售楼部会计处理
临时售楼部计入什么科目
临时售楼部计入什么科目房地产企业售楼部相当于企业的销售部门，发生的相关费用一般做到销售费用科目，而售楼部装修费不是小金额支出，发生的金额都很大，不能一次性作为费用进入当期损益，根据最新企业会计准则和税法的要求，一般装修费会计处理如下：售楼部装修完成以后会计分录如下：
借：长期待摊费用——装修费
贷：应付账款(或银行存款)
售楼部每月摊销装修费的会计分录如下：
借：销售费用——长期待摊费用摊销
贷：长期待摊费用——装修费
因此售楼部装修费用最终做到“销售费用——长期待摊费用摊销”明细科目。
1、如果费用金额不大，直接计入“销售费用”科目。
2、如果金额较大，计入“长期待摊费用”科目，然后分期摊销到“销售费用”科目中。
临时设施清理工作结束后，应将净损失或净收益分别转入“营业外支出”和“营业外收入”科目，结转后，本科目应无余额。
本科目应按被清理的临时设施名称设置明细账，进行核算。
临时售楼处及其装修费用如何列支
对于临时的售楼处、样板房及其装修费用，可以这样考虑：。
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。
如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。
因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。
例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。
本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。
请各位网友批评指正。
九种售楼处分类项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房地产开发公司售楼部的费用账务处理总结
房地产开发公司售楼部的费用账务处理总结房地产开发公司售楼部的费用账务处理总结房地产开发公司售楼部的费用账务处理总结1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的.处理就按照这五种分类方式进行展开。
2、相关规定根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。
⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
3、建造时的处理⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。
方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。
⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。
4、使用时的处理⑴ 折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。
但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。
例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
销售结束后,“售楼部”如何进行财税处理？ -房地产-2024
销售结束后，“售楼部”如何进行财税处理？很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部，我们常见的售楼部有建造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。
一、建造在主体内的售楼部一般情况下，我们经常见到开发商会将建造在主体内的底商作为售楼部，这种将商铺作为临时售楼部，销售完成后，也会将商铺进行出售处理。
账务处理：这种情况下，发生的商铺建造建造成本与其他商品房核算一致，计入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算。
涉税处理：1.房产税：（1）根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（2）根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）文件规定：对居民住宅小区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类核定房产原值；出租的，依照租金计征。
故商铺建成后，作为临时售楼部使用时，需要按照房产原值缴纳房产税。
2.增值税：销售完成，将商铺对外出售，按照销售不动产缴纳增值税。
3.企业所得税：项目完工年度，结转完工收入、成本，计算缴纳企业所得税。
4.土地增值税：在进行土地增值税清算时，收入并入“其他商品房”清算收入、按规定将分摊后的成本计入“其他商品房”的成本，进行土增清算。
二、红线内单独建造的售楼部1.红线内临时售楼部一般情况下，我们通常所见到的红线内的临时售楼部，销售完成后，开发商做拆除处理。
账务处理：（1）根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第六款：（六）开发间接费。
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理
解析：结合具体案例，分析企业在 售楼部建设成本会计与税收处理中 可能遇到的问题和解决方案。
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难点：如何合理规划税收处理，降 低企业税负，同时遵守相关法律法 规。
案例：选取具有代表性的企业，详 细介绍其售楼部建设成本会计与税 收处理的实践操作和经验教训。
案例分析：介绍一个具体的房产开发企业售楼部建设成本会计与税收处理的案例，包括涉及的会计科目、税收政 策、处理方式等。
土地增值税的定 义和计算方法
土地增值税的征 收范围和标准
土地增值税的税 收优惠和减免政 策
土地增值税对房 产开发企业的影 响和应对策略
房产税：根据售 楼部是否用于出 租或自用，确定 是否需要缴纳房 产税
土地增值税：在 售楼部出售时， 需要缴纳土地增 值税
企业所得税：售 楼部的建设成本 可作为企业所得 税的税前扣除项
土地购置费：记 录土地购买和开 发成本
建设成本：记录 建筑物的建设成 本，包括设计、 施工、设备安装 等费用
配套设施费：记 录公共设施如绿 化、道路、照明 等的建设成本
开发间接费：记 录企业为项目开 发而发生的间接 费用，如管理费、 利息等
收集相关凭证和资料 确定建设成本的范围和内容
审核凭证和资料的合法性、 真实性和完整性
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建设成本的处理方式包括会计处理和税收处理两种，会计处理是指企业根据会计准则对建设成本进行核 算和报告，税收处理是指企业根据税法对建设成本进行税务处理。
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在会计处理方面，企业需要将建设成本归类为资产或费用，根据会计准则确定其价值、归属期和摊销方 式；在税收处理方面，企业需要按照税法规定计算建设成本的税前扣除额和税额。
房屋销售会计处理方案
一、概述房屋销售会计处理方案是指企业在销售房屋过程中，按照会计准则和会计制度的要求，对销售房屋的收入、成本、费用、税金等进行的会计核算和会计处理。
本文将从房屋销售的基本流程入手，详细阐述房屋销售会计处理方案。
二、房屋销售会计处理步骤1. 销售合同的签订企业在销售房屋前，应与客户签订销售合同。
合同中应明确房屋的价格、交付时间、付款方式、违约责任等条款。
2. 收入确认（1）当企业将房屋交付客户，并取得客户支付的房款时，应确认房屋销售收入。
（2）对于分期付款的房屋销售，企业在收到每期款项时，按照合同约定的比例确认收入。
3. 成本结转（1）在房屋交付客户前，企业应将房屋的成本结转入“主营业务成本”科目。
（2）房屋交付客户后，企业应根据房屋的实际成本，将成本结转入“主营业务成本”科目。
4. 费用核算（1）销售过程中产生的费用，如广告费、中介费、佣金等，应计入“销售费用”科目。
（2）房屋交付过程中产生的费用，如装修费、维修费等，应计入“销售费用”科目。
5. 税金核算（1）根据税法规定，房屋销售应缴纳的税金包括增值税、企业所得税等。
（2）企业在销售房屋时，应按照税法规定计算应缴纳的税金，并在销售发票中注明。
6. 利润核算（1）企业在房屋销售过程中，将收入、成本、费用、税金等数据汇总，计算出利润。
（2）利润计入“主营业务收入”科目，并结转到“本年利润”科目。
三、房屋销售会计处理示例1. 销售合同签订企业签订销售合同，房屋价格为100万元。
2. 收入确认客户支付首付款30万元，企业确认收入30万元。
3. 成本结转房屋实际成本为80万元，结转至“主营业务成本”科目。
4. 费用核算广告费、中介费等销售费用为5万元，结转至“销售费用”科目。
5. 税金核算增值税税率为9%，应缴纳增值税9万元。
6. 利润核算销售收入30万元，减去成本80万元、费用5万元、税金9万元，利润为-54万元。
四、总结房屋销售会计处理方案是企业销售房屋过程中不可或缺的一环。
【税会实务】房地产公司售楼部的会计处理
【税会实务】房地产公司售楼部的会计处理《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文件规定, 开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的, 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解, 项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。
出售时按照销售开发产品进行税务处理。
【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间, 建筑面积100平方米, 装饰装修后对外开放, 该项目楼盘建筑面积2000平方米, 发生建造成本400万元, 另外样板间装饰装修费用50万元, 其它开发间接费用100万元, 项目结束样板间销售价款100万元, 会计处理如下：1.住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本 400万元贷：应付账款 400万元2.样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用 50万元贷：相关科目 50万元借：开发成本 150万元贷：开发间接费用 150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊, 如果需要按套核算开发产品成本, 也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
3.结转完工开发产品借：开发产品550万元贷：开发成本550万元4.样板间出售时的会计处理：借：银行存款100万元贷：预收账款100万元5.结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款100万元贷：主营业务收入 100万元借：主营业务成本27.50万元（550÷2000×100)贷：开发产品27.50万元会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析
房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析摘要：售楼部和样板间是房地产企业建设的临时设施。
对售楼部和样板间的会计和税务处理因售楼部和样板间的开发模式的不同而不同。
本文详细分析了五种售楼部和样板间的不同会计处理，在此基础上，对售楼部和样板间的土地增值税、企业所得税和房产税的处理进行了探讨。
关键词：房地产企业售楼部样板间财税处理房地产企业的售楼部和样板间应如何进行财务和税务处理，要看售楼部和样板间的最终用途或权利状态的不同而不同。
笔者通过调研发现，售楼部和样板间财务处理和税务处理总结如下。
一、售楼部、样板间的账务处理1. 在项目小区内外，单独修建售楼部、样板间，待开发产品销售完毕后进行拆除。
针对这种模式下的售楼部和样板间的账务处理按照以下阶段进行。
1、建造和装修时发生支出的账务处理借：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款2、建成移交使用时借：长期待摊费用贷：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）3、按照每期项目的工程概算价比例进行摊销时借：销售费用贷：长期待摊费用（二）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后转自用或出租。
1、建造和装修时发生支出的账务处理借：在建工程——售楼部/样板间贷：银行存款2、建成移交使用时借：固定资产——售楼部/样板间贷：在建工程——售楼部/样板间3、销售期间计提折旧时借：销售费用贷：累计折旧（三）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后，转让销售1、建造和装修时发生支出的账务处理借：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款2、建成移交使用时借：开发产品——售楼部/样板间贷：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）（四）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房企售楼部、样板间的会计和涉税处理
房企售楼部、样板间的会计和涉税处理房地产行业大多实行预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有身临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造高大上的售楼部与样板间，这部分支出往往金额较大，形成营销设施建造费，这部分支出在会计处理与涉税处理方面该如何正确操作呢？一、什么是营销设施建造费？营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开发产品而建造的不动产发生的建造支出，以及为了增加其建造不动产的使用功能而发生的装修支出。
通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这里以售楼部、样板间作为营销设施的代表进行阐述。
二、营销设施建造费有哪几种类型？按建造营销设施所处的不同位置不同发生的建造费用分类，可分三类：1.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发生的建造费；2.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之内，将来用于销售的营销设施发生的建造费；3.利用项目小区内规划配套设施而建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施而发生的建造费。
三、营销设施建造费该如何进行会计核算？1. 政策规定（1）税务规定国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条规定，计入开发产品计税成本支出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（2）财会规定依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目；在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出，建议可按税法规定同步操作进行会计处理，在开发间接费用---营销设施建造费科目归集核算。
房地产售楼部的相关费用应如何账务处理
房地产售楼部的相关费用应如何账务处理首先，在房地产售楼部的相关费用账务处理中，广告宣传费用是一个重要的费用科目。
售楼部需要进行广告宣传来吸引潜在客户，提高楼盘的知名度和销售额。
广告宣传费用应该根据实际花费金额进行确认，并计入费用科目中。
在确认费用时，需要注意将广告宣传费用的所有相关发票和凭证保存，并在费用报销时进行审批和核对。
其次，市场招待费用是售楼部的常规支出之一、售楼部可能需要请客户吃饭、喝茶或参加一些拓展业务的活动。
这些费用应根据相关规定记录并确认为费用。
在记录市场招待费用时，需要明确费用的目的、金额、参与人员以及具体时间等信息，并保留相关凭证。
第三，销售提成费用是售楼部常见的一项费用。
销售提成是销售人员根据合同约定获得的报酬，通常是根据销售额或者销售利润的一定比例支付给销售人员。
在销售提成费用的账务处理中，应根据实际计算的销售提成金额记账，并将其确认为费用科目。
其次，楼盘推广费用是售楼部在推广楼盘时发生的费用。
例如，房地产公司可能需要进行楼盘展示、设立展示厅、举办开盘盛典等活动来吸引潜在客户。
这些费用应当根据实际发生额进行确认，并计入费用科目中。
在确认楼盘推广费用时，需要保留相关发票和凭证，并在报销时进行审批和核对。
总结起来，房地产售楼部的相关费用应当根据实际情况按照相关规定和会计准则进行账务处理。
账务人员需要明确费用的目的、金额、参与人员以及具体时间等信息，并保留相关凭证和发票，以便在需要时进行审批
和核对。
这样可以确保费用的准确记录和合理支出，并为企业的财务管理提供准确的数据支持。
房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理
房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理在对售楼处账务处理问题上，参考了大量网友的见解，不乏有可圈可点的表述。
然而，很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。
比如说【2009】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。
如果仍有网友纠结于2009年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。
因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。
例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税不同，国税发【2009】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。
本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。
请各位网友批评指正。
九种售楼处分类（1）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；（2）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；（3）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；（4）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；（5）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；（6）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；（7）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；（8）利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；（9）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结
售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。
2、相关规定根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。
⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
3、建造时的处理⑴建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。
方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。
⑵装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。
4、使用时的处理⑴折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。
⑵房产税根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。
以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理[1]
![试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/f8205f0a11661ed9ad51f01dc281e53a5802511b.png)
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理房地产开发企业在推出房产项目时，通常会建设一些售楼部，供顾客前来咨询了解项目情况。
然而，售楼部的建设成本与日常运营成本也是不容忽视的开支。
本文将就房地产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理两个方面进行探讨。
建设成本的会计处理房地产开发企业在建设售楼部时，涉及到的成本主要是建设、装修、配套设施等。
根据《财务会计准则第17号——不动产、物品和接受劳务支付的处理》的规定，这些成本可以计入固定资产的账面余额或者费用中。
如果售楼部经营过程中，产生了租金收入，那么需要根据实际情况决定是将租金收入归入营业收入中，还是将其扣除售楼部的日常运营成本后，归入营业利润中。
同时，售楼部建设所获得的税收优惠，也需要按照其实质进行会计处理。
建设成本的税收处理房地产开发企业建设售楼部时，可能会获得税收优惠，其中涉及的税种主要有增值税、土地增值税、个人所得税等。
下面我们分别来看一下这些税种的具体优惠政策。
增值税《财政部税务总局国土资源部关于完善房地产基础设施和公共服务设施税收政策的通知》规定，在房地产基础设施和公共服务设施的建设、安装及调试等环节，参照《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条和第十四条的规定，对公共服务设施预制构件、单独设立的运营维护机构、网络通信线路及设施、供电线路及设施、供热线路及设施、自来水管道及设施等的销售，实行增值税征收率为11%。
因此，房地产开发企业在建设售楼部时，如有消费出售行为，可以按照11%的增值税税率计算。
土地增值税根据《关于规范物业服务收费的通知》的规定，对于物业服务企业的经营行为，应当按照纳税人的身份分类纳税。
房地产开发企业在售楼部建设过程中，所投入的土地增值税，应当在提交相关税种的申报表单时，按照实际情况分类报税。
个人所得税售楼部的工作人员通常会获得相应的薪资，因此相关个人所得税也需要按照实际情况进行纳税。
如果售楼部内设有店铺租户等，那么决定租金收入是否需要纳税，需要根据实际情况确定。
房地产企业售楼部财务制度
房地产企业售楼部财务制度一、总则为规范房地产企业售楼部的财务管理，保障企业资金安全，提高财务效率，特制定本制度。
本制度适用于房地产企业售楼部的财务管理工作，各部门及员工应严格遵守并执行。
二、部门设置及职责1. 财务部负责全面管理公司的财务工作，包括财务核算、审计监督、财务预算、资金管理等工作。
2. 会计部负责公司的财务核算工作，包括凭证的录入、账务的核对、报表的编制等。
3. 银行结算部负责公司的资金管理工作，包括银行账户的开立、资金的调度、资金的监管等。
4. 出纳部负责公司的现金管理工作，包括日常收支的结算、票据的管理、银行存取款等。
5. 其他相关部门负责与财务工作相关的其他工作，如审计部门、风险管理部门等。
三、财务核算1. 财务核算的内容包括公司的日常收支情况、资产负债情况、利润状况等。
财务部应按照相关会计准则和法律规定，及时、准确地进行财务核算工作。
2. 财务核算的方法包括直接法、间接法等。
公司应根据自身实际情况确定适合的核算方法，并确保其合规、准确。
3. 财务核算的周期应为每月一次，年度至少进行一次年终结算。
财务部应及时向公司领导和相关部门报告核算结果，并按要求提供相关财务报表。
四、财务预算1. 财务预算的内容包括公司的收入预算、支出预算、利润预算等。
财务部应根据公司的发展战略和业务计划，制定合理的财务预算。
2. 财务预算的编制要求详细、全面。
财务部应对各项收支进行细致的分析和预测，确保财务预算的科学性和可行性。
3. 财务预算的执行应有序、稳健。
财务部应及时跟踪预算执行情况，及时发现并解决预算执行中的问题。
五、资金管理1. 公司的资金管理包括资金调度、资金监管等。
银行结算部和出纳部应密切配合，确保公司的资金安全和流动性。
2. 公司的资金需求应合理、充分。
财务部应根据公司的经营规模和需求情况，合理安排资金使用和调度。
3. 公司的资金存放应安全、便利。
财务部应选择信誉良好的银行进行资金存放，并设立严格的资金监管制度。
售楼部的财务制度
售楼部的财务制度一、总则为了规范售楼部的财务管理工作，保障公司资金安全和合法权益，特制定本财务制度。
二、财务管理机构1. 售楼部设立专门的财务管理机构，负责售楼部的财务管理工作。
财务管理机构由财务总监领导，下设会计部门和出纳部门。
2. 财务总监负责全面领导和指导售楼部的财务工作，负责编制年度财务预算、财务报告等工作。
3. 会计部门负责售楼部的日常会计核算、财务报表编制等工作。
4. 出纳部门负责售楼部的资金收付、银行存取款等工作。
三、财务管理制度1. 预算管理（1）每年底，售楼部应按照公司要求编制年度财务预算，并于次年初得到公司财务部门批准。
（2）执行财务预算时，财务总监应审核预算执行情况，如发现预算执行有偏差，应及时向公司财务部门报告。
2. 资金管理（1）售楼部应建立健全的资金管理制度，规范公司资金的使用和保管。
（2）售楼部的银行账户应由财务总监和出纳双人管理，涉及到资金收付的业务应实行双重复核。
3. 收支管理（1）售楼部应建立完善的收支登记制度，对每一笔资金收付业务进行登记和核对。
（2）财务总监应每月对售楼部的收支情况进行汇总和分析，及时发现问题并提出解决办法。
4. 费用管理（1）售楼部应建立费用管理制度，对各项费用进行合理预算和详细核算。
（2）财务总监应负责每月对各项费用进行审核，如发现费用超支或者不符合规定的，应及时处理。
5. 财务报告（1）售楼部应按照公司规定的时间要求，编制和提交财务报告。
（2）财务报告应真实、准确地反映售楼部的财务状况和经营业绩，不得有虚假记载或者重要信息遗漏。
6. 内部控制（1）售楼部应建立健全的内部控制机制，规范公司内部各项财务管理活动。
（2）财务总监应定期对售楼部的内部控制机制进行检查和评估，及时发现问题并加以整改。
7. 资产管理（1）售楼部应建立完善的资产管理制度，对公司的各类资产进行登记、盘点和管理。
（2）财务总监应定期对公司的固定资产进行盘点，确保资产的完整性和准确性。
售楼部的几种会计与税收处理
售楼部的几种会计与税收处理（一）建设售楼部的四种情况1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
（二）售楼部的二种会计处理方法1、使用开发成本核算模式，适用于上述的1、2、3 情况：（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用开发成本会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从开发成本转入“库存商品”（或开发产品）科目。
（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。
其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。
（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。
当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。
（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。
2、使用“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”核算模式，适用于上述第 4 情况。
（1）修建售楼部的成本费用先在“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”科目核算；（2）售楼部拆除时，销售的有关物料收入计入“营业外收入”。
（二）售楼部的税务处理1、房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。
2、重新修建售楼部，在“开发成本——开发间接费用——营销设施建造费”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。
售楼部的会计和税务处理
（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；
（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售楼部出 租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。
（二）售楼部的税务处理
房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆 除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：
应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地 时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、使用期的涉税处理
（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应
该缴纳房产税的，其依据如下：
A按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第
产税•”开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。
（2）售楼部的折旧费
按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以 在税前予以扣除。
3、拆除时的涉税处理
固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值 均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业财产损 失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十
4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：
1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况：
（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目， 售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
售楼处和样板房的会计处理
售楼处和样板房的会计处理第一篇：售楼处和样板房的会计处理售楼处和样板房的会计处理由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。
随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。
然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。
现拟写其中几项，以备思考。
售楼处和样板房的会计处理现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。
一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：（一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证；（二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。
针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。
然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。
在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。
因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。
在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。
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售楼部会计处理
1、售楼处的分类
根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式,可以分为:
⑴单独修建售楼处,待销售完成后,将其拆除;
⑵单独修建售楼处,待销售基本完成后,将其转作自用或出租;
⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售基本完成后,再将该售楼处对外销售;
⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,将其转作自用或出租;
⑸租用外单位的房屋修建售楼处,待销售基本完成或房屋到期后,归还房屋。
当然还存在各种变化情况,如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等,不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点,所以基本的分类还是上面的五种。
由于分类不同,相关的处理也不同,后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。
2、相关规定
根据2006年31号文的规定,开发企业建造的售房部按如下思路处理:
⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理;
⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的,一律按建造开发产品进行处理。
⑶售房部装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。
3、建造时的处理
⑴建造
方案一、二,需要重新修建售楼处,可以单独作为成本对象进行核算,因此按自建固定资产处理。
方案三、四、五,由于不用重新修建售楼处,不需要相关处理。
⑵装修
方案一、二,装修费用随着房屋本身走,继续按固定资产处理;
方案三、四、五,没有无法单独作为成本对象进行核算,因此应当通过开发成本处理,装修完毕后转入长期待摊费用(或开发产品)。
4、使用时的处理
⑴折旧和摊销
无论采用哪一种方式,也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用,在售楼处使用过程中,计提的折旧和摊销,都要计入“销售费用”。
但在计算折旧和摊销中,分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。
例如方案五,根据《所得税法实施条例》第六十八条规定,按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
⑵房产税
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条:纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。
以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款:房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税,开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处,应自开始使用之次月缴纳房产税。
方案五由于是租用房屋,不是房产税的纳税义务人,不用缴纳房产税。
5、清理时的处理
⑴拆除
方案一进行拆除时,由于修建和装修时按照自建固定资产处理,因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。
⑵自用或出租
方案二自用和出租时,按照自用固定资产自用和出租处理。
方案四自用和出租时,根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)文件的规定,不视同销售确认收入。
无论方案二还是方案四,在自用或出租时,须按照资产原值或租金交纳房产税。
⑶销售
方案三销售时,其税务处理与一般商品房销售一致,即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等,并确认收入、结转成本税金。
⑷转为物管用房
转为物管用房或会所的,根据31号文的规定,能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
⑸租赁到期
租赁到期时,长期待摊费用应当已经摊销完毕,将房屋归还给对方即可。
重要参考:
1、建设售楼中心发生的费用支出,计入“长期待摊费用”科目,可以按税法规定的3年摊销,也可以在开发期间内进行摊销。
摊销时,计入“销售费用”科目。
2、拆除后,变卖的废旧材料收入,可以冲销销售费用。