房地产基础知识讲义

• 用地性质：
商业用地、综合用地(同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地)、住宅用 地、工业用地、其他用地 • 住宅用地：供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。 包括：①城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。 ②城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混 合用地。 ③农村宅基地。农村村民居住的宅基地。 ④空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
• 什么是商品房
按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易， 不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商 品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售 对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房 两种。
• 内销商品房 ：用于在境内范围（目前不包括香港、 澳门特别行政区和台湾）出租或出售 • 外销商品房：可向境内或境外出租或出售。
• 板楼
“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层 住户在2到4户 优点： 从传统的居住舒适度而言，板楼的优 势很明显，南北通透，便于采光通风；户型 方正，平面布局合理；同层住户不多，居家 比较清静；管理费用低，面积使用率高。缺 点： 房价较高，户内格局不可变。
• 钢结构 承重的主要构件是由钢材 料建造的，包括悬索结构
并根据不同城市的特点有所差别。
有奖问答
1、用地总面积28315.3平方米，总建筑面积 是70538.25平方米。请问容积率是多少？ （2.5） 2、用地总面积32724.5平方米，其中城市道 路用地面积3132.2平方米，实际出让面积 29592.3平方米，容积率是1.5。请问总建 筑面积是？该小区以什么产品为主？ （44388.45平方米 小高层）
正常合理情况下
高层住宅的得房率一般为76％左右， 小高层为81％左右， 多层为85％； 商铺的得房率一般为50％左右。
• 户型分析
有奖问答
1、某小区高层户型，建筑面积153 平米，单价23000元/平米；请问 实际使用面积大约是多少？从以 上所学分析该户型优劣。
（实际使用面积：116.28）
• 楼间距
• •
• 得房率：
得房率=套内建筑面积÷每户建筑面积
得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面 积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共 部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在70％左右比较 合适，公共部分即宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
• 绿化率（绿化覆盖率）
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规 划建设用地面积之比。 大致长草的地方都可以算作绿化
• 绿地率
小区用地范围内各类绿地的总和与小区用 地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、 配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算 要比绿化率严格很多。 距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土 地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管 它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积
• 钢筋混凝土结构 指用配有钢筋增强的混凝 土制成的结构。承重的主 要构件是用钢筋混凝土建 造的。
• 混合结构
是相对于指单一结构如砼、木结构、 钢结构而言的，是指多种结构形式总 和而成的一种结构。最常用的是钢筋 混凝土和砖木的混合。 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣 成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻 质板材隔墙分户装配成而的住宅。适 合大规模工业化施工，效率较高，工 程质量较好。
• 进深
指建筑物纵深各间的长度。即位于同一 直线上相邻两柱中心线间的水平距离。 各间进深总和称通进深。目前我国大量 城镇住宅房间的进深一般要限定在5米 左右，不能任意扩大。
• 面宽
就是一套房子，或者一间居室，东西墙 之间的宽度
• 开间
住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定 位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实 际距离。因为是就一自然间的宽度而言， 故又称开间 住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6 米、3.9米、 4.2米
有奖问答
• 请说出这个户型的面 宽、进深和开间的大 小 面宽：10.2米 进深：12.9米
开间：3.4米/4米/2.8米
• 建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外 墙外围线测定的各层平面面积之和。它 是表示一个建筑物建筑规模大小的经济 指标。它包括三项，即使用面积、辅助 面积和结构面积。
建筑面积=套内建筑面积 +公摊面积
• 小高层住宅
层数为8层-11层的住 宅，平面布局类似于多 层，有载人电梯但无消 防电梯。 不把7层算在里面，是 因为6+1的跃层住宅可 以不设电梯
• 高层住宅
12层及檐高20米以上的 住宅 国家还明确规定：14层及 14层以上的高层住宅，每 单元设置电梯不少于两部
• 超高层住宅
建筑高度大于等于 1OOm
你好，房地产
——房地产基础知识
•
1. 2.
什么是房地产
房产：是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、 工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 地产：地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。
房产+地产=房地产
• 一级市场： 也叫土地市场，土地使用权出让的市场；由国家 垄断的市场 • 二级市场： 土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进 行出售和出租的市场。也包括了二级土地市场。 • 三级市场： 指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将 取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转 让或出售的交换、交易市场。
容积率=地上总建筑面积÷总占地面积
1. 容积率越高，居民的舒适度越低，反之 则舒适度越高。
2. 对于发展商来说，容积率决定地价成本 在房屋中占的比例。
3. 一个良好的居住小区，高层住宅容积率 应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地 率应不低于30%。但由于受土地成本的 限制，并不是所有项目都能做得到。 4. 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率 较低，建筑密度一般也就较低，发展商 可用于回收资金的面积就越少，而住户 就越舒服。容积率和绿地率这两个比率 决定了这个项目是从人的居住需求角度， 还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
• 骑楼
骑楼是一种商住建筑，骑楼这个名 字描述的是它沿街部分的建筑形态。 它的沿街部分二层以上出挑至街道 红线处，用立柱支撑，形成内部的 人行道，立面形态上建筑骑跨人行 道，因而取名骑楼。
• 裙楼
一般指在一个多层、高层、超建筑 的主体底部，其占地面积大于建筑 主体标准层面积的附属建筑体
• 塔楼（点式楼）
塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼， 塔 楼一般是指高层建筑，外观像塔的楼型，平 面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层 住户在6户以上。 建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活， 易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望 远，视野开阔。均好性较差，同一层总有一 些户型在采光、通风方面比较差，而且面积 使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采 光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。
• 净高
指楼面或地面至上部楼板 底面之间的最小垂直距 离
层高=净高+楼板厚度
• 平层 一套房屋的厅、卧、卫、 厨等所有房间均处于同一 层面上
• 错层
指一套住宅内的各种功能用房 在不同的平面上，用30-60cm 的高度差进行空间隔断，层次 分明，立体性强，但未分成两 层，适合100平米以上大面积住 宅装修。
• 别墅
现在词义中通为独立的庄园式居所
• 独栋别墅
独栋别墅即独门独院，上有独立空 间，下有私家花园领地，是私密性 很强的独立式住宅，表现为上下左 右前后都属于独立空间，一般房屋 周围都有面积不等的绿地、院落。 这一类型是别墅历史最悠久的一种， 也是别墅建筑的终极形式。
• 双拼别墅
联排别墅与独栋别墅之间的中 间产品，由两个单元的别墅拼 联组成的单栋别墅。
• 房子是怎么产生的？
土地——拍卖—— 开发建设（规划、动工、出正负零）——销 售（领销售许可证——开盘——强销—— 尾盘——清盘） ——二手房交易
• 低层住宅 低层住宅一般指一层至三 层的住宅。与较低的城市 人口密度相适应，多存在 于城市郊区和小城镇。 • 多层住宅
指四层到六层由两个或两个以 上户型上下叠加而成的住宅。 多层住宅可以不设置电梯，楼 梯往往作为多层住宅的主要上 下楼通道。
• 绿地率=绿地面积÷土地面积
• 层高
层高是指住宅高度以“层” 为单位计量，每一层的高度。 国家在设计上有要求，这个 高度就叫层高。它通常包括 下层地板面或楼板面到上层 楼板面之间的距离。（平面
楼层层高：根据住宅设 计规范，层高2.2米以上 都符合要求，别墅有的 在2.4米，多层通常为2.8 米，高层在3米以上。 ）
• 容积率的秘密
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容 积率分为
独立别墅为
11层小高层住宅为
0.2~0.5,
联排别墅为 0.4~0.7, 6层以下多层住宅为 0.8~1.2,
并根据不同城市的特点有所差别。
1.5~2.0,
18层高层住为 1.8~2.5, 19层以上住宅为 2.4~4.5,
• 砖混结构
是指建筑物中竖向承重结构的 墙、柱等采用砖或者砌块砌筑， 横向承重的梁、楼板、屋面板 等采用钢筋混凝土结构。
• 土地使用权出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。 我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年， 其他用地50年。
• 联排别墅
联排别墅示意图联排别墅发源 于英国，高度一般不过5层，邻 居之间有共用墙，但独门独户。
• 容积率
总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上 及地面以下各层建筑面积之总和。 土地面积：亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的 土地面积。