浅议英国房价的过度上涨及其启示

年度增幅 ，从 １５ 年至 ２０ 年英国人１ ９０ ０５ ３增加了 ２％，全国常住 ０ 人１ ３已达 ６ ２ 万 ，加 上 英 国 目前 超过 ９％ 的城 市 化水 平 ，英 国 ００ ０ 已成为目前世界上人口密度最大的国家之一 。 大量的移民入境对 英国社会带来了多方面的影响 ， 在住房市场领域便是 由这类人群 产 生 的住 房需 求 日益 旺盛 ，对 住 房供 给造 成 了 越来 越大 的 压 力 ， 供 需 不平 衡 的矛 盾愈 益 严重 ，直 接导 致 了房 产价 格 的 上涨 。
年７ 万套的规模比较适宜 ， 因为对于全国 １Ｏ ６ 万户需要保障性住 房 的 家庭 来 说 ， 目前 的 “ 负担 住 宅 ”供 应 短 缺 已近 乎 “ 人 可 令
绝 望 ” 。
英国房 价过快 上涨 的原 因
１人 口增 长较 快 ，需 求 较 旺 。相 比于 德 国 、法 国 、西 班 牙 ． 等 其他 西 欧 国 家 ，英 国 的 国土 面 积较 小 ，但 近 年 来 的 生育 率 一 直 居高 不 下 。２０ 年 ７ ０７ 月伦 敦 大 学 人 口学 家 起 草 的报 告 对 英 国 人 １对 环 境 造 成 的压 力 极 为担 忧 。根 据报 告 统 计 ， ０ ６ ３ ２ ０ 年英 国 有 近 ６ 万新 生 儿 ， ７ 在英 格 兰 和威 尔士 地 区 ， 均 每个 育龄 妇 女 平
世纪 ９ 年代 的人 口平 均年 度增 幅是 ０ ３ 而 ２０ 年英 国吸纳 了 Ｏ ％， ０４ 多达 ２ ．万 名移 民 ， ０５ 又吸 纳移 民 ２ 万 人 ，占到 了 当年 ２３ ２０ 年 ３５ ３ ． 万 新增 人 口的 ２ ３ ７５ ／ ，人 口增 幅达 到 了 ０ ６ ％，这是 自 １６ 年 ２ ９ 以来 年度 人 口数 量增 长最 多的一 次 ，也 是 自 １６ 年 以来最 大 的 ９５
生育 １８ 个孩子， ７ 这样高的生育率在过去２ 多年问从未出现过。 Ｏ 这 当然还 只是 造成 房 价上 涨 的预期 因素 ， 更为 重要 的是 ， 些年 近 来 大批量 的移 民涌 入 英 国 ， 在促 进 经济 发展 的同 时对英 国的公 共 服务 及住 房市 场不 可 避免 地造 成 了 巨大的 现实 压 力 。 国国 家统 英 计局 对 １９年 工 党上 台后 英 国人 口流动 的重大 变化 进 行 了调查 ， ７ ９ 在 １９ 年前 的 ２ 年 问 ，英 国平均 每 年净 吸纳 移 民仅 ５ ７ ９ Ｏ 万人 ，２ Ｏ
专 题 探 讨
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浅 议 英 国房 价 的 过 度上 涨及 其启 示
汪 建 强
近 几 年来 我 国 的住 房 市 场 发展 迅 猛 ，房价 一 路 攀 升 、屡 创 新高 ，远远脱离了民众的实际可支付能力，令普通大众的日常 生 活 深 受其 苦 。 而 在这 同一 时期 内 ，英 国也 在 经 历 着跟 我 国相 似 的房价畸形上涨 ，其上涨态势在欧美发达国家中处于领跑地 位 ，考察分析英国的这一变化态势对于我们应对和规范我国的 住 房 市 场 问题 不 无 裨 益 。 自 １ ９ 年开 始 ， 国 的住 房 市场 进 入 了被 普 通 英 国人 称 为 ９７ 英 “ 黄金 十 年 ”的发 展 时 代 ， 期 间 的房 价 上 升之 剧 烈 不 仅在 英 国 这 自身 的 历史 发 展 中绝 无 仅 有 ，同 时期 内其 余 的 发 达 国家 也 无 法 与 之 比 肩 。 ０６ １ 月 ， 国最 大 的按 揭 贷款 机 构— — 哈 利 法 ２０ 年 Ｏ 英 克 斯 银 行公 布 报告 称 ：英 国 的平 均 房价 已近 三 倍 于十 年 前 的房 价 ，从 当年 的 ６ ２ 英镑 升 至 １ ． 万 英镑 ，自 １９ 年 ２ 后 增 万 ９ ７ ９６ 月 长 了 １７ ８ ％，伦 敦 地 区更 是 增 长 了 ２ ０ ４ ％，而 同 一 时期 内英 国 民 众平均工资只增长 了 ５％。２０ 年 ４月 ，英 国国家统计局发布 ４ ０７ 统 计报 告 显 示 ：从 １９ 年 到 ２０ 年 的 １ 年 间 ，英 国 平均 房 价 ９１ ０５ ５ 增 长 了 ２４ 增 幅 超过 两 倍 ， 同 时段 的 人均 收 入 仅 增长 ９％， ０ ％， 而 ２ 首次购房者的住房平均支出在 １９ 年为 ４ ７ ９１ ． 万镑 ， ０ ５ ２ ０ 年涨至 １ 万 镑 。 ２０ 年 ７ ，英 国 《 融 时报 》发 布 调 查报 告 称 ： ４２ ０７ 月 金 英 国房 价 白 １８ 年 以来 涨 幅达 ６ ６ １ ９ 年 至今 已涨 过三 倍 ， ０ ９ ７％， ９ ７ 当前全 国的 平 均房 价 收入 比约 是 ６ １ 伦 敦 地 区达 到 ９ １ 其 比 ， 比 ， 他的一些机构或协会的统计数字更高。
３住房市场 中个人投资行为增 多，推 动 了房价上升。近十 ． 年 来 ，住 宅 市 场 的个 人 投 资行 为 在英 国发 展 迅速 ，２０ 年 ６ ０７ 月 阿伯丁大学和拉夫堡大学联合进行的调查提出 ，如果政府再不 采取措施抑制越来越多的 “ 购房以出租”者 ，英 国社会将像 １ ９ 世纪那样贫富分化 日益严重 ，少数人通过剥削他人的劳动成果 逍遥 度 日 ， 他 大 多数 人 只能 生 活 在贫 困线 边缘 。 去 十 年 问 ， 其 过 “ 房 出租 ”业 在 英 国几 乎 形 成 为 了一 项 新 的产 业 。到 ２０ 年 购 ０６ 中期 ， 国的 “ 全 购房 出租 ”业拥 有 房产 的净 值 超过 １０ 亿英 镑 ， ０ ２ 每 年 为 国家 经济 创 造 出 ３ ０亿 镑 的收 入 ，是 汽 车 业贡 献 度 的 四 ０ 倍 。全 国超过 １０万户 家庭居住在这些商业性出租房内 ，租赁 Ｏ 费用高 昂。按英国住宅出租代理人联合会的计型投资业户的年 回报率 １％， １ 达到 ２ ８ １ ％。高回报率的预期刺激着越来越多有一定实力的英 ６ 国人投身到这一产业中，而英国现行的房贷申请条件较为宽松， 民众 可 以 申请 的贷 款 金额 最 高可达 房 价 的 ９‰ 为投 资 性住 房消 ５ 费提 供 了便利 。 住 宅出租 代 理人 联合 会 的统 计 ，“ 按 购房 以出租 ” 者平均约 ７％的购房费用是通过借贷解决的，只有约 １ ８ ３ ／ 的投资 购房者借贷款额度在购房总费用的 ５％ 以下。２０ ０ ０ ３年时全国的 这类 “ 购房以出租”的借贷款额为 ５０亿镑，到 ２ ０ 年中便达 ０ ０６ 到 了８０ ４ 亿镑 ， 显示出这三年来英国非 自住性住 宅投资消费的火 热 ，这无疑对其房价的持续攀升起到了极大的推波助澜作用 。 ４ 引起房价上涨的其他一些因素。 ． 造成英国房价升高还有其 他的一些因素 ，比如产权意识上升 、住房 自有率增加。多年来英 国的住房产权 自有率并不高 ，基本维持在 ５ ％至 ６％之间，近 Ｏ ０ 十 年来 这 一 比例提 升较 快 ， ２０ 年 ７ ， 国 的住房 产权 自有 到 ０７ 月 英 率达到７ ％， １ 超过了美国 ６％的比例，成为西方发达国家中住房 ８ 产 权 自有率 最 高的 国 家 。 一提 升 过程 直接 推动 了住房 市场 的迅 这 速繁荣 ， 住房交易价格也自然水涨船 高。 此外 ， 英国人婚姻状况 的变化也对房价的上涨有一定 的作用。根据国家统计局 的数据 ， ２０ 年离婚案件达 １ ． 万多起 ，是 １９ 年 以来的最高值，２０ ０３ ６６ ９６ ０４ 年增加到 １ ． 万多起，年龄在 ２ 至 ２ 岁的男女保持着最高的离 ６７ ５ ９ 婚率 ， 这个年龄段的人离婚率是千分之二十九 ， 其他年龄段的平 均离婚率是千分之十 四。 这些离婚者基本都有再次置业或租赁房 屋 居住 的需 要 ， 而且 离婚 妇 女 中职业 女 性的 比例 要 高出全 职 家庭 主妇２％左右， ９ 她们的独立人格与较强经济实力使其往往倾向于 自己购买房产用于居住或投资 ， 同时也是为将来的再次婚姻生活 做好 自己的储备。 这种情况比起稳定的传统家庭生活对住房需求 的压 力 自然更 大 ，从 而带 动 起 住房 价格 的走 高 。