住房是人们最基本的物质生活条件

住房是人们最基本的物质生活条件，住房状况不仅是衡量一个地区居民生活水平和质量的重要指标，也是展现经济社会发展和文明程度的重要标志。

十年来，随着衡阳经济的快速发展和人民生活水平的日益提高，城乡居民住房条件明显改善，居住质量明显提升，但住房状况中存在的问题仍不容忽视。

本文以2010年第六次人口普查（以下简称“六普”）资料为主要依据，结合2000年第五次人口普查中的部分数据（以下简称“五普”），运用区组分析、对比分析等统计分析方法，分析研究衡阳市人口住房现状，并就当中发现的问题提出对策与建议。

一、居民住房状况
现根据“五普”和“六普”住房相关数据，从住房水平、住房质量、住房来源、住房支出以及不同人群住房情况等五个方面来分析衡阳市居民住房的现状。

（一）住房水平达到舒适程度。

十年来，衡阳城乡住宅建设步伐不断加快，城乡居民住房条件不断改善。

“六普”资料显示，衡阳城乡常住人口家庭户194.29万户，家庭户平均户规模为3.48人，人均住房建筑面积达33.83平方米，比“五普”提高7.87平方米，户均住房间数3.51间，比“五普”提高0.74间。

此外，人均住房间数达1.01间，按照国际上住房标准划分的三个等级，即最低标准，每人一床；文明标准，每户一套；舒适标准，每人一间的标准衡量，衡阳家庭户的总体居住水平已经达到了舒适的程度。

“人均”反映的是现象总体的一般水平或代表水平，不能揭示事物结构的内部差异。

因此，通过对家庭户住房面积进行分组分析可以看出，衡阳市有56.94%的家庭户人均住房建筑面积集中在20-49平方米之间，其次在70平方米以上的占11.73%（见表1）；从家庭户住房间数分组来看，居民家庭住房间数集中分布在二间24.05%、三间26.78%以及四间17.51%，所占比重共达68.34%，此外2.28%的家庭户住房间数在十间及以上（见表2）。

（二）住房质量显著改善。

居住质量与住房类型结构、建筑材料、配套设施以及建房年代息息相关。

1.住房建筑结构以多层为主。

“六普”数据显示，居住平房的家庭户占26.22%，居住楼房的占73.78%，与“五普”相比，居住楼房的家庭户上升了24.18个百分点。

同时，住房楼层主要集中在2-6层楼房，这一比重达到65.39%，居住7层以上楼房的占8.38%，比“五普”增加了4.46个百分点，说明住房有向高层发展的趋势（见表3）。

2.钢筋混凝土楼房呈增多趋势。

“六普”数据显示，衡阳市混合结构的家庭住房成为主流，占58.52%；采用钢及钢筋混凝土结构的占14.95%，比“五普”提高了0.54个百分点，
因为这种现代化建筑材料结构承受力强、抗压耐久，越来越受到人们的青睐；采用砖木结构的有25.48%，仍占有相当比重。

3.家庭住房配套设施更趋完善。

一应俱全的厨房、卫生间以及相关配套设施已成为现代住房的基本组成部分，是满足居住功能、保证生活质量的基本条件。

“六普”数据显示，衡阳居民家庭住房内有独立使用厨房和抽水式厕所的比例分别为59.74%和19.56%，分别比“五普”提高了0.02和12.51个百分点；以燃气为主要炊事燃料的占20.41%，提高了11.8个百分点；有管道自来水的占33.90%，提高了11.78个百分点；有洗澡设施的占49.21%，提高了23.87个百分点，其中拥有家庭自装的热水器的占29.45%，提高了20.6个百分点。

这表明十年间住房建设加快的同时，水、电、气等基础设施的建设也不断加强，使得住房必要设施的现代化程度有了大幅度的提高。

4.新建住宅和旧房改造速度加快。

“六普”数据显示，衡阳居住在90年代以后修建的住房内的家庭户占68.56%，比“五普”提高了20.85个百分点，其中居住在2000年以后新建的占28.36%。

而居住在1949年以前修建的旧房内的家庭户仅占0.97%，比“五普”下降了2.9个百分点。

数据表明，随着旧城改造进度的加快、房地产市场的迅猛发展以及居民购买住房的热情高涨，衡阳危旧住宅已逐渐被质量更好的住房所取代。

（三）居民住房自有率显著提高。

按照住房来源的性质不同，可将其分为自有住房和租用住房两种。

自有住房包括自建住房、购买商品房、购买二手房、购买经济适用房和购买原公有住房，居民对其所居住的房屋拥有全部或部分产权。

按此标准，2010年衡阳拥有自有住房的家庭户占93.08％，比2000年提高了1.75个百分点；租用住房的占4.74%，降低了1.11个百分点，其中租赁廉租住房的占0.99%，租赁其他住房的占3.75%。

在自有住房中，自建房的家庭户占比最大，达74.99%，其次依次分别为购买商品房、购买原公有住房、购买经济适用房和购买二手房，分别占9.69%、5.68%、1.49%和1.23%。

与“五普”相比，购买商品房的比重提高了7.1个百分点，而自建住房、购买原公有住房以及购买经济适用房的比重分别下降了5.07、1.35和0.17个百分点（见表4）。

由此可以看出，住房制度改革以来，人们取得住房的途径从原来单纯依靠政府或单位的福利分配转向以购房为主，拥有自主产权的家庭不断增多，另外居民生活水平的提高和城市化进程的扩大也使得人们的购房能力和购房意愿不断增强，这同时也印证了中国人“有房心安”的传统心理。

（四）住房租赁费用上升较快。

衡阳按租房费用分的家庭户数由“五普”时集中分布的20元以下、20-50元、50-100元区间整体上升至“六普”时100元以下、100―200元、200―500元区间。

其中，“六普”中衡阳家庭户按月租房费用在100元以下的占28.58%，比“五普”下降了57.3个百分点；100-500元的占59.11%，提高了45.53个百分点（见表5）。

这表明物价持续上涨，租房费用随之抬高，租房族的生活成本不断加大。

具体来看，月租房费用在200-500元之间的家庭户居多，达31.37%，其次为在100元以下的家庭户，占28.58%，100-200元的家庭户数位居第三，占27.74%。

而月租费在1000元以上的家庭户所占比重偏小，仅占3.10%，但较“五普”提高了3.01个百分点，这说明受物价水平不断攀升影响的同时，部分民众的观念较“五普”时有所改变，对居住条件的要求相对增高，逐渐接受租房费用较高的住房。

（五）不同人群居住水平差异较大
1.住房水平与家庭户主受教育程度基本成正比，总体上学历越高居住条件越好。

户主在一般的传统家庭中处于家庭的中心地位，其受教育程度对整个家庭的住房水平有着很大的影响。

“六普”数据显示，衡阳居民家庭户的人均住房建筑面积和人均住房间数随户主受教育程度提高而增大的趋势较为明显，尤其是人均住房建筑面积指标从未上过学的33.02平方米上升到本科生教育程度的40.3平方米、研究生教育程度的39.92平方米，人均住房间数也总体呈上升趋势，从未上过学的1.04间逐渐过渡至本科生的1.17间、研究生的1.07间（见表6）。

从住房来源来看，教育程度为未上过学、小学、初中的户主自建住房比例较高，分别占88.43%、88.91%和78.92%，而购买商品房的比例较低，分别占1.59%、2.86%和7.34%，这是因为这部分居民主要集中在农村，而农村居民有宅基地。

这和高学历家庭正好相反，其中户主为本科生和研究生学历的自建住房比例分别仅占10.93%和3.86%，而购买商品房的比例则分别占45.74%和34.78%。

2.户主职业不同，其家庭住房水平差异较大。

“六普”数据显示，户主为国家机关、党群机关、企事业单位负责人，其家庭人均住房建筑面积为40.39平方米，人均住房间数为1.1间，两项指标均排名第一，这是因为国家机关、党群机关、企事业单位负责人社会阶层较高，收入相对稳定，同时又享有相对较为健全的住房公积金、住房补贴等制度；其次是专业技术人员，办事人员和有关人员，这也与他们人均收入水平较高有直接关系；而人均住房面积和人均住房间数相对偏低的是农、林、牧、渔、水利业生产人员和生产，运输设备操作人员及有关人员，这反映出从事基本体力劳动的基层工人收入水平偏低影响了住房水平（见表7）。

在住房来源方面，总体上看，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，专业技术人员，办事人员和有关人员其住房来源主要为购买商品房，商业、服务业人员，农、林、牧、渔、水利业生产人员，生产、运输设备操作人员及有关人员其住房来源主要为自建住房。

其中，购买商品房比重最大的是国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人家庭，最小的是农、林、牧、渔、水利业生产人员，两者比重相差43.56个百分点；自建住房比重最大的是农、林、牧、渔、水利业生产人员家庭，最小的是办事人员和有关人员，比重相差74.38个百分点；购买经济适用房比重最大的是办事人员和有关人员，最小的是农、林、牧、渔、水利业生产人员，比重相差5.31个百分点。

在租房方面，商业、服务业人员家庭所占比重
最大，达17.85%，农、林、牧、渔、水利业生产人员家庭租房的最少，其比重仅为0.29%，二者相差17.56个百分点。

二、改善居民居住条件任重道远
从上述对全市人口住房状况的分析来看，衡阳居民的总体居住水平和居住质量比十年前有了很大的提高，这主要得益于全市经济的快速发展、居民收入水平的大幅提高以及相关政策对城乡住房建设的推动。

但在充分肯定住房发展的同时，还必须看到一些不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：
（一）住房困难户仍占一定比例。

经过多年的住房制度改革，衡阳家庭户住房条件得到了很大的改善，家庭户人均住房建筑面积为33.83平方米，但未达到全省34.69平方米的平均水平，而且还存在部分无房户、居住面积小的家庭户以及几代人只住一间房的特困家庭户。

“六普”资料显示，全市常住家庭户中仍有2.36万户没有住房，占总户数的1.21%；人均住房建筑面积不到8平方米的有3.53万户，占1.82%。

另外，二代户同居一室的家庭户有6.19万户；三代人同居一室的家庭户有1.01万户。

（二）部分家庭住房质量有待进一步改善。

从住房建成年代来看，2010年衡阳还有0.97%的家庭户居住在解放前建造的旧房内，主要集中在老城区和农村。

这些住房年代久远、设施不全，难以满足现代居住的要求，有的甚至是危房。

从住房配套设施来看，虽然各项现代化设施的比重较“五普”时期有了很大的改观，但全市仍有37.16%的家庭户没有厨房，50.79%的家庭户没有洗澡设施，54.71%的家庭户与他人合用或没有厕所，66.10%的家庭户无管道自来水，74.79%的家庭户采用煤炭或柴草作为主要炊事燃料。

（三）城镇住房保障体系不够健全。

为有效缓解城镇中低收入家庭住房矛盾，中央政府和地方政府颁布了一系列经济适用住房政策、廉租住房政策和公共租赁住房政策等。

但是，保障性住房涉及到大量的建设资金、土地和地方政府利益，住房保障规划实施起来困难重重，保障体系不够完善，直接导致政策性住房供给量不足、保障范围存在部分“真空”、配套制度建设滞后和政策执行走样等问题，其结果是衡阳部分城镇低收入家庭住房依然处于困难时期。

（四）住房租赁市场不够规范。

面对快速的城镇化进程及有限的土地资源，不断发展与完善住房租赁体系，是解决住房问题的一个重要且有效的方式。

但纵观中央及地方政府出台的一系列调控政策，“重售轻租”的倾向较为明显，租赁住房的建设与规范运行并未得到足够重视，住房租赁市场基本上是放任、自发、散乱的。

目前，由于廉租房及公租房等保障面狭窄，大量流动人口中的部分中低收入人群只能大量、集中地居住在城乡结合部的农民出租房中或是群组商品性租赁房，不仅自身住房条件十分恶劣、租赁关系缺乏保障，也给社会治安方面带来了隐患。

三、对改善居民住房条件的对策和建议
（一）采取有效举措，助推居民提高购房能力、改善居住条件。

经济收入水平、文化水平是影响居住条件的重要因素。

因此，要大力发展经济，千方百计提高居民特别是中低收入群体的收入水平，从而提高购房能力。

其次，在风险可控的情况下，对居民贷款购房的准入条件和贷款额度上要给予放松，同时要适当提高城镇职工住房公积金缴存比例。

另外，要大
力发展教育事业，不断提高居民的文化程度、职业技能和综合素质，拓宽就业渠道，增加工资收入，改善住房状况。

（二）加快旧危房改造和市政公用设施建设，提高居住质量。

进一步加快对老城区和农村的旧危房拆迁、改造和改建，尤其要对合用厨房、合用卫生间等进行重点改建。

同时，加快城乡自来水管网工程建设，提高自来水使用率，还要拓宽管道煤气进户覆盖面，逐步以燃气、电、太阳能等清洁能源替代煤、柴草等作燃料。

另外，积极引导广大农村居民在建房时应注意住房配套设施建设，广泛宣传使用燃气的好处，进一步优化生活环境和居住条件。

（三）深化住房制度改革，建立多层次住房供应结构。

住房建设既要兼顾发展又要兼顾民生改善，既要发展房地产业，扩大城镇规模，缩小城乡差距，又要加强房屋建设监管，严把房价调控，严厉打击囤积土地、捂盘惜售等操纵市场、哄抬房价的违规行为，要让人民群众最大限度地从改革中获得现实利益。

针对家庭户不同的收入支付能力，要建立起多层次、多样化的住房供应结构，重点满足大多数工薪阶层、中低收入者的需要，大力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，同时，由于全市常住人口不断增长、人均可用土地资源极其有限，应强力降低大户型套房和高档单栋住宅所占比例，走住房建设节俭之路。

（四）健全城镇住房保障体系，确保中低收入家庭住房。

一是成立由建设、发改、财政、税务、规划、民政和公安等部门参与的保障性住房建设领导小组，形成有效的监管机制；二是多渠道筹集保障性住房建设资金，如利用住房公积金或商业贷款解决建设资金不足问题；三是采取降低地价、无偿划拨土地或降低相关税费等政策措施鼓励房产商建造经济租赁房，对空楼空房可拟订减免营业税等措施，以吸引进入租赁市场或由政府购买用作经济租赁房，以保证有足够的经济租赁房；四是明确界定中低收入家庭的标准，由此确定相应的保障措施，同时界定标准应该与时俱进，应充分考虑通货膨胀、房价和租金等因素后综合确定；五是限价房的申购条件要完善，要充分考虑家庭收入、原住房状况等因素，审批程序要严格，对符合条件的申购者要由多人组成评审小组综合审定；六是对廉租房、公租房承租家庭居住情况进行定期巡查或抽查，同民政部门定期对承租家庭的收入、人口、住房、资产等变动情况进行复核。

（五）规范发展住房租赁市场，保障房屋租赁双方合法权益。

一是相关部门要建立健全关于住房租赁的法律法规，并加强监督管理力度，规范住房租赁市场秩序。

二是要构建全覆盖、多层次的住房租赁体系，明确对不同需求群体设计不同的租赁住房供应路径，尤其是要加大满足对中低收入群体的租房需求。

三是健全房地产中介服务市场规则，规范房地产中介服务行为，充分发挥房地产经纪在提供交易信息、降低交易成本、保障交易安全等方面的重要作用。