特大型城市综合体开发全程PPT课件

特大型商业综合体开发全程解密
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
案例三、海南现代美居生活城
城际铁路站
0.5公里
本案
1.2公里
本案
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整体形态
特大型商业综合体开发全程解密
酒店公寓
地上建筑功能平面图
特大型商业综合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边150路调整示意图
特大型商业综合体开发全程解密
项目内部交通 出入口
转盘
地下车行道
停车场：8000个车位 车行道：宽12-18米 层 高： 7.3米 转 盘： 2个 出入口： 5个
特大型商业综合体开发全程解密
模块三：城市商业中心的商业组合
城市商业中心项目实例
沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业 上海智富名品城，160万平方米商业 海口现代美居城，145万平方米商业
建筑面积 20 8 11 12 3 6
9
4 3 10 2 4 6 1 3 3 3 37 145
地上建筑面积
17
6.5
11
12
3
6
软装饰
2.5
灯饰
1.5
陶瓷瓷砖
1
卫浴洁具
1
五金配件 1.5
基础建材 1.5
4
3
9
2
4
3
1
3
3
3
-
99.5
60.2 26.3 99.5 1.65 43.70%
地下建筑面积 3
购物中心30万m² 10万人次 家居中心25万m² 1.5万人次 数码城 10万m² 4.5万人次 百货商场10万m² 3万人次 商业总人数 23.5万人次
一期酒店总面积约8.8万m²
2人/套 x 1178套 = 2356人次
一期公寓总面积约9.2万m² 3人/套 x 1184套 = 3552人次
人流量日均峰值 26万人次
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沈阳龙之梦亚太中心
一期工程
用地面积 容积率 覆盖率 总建筑面积 地上总建筑面积
办公楼 酒店 公寓 商业 住宅 地下建筑总面积
55.75公顷 6 70%
437 万平方米 334 万平方米 20 万平方米 19 万平方米 28 万平方米 167 万平方米 100 万平方米 103 万平方米
始发线 过境线
上海人民广场
13
31
上海徐家汇 沈阳中街地区
8
40
12
24
沈阳太原街沈阳站地区 18
18
沈阳五爱地区
13
21
沈阳龙之梦亚太中心 40 16
总数 44 48 36 36 34
56
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• 建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通 良性发展，构建现代化交通体系。
政策支持力度
新高度、新名片、新形象、新客厅 周边带动作用明显，关注度高
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规模竞争
体量是竞争决定性因素之一 1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域 2、培育完成后，新竞争者没有进入机会
协同效应
1、酒店提高档次，促进销售和租赁 2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率 3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源 4、办公和商业带来酒店客源。
申川专线 游十号线
东坪专线
303
806
836
824
15区
02
43
927
93
957
303
984
326
985
东坪专线
机场三号线
游十号线
712Biblioteka 122205732
43
820
824
830
920
926
931
946
957 徐闵线
龙吴线
起始站点8条 过境线路40条
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案例7、上海市人民广场
10万平米 10万平米
一期工程
总建筑面积 145 万平米 其中零售商业 90 万平米
大型主力百货
10万平米
公寓酒店
3万平米
精品百货
3.5万平米
购物中心
30万平米
办公楼
高245米 20万平米
家居广场
25万平米
五星级酒店
4万平米
精品百货
3.5万平米
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酒店
家居广场 购物中心
办公楼 酒店
项目周边10条公交线
引入公交枢纽
215
228
248
237
225
266
207
257
296
134 156
222
286
287
150
211
276 118
特大型商业综合体开发全程解密
21条始终点线 16条过境线 运营网络图
228
116 131
245 215
248
147
237
225
266
207
257
296
134 156
2、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接， 系统性地发挥城市公共交通的综合运能，提高客运效 率。
3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运 交通的服务水平，改善乘车环境，改变城市人的出行 方式。
4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷， 为城市交通开辟新的模式，有效地改善区域道路交通 环境。
公交线路站务室现状
特大型商业综合体开发全程解密 沈阳北站公交枢纽
第特2 条大始型发商线 业118综路合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边118路调整示意图
第特3 条大始型发商线 业13综1路合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边131路调整示意图
第特4 条大始型发商线 业15综0路合体开发全程解密
沈阳首个交通换乘枢纽 40条公交线路的公交枢纽 长途客运枢纽
三条城市交通主干道
一环线通行能力最强的滂江街段 沈阳唯一的一条市内高架快速干道 津桥路—北顺城路--市府大路
56条公交线路 现有16条过境市内公交线路 中街地区11条线路延伸 项目周边10条线路的始发站迁移 新增市内公交线路19条
商业中心公交线路数量对比
548
93
814
923
926
855
320
申闵专线
920
93 548 814
320
824 徐闵线
50
205
303
02
42
43
236
15
44
72
122
927
315
326
572 572区
732
770
864
44
50
572区 隧夜1号线
836
326
572
72
820
326 984 徐闵专线
712 957
985 机场三号线
总体指标
分项指标(单位：万m2) 业态名称
红星美凯龙 数码电器城 欧亚达 商品批发市场 旅游岛旅游产品市场 酒店餐饮物料中心
专业建材街
配送中心 服装城 风情街（含海天3万m2） 酒店公寓 广百 乐购 影城 商务中心 总部办公 园区管理中心 地下车库 总计
总用地面积（万m2） 建筑基底面积（万m2） 地上总建筑面积（万m2） 容积率 建筑密度
招商优势
1、对商家有震撼力和吸引力 2、谈判回旋余地大
特大型商业综合体开发全程解密
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式
1、长期、自然形成 王府井、南京路
2、政府统一规划、协同推进 上海的徐家汇、五角场
3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不 断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、 电器卖场、建材家居、专业市场、超市
1.5 1 3 37
45.5
用地面积 5
2.5 4.6 5.4 3.3 5.3
模块四：各个组成部分的招商和运营要点
高星级酒店 专业市场 购物中心的规划设计
模块五：招商实例
沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商 沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商
特大型商业综合体开发全程解密
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本
规模大、门槛高、竞争少 商业和住宅价格差 就业和税收对政府的吸引力
4、一次性建设，强力推进是有可能的 统一规划、统一建设、统一招商、统一管理
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交通的重要性
选址、选址、选址 交通是最主要的、决定性的因素。 综合各种交通方式，创造易达性和必达性。
交通的形式
道路、机场、铁路、地铁、公交 出租、自驾、自行车、步行
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案例1、美洲Mall
乐、商务、酒店等多种功能于一体
总建筑面积：20万平方米 流 线：环型流线 中 庭：三个椭圆形中庭 走廊长度：总长4.2公里
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特大型商业综合体开发全程解密
1条地铁 2条轻轨 11条过境公交线 8条始终点公交线
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案例3、沈阳市中街商业区
12条始终点公交线，过境线24条
购物中心一层
地下一、二层
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中街地区11条公交线 项目周边10条公交线
228
116 131 215
248
298 211
237
225
266
207
257
296
134 156
211786
222
287
286 150
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中街地区11条公交线
116 131
298
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地点：北中街 257，287，118，296终点站
地点：白塔路 384、385、386路终点站停车场
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中街周边现有公交线路环境状况
116，150，207终点站
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211，222路终点站停车场
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3条地铁 起始站点13条 过境线路31条
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案例8、沈阳龙之梦亚太中心
一环线
7.3万
东西快速高架干道
地铁十号线
地铁一号线
沈阳市人民政府 市府大道
津桥路 沈阳故宫
龙之梦
4.3万
8.7万
三条城市交通主干道
两条地铁 三座车站
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项目周边交通条件
沈海立交
东西快速干道
长途客运 公交枢纽
地铁一号线滂江街站 地铁十号线车站
龙之梦亚太中心
一环滂江街
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商业人流测算
· 公交枢纽
一期总占地17万m² 一期总建筑面积140万m²
一期办公总面积约20万m² 按10 m²/人 = 2万人次
一期商业总面积约90万m²
营业员按20 m²/人= 4.5万人次
222
286
287
298 219
384
211 151
132
168
274 254
218
385
133
386
243 230
276 118
150
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公交枢纽、地铁和购物中心立体连通
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公共交通配置汇总
两条地铁 三座车站 地铁一号线滂江街站位于基地东北角 规划地铁十号线在基地东侧设两座车站
龙之梦亚太中心 公交枢纽
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公交、地铁和商业组合关系
龙之梦购物中心 公交枢纽 地铁出入口
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公交枢纽
地下换乘通道
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公交枢纽、地铁和购物中心立体连通
公交地面换乘
公交地铁换乘 通过地下通道
地铁
时尚百货一层 地下一层
地下一层
地下一层
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案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域
沈阳站
18条始终点公交线，过境线18条
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案例5、沈阳市五爱商业区
13条始终点公交线，过境线21条
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案例6、上海市徐家汇
大桥六线区 申闵专线
大桥六线 931
855
836
830
572区
572
百货
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大型屋顶游乐场
公寓
快捷酒店
大型百货
亚太数码城 下沉式休闲广场 时尚百货
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购物中心内景
红中庭
绿中庭
蓝中庭
黄中庭
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红星美凯龙家居广场
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案例二、上海智富名品城
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一期工程商业组合
道 干
沈海立交
速 快
长途客运枢纽 (规 划)
西
东
公交枢纽
时尚 百货
龙之梦购物中心
地铁滂江街站 滂
数码
广场
江
红星美凯龙家居广场
大型
街
主力百货 四星级酒店
五星级酒店
时尚百货
精品百货
津桥 路
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公交 枢纽
时尚百货 3.5万平米
数码广场 公寓
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立体停车库
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旅游车、酒店车泊位
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案例2、上海中山公园龙之梦购物中心
位 置：上海市中山公园 交 通：地铁2、3和4号线
8条公交线始终点站 11条公交过境线
功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱
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公交枢纽平面图
公交出口 公交入口
公交站台
公交站台
公交出口 公交出口
一层平面图
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公交枢纽平面图
公交车出口
公交车入口
进站为14米宽四车道
公交车出口 公交车出口
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各种交通方式和商业的组合关系 长途客运枢纽 地铁出口
交通干道