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组成。新东方风格园林，坐看农科植物园和香 蜜湖水景。户型以四房、复式为主，有少量别 墅。均价8200元/m2。容积率约3.5。
销售状况：项目今年11月8日开盘，2003年9月入伙。销售
状况良好。
分析： 该项目总体质素与中旅花园相当。规模较中旅
花园小；位置接近深南路和红荔西路，噪音较 大。户型和均价与中旅花园类似，容积率明显 高于中旅花园。项目开盘期比中旅花园的早近 半年，间接截留部分目标客户。 是主要的竞争对手。
项目概况
园林：东南亚风格。 车位比例：1：1.02 预计均价：8000元/m2以上。
现项目一期已开工，正在建设。预计2003年4、5月开盘， 2003年下半年入伙。二期开工时间约在2003年下半年。
[周边竞争楼盘概况]
周边竞争楼盘概况
一、香荔绿洲
项目概况：香荔绿洲位于红荔西路旁。由7栋17--19层会所
观。以别墅、大四房、大三房为主要户型。别
墅均价25000元/m2左右，大四房均价9500元/m2，
大三房均价8500元/m2左右。容积率：
销售状况： 2002年7月18日开盘，明年6月入伙，目前别
墅已全部卖完。销售状况良好。
分析：
项目规模大于港中旅花园，并整体质素高于港
中旅花园。有小部分共同目标消费群，但由于
国际公馆整合推广方案-
“国际公馆”(暂定名）项目 品牌整合推广策略案
黑弧奥美 2004.12.25
目录
• 项目概况 • 周边竞争楼盘概况 • SWOT分析 • 项目定位及分析 • 目标消费群分析 • 企业品牌推广 • 项目传播定位 • 项目阶段性推广策略 • 媒介策划方案 • 项目服务小组成员简介
劣势点：
户型类型较杂。 从二房三房到四房、复式、townhouse均有，导致目标客 户群体的不单一，对项目推广造成一定的影响。
SWOT分析
问题点：
• 大环境不佳。目前深圳房地产正处于高潮之后的低糜期。 房地产界将面临着重新调整，趋于正规。另，房地产市场 目前正是供>求，客源不旺。 • 项目地处农科中心区，片区拥有植物园和香蜜湖自然景观 环境。但香蜜湖景观被项目周边楼盘遮挡，无法直接观赏。
目标消费群定位
目标消费群体：
福田区、罗湖区，年龄35岁－45岁之间的高收入的成功人 士． 二次或多次置业
• 企业高级管理人 • 大型私营企业主 • 高级经理人 • 金融，证券投资人士．
目标消费群定位
共性特征：
•中青年，稳健自信，有责任心，见多识广，关注家庭 •事业小有成就，中高收入，有优越感和社会地位 •热爱生态自然，有品位，有修养 •事业仍有上升空间，虽爱自然，却不愿完全脱离城市节奏， 想生活中同时拥有两种不同的空间。
项目推广期较港中旅花园早近8个月左右，因此
对港中旅花园的推广影响不是很大。
不是主要的竞争对手。
周边竞争楼盘概况
五、新天国际名苑
项目概况：项目紧临香蜜湖，最近距离地享受香蜜湖
天然景观。以大三房、大四房为主要户型， 有少量的复式。小高层、高层为主。均价 7500元/m2。
销售概况：现已进入销售尾期。2002年12月31日入伙。 分析： 虽然项目总体质素与港中旅花园相当，但
机会点：
• 处于市政规划中心区。 • 处于农科中心区，周边居住品质高，属于成熟高档楼盘片 区。 • 周边配套完善。 • 附近有农科中心植物园和香蜜湖的天然景观，虽无法直接 观赏，但身处其中，空气清新、环境幽雅，自然生态。
[项目定位]
项目定位
农科中心片区，中心区边缘地带 容积率：1.81 车位比例：1：1.02 预计均价：8000元/m2以上 大三房、四房为主， 少量复式、townhouse 临农科中心植物园和香蜜湖， 环境幽静、自然
物业定位：
农科中心区， 高尚生态文化人居
[目标消费群分析]
目标消费群定位
农科中心片区，中心区边缘地带
容积率：1.81
车位比例：1：1.02
预计均价：8000元/m2以上
大三房、四房为主， 少量复式、townhouse
临农科中心植物园和香蜜湖， 环境幽静、自然
目标消费群定位： 主要为福田区、罗湖区， 35-45岁的成功人士。
周边竞争楼盘概况
二、振业.翠海花园二期
项目概况：翠海花园二期位于香蜜湖侨香路与农园路交
汇处。东临植物公园，由4栋高层组成。总占 地43242.28m2，二期建面100765m2，容积率 超过3。以140m2的4房、180m2的5房为主， 均价7000元/m2。
销售情况：项目今年9月15日开盘，明年9月份入伙。销
由于项目目前已进入销售尾期，因此不是 主要的竞争对手。
周边竞争楼盘概况
六、
另，位于这一片区的建业.采曦亭，项目规模较小，户型较 小，不是主要的竞争对手。 新天国际名苑，今年3、4月份开盘，现已进入销售尾期， 也不是主要的竞争对手。
[SWOT分析]
SWOT分析
优势点：
容积率低。
（由于规划中项目容积率1.81，明显低于周边竞争楼盘， 因此，项目将是一个空间开阔、低密度的高档楼盘）
[项目概况]
项目概况
地段交通：项目位于深圳农科中心片区，北临农园路，西临
侨香路。临近农科植物园和香蜜湖。公共交通工 具较少，环境安静幽美。
规划：
占地13万m2，总建面约30万m2。一期占地 55831.50m2，建面124301.71m2。
容积率： 1.81
建筑：
岭南风格。建筑户型以123.20—160.68m2的大三 房和159.18—187.22m2的四房为主。有部分 townhouse、复式和二房、小三房。
销售情况：项目今年11月8日开盘，2003年11月份入伙。 分析： 项目的规模、均价方面均小于中旅花园；主
力户型与中旅花园的辅助户型类似，有少量 共同客户群；同时，项目的容积率也明显高 于中旅花园；开盘期早于中旅花园，间接截 留了部分客户群体。 是项目的竞争对手。
周边竞争楼盘概况
四、水榭花都
项目概况：项目紧临香蜜湖，最近距离地享受香蜜湖天然景
售状况一般。
分析： 总体质素较中旅花园差。项目规模较小于中
旅花园，主力户型相当，均价较低；但容积 率明显高于中旅花园；开盘期较中旅花园早 半年多。间接截留了部分目标客户。 是主要的竞争对手。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
周边竞争楼盘概况
三、深业.风临左岸
项目概况：风临左岸位于红荔西路与农林路交汇处。以
87—92m2的大2房和105—129m2的3房为主力 户型。均价6200元/m2，容积率：3.0。 法国浪漫主义情节，以“新浪漫主义.生活之 岸”为主推广语。
销售状况：项目今年11月8日开盘，2003年9月入伙。销售
状况良好。
分析： 该项目总体质素与中旅花园相当。规模较中旅
花园小；位置接近深南路和红荔西路，噪音较 大。户型和均价与中旅花园类似，容积率明显 高于中旅花园。项目开盘期比中旅花园的早近 半年，间接截留部分目标客户。 是主要的竞争对手。
项目概况
园林：东南亚风格。 车位比例：1：1.02 预计均价：8000元/m2以上。
现项目一期已开工，正在建设。预计2003年4、5月开盘， 2003年下半年入伙。二期开工时间约在2003年下半年。
[周边竞争楼盘概况]
周边竞争楼盘概况
一、香荔绿洲
项目概况：香荔绿洲位于红荔西路旁。由7栋17--19层会所
观。以别墅、大四房、大三房为主要户型。别
墅均价25000元/m2左右，大四房均价9500元/m2，
大三房均价8500元/m2左右。容积率：
销售状况： 2002年7月18日开盘，明年6月入伙，目前别
墅已全部卖完。销售状况良好。
分析：
项目规模大于港中旅花园，并整体质素高于港
中旅花园。有小部分共同目标消费群，但由于
国际公馆整合推广方案-
“国际公馆”(暂定名）项目 品牌整合推广策略案
黑弧奥美 2004.12.25
目录
• 项目概况 • 周边竞争楼盘概况 • SWOT分析 • 项目定位及分析 • 目标消费群分析 • 企业品牌推广 • 项目传播定位 • 项目阶段性推广策略 • 媒介策划方案 • 项目服务小组成员简介
劣势点：
户型类型较杂。 从二房三房到四房、复式、townhouse均有，导致目标客 户群体的不单一，对项目推广造成一定的影响。
SWOT分析
问题点：
• 大环境不佳。目前深圳房地产正处于高潮之后的低糜期。 房地产界将面临着重新调整，趋于正规。另，房地产市场 目前正是供>求，客源不旺。 • 项目地处农科中心区，片区拥有植物园和香蜜湖自然景观 环境。但香蜜湖景观被项目周边楼盘遮挡，无法直接观赏。
目标消费群定位
目标消费群体：
福田区、罗湖区，年龄35岁－45岁之间的高收入的成功人 士． 二次或多次置业
• 企业高级管理人 • 大型私营企业主 • 高级经理人 • 金融，证券投资人士．
目标消费群定位
共性特征：
•中青年，稳健自信，有责任心，见多识广，关注家庭 •事业小有成就，中高收入，有优越感和社会地位 •热爱生态自然，有品位，有修养 •事业仍有上升空间，虽爱自然，却不愿完全脱离城市节奏， 想生活中同时拥有两种不同的空间。
项目推广期较港中旅花园早近8个月左右，因此
对港中旅花园的推广影响不是很大。
不是主要的竞争对手。
周边竞争楼盘概况
五、新天国际名苑
项目概况：项目紧临香蜜湖，最近距离地享受香蜜湖
天然景观。以大三房、大四房为主要户型， 有少量的复式。小高层、高层为主。均价 7500元/m2。
销售概况：现已进入销售尾期。2002年12月31日入伙。 分析： 虽然项目总体质素与港中旅花园相当，但
机会点：
• 处于市政规划中心区。 • 处于农科中心区，周边居住品质高，属于成熟高档楼盘片 区。 • 周边配套完善。 • 附近有农科中心植物园和香蜜湖的天然景观，虽无法直接 观赏，但身处其中，空气清新、环境幽雅，自然生态。
[项目定位]
项目定位
农科中心片区，中心区边缘地带 容积率：1.81 车位比例：1：1.02 预计均价：8000元/m2以上 大三房、四房为主， 少量复式、townhouse 临农科中心植物园和香蜜湖， 环境幽静、自然
物业定位：
农科中心区， 高尚生态文化人居
[目标消费群分析]
目标消费群定位
农科中心片区，中心区边缘地带
容积率：1.81
车位比例：1：1.02
预计均价：8000元/m2以上
大三房、四房为主， 少量复式、townhouse
临农科中心植物园和香蜜湖， 环境幽静、自然
目标消费群定位： 主要为福田区、罗湖区， 35-45岁的成功人士。
周边竞争楼盘概况
二、振业.翠海花园二期
项目概况：翠海花园二期位于香蜜湖侨香路与农园路交
汇处。东临植物公园，由4栋高层组成。总占 地43242.28m2，二期建面100765m2，容积率 超过3。以140m2的4房、180m2的5房为主， 均价7000元/m2。
销售情况：项目今年9月15日开盘，明年9月份入伙。销
由于项目目前已进入销售尾期，因此不是 主要的竞争对手。
周边竞争楼盘概况
六、
另，位于这一片区的建业.采曦亭，项目规模较小，户型较 小，不是主要的竞争对手。 新天国际名苑，今年3、4月份开盘，现已进入销售尾期， 也不是主要的竞争对手。
[SWOT分析]
SWOT分析
优势点：
容积率低。
（由于规划中项目容积率1.81，明显低于周边竞争楼盘， 因此，项目将是一个空间开阔、低密度的高档楼盘）
[项目概况]
项目概况
地段交通：项目位于深圳农科中心片区，北临农园路，西临
侨香路。临近农科植物园和香蜜湖。公共交通工 具较少，环境安静幽美。
规划：
占地13万m2，总建面约30万m2。一期占地 55831.50m2，建面124301.71m2。
容积率： 1.81
建筑：
岭南风格。建筑户型以123.20—160.68m2的大三 房和159.18—187.22m2的四房为主。有部分 townhouse、复式和二房、小三房。
销售情况：项目今年11月8日开盘，2003年11月份入伙。 分析： 项目的规模、均价方面均小于中旅花园；主
力户型与中旅花园的辅助户型类似，有少量 共同客户群；同时，项目的容积率也明显高 于中旅花园；开盘期早于中旅花园，间接截 留了部分客户群体。 是项目的竞争对手。
周边竞争楼盘概况
四、水榭花都
项目概况：项目紧临香蜜湖，最近距离地享受香蜜湖天然景
售状况一般。
分析： 总体质素较中旅花园差。项目规模较小于中
旅花园，主力户型相当，均价较低；但容积 率明显高于中旅花园；开盘期较中旅花园早 半年多。间接截留了部分目标客户。 是主要的竞争对手。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
周边竞争楼盘概况
三、深业.风临左岸
项目概况：风临左岸位于红荔西路与农林路交汇处。以
87—92m2的大2房和105—129m2的3房为主力 户型。均价6200元/m2，容积率：3.0。 法国浪漫主义情节，以“新浪漫主义.生活之 岸”为主推广语。