商业购物中心运营管理ppt课件

长春重庆路万达广场
南昌万达广场
南京新街口万达广场
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青岛台东路万达广场
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.2 第二代组合店
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1.5.2 第二代商业地产
也称为组合店，是万达集团2003—2005 年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积 10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六 到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万 达广场、武汉万达广场等。
3.2.2 委托模式
指开发公司或者物业持有者在商业物业建成 后，委托专门的商业管理公司和物业管理公 司，对其进行经营管理。
商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金， 物业管理公司获取物业管理费。
缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高， 选择与存续过程有较大风险。
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3.2 商业管理的基本模式
前提条件与必要保证—— 2.1.2.1 产权单一
明显特征—— 2.1.2.2 聚集效应
多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务
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2.1.2 购物中心的主要特征
关键特征—— 2.1.2.3 分散经营 2.1.2.4 集中管理
以租赁方式，通过获取店铺租金而获 得经济利益的商业运作模式
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2.3 购物中心的定位
2.3.2 按照服务商圈定位（略）
2.3.3 按照市场导向定位
符合现实市场（举例） 培育期短，经营比较稳定，容易快速发
展 追求目标市场（举例）
培育期较长，对经营要求较高
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2.4 购物中心的业态规划
2.4.1 业态规划
2.4.1.1 按照经营规模规划 主力店 次主力店 专卖店
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3.4.1.3 支持系统——物业管理
思考—— （1）购物中心环境管理的主要内容？ （2）购物中心停车场管理的主要内容？
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购物中心环境管理主要内容
1、常规保洁管理 2、石材地面、隔油池等特殊材料和部位的专项保洁养护 3、空气污染治理 4、废弃物管理 5、虫害治理 6、绿化养护与景观管理 7、环境舒适度的管理
要考虑业态与业态之间的相互关联 性，使客流形成互动，达到共享的目的。
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2.4.3.3 步行街业态规划要点
1、考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、
男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布 局时，应有多个品牌集合，形成消费环境。 否则必须是品牌知名度高或商品特色突出 的品牌店。
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2.4.3.3 步行街业态规划要点
2.4.3（例）步行街的业态规划
2.4.3.1 商业业态分类及面积占比
步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐饮、 生活配套服务等三类。
三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占比 40%--60%；服装服饰面积占比20%—30%；生 活配套服务面积占比20%--25%
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2.4.3.2 步行街业态规划的基本原则
通常将购物中心的招商、经营以及 基础管理等统称为商业管理
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3.1 商业管理的定义
商业管理是以商业物业为载体，通过租 赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营 服务，共同构建营销平台，为消费者提供多元 化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目 标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管 理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需 求和与投资者建立的关系。
作为一个独立的物业规划、开发、拥有 和管理的一组零售和其他商业用途的设 施，并提供停车场所——国际购物中心 协会。
购物中心的规模和定位主要由其服务商 圈的市场特征决定（举例）。
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2.1 购物中心的产生和特征
2.1.2 购物中心的主要特征
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2.1.2 购物中心的主要特征
2.1 购物中心的产生和特征
2.1.1 购物中心的产生
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2.1.1 购物中心的产生
购物中心最早发源于美国。 上世纪90年代中期，香港一批房地 产巨头在北京、上海等地的黄金地段兴建高 档写字楼。到90年代末，中国内地已经初步 形成了建shopping mall的热潮。
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2.1.1 购物中心的定义
3.2.3 混合模式
是指业主与开发商共同委托商业管理公司和 物业管理公司进行统一管理。
混合模式是一种较少使用的特殊模式
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3.2 商业管理的基本模式
无论哪一种模式，商业管理公司 对购物中心的整体运营和统一管理的核心 地位都不能变，协调业主、租户、物管之 间的关系的职能都不能变，物业保值增值 的目标不能变。
3.4.1 按照业务性质分类
3.4.1.2 环境系统——重要内容
环境系统的管理是一项规范化、标 准化和制度化的管理流程，其间的指挥、协 调、监督和跟踪反馈，反映了一个管理团队 的职业化和专业化程度。
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3.4.1 按照业务性质分类
3.4.1.3 支持系统——基础系统
专指工程管理系统和物业管理系统，是保 障商业正常运行的最基础性工作。
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2.1.2 购物中心的主要特征
重要特征—— 2.1.2.5 统一规划 2.1.2.6 整体开发
合理的商业组合，决定了购物中心 的建筑结构，也影响购物中心的经营
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2.2 购物中心的分类
2.2.1 按服务商圈分类
邻里购物中心 社区购物中心
区域购物中心 超区域购物中 心
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2、 建筑规模在2万平方米以下的步行街，咖
啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家 为原则。
规模在2万平方米以上的步行街也要 适当控制咖啡和中式快餐的占比。
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第三章 商业管理
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3.1 商业管理的概念
3.1.1 商业管理的三层内涵
宏观商业管理（略） 商品经营管理（略） 商业物业的经营管理
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1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
开发理念 资金回收 市场需求 开发过程
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1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
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1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1、统一性原则：
根据消费者不同的购买能力和消费习 惯，在同一个楼层，品牌档次或面对的消费 群应保持统一的定位。 2、递减原则：
从低楼层到高楼层，商品档次和定 位从高向低逐级递减。
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2.4.3.2 步行街业态规划的基本原则
3、租金原则：
从低楼层到高楼层，业态上从承担 租金能力较高的零售业态向承担租金能力较 低的生活配套服务和餐饮业态转变。 4、关联性原则：
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.1 第一代单店
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1.5.1 第一代商业地产
也称为单店，是万达集团早期开发的产 品，业态整合在一个单体建筑内，总面积5—6 万平方米。代表作有长春万达商业广场、青岛 万达商业广场、南京万达商业广场等。
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长沙万达广场
济南泉城路万达广场
项目位于哈尔滨市香坊区，总建筑面积30万平方米，其中 商业和五星级酒店面积20万平方米。
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成都锦华路万达广场
项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其 中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、 商气最旺的购物中心。
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第二章 购物中心
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3.3 商业管理的客户对象
消费者 商家 业主 行政管理等公共职能部门
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3.4 商业管理的业务模块
3.4.1 按照业务性质分类
3.4.1.1 信息系统——核心元素
建立一套完善的信息管理及信息控 制系统，及时、准确、全面掌握有效信息， 是商业管理的一项重要工作
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HOPSCA的含义
H（Hotel）酒店
五星、超五星级酒店
O（Office）写字楼
甲级写字楼及标准写字楼
P（Public place）公共空间
一个或者几个城市公共活动广场
S（Shopping mall）购物中心
由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成
C（Culture & recreation）文化娱乐休闲设施
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3.4.1.3 支持系统——工程管理
购物中心工程项目的前期介入 购物中心的接管验收及工程问题的整改完善 购物中心设备的运行管理 购物中心能源管理 购物中心工程房屋和设备设施的维护保养
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3.4.1.3 支持系统——物业管理
物业管理内容——
环境管理 安全管理 消防管理 停车场管理
1.1 对商业地产的理解
1.1.1商业地产的概念
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
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1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
商业管理概述
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第一章 商业地产
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1.1 对商业地产的理解
1.1.1 商业地产的概念
广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居 住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服 务业经营场所等。
狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。
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由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
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北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
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北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方 米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
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上海五角场万达广场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑 面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最 大、业态最全、商业设施最完备的项目。
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哈尔滨香坊万达广场
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1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
创造就业岗位 持续增长税收 拉动区域经济 公众服务设施 改变城市环境
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1.4 商业地产开发的主要环节及核心竞争优势
项目选址 规划设计 开发建设 订单招商 后期运营 核心竞争优势----商业管理（招商、经营）
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购物中心停车场管理主要内容
1、车辆进出管理 2、车辆停放管理 3、车辆出入卡管理 4、收费管理 5、设备及系统管理 6、突发事件处理
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3.4.1 按照业务性质分类
3.4.1.4 客户系统
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武汉万达广场
南宁万达广场
沈阳太原街万达广场
哈尔滨中央大街万达广场
大连万达广场
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天津万达广场
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
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1.5.3 第三代综合体
HOPSCA
也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
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3.2 商业管理的基本模式
3.2.1 自管模式
指商业物业的持有者，在物业开发完毕后， 自建商业管理公司对购物广场进行管理。
其收入不是管理佣金，而是物业管理费以 及一定比例的多种经营收入。
一般适合于数量众多，布局分散的跨地区 的连锁管理。
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3.2 商业管理的基本模式
2.4.1.2 按照经营业态规划 零售业态 餐饮业态 娱乐业态 服务业态
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2.4 购物中心的业态规划
2.4.2 业态布局
业态布局主要考虑品牌对客流的拉动作 用，能否最大限度的实现客流的均衡分 布，同时要考虑业态和品牌之间的搭配
业态布局对租金收益十分关键 平面布局和立体布局
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2.2 购物中心的分类
2.2.2 按照商业业态组合特征分类
综合购物中心 服装、餐饮、娱乐、生活配套等
主题购物中心 只有一个或两个经营主题的购物
中心 焦点购物中心
以某一大型商店为主导，再辅助 组合部分小型零售店
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2.3 购物中心的定位
2.3.1 按照品牌档次定位
高档购物中心 中档购物中心 低挡购物中心