物业管理前期介入物业建设的必要性--以某社区为例

建成 ７ 栋 高层楼 ， ８ 栋 多层楼 ， 若大 的一个 街坊 ， 设 计决策毫无 瞻前性 ， 即无 自行车摩托 车棚 ， 也无地上地下汽 车停 车场 ， 业 主 人住 不久意见很 大 ， 日常住宅 楼周 围停满 了各种 车辆 ， 小孩 和 老人 一点活动空 间都没有 了 ， 全被车辆挤 占， 目前 已达到超饱 和的状态 。随着经济 的发展 ， 居 民购车将越来越多 ， 则停车 问题
装、 验 收及 技 术交 底 所致 。因篇 幅有 限 ， 还 有很 多 问题 不便 列 举 。
设计 开始 ， 站在业 主及有 利于物业管理要求 的角度进行 主动控 制 和管理 ， 不仅能更 有效 的保 证物业 建设 的质量 ， 而且是提 高 物业 管理水平 的有效手段 。
２ ．某社区已建物业及物业管理存在的问题
不仅不利 于有毒烟气 的排 出 ， 更有 助于烟 火的燃烧 ， 对 人的危 害极大。纠其原因 ： 设计思想错误 ， 虽然 每层 多增加一户销售收 人 的眼前利益 ， 但给业主及后期 物业 管理增加巨大的维护和管 理成本 。 ② 甲街坊地下配电室 ， 每 当下雨天气 ， 配 电室上方 的顶
板及配 电柜底下 的电缆 线沟槽就大量渗漏水 ， 造成严重供 电安
一
某集 团公 司的房管处度大 ， 截 止 目前还 采用 的是传 统 的物业 管理 模式 ， 经营机制 落后 ， 与现代 物业管理企 业相 比 ， 已不适应 ， 差
距较大 。该社 区现有住 宅楼 及公共设施 ， 一 般是 建成经竣工验
【 社会视点 】 Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｐ ｅ ｒ ｓ ｐ ｅ ｃ ｔ ｉ ｖ ｅ
２ ０ ］ ４年 ７ 月刊 （ 总第 ４ ６ ５ 期）
物业管理前期介人物业建设 的必要性
以某社 区为例
王 明 慧
（ 西北工业集团有限公司 ， 陕西 西安 ７ １ ０ ０ ４ ３ ）
摘
要： 本 文紧密结合 某社 区已建物业及物业管理存在 的问题 ， 分析 、 论述 了物业管理前期介 入某社 区物 业建设的
必要 性 和 重 要 作 用 ， 并提 出了新 的 观 点 和 建 议 。
关键词 ： 物业 ； 物业管理 ； 前期介入 ； 质量控 制； 接 管验 收
中 图分 类 号 ： Ｆ ２ ６ ３ ． ３ ３ 文 献标 志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ０ — ８ ７ ７ ２ （ ２ ０ １ ４ ） １ ９ — ０ ２ ２ ７ — ０ ２
决 的问题 。 现仅列举几个典型事例作以说明 ： ① 甲街坊 ２ ０ ０ ７年 建成 的 ５ 栋 高层楼 ， 电梯 厅设计 在整栋楼 的 中间 ， 四周 均为居 室， 形 成封 闭状 ， 无窗 户通风采 光 ， 如果停 电或照 明灯坏 ， 电梯 厅一 片漆 黑 ， 居 民上下楼 进入 电梯 厅十分 恐惧 ； 并且需 一天 内 ２ ４小 时照 明 ， 灯具 和 电能消耗量 很大 ， 维 护费用 高 ； 更糟 糕 的 是， 楼 内一旦发生火灾 ， 一层 至顶层 （ ２ ６层 ） 相 当于一个高烟 囱 ，
某社 区是一个居住 ７ ６ ０ ０多户 ， ３ ５ ０ ０ ０多人的大社 区 ，则做 好物管理工作是非常重要 的。承担该社 区的物业管理企业是 由
通过 以上几个实际问题的分析可知 ，某社 区之所 以在物业
建成业主入住后暴露 出诸多质量 问题 和安 全隐患 ，纠其原 因 ， 主要还是 当时规划设计 失误 、 建筑施 工质量差 、 监 督管理 不严 所致。那么 ， 如何在 以后的物业 建设 中避 免和解决这些 问题 呢？
更加严重 ， 致使物业 管理十分 困难 。 ④ 乙街坊 ２ ０ １ １ 年底建成 四
栋 高层楼 ， 竣 工后 向物业移交 时 ， 送 来一大堆 二百多把 的钥匙
交给物业 ， 物业接管后 ， 当水 电等设施 出现故 障进行 维修时 ， 维
修 人员不仅对水 电管线 的走 向布局 、 电气 开关 、 配 电箱柜及供 水阀门等所控 制的路径很难搞得清楚 ， 而且就连那把钥匙开那 个设 备问的 门也是一塌糊涂 ， 致使物业维修工作 十分被动 和困 难 。这显然是 物业公 司没有积极 主动 的提前参与物 业设备安
１ ． 引言
随着人们生活水平 的不断提 高 ， 业主及物业使用人对 物业 功能及物业服务的需求越来越高 ， 则某社 区在物业管理及物业 使用方 面暴露 出的问题和矛盾也越来越多 。 为了减少或避 免在 物业建成后出现诸多功能缺 陷和质量 问题 ， 给 日后 的物业管理 带来 较大的经济成本和许多矛盾及 纠纷 ， 就需要专业 的物业服 务企业积极的提前介入物业建设项 目中 ，从物业建设的规划 、
３ ． 物 业管 理前 期介 入 的概念及 必 要性
３ ． １ 、 物业管理前期介入 的概念
物业管理 的前期介入 ，是指物业管理服 务企 业在接管物业
之前 ， 受房地产 开发 单位 （ 或产权 人 ） 的邀请 或委托 ， 从业 主使
用功能的角度和物业管理 的角度 出发 ， 对物业 的规划 、 设计 、 设
甲街坊近年来物业管理前期介入的概念及必要性31物业管理前期介入的概念物业管理的前期介入是指物业管理服务企业在接管物业之前受房地产开发单位或产权人的邀请或委托从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发对物业的规划设计设备选用功能布局施工监管验收接管销售和租赁阶段就提出建设性意见协助物业开发单位把好规划设计关建设配套关施工质量关和使用功能关以确保项目设计和工程质量使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求
个 比较有效 的办法 ， 就是要 改革 目前的物业 管理模式 ， 选 派 目， 参 与物业建设 各阶段 的监督管理 ， 是 解决某社 区 出现 以上
优秀 、 专业 的物业 管理技术人 员 ， 积极 的提前介入 物业建设 项
类似问题 的非 常有效 的手段和重要措施 。
收后 ， 移交 给物业管理 部门 向职 工分配入 住和负责 管理 ， 在此 之前 的建设各 阶段 ， 物业公 司从未参与 。 所以， 存 在很 多难 以解
备选 用 、 功能 布局 、 施工监管 、 验收接管 、 销售和租赁阶段 ， 就提 出建设性 意见 ， 协助物业 开发单位把 好规划设 计关 、 建设 配套 关、 施 工质量关和使用功能关 ， 以确保项 目设计和工程质量 ， 使 物业投入 使用后最 大限度 的满足业 主与使用人 的需求 和有利 于之后的物业 管理的要求 。是一个长效服务 的概念 。