵及其它转动部件。
4.检查修冷凝水下水管路及保温。
5.检查更换损坏的指示灯、控制开关。
6.检查遥控信号的发射和接收。
7.检查电子膨胀阀及其它自控元件的动作。
8.检查电机、电加热管的绝缘度。
9.检查清除异常噪音。
（三）管路部分1.检查系统冷媒泄漏情况。
2.检查清除冷媒循环系统中的不凝性气体，更新制冷剂。
3.检查管路保温老化、损坏状况、整理管路。
(写字楼大厦)中央空调安全操作规程
（写字楼大厦）中央空调安全操作规程中央空调是写字楼大厦的重要设备之一，它的安全性直接关系到写字楼的安全和员工的健康。
为了保障中央空调的正常运行和使用安全，制定一套中央空调安全操作规程，是每个写字楼大厦必须做的工作。
一、通风降温通风降温是中央空调运行的基本原则，维持写字楼内的舒适度，减少室内空气的二氧化碳浓度和有害气体浓度。
为了能够保障通风降温的效果，需要进行以下操作：1、开启室外新风系统，调节新风量，确保室内外空气的流通和交换。
2、保持所有门窗的通风口畅通，以便达到最优的通风效果。
3、根据人流、设备运转等因素进行空气调节，以达到最佳的舒适度标准。
二、防止冷凝水溢出中央空调在运转的过程中，会产生冷凝水，如果没有及时处理，就会导致水箱溢出、水管破裂等问题。
为了避免此类问题的发生，需要注意以下几点：1、安装好冷凝水管道，确保管道畅通，不易损坏和漏水。
2、加装冷凝水泵，提高泵水高度和排水量，使水自然流动。
3、对水箱进行定期维护和清洁，防止水垢和藻类的滋生。
三、注意电气安全中央空调是由电力驱动的，因此电气安全是十分重要的。
为了避免发生电器事故，需要注意以下几点：1、定期检查电器设备的漏电保护器和接地系统，确保电气安全。
2、维护设备的电路和开关，保持它们的正常工作。
3、禁止在空调电气设备周围堆放物品，以免发生火灾等意外事故。
四、定期维护保养中央空调是高端设备，需要定期的维护和保养，以保证它的正常运行。
定期维护和保养的内容包括：1、清洗空调设备的滤网，防止灰尘和脏物进入设备。
2、检查空调的压力、温度、电流和电压等参数是否正常。
3、检查空调的管路、泵、机组及配件是否有松动、渗漏等问题。
4、每年要对空调设备进行全面的检修，确保设备的可靠性和安全性。
五、正确操作在使中央空调设备的时候，需要注意以下几点：1、开机时应先打开新风系统通风，使空气循环，再逐步调温。
2、对于普通的中央空调系统，不要经常调整温度，否则会影响空气质量和设备寿命。
大厦空调机或新风机组保养操作规定范文（二篇）
大厦空调机或新风机组保养操作规定范文空调设备的保养对于大厦的正常运行和居民的舒适度都至关重要。
为了确保空调机组和新风机组的高效运行，以下是保养操作的规定范文，旨在提供指导和帮助。
1. 清洁空调筒体经常清洁空调筒体是保持空调设备高效运行的关键。
清洁空调筒体是指定时间（如每月一次）进行的，需保证筒体表面干燥、洁净，没有积尘和杂物。
清洁筒体可使用抹布和清洁剂进行擦拭，并注意避免使用含有酸性或碱性成分的清洁剂，以免对设备造成损害。
2. 检查空调过滤器空调过滤器的清洁和更换对于空气质量和设备效率影响重大。
空调过滤器应定期（如每三个月）进行检查和清洁，并根据需要更换。
清洁空调过滤器可使用洁净的水或吸尘器，彻底清除灰尘和杂质。
若过滤器已经损坏或无法清洁，及时更换全新的过滤器。
3. 清洁和保养冷凝器冷凝器的清洁和保养对于空调设备的冷却效果至关重要。
应定期（如每半年一次）检查和清洁冷凝器。
清洁冷凝器可使用通用清洁剂搭配清洗刷进行，确保冷凝器片面干燥、干净，没有灰尘和污垢。
4. 检查和紧固螺丝和管道接口稳定的螺丝和管道接口是保持空调设备正常运转的关键。
定期（如每季度一次）检查和紧固空调机组和新风机组的螺丝和管道接口。
确保所有接口紧固牢固，没有松动和泄漏。
5. 检查和清洁风机叶轮风机叶轮的干净和平衡对于空调设备的正常运行至关重要。
定期（如每半年一次）检查和清洁风机叶轮，并确保风叶平衡。
清洁风机叶轮可使用抹布和清洁剂进行擦拭，并注意避免使用含有酸性或碱性成分的清洁剂，以免对叶轮造成损害。
6. 检查和更换防冻液防冻液的质量和水平对于空调设备的正常运行和制冷效果至关重要。
定期（如每年一次）检查防冻液的质量和水平，并根据需要进行更换。
确保防冻液的浓度适宜，并遵循制造商的建议进行更换。
7. 检查和清理空调排水管道空调排水管道的通畅对于保持室内干燥和避免漏水现象至关重要。
定期（如每月一次）检查和清理空调排水管道。
清理排水管道可使用专用的管道清洁剂或清洁刷进行，确保管道内没有堵塞和积水。
写字楼（大厦）中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】
写字楼（大厦）中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！写字楼（大厦）中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】写字楼（大厦）中央空调维护保养规程1目的定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。
2适用范围大厦内中央空调设备的维修保养工作。
3职责3.1空调工负责空调设备维修保养。
3.2工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理的联系工作。
3.3管理处主任负责批准维修保养计划.4工作程序 4.1空调设备维修保养工作程序4.1.1中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养（冷温水、冷却水水管路，供配电除外），其他工种配合工作。
4.1.2中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保合同进行，空调工配合。
4.1.3冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。
4.1.4中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。
4.1.5空调工根据《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理卡》。
4.1.6若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。
4.1.7中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。
4.1.8故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报办公室和管理部。
4.1.9冷温、冷却水应在空调换季停机时进行更换，同时清洗全部冷温、冷却水管道和过滤器。
4.1.10冷温、冷却水管系及附件应在空调换季停机时进行全面检修。
4.1.11冷却塔应在空调换季时进行全面维保，检查风扇、电机、减速器、布水器和塔体状况，加注。
写字楼中央空调系统运行维护制度
写字楼中央空调系统运行维护制度空调机房配备人员4人，实行四班三运转24小时值班空调机组的运行维护为了保证空调机组设备的正常运行，提高设备的完好率，保证新校区内的空气性能满足正常使用要求，特制定此流程标准。
1、空调风柜1) 每日3次定点定时检查各新风机组空调设备的运行状况，发现异常情况，要及时妥善处理。
2）检查内容及工作标准：●检查温度及湿度设定点参数，夏季新风机组空调送风温度要求在12 ℃，相对湿度45-55%，冬季送风温度25-30℃，相对湿度45-55%，如果发现设定点参数存在偏差，应及时予以调整。
同时对实际送风温度及湿度测量值进行检查，不应与设定值偏差10%，发现异常，要及时与总公司空调专业工程主管协商，分析原因并妥善解决。
●检查新风机组供水水路，各阀门是否在运行所要求的位置，各供水阀门要求在开启位置，连通阀在关闭位置，保证管道水路的供水畅通。
●检查冷凝水排水是否畅通，在夏季正常运行状况下，冷凝水排水应有小的流量，当出现管道排水不畅时，要及时检查管道是否堵塞，并察看机组内部表冷器托盘存水情况，查明原因后，及时处理解决。
●检查风机送风风量等运行参数，保证空调区域的送风量满足使用要求，当出现风量减小时，要检查过滤器堵塞压差是否报警，同时风阀的开启位置是否发生变化，送风风机是否存在电源相序的变化所引起反转，并对风机皮带的松紧程度进行检查。
●新风机组设备的电气开关位置状态的确认，在正常运行状况下，要求设备在自动运行状态。
●检查水系统给水压力是否正常，冷冻水压力最高要求不超过1.24MPa，一次热水压力最高不超过1.44MPa。
冷冻水水温为6.5-7℃。
在以上参数出现较大异常变化时,要及时与空调设备工程主管协商,对项目内空调运行状况综合平衡后,进行冷冻站供水的适当调整。
●检查送风管道风量调节阀的开启位置，并根据新风配比的要求调整新风风阀的开启位置，保证空调送风系统的正常运行。
●检查新风机组机组运行状况是否处于报警状态，并对报警原因进行分析，提出解决方案，杜绝隐患。
物业管理文档：中央空调维修保养标准作业程序
投资广场管理处
程序文件
版本号
VER：1.0
修订日期
2003/10/8
中央空调维修保养标准作业程序
页次
1.0目的
规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。
2.0适用范围
适用于物业管理处辖区内各类中央空调的维修保养。
3.0职责
3.1物业管理处主任负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。
4.5.6拧紧所有紧固件。
4.5.7清洁风机盘管外壳。
4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养
4.6.1柜式蒸发器维修保养：
A.每周清洗一次空气过滤网；
B.清洁蒸发器散热片；
4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。
4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养
4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应于干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。
B.压缩机运行电流（正常为额定值,三相基本平衡）；
C.压缩机油压（正常10~15kgf/cm2）；
D.压缩机外壳温度（正常85℃以下）；
E.吸气压力（正常值4.9~5.4kgf/cm2）；
F.排气压力（正常值12.5kgf/cm2）；
G.检查压缩机是否有异常的噪音或振动；
高档写字楼物业运行维修岗位中央空调运行管理制度
高档写字楼物业运行维修岗位中央空调运行管理制度
1、空调运行人员必须熟悉空调机组各项规格型号、
技术参数，管道阀门运行、应注意的事项。
2、中央空调运行时间严格按照业主规定的开关时间
执行。
对非正常时间要求开空调的单位应经相关单位领导审批同意，特殊部门领导要求开空调时，应与服务员或保安联系，做好记录。
3、根据季节的变化和当天天气温度情况，开启中央
空调数量，夏季由于气温较高，应先同时开启两台空调机组，再根据运行负荷情况，决定是否需停开一台机组，做到节约合理使用中央空调，并在空调运行记录表上做好相关记录。
4、定期检查配电柜，对接触器、继电器、散热风机
和接线端使用情况和绝缘性进行检查，确保元器件线路完好、安全。
5、对于由外单位维保的中央空调，运行维修人员应对维修过程进行监督，检查，并对维修质量和结果进行确认。
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写字楼（大厦）中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】
写字楼（大厦）中央空调维护保养规程
1目的
定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。
2适用范围大厦内中央空调设备的维修保养工作。
3职责
3.1 空调工负责空调设备维修保养。
3.2 工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理
的联系工作。
3.3 管理处主任负责批准维修保养计划.
4 工作程序 4.1 空调设备维修保养工作程序
4.1.1 中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养（冷温水、冷却水水
管路，供配电除外），其他工种配合工作。
4.1.2 中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保合同进行，空调工配合。
4.1.3 冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。
4.1.4 中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。
4.1.5 空调工根据《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机
及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理卡》。
4.1.6 若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。
4.1.7 中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。
4.1.8 故障维修一般不超过 8 小时，若在 8 小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报办公室和管理部。
4.1.9 冷温、冷却水应在空调换季停机时进行更换，同时清洗全部冷温、冷却水管道和过滤器。
4.1.10 冷温、冷却水管系及附件应在空调换季停机时进行全面检修。
4.1.11 冷却塔应在空调换季时进行全面维保，检查风扇、电机、减速器、布水器和塔体状况，加注
润滑油脂，清洗冷却塔和集水盘。
4.1.12 冷温、冷却水系应根据科学、经济的原则委托专业厂商定期化验水质，投放相关药剂对管道内壁和水体进行保养。
4.1.13 维保工作完成后填写《设施/ 设备维修保养记录》或在委外厂家相关记录中签字确认。
4.1.14 工程主管每年 12 月制订下年度《设备定期检查保养计划》，并依照设备运行情况制订中修、大修计划。
4.1.15 工程主管提供工作指导及检查监督。
4.2 空调设备维修保养内容
4.2.1 水系统的保养： a. 检查冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换。
b.清洗冷却水塔、塔盘。
c. 每月启动冷却水管上的电动刷式过滤器，清洗过滤网。
d. 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
e.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。
4.2.1 盘管风机换季保养： a 清洁过滤网、集水盘。
b风机传动部位定期加注润滑油。
c检查电磁阀和温控开关的是否正常可靠。
d 根据平常记录对换热效果差的盘管风机进行反冲，并填写《风机盘管冲洗保养记录》。
4.2.3 主机换季保养：
a 主机由外委厂家维保单位每半年全面保养一次。
b 主管工程师检查合格后在保养记录上签字。
4.2.4 冷温水泵、冷却水泵换季保养：
a 冷冻泵、冷却水泵保养见《给排水设备维护保养规程》。
b控制柜保养见《供配电设备（设施）检修保养规程》。
c电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。
4.2.5 冷却塔保养： a 紧固风叶螺栓，检查转动时是否振动，是否有刮塔壁现象。
b每月检查齿轮箱油位，发现低于油尺刻度时及时补油。
轴承温升检查补加润滑油脂。
c布水器喷洒情况检查。
d 塔盘、塔体倾斜校正。
4.2.6 管道系统：
a 全部阀门检查。
b 保温层修补。
c冷却水管道加药除垢、除水藻。
d冷温水管道加药除水垢。
4.3 空调定期检查保养表
序号检查保养项目保养内容（含使用材料）周期
01 冷却塔过滤器滤网清洗月02 布水器调整、损坏更换季
03 各闸阀螺杆涂 2#钙基脂防锈季
04 水泵电机电机、水泵轴承加2#二硫化钼锂基脂半年05 冷却水、冷温水管压力表损坏更换季6冷却水、冷温水管温度计损坏更换季
07 冷却水、冷温水管道内除垢投药箱内投药年08 冷却塔内填料拆开清洗或更换年
9自动排气阀损坏更换季
10冷却塔进水浮球阀关闭不严调整、损坏更换季 11 机组外表面清洁月相
关质量记录：
1．《设备年度维修维护计划》
2．《设施 / 设备维修保养记录》
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