房地产项目经济评价

一、具体项目选择：
1、开发单位
2、项目背景
4、项目建设规模及建设内容
按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的林语家话住宅社区规划建设用地面积12.7751公顷，一期总建筑面积143000平方米，总占地面积95000平方米，容积率为1.50，绿化率为41%，停车泊位约600余个，总数为1200户，21栋楼，以九、十层的小高层为主力户型。

6、主要技术经济指标：
1）本项目工程的主要技术经济参数：
建筑面积：143000平方米
总投资：70827.45（71041.74，71256.03）万元
2）经计算，本项目的主要经济指标如下：
平均单位成本：4952.97(4967.95，4982.94)元/平方米
总销售收入：106287.00万元
平均销售单价：7000元/平方米
税后利润：16736.12(16644.23，16552.34)万元
财务净现值：12373.42(11396.21，12202.86)万元
内部收益率：48.09%(46.99%，47.44%)
投资利润率：17.47%(17.25%，17.13%)
二、项目市场分析：
1）万科城市花园
七、项目基础数据估算与资金筹措：
1、成本分析：
1）土地成本
土地出让金共计24923万元。

根据相关报表我们得到林语家话项目的土地总价款为24923万元，按楼面平均价格为1253元/平方米。

2）建安工程费
在这个项目中，21栋楼其中18栋为小高层建筑，3栋为高层建筑，而大连的小高层建安工程费约为1500元/平方米，高层建安工程费约为1800元/平方米。

则建安工程费总计为22062.86万元。

3）前期工程费
工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。

工程前期需要办理各种手续、许可证，进行招投标，进行可行性研究、勘探设计，同时，建临时工
地需要水电、建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些均需要在项目开工之前进行处理、补偿。

前期工程费总计为2772.20万元。

4）基础设施配套费
基础设施配套费包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，总计为4530.16万元。

5）公建配套费
本小区要建成一个包括小学、商贸、银行、餐饮及地下停车、体育健身等配套设施完整的小区，在公共建筑配套上需要达到一定的标准。

与工程配套的有：小学、银行、邮局、菜市场、餐饮店、购物便利店、体育健身活动场所、地下停车库、热交换站、煤气调压站、路灯配电站、垃圾站、小区综合管理处、居委会等，总费用为5886.01万元。

6）不可预见费
按以上工程费用的5%提取，共计3008.71万元。

7）开发费用
开发费用包含有管理费用、销售费用和财务费用。

其中，管理费以工程建设费的3%提取；销售费用分广告及市场推广费、销售代理费和销售手续费三部分；财务费用主要为利息，贷款条件为：贷款额（）万元，年利率6.30%，单利计息，贷款期限是（）年。

开发费用总计为
十、评价结论与建议：
1、经济效益评价：
本住宅小区项目中，财务净现值为12373.42(11396.21，12202.86)万元，内部收益率为
48.09%(46.99%，47.44%)，远高于基准收益率8%；投资利润率为17.47%(17.25%，17.13%)，也高于房地产项目的平均收益率，因此，该房地产住宅项目在经济效益上是可行的。

本住宅小区项目各方面技术指标均高于平均指标，且自身有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，因此，本项目在资金流动上可行。

2、社会效益评价：
本住宅小区项目中，开发总价值为106287.00万元，项目税后利润总额为16736.12(16644.23，16552.34)万元，项目投资利税率为8.23%(8.19%，8.14%)，为国家财政税收做出了贡献。

项目居住总户数达到1200户，容积率1.50，为市民提供了良好的居住条件。

项目配套设施齐全，交通便利，配备有防火防震设备，同时提供智能化安全管理，保障住户安全。

3、环境效益评价：
小区绿化率达到41%，促进路沿线绿树成荫，成为一道亮丽的风景线。

项目采用各种环保措施保证周边环境不受影响。

小区本身隔声、通风、光照、保温效果均达到国家优质等级，住宅内部居住环境优良。

项目总投资构成表1-1
序号工程或费用名称
建
筑工程
机电
设备及安装
金
属结构及
安装
占地
淹没处理
临
时工程
其
他
合
计
1 工程费用
538
88.14
1049
9.50
104
3.00
869.
16
573
6.48
148
80.08
869
16.36
2 预备费
538
8.81
1049
.95
104
.30
86.9
2
573
.65
148
8.01
869
1.64
2 .1 基本预备费
538
8.81
1049
.95
104
.30
86.9
2
573
.65
148
8.01
869
1.64
2
.2
价差预备费- - - - - - -
3 合计
592
76.95
1154
9.45
114
7.30
956.
08
631
0.13
163
68.09
956
08.00
综合枢纽工程投资划分表1-2
划分项目灌溉发电防洪合计
共用工程投资69120.06 专用及配套工程投资4022.14 14944.41 7521.39 26487.94 合计4022.14 14944.41 7521.39 95608.00
递延资产及其摊销年限1-3
项目费用摊销年限摊销额
生产准备费85 5 17
生产职工培训费25 5 5
合计110 22
5+。