天津市天山房地产开发有限公司、李丽等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

天津市天山房地产开发有限公司、李丽等商品房预约合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审结日期】2021.10.21
【案件字号】(2021)津02民终5921号
【审理程序】二审
【审理法官】张艳军刘爱民房利甲
【文书类型】判决书
【当事人】天津市天山房地产开发有限公司;李丽;张禹成;尚风悦(天津)环保科技有限公司【当事人】天津市天山房地产开发有限公司李丽张禹成尚风悦(天津)环保科技有限公司【当事人-个人】李丽张禹成
【当事人-公司】天津市天山房地产开发有限公司尚风悦(天津)环保科技有限公司
【代理律师/律所】刘凤娜天津朗杰律师事务所
【代理律师/律所】刘凤娜天津朗杰律师事务所
【代理律师】刘凤娜
【代理律所】天津朗杰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】天津市天山房地产开发有限公司
【被告】李丽;张禹成;尚风悦(天津)环保科技有限公司
【本院观点】本案的争议焦点为：天山公司是否应当返还李丽、张禹成40000元。

【权责关键词】无效代理实际履行过错证据诉讼请求变更诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-12-02 01:24:39
天津市天山房地产开发有限公司、李丽等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
天津市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)津02民终5921号当事人上诉人(原审被告)：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口。

法定代表人：高立香，经理。

委托诉讼代理人：黄蒙。

被上诉人(原审原告)：李丽。

委托诉讼代理人：刘凤娜，天津朗杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：张禹成。

委托诉讼代理人：刘凤娜，天津朗杰律师事务所律师。

原审被告：尚风悦(天津)环保科技有限公司，住所地天津市东丽区金钟公路3699号D14-314。

法定代表人：朱振江，经理。

委托诉讼代理人：张瑞。

审理经过上诉人天津市天山房地产开发有限公司(以下简称“天山公司”)因与被上诉人李丽、张禹成及原审被告尚风悦(天津)环保科技有限公司(以下简称“尚风悦公司”)商品房预约合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2021)津0112民初3318号民事判决，向本院提出上诉。

本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭。

经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人天山公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：涉案房屋原系天山公司与天津惠中科技发展有限公司于2018年达成商品房屋买卖预约合同的房屋，该涉案房屋于2019年8月28日更名至被上诉人名下。

在预约合同变更后，天山公司才与被上诉人构成预约合同关系。

预约合同的义务及内容仅限于涉案房屋的单价及总价。

天山公司不对于天津惠中科技发展有限公司预约合同内容之外的权利义务承担责任。

涉案4万元系被上诉人给付尚风悦公司，收款人并非上诉人，系尚风悦公司私自收取，不应由上诉人承担返还义务。

二审被上诉人辩称被上诉人李丽、张禹成辩称，一审法院人定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

事实及理由：被上诉人购买涉案房屋时，上诉人并未告知该房屋属于更名房，所有交易均是在天山公司售楼处进行的，交易过程中也是与天山公司的员工进行对接，房款也是由天山公司收取。

原审被告尚风悦公司述称，所有房款均是发生在天山公司售楼处，同意一审判决。

原告诉称李丽、张禹成向一审法院起诉请求：1.依法判令被告共同返还李丽、张禹成团购费100,000元；2.本案诉讼费由被告承担。

诉讼过程中，李丽、张禹成变更诉讼请求为，由二被告共同返还团购费40,000元。

一审法院查明一审法院认定事实：李丽、张禹成在中介机构工作人员带领下到天山公司开发的津门熙湖售楼处购买房屋，经过天山公司销售人员田亚男的介绍，李丽、张禹成决定购买津门熙湖38-1-1602号房屋。

2018年7月9日李丽、张禹成在天山公司销售人员的带领下在售楼处通过POS机三次刷卡交纳费用共计298,776元，其中第一笔136,276元，收款人为天山公司，其出具的收款收据显示交款单位为天津惠中科技发展有限公司(以下简称“惠中科技”)，交款人处由张禹成签字；第二笔122,500元，收款人显示为天津锦禹房地产信息咨询有限公司(以下简称“锦禹公司”)，该笔款项由天山公司销售人员向李丽、张禹成提供2张收款收据，其中1张时间显示为2018年6月9日，交款单位为惠中科技，款项类型为预约金，金额为62,500元，另一张收据，由天津唐诚教育咨询有限公司出具团购费60,000元；第三笔40,000元，由尚风悦公司出具团购费收据1张；另外李丽、张禹成还交纳20,000元现金，由销售人员向李丽、张禹成提供了1张由天山公司出具的时间为2018年6月2日交款单位为惠中科技，款项类型为预约金的收款收据1张。

李丽、张禹成交款后与天山公司签订《购房确认单》。

因李丽、张禹成购买的涉案房屋，天山公司一直未取得销售许可证，故无法与李丽、张禹成签订商品房买卖合同。

李丽、张禹成与天山公司协商退还购房款未果，李丽、张禹成于2020年8月4日来院起诉天山公司，要求其返还购房款218,776元。

经一审法院主持调解，双方达成一致意见，由天山公司返还李丽、张禹成购房款218,776元及利息23,752元。

因李丽、张禹成交纳的剩余款项尚未返还，故李丽、张禹成再次来院起诉。

在李丽、张禹成起诉后，锦禹公司将天津唐诚教育咨询有限公司出具收据收取的60,000元团购费退还给了李丽、张禹成，李丽、张禹成撤回了对天津锦禹房地产信息咨询有限公司的起诉。

现
只剩尚风悦公司收取的40,000元团购费未予退还，故李丽、张禹成要求天山公司与尚风悦公司共同返还团购费40,000元。

另查，天山公司(甲方)与案外人金信(天津)房地产经纪有限公司(以下简称“金信公司”)(乙方)之间签订过《津门熙湖项目渠道分销合同》，约定甲方委托乙方销售本项目，甲方指定乙方为本项目渠道销售代理单位，销售房源为该项目所有指定在售房源；本合同有效期自2018年3月20日起至2018年7月31日止；收费标准，高层产品4万元/套，洋房产品5万元/套。

2018年1月1日，金信公司(甲方)与尚风悦公司(乙方)签订《金信地产天山津门熙湖项目分销合作协议》，约定合同期限2018年1月1日至2018年12月30日，甲方授权乙方就项目进行场外拓展分销渠道带客，乙方所带客户均由甲方工作人员安排置业顾问介绍项目，乙方应根据甲方项目情况，销售政策和房源信息等准确及时地进行拓展推介、带客及推荐工作；乙方负责向甲方推荐购房意向客户；乙方推荐客户成功购房后，甲方向乙方支付相应的销售佣金；乙方经甲方同意后派设驻场人员收取团购费用并开具收据，每日和甲方对账，及时将团购款项归纳到甲方账户；乙方已提供各项服务后，如日后发生退房调房事宜，乙方收取的佣金不予退还；佣金标准：高层优惠政策4万抵6万，一级佣金36,000元，二级佣金30,000元；洋房优惠政策5万抵7万，一级佣金45,000元，二级佣金40,000元。

一审庭审中，李丽、张禹成称，李丽、张禹成在购房时，天山公司从未向李丽、张禹成明示所交款项中包含团购费。

天山公司销售流程混乱，在李丽、张禹成购房过程中，涉及到多家收款单位。

天山公司所称的惠中科技仅是在收据中有体现，但在银行交易明细中显示的收款单位均无该公司，李丽、张禹成并不清楚所购房屋是更名房，且交易发生在天山公司售楼处，李丽、张禹成刷卡缴纳的款项中有13万余元由天山收取，收取时间为2018年7月9日，李丽、张禹成认为自2018年7月9日李丽、张禹成与天山公司就形成了商品房预约合同关系。

李丽、张禹成购房并非通过尚风悦公司的服务，因
此所缴纳的团购费既不是李丽、张禹成的真实意思表示，双方也未实际履行，故应由天山公司和尚风悦公司共同返还李丽、张禹成团购费40,000元。

天山公司则称，李丽、张禹成是在天山公司售楼处购买的房屋，天山公司也确实收取了李丽、张禹成交纳的预约金136,276元，另外的82500元是由惠中科技于2018年6月2日支付给天山公司的，故该套涉案房屋天山公司共收取预约金218,776元，现该款项已经退还给二李丽、张禹成。

李丽、张禹成交纳的团购费与天山公司无关，天山公司不应承担法律责任。

一审法院认为一审法院认为，李丽、张禹成是在天山公司售楼处购买的天山公司开发的项目，并不是购买惠中科技出售的房屋，不管天山公司与惠中科技之间是什么关系，都与李丽、张禹成无关。

李丽、张禹成在天山公司销售人员的带领下，在公司售楼处缴纳预约金及团购费后与天山公司签订《购房确认单》，李丽、张禹成天山公司之间已经形成商品房预约合同关系。

而天山公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外出售房屋，违反相关法律规定，合同应属无效。

根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。

现天山公司已经将收取的预约金218,776元退还二李丽、张禹成，对于二李丽、张禹成在天山公司售楼处交纳的团购费4万元，是否应由天山公司与尚风悦公司共同返还是本案的争议焦点问题。

一审法院认为，李丽、张禹成购房、交款都是由天山公司销售人田亚男带领李丽、张禹成办理，交款后为李丽、张禹成出具的团购费票据却为尚风悦公司所出具，李丽、张禹成并不清楚尚风悦公司与天山公司之间的关系，且李丽、张禹成与尚风悦公司之间并无合同关系，亦未形成付款的合意。

尚风悦公司收取团购费是基于金信公司与尚风悦公司之间签订的《金信地产天山津门熙湖项目分销合作协议》，而金信公司与天山公司之间也签订过《津门熙湖项目渠道分销合同》，且尚风悦公司的POS机存放在天山公司售楼处，说明尚风悦公司与天山公司之间存在代理销售关系。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。

被代理人对代理人的代理行为，承担民事责
任”，故天山公司应对尚风悦公司的代理行为所产生的法律后果承担责任。

现因天山公司的过错导致李丽、张禹成购房未能成功，天山公司应当承担返还4万元团购费的责任。

李丽、张禹成要求天山公司与尚风悦公司共同还款，缺乏法律依据，一审法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、被告天津市天山房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告李丽、张禹成团购费40,000元；二、驳回原告成李丽、张禹成的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告天津市天山房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。

”
本院查明本院二审期间，当事人均未提交证据。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点为：天山公司是否应当返还李丽、张禹成40,000元。

根据在卷证据及各方当事人庭审陈述，涉案款项是李丽、张禹成购房过程中在天山公司通过刷卡方式支付，通过双方之间的预约购房关系、支付的时间和场所来看，李丽、张禹成亦有理由相信该笔款项由天山公司收取。

现天山公司未取得销售许可证致使其与李丽、张禹成之间的正式商品房买卖合同无法签订，构成违约，一审判决天山公司向李丽、张禹成返还所支付的涉案款项并无不当，本院予以维持。

综上所述，的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

上诉人二审案件受理费2,300元，由上诉人天津市天山房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长张艳军
审判员刘爱民
审判员房利甲
二〇二一年十月二十一日
法官助理曹丽霞
书记员姬诚心
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