武汉世纪环球项目定位及开发建议报告

我司为创世纪项目已经服务有4个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。

目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，
相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确。

因此，我司在本方案
中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突
破口，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目
的市场定位。

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·自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，由2月份的66.6%、3月份的59%到4月份53.4%，回落
到5月份的49.3%。

从3月到5月月均回落5.8个百分点。

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·今年1-5月，武汉市商品房销售额50.76亿元，增长41.4%，增速比1-4月回落3.5个百分点；商品房销售面积182.92万㎡，增长21.7%，增速比1-4月回落1个百分
点。

5月份本是销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的
影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。

楼市回暖现象不明显。

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·7月份，武汉市土地拍卖市场出现了自2001年以来的首次冷淡现象，6宗地块仅拍卖出不到10亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地
产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场
的开发商变得更加谨慎起来。

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·和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。

汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正
街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间
的商业竞争加剧。

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·小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期，积累期加开盘
期超过1年的小户楼盘不在少数。

购房者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步
增多。

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·市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。

·住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而上，销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。

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•限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一步增多。

•新政的出台，使期待房价下跌人群增多。

购房需求得到一定程度抑制。

•旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政对武汉市的影响最小。

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1、项目概况：
本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。

本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为底部商业及上部建筑的开发提供了十分强大的外部支撑。

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□项目主要经济技术指标：
总用地面积：9619㎡
总建筑面积：76850㎡（不含地下）
商业建筑面积：21250㎡（1—5层）
酒店式公寓建筑面积：55600㎡
地下建筑面积：12899㎡
容积率：8.0
停车位：室外31个，地下393个，共424个
绿化率：18.5%
建筑总高度：99.5米
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3、竞争环境分析：
本项目由下部裙楼及上部建筑共同组成，因此，在进行竞争环境分析时，结合地块所处的地段及自身条件，分别从商业物业和住宅类物业进行分别的分析。

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商业物业：
在早期提交给贵司的方案中，我司对武广商圈内的现有商业项目进行分析，提炼出走差异化商业路线的思路，并从产品设计、业态分布、商业档次上进行适合市场的
定位，减轻项目后期经营的竞争压力。

而目前项目面临的竞争压力主要来自于销售，尤其是各个商圈之间在售商铺对投资型客户、经营型客户资源的竞争。

因此，主要选举目前武广商圈、汉正街商圈、江
汉路商圈内在售或待租的新型商业项目进行分析。

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1、竞争楼盘基本资料（一）
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重点项目点评：
【新世界中心】
·该项目占地3.7万㎡，建面27万㎡，其中商业由两部分组成，一部分为建面36545㎡的室内商场，共6层，另一部分为建面2000㎡的国际风情步行街区。

上部
建筑定位比较复杂，有四星级酒店、居家型公寓、写字楼等。

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·新世界中心的商场不对外销售，由新世界百货包租。

后期将由新世界百货进行统一招商、统一经营、统一管理，目前项目招商工作正在进行。

其国际风情步行街区
也由新世界百货实行统一管理，是否销售还尚未最后确定，但不排除其正常运转后再
行销售的可能。

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·新世界中心百货商场是新世界百货商场在华中地区的旗舰店，商场定位十分高端，这一点与创世纪广场相似。

集购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能于一体，是一
个综合性较强的高端百货商场。

聚集世界精品和名牌产品、中西食府和各类娱乐设施。

·项目为新世界中国地产有限公司所开发，商业由新世界百货统一管理，“新世界”享有的品牌知名度在武汉乃至全国都是较高的，这对其招商工作的展开是非常有
利的，形成与本项目的竞争主要体现在对经营户的竞争上。

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·该项目虽然位于交通便利的航空路与武胜路交汇处，但由于处于航空路路口地段，立交桥交结点，交通十分繁忙，周边公交站点与该项目保持较远距离、车流大而
人流少，对人流的吸引力和聚集力，与武广商圈的核心地段相比要差很多，这也是该
项目作为商业项目开发的一大硬伤。

·该项目停工多年，工程进度一直十分缓慢，目前仍未入市，另外新世界集团虽然给人声势较大，但其实际操作较为成功的项目却仅有常青花园一个，其他项目如新
华家园、梦湖香郡均操作多年，进展均十分缓慢，这让其积累的声誉打了一定的折扣。

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【汉正街第一大道】
·项目规模：项目总占地424亩，总建面80万㎡，商业营业面积50万㎡，宾馆、写字楼25万㎡。

其中，一期规划用地72247㎡，建面198658㎡，主要为6栋地面建
筑，前4栋为4层高商铺，后两栋30层高的临江建筑为公寓式酒店。

地下6米建有
2万㎡的商铺，其余3万㎡用作停车场、安置通风送气管道、消防设施和仓储使用。

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·项目规划：项目4栋4层高商铺设双首层商铺，分内、外街。

内街经下沉式广场下地下一层，泛首层商铺下楼梯距地面1.8米，层高3.2米；内街经环形坡道可直
接上首层，首层商铺上楼梯距地1.4米，层高4.6米。

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·商铺形式及面积分布：外街全为一托二复式结构，面积100㎡左右，一层层高
3.3米，二层层高2.7米。

首层和三层层高
4.6米，二层层高3.6米。

一期近3000套
店铺，一、二层全部出售，三、四层为出租，面积从20到120㎡不等。

·经营与管理模式：实行统一管理运营。

店铺实行24小时循环经营。

即深夜至凌晨进出大宗货物；凌晨至中午批发经营；下午以零售为主；晚上为灯光夜市。

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·商业功能及业态分布：该项目分为商贸商务区、购物旅游区、商业服务区、文化休闲区和滨水观光区五大功能区。

总体规划为“五纵四横”交通网络格局，融合商
务、商业、旅游、观光、餐饮、文化、休闲、娱乐等功能于一体，成为与国际接轨的
全国性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁荣、发达的现代化商贸旅游区。

·靠近沿河大道和五彩正巷的蓝宝石座为箱包区；靠近汉正街和大水巷的金座为女装区；靠近汉正街和五彩正巷的银座为男装区。

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·项目目标客户群及销售上的竞争力分析：该项目主要的购买群以在汉正街从事多年经营活动的大中型商户及相当一部分来自于武汉市乃至辐射全国的投资型购买
客户为主，如温州投资客等。

由于项目位于汉正街核心腹地，它本身已经拥有一批来
自于汉正街的大中型成功商户作支撑，另外，汉正街商圈在全国知名，其稀缺的地段，
较高的商业价值，是目前在售商铺中（不包括本项目）最具震撼力和吸引力的。

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·项目目标消费群及招商上的竞争力分析：项目采取批零监营的模式，在某种程度上容易形成品牌混杂、档次不一的局面，对高端人群吸引力较低，目标消费群主要
以闲暇时间较多、喜欢物美价廉的中低层次的消费人群为主，与创世纪的高端定位基
本不形成竞争。

另外，其招商资源也比较充足，汉正街有着众多不同地方、不同档次
的商户资源，对于规模超大的该项目来说，是资源优势，但其市场竞争力与武广商圈
是不能比的。

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【龙王庙商贸广场】
·项目用地面积为62404㎡，总建筑面积约为270560㎡，地上建筑面积约为176783㎡、地下建筑面积约为93777㎡，项目建筑覆盖率是65%。

·项目共分三期开发，一期于2004年10月18日开工，目前在售，预计一期交付时间为2005年12月，开业时间约为2005年12月。

一期总建筑面积是9437.25㎡，
地上建筑面积是3800㎡，下沉式广场的建筑面积约625㎡，容积率是0.66。

一期共
有228个铺位，得房率为50%以上。

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·项目一期建筑高度为17米，共有2层，第一层层高为7.8米，第二层层高为
5.8米，工艺品城层高为4.8米，一期配有停车场面积6000余㎡。

项目二期、三期一
层层高5.1米、二层层高5.1米，三层层高5.1米，四层层高5.1（8.4）米，五层高
8.4米，地下一层层高为5.1米。

二期交付时间为2006年12月，三期交付时间约为
2007年12月。

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·项目在操作模式、目标客户群、目标消费群上与汉正街第一大道有相似之处，但是由于汉正街第一大道同时推出，面临市场竞争压力来自于销售与招商两个方面。

对创世纪造成的竞争冲击也仅来自于销售上的，尤其是对投资型客户的竞争。

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微观环境分析
□竞争环境分析总结：
·商业项目之间的竞争已经上升为商圈之间的竞争，汉正街、武广、江汉路武汉三大商圈之间的竞争，实质上是复兴的传统商圈、新兴的核心商圈之间的竞争，尤其
是用于销售的项目，突出体现在对投资型客户的争夺上。

·在售的商业项目与目前只租不售的商业项目之间的竞争，虽不存在销售上的竞争压力，但是在招商上面却面临着争夺商家的竞争压力。

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·汉正街正在开发的商业项目，龙王庙商贸广场、汉正街第一大道，开发规模大，周期长，早先开发的商业部分必须能够较好的投入经营与运作，若早期开发部分不能
很好的经营与运作，则很容易给项目后期的销售造成很大的阻力。

·在对外的宣传口径上均以租多卖少，便于统一经营管理的口号来吸引想进入项目的经营户，实际操作上则采取十分灵活的尺度。

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·在商圈的档次上有很大的差别，因此商圈之间的竞争的，主要在于销售，而不在于招商。

而商圈内部商业项目之间的竞争，既有招商上的竞争、又有销售上的竞争
压力。

由于本项目为武广商圈之内唯一可卖的商业项目，因此基本上没有来自于商圈
之内的竞争压力。

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·在地段上武广商圈和汉正街商圈的知名度在省内外都是相当高的，所不同的是武广商圈的档次和总体形象要远远强于汉正街和江汉路。

·在商铺总价上，商铺总价从50多万到今400万均有分布，价格跨度较为广泛，但不管是价格范围均有实力人群买单。

·首层商铺均价采取常规手段销售，最高均价拍卖均价42000元/㎡。

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商住楼竞争环境分析
目前整个住宅市场新盘数量相对较少，尤其是新入市的项目较少，而前期参照的一部分商住型楼盘及小户型楼盘，已经基本销售完毕，研究价值不大，而武广商圈内
及其周边区域的在售商住型及写字楼物业并不多，因此，主要选择了武广商圈内及周
边区域内在售的几个楼盘进行重点的研究和分析。

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竞争楼盘基本资料一
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【新世界中心】
·新世界中心上部建筑的物业类别比较丰富，有7万多㎡的写字楼物业、7万多㎡的板式公寓物业，以及4万多㎡的五星级酒店。

其中，写字楼物业、公寓楼物业是
新世界拥有产权的物业。

而其五星级的酒店因为是占了原武汉饭店的地，并没有产权，
只有20年使用权，20年后新世界将会将其还给武汉饭店使用。

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·新世界中心的写字楼只租不卖。

新世界中心的公寓有7万多㎡，其中1万多㎡将作为产权式酒店销售出去，具体的操作方式尚未确定，6万㎡左右的公寓将作为住
宅加以出售。

其五星级的酒店只有使用权和收益权，不能出售。

所有物业的租售价格
均未确定。

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·新世界中心目前的工程已经完成80%左右，这在一定程度上可以显示出开发商的资金实力，增加人们对该项目的信任度。

另外，其商铺、写字楼目前只出租，不销
售的模式，不仅显示了开发商的实力，也在某种程度上可以保证项目的档次和品质。

这一点是其招租和部分物业销售中，比较有竞争力的因素。

·新世界中心的上部物业仅有其公寓（包含住宅与产权式酒店）可以出售，而且其入市的时间也预订为今年10月份，这与本项目的销售进度是基本相交叉的，势必
会造成一些竞争，尤其是上部的酒店式公寓和住宅物业造成的竞争。

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【阳光·新天地】
·该项目居新华路中段，地理位置优越。

周边金融中心、信息中心、文化娱乐中心、休闲广场等配套设施齐全，交通便利。

·该楼盘由商业、酒店公寓、商务公寓三大物业形态构成，共29层，其中1-3层为餐饮、娱乐、休闲商业服务中心；4-17层为纯投资型酒店公寓，由星级酒店管
理公司统一经营与管理；18-29层为商务公寓，面积可自由组合，随意分割，可供客
户随意选择。

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·4-17层酒店公寓统一精装修，配备统一家具家电，18-29层商务公寓为毛坯房交房。

·首层和四层分设豪华大堂，同时设有空中花园等绿化景观。

·销售情况：目前1-3层未对外销售，租售价格并不确定，
4-17层的酒店公寓面积为35-70㎡，上半年已全部销售完。

18-29层为商务公寓，4月份开盘销售，购买面积70㎡起，目前均
价5500元/㎡，销售90%，现仅剩5500元/㎡以上的高层单位尚
未售出，项目前两年的物业管理费为3元/㎡·月，相对较高。

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·操作方式：该项目的酒店公寓由武汉新宜天地酒店管理有限公司统一经营管理，对购买酒店公寓的客户实行六年包租，7%的年返租率，在包租期间，其购买客户每月
有一天的免费居住期，即一年12天的免费居住。

这种方式对于投资客户来说具有很
大的吸引力，因此项目一经推出就受到投资者的追捧，销售状况良好。

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·这表明了在目前消费者越来越理性的情况下，如果单纯强调地段的升值潜力，而不能从实际上保证其收益，则未必能够取得成功，但是如若像阳光新天地这样引进
酒店经营，极大的保证了投资者的收益，则一定会取得胜利。

·商务公寓采取投资和自用两种操作方式，但是仍以投资为主。

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□宝丰时代
·该项目位于宝丰路路口，正对桥口体育休闲广场，所处地段较为核心，周边商业、商务、生活配套十分齐全，中百仓储、武汉美食一条街等与项目仅仅相邻，为项
目提供了较好的外部支撑。

·该项目规模较小，总共也只有2万多㎡的体量,总的开发体量不大。

4-28层为商住楼，三梯六户的内廊式布局。

各户型仅有一面或两面采光。

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·户型面积分布于90-150㎡之间，以居家的方式加以布局，但可以根据情况将厨房管道封闭或改为卫生间上下水。

·项目定位于商住楼，商务与居住混杂，使项目整体档次并不高，但平均价格仅有4500元/㎡，地段也较为核心，仍然吸引了不少的企业用户在此置业。

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【竞争环境分析总结】
·小户型楼盘销售速度大大减慢，尤其是没有特别卖点的小户型楼盘消化速度大大减慢。

·新开小户型楼盘大大减少，市场竞争压力大大降低。

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三、项目定位
本项目由下部商业裙楼和上部塔楼组成，其中商业部分面积占据2万多方的体量，上部塔楼也有5万多方，二者的总价值基本相当，因此，在对本项目进行定位时
分别从下部商业裙楼和上部塔楼出发。

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商业物业定位
由于在与贵司合作的前4个月中，我司对本地现存典型竞争商业物业及上海、广州等地的特色商业物业进行了比较细致的考察，借鉴了其设计中的亮点，业态分布及
商铺划分的微妙之处，并与贵司基本确立了本项目的商业形式、商业档次、商业特色、
商业功能、商业业态、商铺面积、经营模式定位等诸个细节上的定位。

下面将就这些
已经达成共识的定位进行文字性的确定。

并从市场的角度出发用竞争楼盘对比法，从
市场的角度确定本项目的价格定位。

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1、商业形式定位：室内集中式商业，通过条形中庭创造均好性强的室内购物环
境。

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