物业公司收取的小区广告费用归谁、如何分配？

物业公司收取的⼩区⼴告费⽤归谁、如何分配？
在⼩区的电梯⾥、门⼝处、道路两旁常见各种⼴告，有⼈说这些⼴告是物业公司引⼊的，但对
于⼴告收益归业主还是归物业公司，多数业主都表⽰不太清楚。

那么，物业公司是否有权引⼊
⼴告?引⼊⼴告前要不要征得业主同意?⼴告收益该归谁⽀配?
谁有权引⼊⼴告
要搞清楚谁是引⼊⼩区⼴告的主体，须先明确⼩区⼴告的法律性质。

根据物权法第73条规
定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属
于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公
⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

⽽⼩区⼴告⼀般设置在建筑区划内的道路上、建筑墙
⾯或电梯内，因此，引⼊⼩区⼴告属于利⽤业主共有建筑物或附属设施进⾏经营的⾏为。

也就
是说，⼩区业主是⼩区⼴告相关事宜的决定权主体。

根据物权法规定，业主对⼩区的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对⼩区共有部
分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履⾏义务。

制定和修改建筑物及其附属设施的
管理规约，有关共有和共同管理权利的其他重⼤事项等应当经专有部分占建筑物总⾯积过半数
的业主且占总⼈数过半数的业主同意。

因此，对⼩区内⼴告的设置与否、如何收费、收益如何
处分等最终的决定权均应由⼩区业主⾏使。

当然权利⾏使的⽅式可以是多种多样的，可以由业
主⼤会、业主委员会⾏使，也可以委托物业公司甚⾄律师等⾏使。

“物业公司可以在⼩区⼴告事务中发挥独特的作⽤。

”⼀般来说，⼩区⼴告的设置等事务是由
物业公司办理的，这是因为从便利管理等⾓度看，物业公司因为管理义务所在，更⽅便开展该
项⼯作。

⽽且即使业主有权引⼊⼴告，但因为⼩区⼴告设置影响物业的管理⼯作，从合理性⾓
度考量，也应该让物业公司参与此类事务。

正因为如此，2007年修订后的《物业管理条例》明
确规定，利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物
业公司的同意后，按照规定办理有关⼿续。

可见，⼩区内设置⼴告实际上应当考虑业主和物业
公司两类主体的意见。

物业公司的意见，本质上并不能制约业主的权利，因为业主可以通过物
业服务合同限制物业公司的不当⾏为。

⼴告收益归物业吗
“既然设置⼩区⼴告是利⽤业主共有的建筑物或附属设施进⾏经营的⾏为，根据物权法第70
条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有
部分享有共有和共同管理的权利。

那么，根据物权法第76条规定，有关共有和共同管理权利的
其他重⼤事项要由业主共同决定。

”按照《物业管理条例》第55条规定，利⽤物业共⽤部位、共
⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业公司的同意后，按照规定办理
有关⼿续。

业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。

⼩区规划区内的公共场所、公共设施，属于⼩区全体业主共有。

在⼩区公共场所、公告设施上
经营⼴告，应当经过⼩区全体业主同意或授权，物业公司不得擅⾃引⼊⼴告。

经营⼴告所得，
也应该归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账⽬，具体如何使⽤应当由业主或业
主委员会决定或者根据物业服务合同约定进⾏处理。

实际上，多数业主对于⼴告收益并不知情，如果物业公司擅⾃引⼊⼴告或者将⼴告收益据
为⼰有，业主怎样维权呢?根据最⾼⼈民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法
律若⼲问题的解释》的规定，建设单位或者其他⾏为⼈擅⾃占⽤、处分业主共有部分、改变其
使⽤功能或者进⾏经营性活动，权利⼈请求排除妨害、恢复原状、确认处分⾏为⽆效或者赔偿
损失的，法院应予⽀持。

这⾥的其他⾏为⼈就包括物业公司。

因此，物业公司如果擅⾃引⼊⼴
告或者将⼴告收益据为⼰有，业主委员会可以起诉物业公司，要求恢复原状、赔偿损失或返还
收益等。

⼩区⼴告收益分配决定权在业主，但也要考虑政策导向与物业公司的贡献。

⼴告收益所有
权属于业主，因此收益分配权也在业主，但分配⽅式则应兼顾多种制度的引导。

如物权法第80
条规定，建筑物及其附属设施的费⽤分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或
者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总⾯积的⽐例确定。

《物业管理条例》则规定，业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。

即业主在⾃主决定分配时，要考虑这是⼩区公共收益，应优先⽤于公共⽀出，还应考虑到物业公司对引⼊⼩区⼴告的作⽤、管理成本变动等因素，⽀付物业公司相应费⽤等。

此外，⼩区⼴告事务不管是业主⾃⾏负责，还是委托物业公司负责，所有收益均应做到公开透明，同时业主⼀定要明⽩，权利和义务是对等的，在⾏使权利、享受收益的同时，相应的成本、风险等也应承担。

对于物业公司是否可以⼴告费收⼊冲抵物业费的问题，⽬前很多物业公司擅⾃引⼊⼴告，并将⼴告收⼊据为⼰有，主要的理由就是物业费收不上来，物业公司要通过⼴告费弥补亏空。

但是，⼩区⼴告收⼊和物业费属于两个不同的法律关系，如果没有明确约定，物业公司⽆权⽤⼴告收⼊折抵物业费。

⼩区⼴告乱象如何规制
物业公司认为⼩区⼴告收⼊是⾃⼰的，⽽业主并不清楚⾃⼰对⼴告收益有⽀配权，这反映出⼩区⼴告管理⽐较混乱。

⼩区⼴告种类繁多，形式多样，有的⼴告是公益性的，有的是商业性的，有的⼴告被放置于霓虹灯、液晶屏上，有的则被张贴在住宅墙上、或涂刷、悬挂在各处。

⽽⼩区⼴告管理也问题重重。

我国⼴告法对⼴告主、⼴告经营者、⼴告发布者从事⼴告活动有⼀系列禁⽌性和强制性约束条款。

这些条款包括对⼴告必须进⾏审查，但在⼩区投放⼴告，⽆论物业公司还是业主委员会或全体业主⼀般都没有资格和能⼒对⼴告内容的真实性、合法性、科学性等进⾏审查。

⽽对⼩区内的各种⼴告媒介附着物的出让，到底谁是适格的出让主体，谁是代理主体;在⼩区内投放⼴告的合同内容应该怎样拟订，费⽤以何种标准⽀付，由谁决定，收益应当归谁⽀配，怎样⽀配等问题，有的法律没有规定，有的虽然有了明确规定，但在实践中并未得到遵守。

针对这种情况，建议⼩区业主⼊住后，⼀旦条件成熟，应该尽快召开业主⼤会，成⽴业主委员会，由业主委员会对⼩区⼴告的引⼊、收益的分配等问题与物业公司交涉，⼀旦交涉不成，以业主委员会的名义维权更具有正当性和可⾏性。

在选聘物业公司时，要和物业公司对⼩区⼴告的引⼊、收益以及违约责任等进⾏明确的约定。

⼀般来说，⼩区⼴告的收益可以约定⽤于公共开⽀，如⽤来补充住房维修基⾦，改善⼩区服务，也可⽤于冲抵物业管理费、公摊⽔电费，等等。

此外，还可以从中提取⼀部分作为报酬，⽤于奖励物业公司，激励物业公司提供更好的服务。

如果物业公司擅⾃引⼊⼴告或者将⼴告收益据为⼰有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产⾏政主管部门举报，由房地产⾏政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。

除举报外，还可以起诉物业公司。

起诉的时候，最好以业主委员会的名义，因为经过备案的业主委员会具有诉讼主体资格。

此外，如物业公司拒不纠正其不当⾏为，在物业服务合同期满后，业主委员会可以撤换该物业公司，重新选聘其他物业公司。