南京市商品房价格研究及其剖析(1)

南京市商品房价格研究及其剖析n 江苏省：1 2002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。

2 2002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。

3 2002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。

4 常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。

5 无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。

1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。

竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。

商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。

存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。

市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。

明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。

6 2002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护满意度调查结果，用户不满意的：火车服务、工交车、长途客车；用户很不满意的：医疗、药品、房地产和物业管理。

7 上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。

而7000元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。

n 南京市：1 南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。

2 南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。

3 南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。

4 1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。

5 1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。

6 南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。

7 南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。

8 2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。

土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。

土地价格占房价的50%左右。

9 南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。

n 基本规律和数据：1 从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。

1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。

2 按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会持续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。

3 数据表明：到2002年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是城市居民家庭最大的资产，如果房价持续下跌，市民最直接的感受就是自家的财产不断缩水。

4 世界经验表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。

在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。

中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86% 但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一般为20%）低得多。

因此中国家庭居住消费应该继续上升才符合规律。

5 我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。

但由于中国居住需求集中释放，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。

日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。

国际上的租售比为1：100~1：120，而中国50年代为1：280，60年代为1：375，70年代为1：571，1988年为1：4230。

江苏省1996年为1：800（年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米，相当于月租金为3.32元/平方米）。

6 根据美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分密切的关系。

7 随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降（一般预算价再下浮15~16%），而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。

表1房地产与宏观经济增长率相互关系n 住宅价格构成清单及实证分析南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）一、成本构成（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：1、国有土地使用权出让金2、征（拨、使）用土地管理费3、临时用地管理费4、土地登记费5、建设用地批准书工本费6、土地用途变更费7、耕地开垦费8、土地复垦费9、农业重点开发建设资金10、新菜地开发建设资金11、征地拆迁安置补偿费12、房屋及附着物补偿费用13、城市房屋拆迁管理费14、城市房屋拆迁补偿安置费用15、城市公企单位搬迁补偿费用16、其他费用17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本计算公式：单体造价(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积（二）前期工程费1、新建房屋白蚁防治费2、利用城建档案资料服务费3、城市道路占用费4、城市道路挖掘补偿费5、城市规划设计收费6、工程勘察测绘费用7、工程设计费用8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）9、其他计算公式：单体造价(元/m2) = 前期工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 前期工程费用总额÷商品房面积（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）1、桩机工程费用2、土建工程费用3、水电安装工程费用4、室外附属工程费用5、其他计算公式：单体造价(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积（四）附属公共配套设施费列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

计算公式：单体造价(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷商品房面积（五）公共基础设施费开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

计算公式：单体造价(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷商品房面积上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。

（六）管理费用开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。

计算公式：商品房单位面积的管理费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2 —3%﹪）（七）销售费用开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。

计算公式：商品房单位面积的销售费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2%（八）财务费用开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。

利息支出的计算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。

计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。

利率按国家规定执行。

计算公式：商品房单位面积的财务费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时间（九）代收费用1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）2、建制镇市政公用基础设施配套费3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）6、消防设施建设费7、煤气建设费8、散装水泥专项资金9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）计算公式商品房单位面积的费用(元/m2) = 代收费用总额÷商品房面积二、利润以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数计算：（一）经济适用房的利润率最高不超过3％。

（二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过8％。

（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定计算公式：商品房单位面积的利润(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率三、税金计算公式：商品房单位面积的税金(元/m2) = [（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+ 管理费+ 销售费用+ 财务费用+ 代收费用+ 利润]÷( 1 - 税率)×税率四、住宅差价（一）各楼层、朝向的差价率（二）质量差价率商品房价格的计算公式综合平均销售价格(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+ 管理费+ 销售费用+ 财务费用+ 代收费用+ 利润+ 税金各楼层、朝向销售价格(元/m2 ) = 综合平均销售价格×（ 1 ±住宅差价率）面积计算方法：( m2 )（一）土地土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。