商品房销售的财务和税务处理【会计实务操作教程】
房地产企业会计报表附注内容【会计实务操作教程】
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会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间 接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或 多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制 其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业 （如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企 业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系 密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密 切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者 如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如 下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其 变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。
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六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注 的事项外，还应在会计报表附注中说明：纳入合并会计报表合并范围的 子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；纳入合并会 计报表的子公司增减变动情况；未纳入合并会计报表合并范围的子公司 的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况 和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司 投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资 公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。 在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处 理方法；纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大 的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至 会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事 项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于 对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计 报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或 支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现 在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变 动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。
房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
房地产开发企业借款费用的会计及税务处理【会计实务操作教程】
事金融业务的非银行金融机构。
纳税人除建造、购置固定资产，开发、购置无形资产，以及筹办期间 发生的利息支出以外的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借 的利息支出。其利息支出的扣除标准按照条例第六条第二款(一)项的规
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定执行。” 国税发[2009]31号文件第二十一条规定：“企业的利息支出按以下规 定进行处理： (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费 用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质 的借款费用，可直接在税前扣除。 (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成 员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以 在使用借款的企业间合理的分摊利息费用‚使用借款的企业分摊的 合理利息准予在税前扣除。” 根据以上规定，企业实施新会计准则的，按照企业会计准则的规定进 行归集和分配，而实施企业会计制度的企业则没有明确。 （二）利息扣除标准 1．银行转贷问题： （1）适用范围为企业集团，而不适用于没有集团隶属关系的关联企 业。 （2）不仅仅是集团核心企业可以银行转贷，其成员企业也可以银行转 贷。 （3）分摊利息的合法扣税凭证，就是借入方从金融机构取得借款的证
用途明确时，才能将借款费用资本化。另一种认为，获取土地是房地产
购建活动的必要程序之一，属于“为使资产达到预定可使用或者可销售 状态所必要的购建或者生产活动” ，因此，如果购入的土地已经明确用于 特定房地产开发项目，那么与开发产品相关的借款费用就应当开始资本
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化。对此，笔者认为应区别对待，注意资本化和费用化的区分。 借款准则规定：“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使 用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。”开发产品是否达到 预定可使用或者可销售状态，可从以下几个方面进行判断：①开发产品 实体建造工作已经全部完成或者实质上已经完成；②开发产品符合设计 要求，或者有极个别与设计要求不相符的地方，但不影响其正常销售； ③继续发生的在开发产品购建支出金额很少或者几乎不再发生。如果开 发产品分阶段完工，且每部分完工产品可对外销售，则应当停止与完工 开发产品相关的借款费用的资本化。 二、税务处理 （一）利息归集和分配与企业会计准则一致 关于利息的扣除规定，《企业所得税暂行条例》第六条第二款(一)项规 定：“纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实 际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同 类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。” 《企业所得税暂行条例实施细则》第十条第一款规定：“条例第六条 第二款第(一)项所称利息支出，是指建造、购进的固定资产竣工决算投 产后发生的各项贷款利息支出。 所称金融机构，是指各类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从
《增值税会计处理规定》读书笔记2——账务处理【会计实务操作教程】
《增值税会计处理规定》读书笔记 2——账务处理【会计实务操作教程】 二、账务处理
（一）取得资产或接受劳务等业务的账务处理。 1．采购等业务进项税额允许抵扣的账务处理。一般纳税人购进货物、 加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，按应计入相关成本费用 或资产的金额，借记“在途物资”或“原材料”、“库存商品”、“生产 成本”、“无形资产”、“固定资产”、“管理费用”等科目，按当月已认 证的可抵扣增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额)”科 目，按当月未认证的可抵扣增值税额，借记“应交税费——待认证进项 税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票 据”、“银行存款”等科目。发生退货的，如原增值税专用发票已做认 证，应根据税务机关开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录；如 原增值税专用发票未做认证，应将发票退回并做相反的会计分录。 思成笔记：这边（一）“应根据税务机关开具的红字增值税专用发票 做相反的会计分录”和（二）中“应根据按规定开具的红字增值税专用 发票做相反的会计分录”同一个事情，两种表述方式，是不是两个老师 起草的(⊙﹏⊙)b~~~…… （一）的主语有问题，红字发票应该是企业自 己开具的，囧…… 2．采购等业务进项税额不得抵扣的账务处理。一般纳税人购进货物、 加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税 项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额按照现行 增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，取得增值税专用发票时，应 借记相关成本费用或资产科目，借记“应交税费——待认证进项税额”
已经计提营业税且未缴纳的，在达到增值税纳税义务时点时，应借记 “应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、 “应交税费——应交教育费附加”等科目，贷记“主营业务收入”科 目，并根据调整后的收入计算确定计入“应交税费——待转销项税额” 科目的金额,同时冲减收入。（提示：已计提营业税）
一般纳税人销售货物或提供应税劳务的账务处理【会计实务操作教程】
一般纳税人销售货物或提供应税劳务的账务处理【会计实务操作教程】 1.一般纳税人销售货物或提供应税劳务的账务处理 企业销售货物或提供应税劳务，包括将自产、委托加工或购买的货物 分配给股东或投资者.账务处理： 借：应收账款、应收票据、银行存款、应付利润等 贷：主营业务收入、其他业务收入等 应交税费——应交增值税 （销项税额） 发生的销售退回，作相反的会计分录，但注意用红字贷记销项税额 2.出口货物的账务处理 企业出口适用零税率的货物，不计算销售收入应缴纳的增值税。 3.视同销售行为的账务处理 借：在建工程（长期投资、应付职工薪酬——非货币性福利、营业外 支出等） 贷：库存商品（主营业务收入等） 应交税费——应交增值税（销项税额）
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到
我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足
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的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
会计实务：销售合同中收款时间约定条款的账务和税务处理
销售合同中收款时间约定条款的账务和税务处理工业企业和贸易销售企业在发生商品销售商品时，往往会在销售合同中约定分期收款的具体时间。
针对销售合同中分期收款时间的约定条款，特别是采购方在合同约定付款的时间没有真正向销售方支付采购货款的情况下，销售方没有进行账务处理，而是往往等到采购方实际支付采购货款时，才进行账务处理和税务处理。
这种账务和税务处理与销售合同的分期收款结算条款约定是严重不匹配的，一定存在税收风险。
下面以案例分析的方法，分析销售合同中分期收款时间的约定条款的账务税务处理。
[案例分析：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析]（1）案情介绍某生产企业2013年10月份采取赊销方式销售货物一批，合同总金额234万元，其中价款200万元，增值税额34万元，合同约定2014年6月20日收款。
发出商品时的账务处理为：借：发出商品，贷：库存商品，但由于购货方到期未付款，企业在2014年6月20日就未作销售处理。
2014年8月20日，购货方付款后企业作销售处理，账务处理为：借：银行存款 234万，贷：主营业务收入 200万，贷：应交税费——应交增值税（销项）34万，并于2014年9月份申报缴纳了相关税款。
税票所属期填写为2014年8月。
某税务稽查局2015年10月对该企业检查时发现了企业未按税法规定申报纳税的问题，给予该生产企业延期申报缴纳增值税的罚和滞纳金的处罚。
（2）涉税风险分析根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第三十八条的规定，采取赊销和分期收款方式销售货物，增值税纳税义务时间为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，则为货物发出的当天。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第二十三条的规定，企业以分期收款方式销售货物的，其企业所得税的纳税义务时间为按照合同约定的收款日期确认收入的实现。
商品流通企业批发商品销售如何核算？【会计实务操作教程】
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所在地监督办理。 一般是批发企业向销货单位购进商品并向购货单位发运后, 由销货单 位填制两套托收款凭证, 同时交开户银行办理委托收款, 一份是以购货 单位的名义向批发企业收款, 货款由批发企业开户银行账户划回销货单 位开户银行账户, 另一份是以批发企业名义向购货单位收款, 货款直接 划回批发企业开户银行, 收入批发企业账户。进行直运商品销售的核 算, 需填制直运商品收发货单, 其中既要注明购进单价, 又要注明销售 单价, 以此作为办理托收货款及记账的依据。
①先支付进货款, 后托收销贷款； ②先托收销货款, 后支付进货款；
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③支付进货款与托收销货款同日办妥。 会计是一门很基础的学科, 无论你是企业老板还是投资者, 无论你是 税务局还是银行, 任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说, 不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了, 社会是不断向前进步的, 具体到 我们的工作中也是会不断发展的, 我们学到的东西不可能会一直有用, 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它, 这就是专业能力 的保持。因此, 那些只把会计当门砖的人, 到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来, 会计实操经验也不是一天两天可以学到的, 坚持一天 学一点, 然后在学习的过程中找到自己的缺陷, 你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案, 只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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毛利率计算法是根据本期商品销售额，按照上季度实际毛利率（或本 季度计划毛利率）估算本期商品销货成本的方法。其计算公式如下: 本期商品销售成本=本期商品销售额 X（1-上季度实际毛利率） 采用毛利率计算法计算商品销售成本，核算工作较简便，但计算结果 不够准确。因此一般在每季度的前两个月采用此法计算商品销售成本， 而在季末采用加权平均法或最后进价法计算出全季度的商品销售成本， 再减去前两个月用毛利率计算法计算出的商品销售成本，剩下的就是第 三个月的商品销售成本，这样就将前两个月用毛利率法估算的商品销售 成本与实际商品销售成本的差额挤到第三个月进行调整，可使得全季度 的商品销售成本及季度结存商品的价值接近实际。
附有退回条件商品销售的税务会计处理【会计实务操作教程】
业务的相应记账凭证复印件报送主管税务机关备案。
借：库存商品 预计负债 8000
2000
贷：银行存款 11700
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应交税费——应交增值税(销项税额) 1700 至此，该笔业务已经结束，预计负债会计的账面价值是 0，计税基础是 0，可抵扣暂时性差异消失，转回已经确认的递延所得税资产。 借：所得税费用 500 贷：递延所得税资产 500
贷：发出商品 80000 转销递延所得税资产 借：所得税费用 5000 贷：递延所得税资产 5000
需要说明的是，属于资产负债表日后事项涉及的报告年度所属期间的
销售退回，应当作为资产负债表日后调整事项，调整报告年度相关的收
入、成本等，对于涉及损益类科目的调整，应通过“以前年度损益调 整”科目调整，其他资产负债科目不变。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是
应交税费——应交增值税(销项税额) 借：主营业务成本 80000 贷：库存商品 80000
(2)据规定，2 月 28日确认估计 10%的销售退回，符合预计负债确认的 3 个条件，会计处理如下： 借：主营业务收入 10000 贷：主营业务成本 预计负债 2000 8000
(3)根据《》的规定，预计负债的账面价值是 2000元，计税基础是 0， 由此产生可抵扣暂时性差异 2000元，应确认递延所得税资产 500。 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 500 (4)5月 1 日前发生销售退回，实际退货量为 10%时，款项已经支付。 宏鑫公司凭购买方惠民公司提供的《开具红字增值税专用发票申请 单》开具红字专用发票，在防伪税控系统中以销项负数开具。红字专用 发票应与《通知单》一一对应。并且还应在开具红字专用发票000
房地产公司商品房自用的处理【会计实务操作教程】
务机关确定。
（2）《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通 知》（国税发[2003]89号）规定：①房地产开发企业建造的商品房在售出 前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商
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品房应按规定征收房产税。②房地产开发企业自用、出租、出借本企业 建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用 税。 （3）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分 房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移， 不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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房地产公司商品房自用的处理【会计实务操作教程】 【问题】 我公司是一家房地产开发公司，现将已开发竣工的商品房留下几套给润，自 用的商品房是否可以按本公司对外销售的价格入账？税务方面有何规 定？ 【解答】 会计方面：将开发产品转为自用的，不符合确认收入的条件，只能按 账面成本结转固定资产，不确认收入。 税务方面： （1）《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 （国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于 捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销 售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收 入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企 业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税 务机关参照当地同类开发产品的市场公允价值确定；③按开发产品的成 本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税
销售合同中的售后回购约定条款的财务和税务处理【会计实务操作教程】
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识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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销售合同中的售后回购约定条款的财务和税务处理【会计实务操作教 程】
售后回购，指销货方售出商品后，在一定期间内，按照合同的有关规定 又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。当销售合同中有售后回购 条款约定时，企业应如何进行账务和税务处理呢？根据肖太寿老师提出 的合同控税理论：合同与账务处理相匹配和合同与税务处理相匹配。可 以得出结论：销售合同中有售后回购条款约定，其必须与账务和税务处 理保持一致。
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当期财务费用。由于回购期间为 5 个月，货币时间价值影响不大，不需 要采用实际利率法，可以用直线法计提利息费用，每月计提利息费用为 4 万元[(220-200)÷5]。
房地产企业销售未完工产品财税差异处理实务解析
房地产企业销售未完工产品财税差异处理实务解析由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。
正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。
本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。
一、需要明确的几个问题1、财税处理的时间性差异《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
”所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。
31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。
但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。
房地产账务处理流程和分录
房地产账务处理流程和分录一、引言房地产行业作为经济的重要组成部分，其账务处理流程和分录对于企业的财务管理至关重要。
本文将从房地产账务处理流程和分录的角度进行介绍和解析。
二、房地产账务处理流程1. 收集和整理凭证：房地产企业在进行账务处理前，首先需要收集和整理相关的凭证，包括购房合同、销售合同、租赁合同等。
2. 凭证录入：将收集到的凭证录入到企业的财务系统中，包括录入购房款、销售收入、租金收入等。
3. 凭证审核：财务部门对录入的凭证进行审核，确保凭证的准确性和合规性。
4. 凭证过账：审核无误后，将凭证进行过账，即将凭证的金额从暂存科目转移到相应的科目中。
5. 账务调整：在账务处理过程中，可能会出现错误或遗漏，需要进行账务调整，包括调整入账金额、调整科目等。
6. 月度结账：每个月结束时，对当月的账务进行结账，即汇总当月的凭证，生成月度财务报表。
7. 财务报表编制：根据月度结账的结果，编制财务报表，包括利润表、资产负债表等，用于反映企业的经营状况和财务状况。
8. 资金管理：房地产企业需要进行资金管理，包括收款、付款、资金调拨等，确保企业的资金流动性和安全性。
三、房地产账务处理分录1. 购房款的收入分录：借：银行存款（资产类科目）贷：销售收入（收入类科目）2. 购房款的支付分录：借：购房款（负债类科目）贷：银行存款（资产类科目）3. 房地产开发成本的分录：借：土地使用权费（成本类科目）借：建筑工程费（成本类科目）借：材料费（成本类科目）借：劳务费（成本类科目）贷：应付账款（负债类科目）4. 房地产销售成本的分录：借：销售费用（成本类科目）贷：应付账款（负债类科目）5. 租金收入的分录：借：银行存款（资产类科目）贷：租金收入（收入类科目）6. 租金支付的分录：借：租金费用（成本类科目）贷：银行存款（资产类科目）7. 固定资产折旧的分录：借：折旧费用（成本类科目）贷：累计折旧（累计科目）8. 贷款利息支出的分录：借：利息费用（成本类科目）贷：应付利息（负债类科目）通过以上分录，房地产企业能够准确记录和反映其经营活动和财务状况，为企业的决策提供重要的依据。
销售商品收入的账务处理【会计实务操作教程】
2.已经发出但不符合销售商品收入确认条件的商品 如果企业售出商品不符合销售商品收入确认的五个条件，不应确认收 入。为了单独反映已经发出但尚未确认销售收入的商品成本，企业应增 设“发出商品”科目。“发出商品”科目核算一般销售方式下，已经发 出但尚未确认销售收入的商品成本。
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的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
企业对于发出的商品，在不能确认收入时，应按发出商品的实际成 本，借记“发出商品”科目，贷记“库存商品”科目。发出商品满足收 入确认条件时，应结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记 “发出商品”科目。“发出商品”科目的期末余额应并入资产负债表 “存货”项目反映。
发出商品不符合收入确认条件时，如果销售该商品的纳税义务已经发 生，比如已经开出增值税专用发票，则应确认应交的增值税销项税额， 借记“应收账款”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税 额）”科目。如果纳税义务没有发生，则不需进行上述处理。
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公司出售房产的会计账务处理
公司出售房产的会计账务处理
公司出售房产涉及到会计账务处理，需要根据相关的会计准则
进行处理。
首先，在出售房产时，需要确认房产的原值以及累计折旧，计算出房产的账面价值。
然后，需要将房产的账面价值与出售
价格进行比较，计算出售房产的净收益或净损失。
接下来，需要编
制出售房产的会计凭证，将房产账面价值、累计折旧、出售价格以
及相关的税费等信息记录在凭证中。
在账务处理过程中，需要将出售房产所得款项的收入确认为公
司的营业收入，并在资产负债表中调整房产的账面价值和累计折旧。
如果出售房产导致净收益，这部分收益将被确认为公司的非经常性
损益。
同时，需要计提出售房产所得税等相关税费，确保税务处理
的合规性。
此外，还需要在财务报表中充分披露出售房产的相关信息，包
括出售房产的金额、净收益或净损失、税费等，以便于股东和利益
相关方对公司财务状况有清晰的了解。
总的来说，公司出售房产的会计账务处理涉及到资产减值、收
入确认、税务处理以及财务报表披露等多个环节，需要严格遵循相关的会计准则和法规要求，确保账务处理的准确性和合规性。
房地产企业预售的商品房---税金的账务处理
房地产企业预售的商品房---税金的账务处理依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。
营业税金及附加1、城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。
2、房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：方法一：作为待摊费用处理将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。
其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。
②按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。
③预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。
同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。
方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。
其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，②申报时，借记“开发成本——开发间接费——营业税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费——应交营业税”，贷记“银行存款”。
方法三：直接计入当期损益将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。
其账务处理如下：申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。
房地产开发企业销售商品房会计分录
房地产开发企业销售商品房会计分录1. 引言嘿，朋友们，今天咱们聊聊房地产开发企业在销售商品房时的会计分录。
这听起来可能有点复杂，但别担心，我会用简单明了的语言，带你走一遍，保证你听得明白，学得开心。
说到房地产，谁不想拥有一套自己的房子呢？但是，这房子从建起来到卖出去，这其中的账可不少呢！所以，今天我们就来看看背后的那些数字故事。
2. 销售房产的基本流程2.1. 认购合同的签订首先，咱们得从签合同开始说起。
想象一下，当客户走进你那华丽丽的售楼处，眼里冒着星星光，看中了一套房子，心里乐得跟什么似的。
这时，双方就得签个认购合同。
哎，这一步可是至关重要的，没这合同，哪来的后面的故事呀！在会计上，签约那一刻，就要开始做分录了。
2.2. 收取定金然后，客户会支付定金，咱们就要记录这笔收入。
会计分录一般是这样的：借“银行存款”，贷“预收款项”。
简单吧？就好比你去买一个心仪的包包，先交个定金，接下来就是你心心念念的宝贝了。
这笔钱虽小，但在会计上可得认真对待，因为它是整个交易的开始。
3. 房屋交付与全款支付3.1. 交付房屋接着，房子建好了，客户来验房，喜滋滋地拿着钥匙，满心欢喜。
咱们这时候就得把房子的所有权转给客户，这也是个大事儿！在会计上，交付房屋的同时，要做这样的分录：借“营业收入”，贷“商品房”。
这就像把你心爱的玩具送给小伙伴，心里既开心又有点舍不得。
3.2. 收全款当然，交房的时候，客户也得把剩下的钱都结清。
这个时候，咱们就要记录全款的到账。
分录是：借“银行存款”，贷“应收账款”。
嘿，这时候的你，心里可得美滋滋的，终于把房子卖掉了，真是“竹篮子打水一场空”的故事就此结束。
4. 会计分录的后续管理4.1. 维护客户关系不过，销售房子可不是一锤子买卖，咱们还得维护好与客户的关系。
想想，客户高高兴兴地住进新家，偶尔给他们发个问候电话，问问有没有什么需要帮助的，心里可得乐滋滋。
这样一来，口碑自然就出来了，好的口碑可是“金子招财”的好事儿。
房屋出售会计分录
房屋出售会计分录
房屋出售涉及到房地产交易，其会计分录可能因具体交易结构、涉及的金融产品等因素而有所不同。
以下是一般情况下可能涉及的会计分录，但请注意，具体分录可能会根据实际交易细节而有所调整：
1.房屋出售的收入部分：
•借：银行存款（或应收账款）
•贷：房地产销售收入
这个分录反映了从房屋出售中获得的收入。
银行存款账户或应收账款账户用于记录实际收到的款项，房地产销售收入账户用于记录销售房屋所得的收入。
2.房屋成本的核算：
•借：房地产成本（或存货）
•贷：累计折旧
•贷：累计摊销（如果有）
•贷：房地产净值（或存货净值）
这个分录反映了房地产在企业账簿上的成本。
房地产成本账户用于记录购买房屋的成本，累计折旧和累计摊销账户用于记录已发生的折旧和摊销。
3.房屋出售的费用部分：
•借：销售费用
•贷：银行存款（或应付账款）
如果在房屋销售过程中涉及到一些费用，比如中介费、过户费用等，这个分录反映了这些费用的支付。
4.房屋出售的资本收益：
•借：资本储备（或其他资本账户）
•贷：房地产净值
如果房屋的销售价格高于其账面价值，这个分录反映了因房屋出售而产生的资本收益。
请注意，具体的会计分录可能受到地区法规和公司会计政策的影响，建议在实际交易前咨询专业会计师或会计团队，以确保符合相关法规和准则。
公司出售房产的会计实务
公司出售房产的会计实务
公司出售房产涉及到会计实务方面的处理，需要考虑以下几个方面：
1. 资产减值，在出售房产之前，公司需要评估房产价值是否存在减值迹象。
如果存在减值，需要进行资产减值测试，并根据测试结果决定是否需要计提减值准备。
2. 资产处置，房产出售后，公司需要将房产从资产负债表中剔除，并确认处置损益。
处置损益等于出售价格减去资产账面价值和处置费用。
3. 税务处理，房产出售会涉及到资本利得税的计算和缴纳。
需要根据当地税法规定计算资本利得税，并在出售后的财务报表中确认相关的税务费用。
4. 财务披露，公司需要在财务报表中充分披露房产出售的相关信息，包括出售收入、处置损益、税务费用等，以便让利益相关方了解公司的财务状况。
5. 内部控制，公司需要建立健全的内部控制制度，确保房产出
售的过程合规、透明，避免潜在的风险和误差。
综上所述，公司出售房产的会计实务涉及到资产减值、资产处置、税务处理、财务披露和内部控制等多个方面，需要公司会计部
门严格按照相关会计准则和税法规定进行处理，确保出售过程合规、透明，并正确反映在财务报表中。
预售业务会计与税务处理
房地产企业预售业务会计与税务处理分析顶楼发表于2010-4-6 08:33| 只看该作者| 倒序看帖| 打印【热点】天下有免费的财务软件吗！房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。
房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。
正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。
一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。
所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。
预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。
对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。
一、预售业务的会计处理根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记”预收账款“，贷记”主营业务收入“，同时结转成本，借记”主营业务成本“，贷记”开发产品“。
二、预售业务的税务处理第一，营业税的处理。
根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记”营业税金及附加“，贷记”应交税费“，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。
第二，土地增值税的处理。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
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商品房销售的财务和税务处理【会计实务操作教程】 房地产开发企业“生产制造”的产品是“商品房”(包括住宅和商铺)， 具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据《企业会计 准则——收入》的有关规定。根据《企业会计准则——收入》的规定， 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所 有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有 权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入 的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的 已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产 企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家税务总局在《房 地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)中规 定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取 得的收入，应确认为销售收入的实现。 根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可 证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企 业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价 款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到 竣工验收交付的条件时就已销售完毕。
借：银行存款 30000000 贷：预收账款 30000000 只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预 收账款” 。 通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。但房地产企 业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认 条件，需要按税法规定纳税。 收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙 之前(一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥 匙)，除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。 承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的 营业税(按收取的购房款总额计算);以缴纳的营业税为基础缴纳 7%的城建 税、3%的教育费附加和 2%的地方教育附加;按预收房款总额缴纳万分之五 的印花税，同时按规定预缴土地增值税(普通住宅 2%，商铺 3%，其他税 收暂不考虑)。那么，该房地产开发企业在次月 15日前要到主管税务机 关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理： 借：应交税费——应交营业税 1500000 应交税费——应交城市维护建设税 105000 应交税费——应交教育费附加 45000
应交税费——应交地方教育附加 30000
应交税费——应交土地增值税 650000 管理费用——印花税 15000 贷：银行存款 2345000会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都 至少要懂得些会计知识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲 门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断 向前进步的，具体到我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西 不可能会一直有用，对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换 它，这就是专业能力的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后 是很难在岗位上立足的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可 以学到的，坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你 可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己 的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发 展。
在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到
购房款，也不能确认为“主营业务收入” ，而只能通过“预收账款”核 算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订 金 3000万元(其中普通住宅 2500万元、商铺 50限的时间去学习更多的知识！