从房贷政策看商业银行“政策性风险”
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就 至 繁荣 的 基 础 之 上 一 旦 房 地 产 市 场 崩 性 风 险 ， 是 由于 金 融 机 构 缺乏 足够 的现 房 贷市 场 上 隐 含 的 巨 夫 风险 很 人 ・
以致 部 分还 起 源 于银 行 的恶 性 竞 争 一 房地 产 、 溃 ， 行很 难 在 短 期 内 将 大 量 的 抵 押 资 产 金 和 随 时 能 转换 为现 金 的其 他 资 产 ， 银 满 以合 理 的 价 格 变现 ， 且拍 卖 本 身 也 具 有 不能清偿 到期债 务， 足客户提取存款要 的 巨大 利润 ．吸 引 着 地 产 商 们趋 之 若 鹜 而 具 很 高 的 交 易 成 本 。２ ０ ０ ５年 ｌ ０月 ２ 日高 求 的 风 险 体 表 现 就 是银 行 资 产结 构 中 而 作 为 优 良贷 款 品 种 的 房 地 产 信 贷 也 自 ６ 现 法 出 台 了 《 于 人民 法 院 查 封 、 押 、 关 扣 冻结 的 中长 期 贷 款 比重 过 高 ． 金 和 国库 券 等 然 成 为各 家 银行 竞 相 争夺 的 对 象 又 财 产 的 规 定 》 在 陔规 定 的 第 三 条 和 第 七 不 足 以 应 付 提款 需 要 ． 缺 乏 及 时融 入 现 在 个人 贷款 市场 上 ， 家 银 ＂纷 纷 出 各 如 抢 －Ｚ ＿ ｘ 条巾 ， 明确 规 定 对 于 以 房 产 为抵 押 的 银 行 金 的 手 段 和 渠道 果 在 个 人 房 贷 的推 动 招 ， 夺 市 场 因 为这 种 贷 款 风 ＇比较 纾 银 了也 Ｉ 『 贷款 ， 如果 贷款 人 不 能 按 时 还 贷 ． 院 可 下 ， 商业 银 行 的 中 长 期 贷 款 比重 继 续 提 散 ．即使 将 来 借款 人还 不 了钱 ， ， 法 流动 性 风 险 管 理将 必 然 成 为一 个 重要 以 处 置 资 产 回收 贷款 。 因此 ， 家 银 行各 各 以查 封 ， 不得 拍 卖 、 卖 或 者 抵 债 。 在 高 ， 却 变
房地产信 比较 稳 定 的 然 而 美 国 对 房价 的 敏感 硬 商业银 ， 彳大都 把 房 地 产 信 贷 视 为 优 良 的 贷风险开始显现的阶段。第二 ． 恐 货 款 品 种 ， 且都 在 不 遗余 力地 扩 大 房地 贷 的 违 约 率 增 加 往 往 是 和 房 地 产 景 气 周 其 银 行 对 房 地 产 市 场 的 敏 感 程 度 ． 怕 没 并 这 而我 国房 地 产 市 场 自 有 像 我 国这 么 热 烈 的 可 能和 我 国的 金 产 信 贷 业 务 而 加 息 对 个 人 住 房 按 揭 贷 期 的 下滑 相 联 系的 。 融体制有关 系 现 在我 国 个 人 住房 抵 押 贷 款 的 影 响 主要 体 现 在 提 前 还 贷 者 增 多 。 上 世 纪 九 十 年 代 中后 期 以 来 一 直 处 于 一 ６万亿 元 ．尽管 这 １数 只 占 、 因此 违 约 率 很 低 就 款 达 到 了 ｌ 那 么 ．对于 商 业 银 行 而 言 ， 策 的 变 化 又 个较 长 的上 升 周 期 中 ， 政 会 带 来 什 么影 响 呢 ？
、
政 策 变化 下银 行房 贷风 险初 现
商业 银 行 之 所 以认 为 房 地 产 信 贷 是
优 良资 产 ， 要 原 因 就 在 于 一 旦 借款 人违 主
银 银 行 在 房地 产 这 一 块 业 务 上 确 实 有 级 抵 押 市 场 ， 行 可能 把抵 押 贷 款 打 包 在
主 对 或 约 ， 行 就能 够 以 合 理 的 价 格 把 作 为 贷款 风 险 ， 要 还 是 结 构 上 的 。 于 银 行 来说 ， 二 级 市 场 当 中销 售 ， 者 通 过 上 市 由 股 民 银 一 抵 押 物 的 房地 产 进 行拍 卖 以 弥 补 损 失 。 个人 房 贷 等 中 长 期 贷 款 增 长 比率 的 迅 速 来买 ， 方 面 银 行 可 能 进 … 步 发挥 投 融 资 可 另 ｒ风险 但 是 ， 种 操 作 建 立 在 房地 产市 场稳 定甚 提 高 ， 能 会 带 来 流 动性 风 险 。所 谓 流 动 的 作用 ， 一 方 面 也 避 免 ＿ 这
一
，
而 益 者恐 怕 就 是 商 业 银 行 了 。 由 于 房 地 产 期 通 常 为 ３年 到 ８年 ， 我 国的 个 人 住 房
最 近 几 年 全 世 界 的 楼 市都 有 泡 沫 ， 美
欧洲 ， 价 涨 幅 甚 至 比我 国 还要 夫 ， 房 因 贷 款 大 多有 房 地 产 资 产 作 为 抵 押 ， 且 迄 信 贷 业 务 是 最 近 ３到 ４年 才 大 规 模 发 展 国 、 而 我 ０ ３年 以 前我 国 的 房地 产 市 场 涨 幅 是 今 为 止房 地 产 信 贷 的 违 约 率 非 常 低 ， 因此 起来 的 。换 句 话 说 ， 们 刚 刚 进 入 个人 房 为 ２０
一
不 足 为奇 了 。一 旦 房 地 产 价 格 大 幅 下滑 ， 全 国贷 款总额的 ８ ｃ ５ｈ．但我们的银行很 违 约率 上升 必 将 成为 不 争 的事 实 。 二 、 企 与银 行 的风 险博 弈 房
紧张 。 为银 行 是 国有 银 行 ， 旦有 泡 沫 ， 因 一 首先 承 担 风 险 的 是 银 行 其 他 国家 宵 二 而
房 信贷 政 策 ：不 再 对 房 贷 实 行 优 惠 利率 ；
既然泡沫迹象明显 ， 为什么 目前我 国 着 很 大 的 财 务危 机
三 、 险 源 于 我 国 金 融 体 制 与 银 行 间 风 第 房 价 上涨 过 快 城 市 ， 低 首 付款 比例 可 提 商 业 银 行 的 房 地 产 信 贷违 约率 很 低 呢 ？ 最 按 照 国 际 惯 例 ，个人 房 贷 的 风 险暴 露 恶 性 竞 争 高 到 ３ ｃ 而 央 行 的 房 贷加 息最 大 的 受 ０ ｋ
维普资讯
金融投资
ｃ 慢融１ － 、 ｃ Ｅ 似 １ ｃ ｏ ｌ ｃ ¨。 ￡
口文 ／ 王欣媛
甚 今 年 ３月 ｌ 日央 行 宣 布 调 整 个 人 住 性 危 机 ， 至造 成 国 民经 济 的 萧 条 。 ６
的 增 加 使 企 业 资 产 负 债 率 曙 高 彳 下， 伏 ： 潜
以致 部 分还 起 源 于银 行 的恶 性 竞 争 一 房地 产 、 溃 ， 行很 难 在 短 期 内 将 大 量 的 抵 押 资 产 金 和 随 时 能 转换 为现 金 的其 他 资 产 ， 银 满 以合 理 的 价 格 变现 ， 且拍 卖 本 身 也 具 有 不能清偿 到期债 务， 足客户提取存款要 的 巨大 利润 ．吸 引 着 地 产 商 们趋 之 若 鹜 而 具 很 高 的 交 易 成 本 。２ ０ ０ ５年 ｌ ０月 ２ 日高 求 的 风 险 体 表 现 就 是银 行 资 产结 构 中 而 作 为 优 良贷 款 品 种 的 房 地 产 信 贷 也 自 ６ 现 法 出 台 了 《 于 人民 法 院 查 封 、 押 、 关 扣 冻结 的 中长 期 贷 款 比重 过 高 ． 金 和 国库 券 等 然 成 为各 家 银行 竞 相 争夺 的 对 象 又 财 产 的 规 定 》 在 陔规 定 的 第 三 条 和 第 七 不 足 以 应 付 提款 需 要 ． 缺 乏 及 时融 入 现 在 个人 贷款 市场 上 ， 家 银 ＂纷 纷 出 各 如 抢 －Ｚ ＿ ｘ 条巾 ， 明确 规 定 对 于 以 房 产 为抵 押 的 银 行 金 的 手 段 和 渠道 果 在 个 人 房 贷 的推 动 招 ， 夺 市 场 因 为这 种 贷 款 风 ＇比较 纾 银 了也 Ｉ 『 贷款 ， 如果 贷款 人 不 能 按 时 还 贷 ． 院 可 下 ， 商业 银 行 的 中 长 期 贷 款 比重 继 续 提 散 ．即使 将 来 借款 人还 不 了钱 ， ， 法 流动 性 风 险 管 理将 必 然 成 为一 个 重要 以 处 置 资 产 回收 贷款 。 因此 ， 家 银 行各 各 以查 封 ， 不得 拍 卖 、 卖 或 者 抵 债 。 在 高 ， 却 变
房地产信 比较 稳 定 的 然 而 美 国 对 房价 的 敏感 硬 商业银 ， 彳大都 把 房 地 产 信 贷 视 为 优 良 的 贷风险开始显现的阶段。第二 ． 恐 货 款 品 种 ， 且都 在 不 遗余 力地 扩 大 房地 贷 的 违 约 率 增 加 往 往 是 和 房 地 产 景 气 周 其 银 行 对 房 地 产 市 场 的 敏 感 程 度 ． 怕 没 并 这 而我 国房 地 产 市 场 自 有 像 我 国这 么 热 烈 的 可 能和 我 国的 金 产 信 贷 业 务 而 加 息 对 个 人 住 房 按 揭 贷 期 的 下滑 相 联 系的 。 融体制有关 系 现 在我 国 个 人 住房 抵 押 贷 款 的 影 响 主要 体 现 在 提 前 还 贷 者 增 多 。 上 世 纪 九 十 年 代 中后 期 以 来 一 直 处 于 一 ６万亿 元 ．尽管 这 １数 只 占 、 因此 违 约 率 很 低 就 款 达 到 了 ｌ 那 么 ．对于 商 业 银 行 而 言 ， 策 的 变 化 又 个较 长 的上 升 周 期 中 ， 政 会 带 来 什 么影 响 呢 ？
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政 策 变化 下银 行房 贷风 险初 现
商业 银 行 之 所 以认 为 房 地 产 信 贷 是
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主 对 或 约 ， 行 就能 够 以 合 理 的 价 格 把 作 为 贷款 风 险 ， 要 还 是 结 构 上 的 。 于 银 行 来说 ， 二 级 市 场 当 中销 售 ， 者 通 过 上 市 由 股 民 银 一 抵 押 物 的 房地 产 进 行拍 卖 以 弥 补 损 失 。 个人 房 贷 等 中 长 期 贷 款 增 长 比率 的 迅 速 来买 ， 方 面 银 行 可 能 进 … 步 发挥 投 融 资 可 另 ｒ风险 但 是 ， 种 操 作 建 立 在 房地 产市 场稳 定甚 提 高 ， 能 会 带 来 流 动性 风 险 。所 谓 流 动 的 作用 ， 一 方 面 也 避 免 ＿ 这
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最 近 几 年 全 世 界 的 楼 市都 有 泡 沫 ， 美
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维普资讯
金融投资
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口文 ／ 王欣媛
甚 今 年 ３月 ｌ 日央 行 宣 布 调 整 个 人 住 性 危 机 ， 至造 成 国 民经 济 的 萧 条 。 ６
的 增 加 使 企 业 资 产 负 债 率 曙 高 彳 下， 伏 ： 潜