高容积率下的低密产品

三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征I】围合式下沉公共庭院
例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）
• 12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。
• 以上海郦城为例
三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感 受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡
• 在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院
高容积率
下的
低密产品
知识管理部〃2012.07
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
量25.3%，用地面积占总量70%；
33层高层住宅容积率约10.0，建筑 密度30%，建筑面积占总量74.7%，
用地面积占项目总量30%；
用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项 目整体容积率，避免容积率的浪费； 中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；
1、合院
2、近独栋
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性——以七合院为例
• 由7个类独立的
Townhouse围合连接而成。
• 一个单元包括：7户（建
筑面积约2780m2）。
地下层平面
一层平面
二层平面
以七合院为例
三层平面
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性（I）——风格可变
国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项 目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》（下简称 《通知》），明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
产品形式 独栋 双拼 容积率
0.4
0.4-0.6 0.6-0.8 0.8-1.0
联排
叠拼
NO1.0以下
“禁墅令”的强压迫使原有的别墅产品形式，不得不开始寻求一条高容积 率的出路
,方便业主进出公共庭院空间，又能体现 有别墅项目的居住感受。
• 私家庭院实现了私密、半私密
、半开放、开放空间格局。
三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征III】与独栋、联排别墅相同的居住面积
地上三层
• C：约256 • D：约281 • E：约231 • F：约202 • G：约238 • H：约250
人车分流，小区内地面 没有车行通道，使得大量 的小区内用地得到节约；
车位没有共享，共用一 个地下停车场；
三、高容积率下 的低密产品做法
在高层的容积率下同样能够做出低密的产品，通过 合理分配高层和的比例就能实现
传统认知的高层容积率
容积率3.0以上
龙湖弗莱明戈
高低密产品搭配
容积率整体4.2， 其中低密洋房1.55
各 户 型 面 积 区 间 ㎡
地下一层
• 约140-200（含庭院）
底层：下沉庭院 C 户 型 结 构
一层：地上庭院
二层：露台
三层：豪华套间
以上海郦城国际社区（蓝湖颂）为例
三、高容积率下 的低密产品做法
城市山谷（容积率1.1）——通过双向8联式的布局形 式使联排的容积率大大提升
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
容积率
1.2
洋房
独栋
杭州万科公望
北京雁栖半岛 上海保利林语 溪 重庆碧怡林畔 北京龙湖滟澜 山
0.27
0.3 小高层 0.5 0.54 0.67
上海白马花园
成都鹃城帝景 成都华宇楠苑 成都万科金域 蓝湾
1.0
2.16 2.7 5.0 2.8
双拼
高层
北京红玺台
联排
深圳万科棠樾叠拼 北京尚东庭0620.93
二、高容积率下 低密产品的原因
在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮 助地块实现更高的价值和利润
低密+高容积率=高单价x高产量=地块利润提升
在原有的高单 价基础上，通 过容积率提升 带来地块价值 的提升
利润驱使下，高容积率和低密产品的搭配越来越具有必要性
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
超大的地下面积为 地下停车场提供了 充足空间
超近距独栋别墅，看似联排但仍在楼与楼之间留有很小的距离；
整个小区公共绿化面积极小，基本都为私家花园；
小区停车场及车行动线全部转为地下，节约地面空间；
三、高容积率下 的低密产品做法
联排别墅算是别墅产品中最为常见的一种，在容积 率提升方面也有功夫可以做
• 更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（以七合院为例）
现代风格 西班牙风格
英国都绎风格
以七合院为例
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性（II）——模块化使用加快项目 进度
• 模块可方便使用于不同项目，大幅加
快项目进度。
项目A
项目B
以七合院为例
78859 232838 1.55 10.00 76.32 34.93 69% 111.24 31%
备注
测算占地 面积与 111.32亩 接近
设定 基底面积 总基底 总建筑 建筑密度 （亩） 面积（亩） 密度
颐和源著——完全实现人车分流，地下停车场可以直 接进入每一户地下室，既保证了住户的便利性和私密 性，同时也节约出更多的空间
统一地下停车场 入口
可由此直接入户
三、高容积率下 的低密产品做法
麓湖（容积率1.14）——超近距离独栋别墅，将楼与 楼之间的距离降至最低，减少公共绿化的面积，创造 独栋容积率极限
杭州蓝色钱江
3.52
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
二、高容积率下 低密产品的原因
新住宅用地政策的出台和地块利用价值的不断追逐， 使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密 产品的新的出路
“禁墅令”
传统认知的联排别墅
容积率0.6-0.8
龙湖蓝湖郡 城市山谷
合院式联排设计 多户联排设计
容积率0.8 容积率1.1
三、高容积率下 的低密产品做法
龙湖蓝湖郡（容积率0.8）——联排也能合院，使得 联排更加形似于独栋，无形中提升了其产品原本作为 联排的溢价率
合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下 室的实际高度于在地面之上，避免了传统地 下室潮湿、采光通风差的问题； 可由下沉式庨院直接入户，仍而实现双首层、 双入户。
总容积率 4.20
总建筑面积 (平米) 311697.5585
容积率
花园洋房 (5+1/7+1F) 25.3%
高层（33F） 74.7%
容积率为4.2混合方案 类型 花园洋房 (5+1/7+1F) 高层（33F）
建筑面积 设定 占地面积 占地面积 总占地 （平方米） 容积率 （亩） 比例 面积（亩）
一、容积率和物 业形态的关系
容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简 单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高
层数 3层以内 3层以内 3层以内 容积率 0.4 0.4-0.6 0.6-0.8 0.8-1.0 1.0-1.2 1.2-2.0 1.6-2.2 2.2-2.8
产品形式 独栋 双拼 联排
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性（III）——多样化的组合方 式
三、高容积率下 的低密产品做法
独栋别墅作为容积率最低的产品形式，往往具有较大 的容积率提升空间，但必须注重其打造的方式
传统认知的独栋别墅 容积率0.4以下 容积率0.54 容积率0.7 容积率0.74 容积率1.14
叠拼
花园洋房 普通多层 小高层 中高层 高层 超高层
3-4层
4-5层 6-7层 8-11层 12-18层 19-33层 100米以上
2.8-4.5
4.5以上
一、容积率和物 业形态的关系
容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简 单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高
建筑 高度
0.4
0.6
0.8
三、高容积率下 的低密产品做法
弗莱明戈，通过合理的比例分配，在满足4.2的整体 容积率前提下，实现大量的1.55的中低密物业
规划容积率为2.5~4.2，必须保证 容积率的充分使用，同时主要以低密 度产品提升项目整体品质； 其中7+1的洋房容积率为1.55，建 筑密度约22%~24%，建筑面积占总
1.0
1.2
1.6
2.0
2.2
2.8
4.5
独 栋
双 拼
联 排
叠 拼
洋 房
多 层
小 高 层
中 高 层
高 层
容积率
一、容积率和物 业形态的关系
容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简 单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高
项目名称
成都龙湖长桥 郡
物业类型
容积率
0.36
物业类型
项目名称
深圳万科城
万科深蓝 纳帕尔湾 颐和原著 麓湖
合院式独栋 合院式独栋 近距独栋 超近距独栋
它们是如何将独栋的容积率做到这个水平的？
三、高容积率下 的低密产品做法
万科深蓝（容积率0.54）——合院式的独栋别墅，四 栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产 生的促狭感大大降低
项目介绍
四户组成一个单元，围合一个 下沉式院落，有坡道与小区道路 系统相连； 为提升容积率，尽量减少合院 户型面积，一个合院由4户160250平米的别墅构成； 该产品为万科的创新别墅类 型——合院联栋，类似的项目还 有深圳万科.金域华府
每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了 公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。
三、高容积率下 的低密产品做法
颐和源著（容积率0.74）——采用近距离独栋布局方 式，将车行动线完全移入地下，大大提高了小区内的 土地有效使用
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
三、高容积率下 的低密产品做法
从独栋到洋房，低密产品的容积率提升都具有不同程 度的空间，这是提高土地利用和经济价值的直接方式
1.6 1.4 1.2 不同的产品在各 自传统认知的容积率 范围能能够需求一定 的突破，实现土地的 最大利用
三、高容积率下 的低密产品做法
弗莱明戈——洋房、高层混合物业各自占地比列以 及建筑密度的核算
花园洋房（5+1/7+1F） 容积率设定 容积率 花园洋房 (5+1/7+1F) 1.55 建筑面积列表
高层容积率设定
容积率 10.00 111.32亩非限高区域住宅社区物业面积配比 高层 (33F)
社区总用地 面积(亩) 111.32
联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分 隔私家庭院；
通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积， 进而提高容积率；
三、高容积率下 的低密产品做法
叠拼别墅在别墅产品中容积率最高，非常接近洋房 的水平，但其仍然具有提升的空间
传统认知的叠拼别墅
容积率0.8-1.0
曲江胜景
叠拼联排化
容积率1.32
三、高容积率下 的低密产品做法
四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
三、高容积率下 的低密产品做法
纳帕尔湾（容积率0.7）——合院式的独栋别墅，四 栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产 生的促狭感大大降低
每四栋围合成一个小合院，形成 一个小型的组合空间；合院组合按 “联排式”整齐排布，非常便于整 体规划和布局；
曲江胜景（容积率1.32）——通过叠拼联排化的设计， 可实现其容积率的一定提升
采用4—7联排式 的布局使得土地空间 大大节约，将相邻两 栋楼的距离降至最低；
内部楼栋距离都比 较近，最宽处仅 17.5m；
沿地块红线户型电梯间的 考虑
三、高容积率下 的低密产品做法
曲江胜景（容积率1.32）——人车分流，停车场全地 下处理，大大节约地面土地
0.8
0.6 0.4
关键点：在地块容积率提升以后，产品的品质及舒适度必须能够得到保 证，尽量减小客户对容积率提升的感知度。
三、高容积率下 的低密产品做法
鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容积率， 又保证产品的品质呢？这就需要借助一定的操作手法 才能得以实现
低密产品中以独栋别墅为最，也是容积率提升的重点研究对象，通过 大量已呈现的案例我们发现，要想将独栋的容积率有效提升，离不开以下 两种做法：
占地147亩，建面13.2万平米，40%绿化率，共有91栋中式园林独栋别墅，整体呈“联排式”布局，更利 于整体规划，减小大量道路占地； 摒弃了传统别墅小区汽车地上入户的方式，改为全地下式，每户拥有单独的2个私家车位，直接连通进入地 下室一层，大大节约了地下车行通道所占据的大量地面空间；
三、高容积率下 的低密产品做法