房地产项目投资之财务分析与评价—以山水城项目为例

目录
摘要 (3)
Abstract (3)
一、绪论 (4)
（一）财务分析与评价概念 (4)
1. 财务分析的基本概念 (4)
2. 财务评价的基本概念 (4)
（二）研究的意义 (5)
（三）研究的现状 (5)
二、房地产项目投资之财务分析与评价 (6)
（一）财务分析的目标 (6)
1. 盈利能力目标 (6)
2. 清偿能力目标 (7)
（二）财务分析的方法 (7)
1. 比较分析法 (7)
2. 比率分析法 (7)
3. 因素分析法 (8)
（三）财务评价的特点 (8)
1. 房地产投资特点 (8)
（四）财务评价的指标 (9)
1. 盈利能力水平指标 (9)
2. 偿债能力水平指标 (10)
3. 抵御风险能力水平指标 (11)
（五）不确定分析 (11)
1. 盈亏平衡分析 (12)
2. 敏感性分析 (13)
三、房地产项目投资财务分析与评价指标判定 (13)
四、案例分析--山水城房地产项目概况 (18)
（一）项目基本情况 (18)
1. 项目地块 (18)
2. 建设内容和规模 (18)
3. 项目进度 (18)
4. 总投资估算及资金筹措 (19)
（二）山水城项目建设方案及实施进度 (19)
1. 项目建设方案 (19)
2. 项目实施进度 (23)
（三）山水城项目融资方案 (24)
1. 方案确定 (24)
2. 融资方案评价 (25)
五、山水城项目财务分析与评价 (25)
（一）财务收益与费用分析 (25)
1. 总成本费用 (26)
2. 销售与租金收入 (26)
（二）项目盈利能力分析 (28)
1. 动态盈利能力分析 (28)
2. 静态盈利能力分析 (29)
（三）项目清偿能力分析 (29)
1. 借款偿还期 (29)
2. 偿债能力指标 (30)
（四）项目不确定性分析 (30)
1. 盈亏平衡分析 (30)
2. 敏感性分析 (30)
（五）山水城项目财务评价结论 (31)
五、研究结论与展望 (31)
（一）研究结论 (31)
（二）展望 (32)
参考文献 (32)
致谢.................................................................................................错误!未定义书签。

房地产项目投资之财务分析与评价
—以山水城项目为例
摘要
我国房地产市场的构成是，二十世纪九十年代我国正式做出了推行市场经济体制的决定，我国住房分配与供应机制有了较大改变，在全国范围内兴起了房地产开发热潮。

尽管房地产行业正逐步走向成熟，但房地产项目投资的财务分析与评价仍处于发展阶段，没有得到足够的重视，导致房地产投资过热, 许多房地产项目盲目开发，导致大量商品房空置。

房地产投资的迅猛增长，为中国经济的快速增长做出了重要贡献，但是也出现了许多问题：首先因为房地产项目投资过于火爆，使水泥、煤炭、电、钢等原材料和能源供应不足。

然后、全国各地空置房数量很大，空置率居高不下。

因为房地产投资项目自身与有关行业的性质，假如房地产项目财务分析得不到应有的重视，将造成房地产行业发展失衡，扰乱正常的房地产发展秩序，造成不必要的资源浪费。

深刻理解与全面掌握并及时完善房地产投资项目财务分析与评判，为提高房地产项目投资的效率奠定基础，为房地产投资的有序发展创造有利条件。

关键词: 房地产项目投资，财务分析与评价
Financial Analysis and Evaluation of Real Estate Project
Investment
—— Taking Shanshui City Project as an Example
Abstract
The formation of China's real estate market is not long after the government announced the implementation of the market economic system in 1992. Although the real estate industry is gradually maturing, the financial analysis and evaluation of real estate project investment is still in the stage of development, and has not received enough attention, resulting in overheating of real estate investment, blind development of many projects, resulting in a large number of commercial housing vacancies.
The rapid growth of real estate investment has made an important contribution to the rapid growth of China's economy, but at the same time, it also faces some problems.First, due to the overheating of investment, steel, cement, coal, electricity,
and other raw materials and energy supplies are in short supply.2. The vacancy rate is high because of the huge number of vacant houses in different places.Because of the characteristics of real estate investment projects and the strong correlation between related industries, if we ignore the financial analysis of real estate projects, it will inevitably lead to imbalance in the development of real estate industry, chaos in the development of real estate market and waste of resources.
How to understand, master and optimize the financial analysis and evaluation of real estate project investment, so as to make it become the basis of rationalization, practicality and scientificity of real estate investment, and ensure the healthy cycle and development of real estate investment.
Key words: Real estate project investment；Financial Analysis and Evaluatio
一、绪论
（一）财务分析与评价概念
1. 财务分析的基本概念
财务分析指的是通过房地产投资项目或企业的维度来分析项目的经济情况，以政府颁布的税收制度、价格制度与法律法规为依据，深入分析房地产投资项目所需的财务收入与费用。

结合具体项目，对项目盈利水平与偿还债务的能力的财务指标进行分析，客观评估项目在财务上是否可行，在房地产项目分析中，财务分析占据非常重要的地位。

在分析房地产项目财务状况时，需在对项目投资成本、各种税和利润的基本数据进行预估或计算的前提下，然后编制必要的财务报表和相应计算技术、经济指标,并与相关标准进行比较，确定项目能否可行或从中选择最好解决方案。

在筛选、经营与考核房地产项目过程中，房地产投资财务分析是评判的一大依据，房地产项目正式实施前的分析与评估可以确定项目实施是否可行，项目实施环节的分析有利于及时纠正偏差，项目完结后的分析有助于找到面临的问题，从而提出有效的应对措施，确保房地产投资活动的盈利能力。

2.财务评价的基本概念
房地产开发投资项目的财务评价实际上属于运用财务报表为管理者服务的管理分析。

根据国家现行财税制度和价格体系，以房地产投资开发建设项目财务数据预测中的各项报表所测得的数据，如投资总额、生产成本、销售利润、销售税金等，为依据编制成现金流量表，推算评价指标值，分析研究，然后考察房地产项目的财务盈亏情况。

从而判断投资项目在财务上是否可行的经济分析方法。

随着房地产企业的快速发展，财务报表分析从外部分析延伸至内部分析，有
利于提高企业内部管理与服务能力。

为了使企业管理层的盈利与偿还债务的能力得到提升，得到投资方与债权人的认可，财务报表的内部分析非常有必要。

内部分析无法采用公开财务报表中的数据资料，而使用内部数据（如预算、成本等）来分析和找出管理行为与报表数据之间的联系, 通过改进管理行为来改善以后的财务报表。

财务评价在项目投资中起着重要作用，主要探讨财务评价与分析房地产投资项目评价过程中的功能。

在科学家探讨财务评价的基础上给出调整与优化的建议，从房地产投资项目的实际状况出发，搭建好房地产投资项目财务评价与分析的相关模型，为房地产投资项目财务评价与分析的发展方向提供建议。

（二）研究的意义
在我国市场经济体制不断成熟的情况下，在我国社会经济发展中，房地产行业做了重大贡献，房地产投资不仅是一项复杂、综合与专业度比较高的投资行为，而且也是一项需要巨额投资、面临较高风险但收益较高的投资活动。

在投资前与投资中，投资人员都应当定期开展财务分析，有利于预估投资项目的可行性，为做出更科学的投资决策奠定基础。

以财务分析的形式对企业盈利水平、偿还债务的能力、资产管理状况以及综合财务情况等各项指标进行分析，提高财务分析能力，为投资者快速发展奉献并降低风险提供帮助，在有效控制风险的同时保证合理的盈利水平。

开展房地产项目的财务评价与研究不断有助于项目管理理论的完善，而且还可以进一步加强项目在实践操作中的可行性。

本文通过对山水城项目进行科学评价，指导投资者进行决策，从而确保项目投资者的利润收益，降低项目投资风险。

考虑到目前投资房地产项目面临严峻的风险，所以很有必要深入研究项目的可行性与财务状况，本文以山水房地产项目作为研究案例，采用有关财务分析理论，在分析财务收益与风险的基础上，使企业的收益得到保障，以便企业做出更科学的投资决策，为顺利推进项目开发投资做好铺垫。

同时本文研究与分析项目财务评价，不仅有利于保证项目决策的合理性，而且还能提高项目建设与企业经营管理能力，为今后类似文章的研究提供参考。

（三）研究的现状
城市化加速和住房需求的增加使房地产问题成为中国的一个重大社会问题。

近年来，房价逐年上涨，房地产业的发展和运作中出现了越来越多的矛盾。

国家和政府应该对我国房地产开发投资状况有更全面的了解，对我国房地产发展趋势进行评估与预测，防止房地产开发与投资过程中的不可控制性，促进稳定快速发展中国房地产业的发展。

房地产投资在我国投资活动中占有主导地位。

受外部市场环境的影响，我国房地产开发和投资过程中存在许多问题和风险，制约着房地
产业的发展。

政府及相关从业人员应结合我国房地产业的实际发展状况，合理规划房地产开发投资，实现资金的最优配置，合理控制房地产投资额。

近些年以来在国家加强宏观调控的形势下，房地产行业面临更加严峻的发展形势，给房地产业带来了诸多挑战。

考虑到房地产投资项目需要投入巨额资金，投资周期漫长，并且受到地域、经济与政策等多种因素的限制，面临非常严峻的风险。

投资决策是房地产开发投资项目极为关键的问题之一，房地产项目的财务分析对于房地产投资决策尤为重要。

如果忽视房地产项目的财务分析，必然会带来房地产业发展的失衡，房地产市场发展混乱，并造成资源的浪费。

《投资项目可行性研究指南》编写组[1]2002年出版了《投资项目可行性研究指南》，系统提出了投资项目可行性研究中财务分析与评价的指标体系；王风明[6]通过建立合决策模型综合考虑效益与风险进行房地产投资风险分析及防范研究；孙增林[7]运用实证分析法，结合具体案例和相关理论进行了投融资和财务分析，建立起一套房地产项目的财务评价体系；学者刘庆与徐丽娟[9]以公允价值计量模式评价与分析房地产投资项目的财务状况，总结出的结论是公允价值模式有利于全面体现房地产投资的市场价值与利润空间，为企业筹措资金提供帮助。

李桂玉[10]根据企业的经营战略在某种程度上影响着企业是否可以成功经营的实际情况，构建出企业投资战略规划与被投资企业的财务分析相结合的嵌套投资决策模型对投资过程进行优化。

二、房地产项目投资之财务分析与评价
在房地产投资企业经营中，房地产财务分析占据非常重要的位置，财务报表分析指的是以财务报表及其他资料为基础，利用专门的方法和手段，对企业的经营成绩、财务情况以及未来的财务变化趋势等做出科学的分析与评判，旨在掌握以往的情况，对目前取得的成果进行评价，对未来发展趋势进行预估，为利益集团做出更科学的决策提供帮助。

房地产项目财务分析主要以市场调研、项目筹划、投资、成本、费用与收入估算、筹集资金为前提，编制财务报表，对财务指标进行研究与分析，同时与有关标准加以对比，进而分析项目的财务盈利水平、偿还债务的能力、资金平衡能力等，从而对财务可行性做出科学判断，以选择最理想的方案。

分析房地产财务的首要步骤即完成财务白标资料到有效决策信息的转换，精准的财务信息有助于做出正确的财务决策。

（一）财务分析的目标
有关房地产项目投资分析主要分为两个部分，即项目的盈利能力和偿还债务能力两部分。

1.盈利能力目标
其中，盈利能力能够有效的反映出房地产项目投资的财务效益。

对房地产项目进行财务分析的过程中，应对项目开发完成即竣工之后考察项目是否盈利，盈利大小以及其是否达到满足预期等。

而呈现出项目时是否能力的标志为其实现的利润以及税金。

2.清偿能力目标
对项目的偿还能力进行考察主要包括项目财务清偿能力以及债务清偿能力两部分，其中项目财务清偿能力指的是项目能够收回投资的能力。

当然，项目管理者期望将全部的投资全额收回；而债务清偿能力指的是项目具备的偿还借款和债务能力。

投资者选择投资项目，需对项目的债务清偿和资金偿还期限是否符合规定进行考察，也就是说项目具备的债务清偿能力是否符合预期。

（二）财务分析的方法
通常情况下，对房地产进行财务分析主要运用结构分析、比较分析、比率分析以及因素分析等分析法。

1.比较分析法
比较分析法通常又被称之为对比分析法。

运用此分析法需采集两个及两个以上相关的材料，并对其进性对比分析，也就是在分析中找出材料差异和矛盾的过程。

分析来源于对比，是运用比较广泛且最基本的办法。

此方法中涉及的具体办法较多。

如以对象作为划分依据，若比较对象对本企业历史，即称之为“趋势分析”；若比较对象为行业内其它企业，也就是行业平均数或者是自身竞争对手，即称之为“横向比较”；若比较对象为前期的计划预算，也就是计划指标以及实际结果进行对比，即称之为“差异比较”。

若以比较内容作为划分依据，可根据结构百分比进行比较；可以财务比率进行比较。

若进行分析的目的在与对某一情况进行分析，并以此为基础进一步深化，那么就应寻求最主要的理缘由。

2.比率分析法
比率分析法指的是对指标的比率进行计算之后，再对结果进行比对。

通常情况下，运用此方法的对象对同一财务报表当中特定项目与不同财务报表当中相关项目相比得出的值，将该值与其它办法比值包括同行平均值、历史比值或预期比值等进行对比，利用该办法对项目的财务状况和经营能力进行判断，从中找出问题并进行解决。

从此角度来看，也可将其称之为相对数比较法，以下为此方法下常用的三种比率：一是，动态比率。

即以相同项目中预期和实际的数据比率进行计算而得出的比率作为研究对象，此办法的主要的是对指标变化过程、规律以及趋势进行研究。

对数据进行统计的做法为将指标数值按照时间先后顺序排成动态序列，借助定基比法计算出序列的发展、增长、平均发展以及平均增长四类速度
值；二是，构成比率。

即对某项指标作为研究对象，将其组成部分占总体的比重进行计算，进行此计算的目的在于对指标的构成内容和变化趋势进行研究，深度识别事物本质以及其发展规律；三是，相关比率。

即对存在关联包括相互依赖和联系等的经济活动，对两个有着不同性质且存在关联的指标相除为得出的数值。

进行此计算的目的在于完成不可比的绝对指标到可比相关比率指标的转换，从中寻求到房地产企业的经营情况。

3.因素分析法
该方法又被称之为因素替代法，是对某项综合指标的指标变动趋势和影响因素进行分析，根据计算结果确定影响指标的因素和影响程度。

可将企业活动视为有机整体，因此对其指标进行因素并非一个。

对其影响因素的数量和影响程度进行确定，有助于人们找出关键点，亦可将其作为评价企业经营状况的依据。

以该方法的分析步骤即具体分析办法作为划分依据，可将其划分为差额分析法、指标分解法和连环替代法三类。

其中差额分析法是直接将某项综合指标变动差额作为计算依据，对影响指标的因素及影响程度进行计算；连环替代法是指对影响某项综合指标的因素按照相应的顺序用分析值代替标准值的过程，主要用于测试影响因素的影响程度；指标分解法，即将某项综合指标划分为多种影响因素的办法。

（三）财务评价的特点
1. 房地产投资特点
相较于其它行业，房地产行业具有一定的特殊性，因此对其进行投资比其他行业的投资具有不同点，对这些不同点进行分析对我们进行财务分析具有引导作用。

（1）投资模式多
近年来，房地产行业发展日新月异，如今集开发、销售、经营与一体的多元化房地产模式已将单一的房地产即开发到销售的模式取而代之。

因此，投资者对房地产行业进行投资时，可以自身偏好和市场运营状态为依据进行投资，并结合财务分析状况做出投资决策。

（2）投资数额大
房地产行业属于资金密集型行业，因此运营房地产项目需要大量资金支持。

项目运用着不管选择哪类类型的支持办法额运营策略，均需上千万甚至上亿的资金作为支撑。

正因如此，投资者对金额巨大的投资应进行详细的分析，谨慎选择，尽可能的避免投资失败。

这也是房地产决策分析十分重要的根本原因所在。

（3）项目相互影响度大
时间层面和空间层面是项目相互影响最直接的表现。

站在时间层面来讲，即投资者根据前一项目情况预计其对后续项目的影响，此类影响主要体现在项目资金和运作两方面。

举例来说，决定某一项目好坏的关键在于投资人员是否具备承接下一项目的能力和权利，以及上一个项目对下一个项目资金的影响。

站在空间层面来讲，相同区域内的其它项目即可将其认定为竞争项目，对项目的经营结果造成影响，举例来说，项目周边出现了品质更高且价值相同的另一个项目，以至于该项目的未来现金流入降低。

（4）政策影响大
住房问题是我国国际民生问题的重要组成部分，所以我国城府对房地产行业发展及其关注；除此之外，家具、装饰等行业的也会随着房地产行业的发展而发展。

正因如此，我国政府出台了一系列的法律法规对房地产行业是开发、销售以及经营等环节进行了规范和约束。

由此可见，宏观政策环境是影响房地产行业的重要因素，投资者对房地产行业进行投资时应对其进行重点考虑。

（5）不确定性大
投资往往带着一定的不确定性，不管是哪类投资都存在不同程度的风险。

房地产投资具有投资量大且回收难的特征，风险度较大。

不确定性无疑会带来两种结果，即收益和亏损，但是无论哪种结果，投资者都希望其能够在前期财务预算中得以体现，对项目投资的不确定性进行分析有助于增加决策的科学性和合理性。

（四）财务评价的指标
1. 盈利能力水平指标
盈利能力是指企业通过经营获取利润的能力，又被称之为资本增值能力，体现指标为企业在一段时期内的净收益大小和利润水平。

净收益越大或利润水平越高，则代表企业的盈利能力就越强。

从传统财务分析体系的角度来看，体现企业盈利能力的指标包括财务净现值、内部收益率、投资回收周期等。

1）投资利润率：是指拟建工程项目的投入资本和投资报酬之间的相关关系，属于评价拟建项目投资盈利能力的静态指标。

在进行财务评价时，评价者需要对比拟建工程项目的投资利润率和行业平均投资利润水平，来对拟建工程项目的盈利能力进行判断分析。

即年平均利润与项目总投资相除得到的比值
2）财务净现值（NPV）：此指标主要指处在项目计算期的净现金流量，将其按照基准折现率折成项目建设期期初数，并将其相加得到的值即项目现值。

得到的结果如小于0，即意味着进行贴现后的现金流入比贴现后的现金
流出更小，即实际收益率并未达到投资者期望值；若得到的结果大于或等于0，即意味着进行贴现的现金流入比贴现后的现金流出相等或者是更大，即实际收益率与投资者期望值相等或者是更大。

计算公式为：
n
t t 0FNPV (CI CO)(1i)0i -==-+=∑
3）投资回收期：是指将项目获取到的净收益对投资进行抵偿所需的周期，是一种静态指标。

分析财务数据时，此项目周期长短与投资者期望值呈反比，周期越长即意味着对投资者越不利。

该指标的计算公式为：
t P t t 0(CI CO)
0=-=∑
2. 偿债能力水平指标
企业的偿债能指的是企业内部全部资产偿还债务的能力，又可将其划分为长期和短期两类偿债能力，此指标主要用于衡量企业的财务运营情况和经营能力。

1）资产负债率：此指标是企业负债总额除资产总额得到的比值，也就是企业所有资产偿还所有债务的能力。

通常情况下，资产负债率与偿债能力呈反比，负债率越高 ，偿债能力越弱。

在项目投资总额中，债权人提供的资金所占的比重，是一种适度指标，反映拟建项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力。

站在股东的立场，负债融资有利于保护股东利益，可增加拟建项目的盈利性，但是，同时也增加了项目的风险。

在进行评价时，拟建工程项目的资产负债率越小，说明拟建工程项目的偿债能力就越强，但是也表明其对财务杠杆的利用越少。

一方面，资产负债率越大，则表明财务杠杆系运用的越多。

另一方面，过高的资产负债率代表过重的债务负担，可能导致企业出现财务状况不良的情况。

2）速动比率和流动比率：主要用于衡量项目的流动负债偿还能力。

流动比率=流动资产/流动资产*100%；速动比率=速动资产/流动负债*100%。

速动资产指的是将存货从企业流动资产扣除后得到的差额。

进行此种操作的主要原因是存货是所有流动资产当中变现能力最差，且最有可能发生减值。

此外，存货还可能存在实际已经损失报废，但是会计上还未对这一情况进行处理的情形，或者还可能出现存货被抵押给债权人的情况等其他产权受限制的情形。

而且在现实中，企业的存货估价也有可能出现偏差，市价与成本出现悬殊差距。

因此，相较于流动比率，运用速动比率能够更好的表现出项目的是短期偿还能力，且准确度更高。

此外，行业和流动资产结构不同，适用的比率也有所差异。

某些行业的流动速率较快，而有的行业则较慢，因此衡量标准应有所不同，这有这样才能有效且合理的反映出企业的流动比率。

因此，这能对相同行业或者是同一企业不同时期的流动比率进行比较，得出的结果才是有效的。

3）贷款偿还期：是指在项目正式投产之后，企业还借款本金以及利息所需。