房地产开发基本知识

房地产开发基本知识
第一节房地产与房地家当
一、房地产
1、地家当的概念和分类
房地产是房产和地产的总称。

房地产也称不动产。

房地产在物质上有三种存在形状：纯确实地盘、纯确实房屋、地盘房屋的综合体。

房地产是房屋及其权力的总称。

地产是地盘及其权力的总称。

房地产是由地盘、附着在地盘上的各类建筑物、建筑物和其他弗成分别的物质及其权力构成的家当总体。

房地产按照不合的标准能够划分为不合类型，房地产大年夜体上能够分为：栖身用房地产、临盆用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。

2、房地产的特点
（一）地产地位的固定性
（二）房地产地区的差别性
（三）房地产的高值经久性
（四）房地产的保值增值性
二、房地家当
1、房地家当的概念和内涵
房地家当是从事房地产开创、经营、治理、办事等行动与企业的总称。

房地家当的重要内容具体地说确实是：
（1）地盘开创和再开创；
（2）房屋开创和扶植；
（3）地产经营，包含地盘应用权的出让、让渡、租赁和典质；
（4）房地产经营，包含房产（含地盘应用权）生意、租赁、典质等；
（5）房地产中介办事，包含咨询、估价、测量、办事、办事公证等；
（6）房地产品业治理办事，包含家居办事、房屋及配套举措措施和公共场合的维教养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
（7）房地产金融，包含信贷、保险和房地产金融资产投资等。

2、房地家当与建筑业的关系
房地家当与建筑业之间既有差别又有紧密接洽。

建筑业是属于第二家当，属于物质临盆部分。

房地家当则兼有开创、经营、治理和办事等多种性质，属于第三家当。

三、我国室庐家当的成长前景
1、都市化水安稳步进步对室庐形成庞大年夜要求
2、流淌人口增长对室庐形成庞大年夜需求
3、居平易近花费构造变更对室庐形成庞大年夜的需求
4、旧城改革的速度加快，安排居平易近须要大年夜量室庐
第二节房地产开创经营的法度榜样
一、房地产开创经营的重要时期和过程
依照房地产临盆和再临盆运行次序，以及各时期经营治理的内容，房地产开创经营大年夜体上能够划分为七个时期或运行过程。

1、扶植工程项目设立和企业组建；
2、房地产扶植工程项目筹划与审批；
3、地盘应用权的取得；
4、征地与拆迁；
5、工程扶植与治理；
6、房地产的租售治理；
7、房地产的物业治理。

二、房地产开创经营的全然法度榜样
因此房地家当具有区域性特点使得各地区或各都市情形不完全雷同，然则房地家当运行的规律和时期全然是雷同的。

依照房地产经济成长规律和国度有关政策规定，对房地产开创经营治理各时期以及各时期须要完成的工作，进行比较具体地说明。

厦门市房地产开创经营治理全然法度榜样如下：
第三节房地产开创扶植地盘应用权的取得
一、国度地盘公有制的情势
我国地盘公有制采取了两种所有制情势，即集体所有制和国度所有制。

农村地盘采取了集体所有制的情势，属于农平易近集体所有；都市地盘采取了国度所有制的情势，属于全平易近所有。

农村和都市郊区的地盘，除由司法规定属于国度所有的以外，都属于集体所有，并以地盘集体所有制的情势存在。

任何小我不克不及取得地盘的所有权。

二、地盘所有权和地盘应用权及应用权出让与让渡
（一）地盘所有权
地盘所有权是指地盘所有者在司法规定的范畴内，对其拥有的地盘享有的权力。

这种权力包含占据权、应用权、收益权和处罚权。

1、地盘占据权。

地盘占据权确实是地盘所有者对地盘的实际操纵权。

它是行使地盘所有权和应用权的差不多。

2、地盘应用权。

地盘应用权确实是地盘所有者依照地盘分类对地盘加以应用的权力。

3、地盘收益权。

地盘收益权确实是基于对地盘应用权而取得的利钱的权力。

地盘收益权和地盘所有权紧密相干，地盘收益确实是地盘应用的成果。

4、地盘处罚权。

地盘处罚权确实是依法对地盘处理的权力，即在司法许可的范畴之内决定地盘的各种最终归属。

（二）地盘应用权
地盘应用权是指地盘应用者依法享有应用和取得地盘好处的权力。

依照司法规定，地盘应用权受司法爱护，任何单位和小我不得侵犯。

同时，司法也规定，应用地盘的单位和小我，除享有必定的权力外，还必须对地盘承担爱护和合理应用义务。

地盘应用权能够依法让渡，但不得以其他情势不法让渡地盘。

（三）地盘应用权出让
1、地盘应用权出让的概念
地盘应用权是指国度以地盘所有者身份，按指定地块的应用年限、用处和都市筹划等前提，将都市地盘应用权出让给地盘应用者，并向地盘应用者收取地盘应用权出让金的行动。

应用权有偿出让的地盘，必须是国有地盘；集体所有的地盘必须解决征用手续转化为国有地盘后，才能出让。

有偿出让的地块可因此待开创的(地盘生地)，也可因此完成市政举措措施（）的地盘（熟地），还可因此连同地上建筑物及从属举措措施一并出让的地盘。

2、地盘应用权出让情势
地盘应用权出让采取协定、招标、拍卖和挂牌四种合同情势进行。

（1）协定出让地盘应用权确实是当事人两边经由反复协商，最终杀青出让协定，经挂号受让人取得地盘应用权的情势。

（2）招标出让地盘应用权，是指在筹划规按刻日内，由相符前提的单位和小我以书面投标情势，竞投某地段地盘应用权，由招标人依照必定要求择优确信受让人，由受让人在解决完一切手续后取得地盘应用权方法。

（3）拍卖出让地盘应用权，是指在指准时刻、公共场所，在地盘治理部分拍卖主持人主持下，竞标者按规定方法应价，竞投地盘应用权，由出价高者获得地盘应用权的地盘出让方法。

（4）挂牌出让国有地盘应用权，是指市、县人平易近当局地盘行政主管部分宣布挂牌通知布告，按通知布告规定的刻日将拟出让宗地的交易前提在指定的地盘交易场合挂牌颁布，接收竟买人的报价申请并更新挂牌价格，依照挂牌刻日截止时的出价成果确信地盘应用者的行动。

3、地盘应用权出让年限
（1）栖身用地70年；
（2）工业用地、教诲、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
（3）贸易、旅行、娱乐用地40年；
第四节房地产开创扶植工程经营治理
一、房地产开创扶植工程前期预备工作
工程前期预备工作重要包含以下一些内容：
1、勘察设计
2、工程设计
3、落实各项配套工程
4、搬家拆除工程
二、房地产扶植工程招标与承包
房地产开创扶植工程项目涉及的内允专门多，在社会化大年夜临盆的前提下，专门多工作是经由过程招标投标、承包发包、托付专业部分进行的。

1、可行性研究招标
2、工程设计义务书招投标
3、勘察设计招投标
4、建筑工程设计招标
5、建筑材料设备供给招标投标
6、扶植工程项目施工招标投标
7、工程总承包招标投标
三、房地产扶植工程质量治理
扶植工程项目标施工质量治理是房地产开创经营企业治理工作中最重要环节之一。

工程质量的重要义务是确保工程的施工质量达到设计要求，对施工全过程质量进行严格的检查监督。

扶植工程治理的全然内容包含：
1、对施工所用的重要材料，在应用前对其质量及实验申报进行复核。

2、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量考查。

3、对施工的建筑物，建筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，做按期不雅察；对混凝土的浇注质量应指定有关的试块制造、养护、试压等治理轨制，并有专人监督履行。

4、对重要承重构造重要部位的隐藏工程，进行检考查收，经检查合格后解决隐藏工程验收手续。

5．参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证实验记录。

6．参加工程质量评定和落成验收。

7．监督施工单位文明施工、安稳施工、精确用料、按操作规程规定施工。

四．工程进度治理
扶植施工工程进度治理，是扶植单位为确保工程按合同规准时刻完成、对施工临盆的时刻所进行的操纵。

其具体工作内容重要包含：
1．介入承包企业编制工程施工组织设计，包含施工方法切实事实上定、机械设备的选用、施工进度筹划和材料供给筹划的编制等。

2．熟悉操纵施工企业对承包工程的施工组织治理，包含对材料、劳力、机械、资金的调和操纵和优化应用等。

3．依照施工进度筹划表对比检查各具体功课的工期是否有耽搁并说明耽搁的缘故。

4．分析施工进度误差的缘故，建议并协助施工企业做出调剂或从新安排筹划。

5．做好日常的工程进度记录，每周每日写出进度申报。

6．为包管正常的施工进度，开创企业治理人员要存眷和督促物质采购部分和运输部分，使施工所需的各类材料和机械设备能按时达到施工现场。

7．随时留意施工过程显现的突发事宜，对相干外部关系的事宜，开创企业要代表施工单位出面调和剂理。

五．工程预算治理
工程预算治理的重要内容是：
1．按施工图、施工清单、施工前提进行工程预算，确信工程定额。

2．按施工承包合同进度、核拨工程款。

3．工程结算。

六．落成验收治理
落成验收是国度为了包督工程质量，由司法规定的一个法定法度榜样，也是开创企业对工程项目治理的最后一个环节。

落成验收的目标和感化是经由过程验收考查工程设计和工程质量，及时发明并解决一些阻碍正常应用、正常临盆的问题，包管项目能够或许达到设
计要求的技巧经济指标。

对验收合格的项目，发给工程质量合格证，并及时解决有关手续。

第五节房屋生意经营治理
一、房屋生意
房屋生意，是房地产交易的一种情势。

房地产交易，是有偿取得或让渡房地产所有权、应用权及其他项权力的经济过程与司法行动。

因为房地产是一种专门商品，在交换过程中，还引起了一系列权力关系的变更，即他项权力变更。

在我国今朝的前提下，房地产交易中的权力关系，主假如指地盘应用权、房屋所有权、房地产典质权等。

这些权力关系的变更，只有获得在国度房地产主管部分挂号并获得确认，才具有司法效力。

（一）因为房地产商品和其他商品有着全然不合的性质，是以房地产商品的生意有着以下一些特点：
1、房地产商品生意两边在杀青协定时，必须订立具有司法束缚力的、生意两边必须遵守的房地产生意契约；
2、订立房地产生意契约，必须遵守国度的司法和律例，同时接收房地产行政治理部分的监督与治理；
3、房地产生意成交后，必须按照规定到房地产行政部分，解决房地产立契手续，以及房地产所有权和地盘应用权的相对性权属转移挂号手续，领取房产的所有权和地盘的应用权证书，以便取得国度司法的爱护。

（二）房屋生意前提及治理
在我国今朝的前提下，不管是私房出售，照样已购公有住房、经济有用房的出售以及商品房出售，都必须相符以下的前提：
1、房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件；
2、经由改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产治理部分化决变革挂号手续后，才能进入市场进行交易；
3、凡以优待方法购买的公有室庐或以优待方法建筑的室庐，原产权单位或房地产治理部分有优先购买权；
4、出售差不多出租的房屋，必须提早三个月通知承租人，在一致前提下，承租人有优先购买的权力；
5、出售共有的房屋，出售人必须提交共有人赞成或托付出售的证实文件。

在一致前提下，房屋共有人有优先购买权；
6、关于连续、赠予等方法取得的房屋，必须在解决合法手续后才能投入房地产交易市场。

具有以下情形的房屋，不克不及投入房地产交易市场进行交易；
1、没有合法证件的房屋（包含违章建筑的房屋）；
2、有产权争议的房屋；
3、差不多赞成征用或划拨地盘应用权范畴内的房屋；
4、经人平易近法院裁定限制产权转移或经人平易近法院赞成代管的房屋；
5、未领取房屋所有权证的外国侨平易近的房屋；
6、因其他专门情形不克不及出售的房屋。

进入房地产市场的交易主体，必须相符国度的有关规定。

1、房地产开创经营企业出售新建的商品房，必须持有工商行政主管部分核发的营业执照；
2、居平易近小我购买都市房屋，必须相符本地当局的有关规定；
3、居平易近小我出售房屋必须相符国度的有关规定；
4、单位购买公房，必须有市级主管部分的或区、县有关当局的赞成证实；
5、企业、事业单位购买私房，必须经由主管部分审批。

（三）房屋生意契约治理
房地产商品与其他商品不合，房地产作为不动产在生意房地产时必须签订契约。

房屋生意契约是规范房屋生意行动的重要环节。

1、房屋生意契约的特点
（1）房屋生意契约标记住房屋所有权与地盘应用权的转移。

房屋生意两边必须签订房屋生意契约，这是与其他商品不合的。

房地产生意一经成立或完成，生意两边就能够到房地产治理部分化决立契过户手续，买方交付购房款，领取房屋所有权证书，就能够行使对房屋占据、应用、收益、处罚的权力。

也确实是说，房地产生意契约一旦签订，就标记住房屋的所有权和地盘的应用权产生转移；
（2）房地产生意契约必须以书面的情势签订，并经房地产治理部分签证，才能具有司法效力；
（3）房地产生意契约是生意两边的有偿合同。

两边当事人在地位上是平等的，既有必定的权力，也要承担必定的义务；两边的合法权益受到国度的司法爱护。

2、房屋生意契约的内容
房地产生意的契约包含以下的内容。

（1）生意两边的名称、地址。

两边当事人必须是天然人或法人，假如是法人，还应有法人代表名称和签字；
（2）对标的房屋的情形切实事实上切说明。

应说明房屋建成年代、建筑质量、建筑面积、坐落地址、室内装修、设备等情形；
（3）房屋的价格。

生意的房屋应当按照建筑面积计价，必须标明每平方米的价格，房屋的总价格。

房屋的生意价格必须相符本地当局的有关规定；
（4）房地产生意契约，必须说明房屋交付应用和房屋产权转移的时刻；
（5）房地产生意契约，还必须规定买方在什么时刻、地点，用什么方法、以什么泉币付出房屋的价格；
（6）房地产契约也要规定违约义务，以及补偿的方法等。

3、房屋生意两边权力和义务
（1）卖方的权力，卖方有权按照契约规定的房地产的价格、时刻收取房地产售卖的价款。

假如买方违约，卖方能够要求司法爱护，或者要求偿付违约金；
（2）卖方的义务。

按照房地产生意契约的规定，卖方有义务把房屋转交给房地产的购买方。

假如违约也要交纳违约金；
（3）买方的权力与义务。

依照房地产生意契约切实事实上定取得房屋并付出房地产的价格。

4、房地产生意契约的解除。

（1）房地产生意成交后契约即告解除；
（2）经两边赞成，房地产生意成交后契约能够在成交往常解除；
（3）法定缘故解除；
（4）房地产交易主体灭掉导致房地产生意契约的解除；
（5）其他缘故导致房地产生意契约的解除。

二、商品房预购预售治理
房屋预售的具体法度榜样是：
1、房地产开创商向市房地产治理局提出房屋预售申请。

2、经房地产主管部分赞成后，预售单位与预购房者就能够签订《房屋预售合同》。

预售合同一样包含以下内容：房屋预售两边的姓名、国籍、地址和身份；预售房屋的地位、编号、建筑面积及平面图纸；响应的地盘应用权比例或范畴；房屋价款；房屋预售款付出方法和房屋交付方法；房屋的应用性质、权属转移内容；房屋产权人必须遵守的《房屋应用、治理、修理公约》；违约义务；两边当事人商定的其他内容。

3、解决房屋挂号、签证。

4、房地产开创商在房屋落成后，应当按《房屋预售合同》解决房屋交付手续。

假如显现以下情形，预售房购买者能够要求撤消预售房合同：
（1）房屋开创公司部分按照原定日期交付预购房屋。

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确信的面积不相相符。

（3）建成后房屋建筑的材料与预售房合同所列剪裁不相相符。

因此，购房者可否撤消生意合同，还须要由法院做出最后裁决。

假如法庭裁决准许购买者的申请，房地产开创公司不只要退回预交定金，同时还必须补偿必定的利钱损掉。

第六节房地产价格与房地产价格治理
一、房地产价格的特点
第一，因为地盘价格是地租的本钱化收入，是以地盘价格不是由价值决定的而是由地租和利钱率决定的。

第二，因为地盘的有限性，地盘的价格主假如由地盘的需求决定。

第三，因为土地位置的不动性，就使房地产（地盘）的价格具有处所性。

第四，因为土地位置的不动性或固定性，以及天然的差别性，使房地产（地盘）价格具有个别性。

第五，因为地盘的有限性，以及对地盘的需求赓续增长的特点，决定了地盘（房地产）价格跟着社会经济的成长老是赓续在上涨的，或者说地盘价格具有赓续上涨的趋势。

二、阻碍房地产价格的身分
1、经济身分
2、物理身分
3、情形身分
4、行政和政策身分
5、社会身分
6、心理身分
7、国际身分
三、房地产价格构成
1、征地补偿费
2、拆迁安排补偿费
3、其他地盘开创费
4、室庐建筑安装工程费
5、从属工程费
6、室外工程费
7、公共配套工程费
8、环卫绿化工程费
9、当局性收费及“四源”费：
10、地盘出让金大年夜市政费。

11、两税一费
12、治理费
13、利润
第八节房地产品业治理与经营
一、物业治理公司
（一）物业治理公司的特点
物业治理公司，是专门从事地上永久性建筑物、差不多举措措施及四周情形现代化治理，为业主或用户供给优胜的生活或工作情形，具有自力法人地位的经济实体。

物业治理公司的重要本能机能是遵守国度有关政策和律例，应用现代治理科学手段和先辈的维教养护技巧治理物业，有效爱护业主合法权益，为业主和用户制造一个幽雅、舒服、安静、安稳的栖身和工作情形。

物业治理公司全然特点，是按照企业化、专业化、社会化、轨制化的要求治理物业，保持“同一治理、综合办事”、“取之于平易近，用之于平易近”、“以区养区”、“自我运转、自我成长、自我完美”的主旨。

物业治理公司或组织，是一种经营型的经济实体。

（二）物业治理公司的性质
1、物业治理公司具有自力的法人资格。

2、物业治理公司属于办事性行业。

（三）物业治理公司的权力和义务
1、物业治理公司的权力主假如：
（1）依照有关司法、律例结合实际情形制订物业治理方法。

（2）依照《托付物业治理体系体例合同》和治理方法收取治理费用。

（3）有权禁止违抗物业治理方法及有关规定的行动。

（4）有权选聘专营公司（洁净、保安、绿化等）承担经营营业。

（5）开展多种经营及有偿办事。

2、物业治理公司的重要义务是：
（1）实施物业治理合同，依法进行经营治理；
（2）接收治理委员会和室庐小区内居平易近的监督；
（3）重大年夜的治理方法应当提交管委会审议，并经管委会承认经由过程；
（4）接收房地产行政主管部分、有关行政主管部分及室庐小区地点地人平易近当局的监督指导。

二、业主与业主治理委员会
（一）物业业主
业主是物业的所有人或物业的应用人。

（二）业主治理委员会性质
业主治理委员会，是物业或物业应用工资了本身的合营好处，组织成立的一处群众性的集团。

关于这种集团的司法地位或社会性质，国度今朝还没有明白的规定。

然则，这种集团或组织，经主管部分赞成成立今后，在规定的活动范畴内，国度承认其合法性。

（二）业主治理委员会的产生和构成
依照国度有关规定以及室庐小区的实际情形，为了物业治理委员会治理和活动的便利，一样来说，一个治理处所管辖的区域内，可成立一个业主治理委员会。

业主治理委员会，能够由街道干事处、家居委员会、也能够由物业治理公司出面组织。

业主治理委员会，由代表业主好处的物业业主构成。

业主治理委员会能够按期改选（章程中规定任期）。

在新一届管委会成立后，上届管委会要将全部材料向新一届管委会移交。

管委会的成立和换届选举，要有当局主管部分参加，同时在当局主管部分立案。

（三）业主治理委员会的权力与义务
1、业主治理委员会的权力重要有：
（1）订业主管委会章程，代表物业的产权人、应用人，爱护房地产产权人和应用人的合法权力。

（2）决定选聘、续聘或改聘专业物业治理公司。

（3）审核物业治理公司订定的物业治理费用和水电费标准，。

（4）审议物业治理公司制订的年度治理筹划和有关治理办事的重大年夜方法。

（5）审批物业修理基金的应用筹划。

（6）检查、监督各项治理工作的实施及规章轨制的履行。

2、权力与义务是相对应的，业主治理委员会也要承担响应的义务，重要有：
（1）依照房地产产权人和应用人的看法和要求，对物业治理公司的治理工作进行检查和监督。

（2）严格实施聘请合同，协助和支撑物业治理公司落实各项治理工作。

物业治理公司在履行决定、行使权力碰到阻力时，业主治理委员会有义务出面调处。

（3）有义务听取和接收业主的看法、建议和投诉，并和物业治理公司协商解决处理。

（4）接收业主的监督。

（5）接收房地产行政主管部分、各有关行政主管部分及本地人平易近当局的监督指导。

（6）经由过程各类情势向业主宣传关于物业治理的方针政策，组织业主介入各类教诲和文化娱乐活动。

（五）组织召开业主代表大年夜会和业主治理委员会会议。

业主代表大年夜会的重要义务是：
（1）选举新的业主治理委员会；
（2）听取管委会的工作；
（3）听取和审查管委会的工作申报；
（4）听取会员的看法和建议；。