成本法评估过程

采用成本法评估过程
估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。

其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。

即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。

（一）土地使用权价格评估：
1、估价对象描述：
估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。

在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。

酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。

本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型
为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。

2、土地估价方法选用：
一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。

根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。

技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。

1、地价定义
①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。

②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、
通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。

③设定用途：商服用途
④实际用途：商服用途
⑤设定土地使用年限：土地使用年限最高为40年，剩余使用年限35年。

⑥土地价格内涵：此次评估的地价是指估价对象所属土地在评估基准日为2014年07月11日在上述设定的土地使用年限、用途、土地开发程度条件下土地使用权价值。

2、土地价值的评估采用基准地价修正法进行，根据《**县乡镇基准地价表》如下：
一类：商业（包括服务、贸易、金融、保险、文化、娱乐、饮食、加油站、批发零售业、各类市场和其它商业）用地、别墅（高档地层住宅）、办公楼与写字楼用地。

二类：住宅、停车场、电信供水供电等市政设施、教育、医疗卫生、体育、科研用地。

三类：工业、交通、仓储、种养业（农、林、牧、渔业）用地。

3、估价测算过程：
（1）基准地价的确定
依据《**县乡镇基准地价表》，该宗地**县三官寺土家族乡罗潭
村七组，其商服用地级别基准地价（二级）基准地价为250元/㎡。

（2）估价期日修正系数（Kt ）
根据国土管理部门提供的资料及估价人员市场调查：自2013年4月1日起施行新的基准地价以来，受国家加强土地管理，限制土地供给总量，使城市存量土地地价总体水平上升，由于该地块是**县乡镇旅游景区地段，该区域的土地价格快速上涨，地价指数为3％／年，本次评估宗地确定估价期日修正系数取Kt=（1+3%）^1.5=104.53%。

（3）容积率修正系数（Kv ）
张家界禾田居度假酒店总建筑面积39428.65㎡、土地使用权面积159930.26㎡，实际容积率=0.2465，其实际容积率≤0.5，符合规划许可，根据《乡镇规划区商业用地容积率修正取值》，容积率修正系数约为1。

乡镇规划区商业用地容积率修正取值
（4）土地使用年期修正系数（Kn ）
当待估宗地土地剩余使用年限与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
n
m
r r K )
1/(11)1/(11+-+-= 公式中：
K ——- 估价对象宗地的土地使用年期修正系数 r －－－土地还原率%
m－－－估价对象宗地剩余使用年限
n－－－基准地价设定土地使用年期
其中n = 40年
m = 35年
r = 8%（土地还原利率由无风险利率3%、风险调整值2%及通货膨胀率3%三者构成）
K＝0.9774
（4）区域因素状况修正系数（∑Ki）
乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）
乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
宗地地价区域因素修正表
（6）宗地形状与面积修正系数（Ks）
估价对象四宗地土地面积共计159930.26㎡，地势为依山坡起伏不平，形状不规则，形状与面积修正系数取1.08。

（7）位臵偏离度修正系数（K p）：
该宗地位于张家界市**县319国道上，道路通达度较好，交通便利，位臵偏离度修正系数取1。

（8）临街加价修正
商业用地地价对区位条件反映最为敏感，而临街条件是商业用地的一个重要的区位条件。

本宗地临街加价修正系数取1.26。

商业用地临街加价修正系数表
（9）开发程度修正系数（K f）
基准地价是在一定开发程度下的地价，此次评估的开发程度修正费用主要是指宗地红线范围内的道路、供水、排水、电力、通讯、通气、土地平整等土地开发配套费用。

当待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。

根据委托方提供的资料和估价对象的实际投入，由于本项目全部完工，土地开发程度较高，确定开发程度修正为175元/㎡。

土地开发配套程度费用分配表（单位：元）
（10）宗地单价测算：
依据宗地单价计算公式：宗地单价=基准单价×容积率修正系数×宗地综合因素修正系数×估价期日修正×宗地形状与面积修正×位臵偏离修正×临街加价修正+开发程度修正费用，计算出宗地单价。

详见土地价值评估表：
估价对象土地使用权评估值＝427.50元/㎡×159930.26㎡
＝6837.02万元
估价对象楼面地价＝6837.02万元/39428.65㎡
＝1734.02元/㎡
（二）建筑物评估价格的确定
技术路线：通过求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其实质是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象房地产市场价格。

根据委托方提供的资料，参照《中南地区通用建筑标准设计》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和当地建筑市场材料价格、建筑人工费用等，进行相关费用修正，从物质折旧、功能折旧和经济折旧等方面综合考虑后，确定建筑物评估价格。

估价对象建筑物评估采用重臵成本法估算，估价对象建筑面积以《房屋所有权证》登记的为准（详见下表），建筑物的重臵价格根据评估物的结构、设计标准、装修、工程量，按照基准日的现行市场价格和取费标准，并考虑各项政策取费和要求进行计算，并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行复核过程如下：
（1）开发成本
①勘察设计和前期工程费：
包括：规划、设计费和水文、地质勘察费按建计价格[2002]10
号并结合市场折扣核算；环境影响评价费，依据计价格[2002]125号文规定并结合市场折扣核算；可行性研究费：依据计价格[1999]1283号文规定并结合市场折扣核算；三通一平费，是指施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出。

依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的6%计取。

②建筑安装工程费：
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物及附属工程所发生的土建
工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。

附属工程费用是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化、护坡、广场等。

按照《常用房屋建筑工程技术经济指标》、《湖南省建筑工程单
位估价表》、《湖南定额与造价》和**县重臵价格标准，并参考近期建设类似房地产实际成本测算确定建安费用。

经估价人员现场查看估价对象建筑结构、工程质量、设备设施等状况，根据委托方提供的该项目建安工程《施工合同》和装修装饰工
程《施工合同》等相关资料，此次评估酒店的建筑安装工程费分别为：建筑物土建工程费按920-1080元/㎡计取、安装工程费200-400元/㎡计取、装饰装修工程费按600-1800元/㎡计取、附属工程费按200元/㎡（按土地面积计算约50元/㎡）计取。

具体详见下表。

③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。

因为估价对象宗地不是熟地，根据委托方提供的建设工程相关资料，本项目基础设施建设费以建筑面积为计算基数按200元/
㎡计取。

④公共配套设施建设费：
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。

根据****价费［2008］122号、****价费［2007］51号,本项目公共配套设施建设费以建筑面积为计算基数按80元/㎡。

⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的2%计取。

⑥开发税费
开发期税费，包括有关税费和地方政府或其它有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

计算标准参考湖南省及张家界市的相关规定，同时项目可以享受县政府重点工程项目优惠政策，所有税费减半征收。

依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目以
建筑面积为计算基数按80元/㎡计取。

（2）管理费用
管理费用是建设单位管理部门为组织和管理房地产项目的开发
经营活动而发生的各项费用，主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、等。

根据本项目管理费用按土地取得成本与建设成本之和的3%计算。

（3）销售费用
销售费用是指建设单位在销售房地产产品过程中发生的各项费
用以及专设销售机构的各项费用，主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等。

依据委托方提供的合同和财务数据
等资料，本项目销售费用以土地取得成本、建筑安装工程成本及管理费之和为基数按1%计取。

（4）投资利息
以土地取得成本、建筑安装工程成本及管理费之和为基数，年利率中国人民银行一至三年期人民币存贷款基准利率6.15%上浮30%计
息为7.995%。

开发项目建设周期为3年，假设土地取得成本按一次性投入；建筑安装工程费、管理费均匀投入，计息期为开发期的一半，按复利计息。

投资利息＝土地取得成本×[（1+7.995%）^3-1] +（建筑安装工程费+管理费）×[（1+7.995%）^1.5-1]
（5）销售税金
销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的
税费，包括销售税金及附加（营业税、城市维护建设税和教育费附加）、其他销售税费（印花税、交易手续费等）。

依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目销售税金暂不计取。

（6）开发利润
开发利润是指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。

参考**县当地房地产开发利润率行业水平和当地近年房地产开发实际情况，一般房地产开发项目平均利润率为15%-25%，根据近年类似房地产开发项目完成情况，计算基数为土地成本、建筑安装工程费、管理费、销售费用、投资利息等投资之和，确定估价对象的开发利润率为18%计取。

（7）折旧
折旧采取成新折扣法，估价人员通过估价对象现场的查看，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定估价对象的成新率，具体测算过程如下：
①用直线法计算成新率：估价对象均为钢筋混凝土结构，建筑物的经济寿命取60年，建筑年代2013年底。

根据建筑物的成新率计算公式，建筑物的成新率=[1-（1-残值率）*已使用年限/建筑物的经济寿命]*100%，计算得出。

因此用直线法计算该建筑物的成新率100%。

②采用打分法成新率的估算
估价人员对房屋建筑物逐一进行实地查看，对建筑物的各部位质量作出鉴定并进行百分制评分；根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，估算其分项评分在总体打分法成新率中的权重系数，权重系数合计为1；以各分项的评分乘以相应的系数，得出该分项打分法成新率的评估分，汇总后得出总体打分法成新率。

成新率＝（结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分得分×B）/100×100%
式中：G：结构部分权重；S：装修部分权重；B：设备部分权重
③综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均法,一般年限法权数取0.4,打分法权数取0.6。

则综合成新率公式为：成新率＝（年限法成新率×0.4＋打分法成新率×0.6）
根据以上两者方法，最后综合确定估价对象的成新率为100%。

（8）依据以上计算，列表计算结果详见《成本法评估测算结果明细表》
(三)成本法评估结果
估价对象评估结果＝**********=29166.21万元。