2010年北京房地产新政导向

2010年北京房地产新政导向
作者：白涛
来源：《投资北京》2010年第04期
2009年的北京房地产市场在一系列优惠政策的刺激下，走过了一段近乎惊人的飞速发展时期。

为了防止房地产市场过热给经济健康发展埋下隐患，引导房地产市场平稳健康发展，从2009年底开始，国务院有关部门以及北京市政府开始着手酝酿出台新政策以给房地产市场降温。

新近出台的房地产政策
2009年12月4日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四项举措，即“国四条”。

2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，共列出十一项具体政策，即“国11条”。

2010年2月21日，北京市住建委等十一个部门联合出台了《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(京建发[2010]73号)，共十一条，被称为“京11条”。

2010年3月11日，针对一段时间以来在土地出让、流转和开发环节中存在的一些问题，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发[2010]34號)。

新政策对房地产投资的限制
合理确定、调整房地产开发投资计划。

京建发[2010]73号文第一条规定：要“增加住房建设用地供应，2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。

加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50％以上。

”
国土资发[2010]34号文第一项规定：“……确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％。

要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

……”
可见，2010年北京市房地产开发的重点是政策性、保障性住房以及中低价位中小套型商品房开发项目，因此，对于房地产开发企业来讲，今后一个时期在制定土地开发计划时，应根据政策引导，优先考虑参与经济适用房、“两限房”等政策保障性住房以及中低价位中小套型商品房项目的开发，而大套型商品房和别墅项目，可能会在土地出让、行政审批等方面受到非常严格的限制甚至无法取得项目用地。

规范房地产开发行为，避免发生违规情况。

在土地出让管理方面，根据京建发[2010]73号文和国土资发[2010]34号文件的有关规定，商品住房单宗土地出让面积原则上控制在20公顷以下。

土地出让后，要在10个工作日内签订出让合同，否则终止供地。

合同签订后一个月内，要缴纳出让价款50％以上的首付款。

其余价款按合同约定缴纳，并且最迟不超过一年。

出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。

对于不缴纳出让价款的，已出让的土地予以收回。

对于未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业，要严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。

国土资发[2010]34号文件还规定：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。

对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限内参加土地竞买。

在商品房销售管理方面，京建发(2010]73号文要求房地产开发企业在取得商品房预售许可证后三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格明码标价，公开对外销售。

境内个人房地产投资行为受限
在信贷政策方面，京建发[2010]73号文第四条对二套房贷的首付比例及利率政策作了新的规定，不再视情况区别对待，对所有已利用贷款购买住房的家庭，又申请购买第二套(含)以上住房的，无论是以借款人本人，还是以借款人配偶或未成年子女的名义购买，均要求贷款首付款比例不得低于40％，且贷款利率在把握标准上严于过去。

在税收方面，新政策取消了执行一年的营业税优惠政策，京建发[2010]73号文第五条规定：“……自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照
其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

”
境外资本的投资渠道
京建发[2010]73号文第六条要求恢复执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交(2007]103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有无规定。

根据京建交[2007]103号文件的规定：境外个人在北京市购买自住、自用商品房的，购买后只能自用、自住，不得随意转让，如果要出租、转让的，按境外个人投资非自住、自用商品房情形办理。

而境外个人进行商品房投资的，须按外商投资房地产的有关规定，设立外商投资企业。

而且，除法律另有规定外，对于境外个人购房的，一人只允许购买一套自住商品房。

对于居住年限，根据建设部等六部门联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十项的规定：在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。

港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

因此，对于境外机构或个人在今后一个时期投资北京市房地产市场的，应当严格按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号)、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交[2007]103号)的有关规定，设立外商投资企业，依法取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，按投资总额确定最低注册资本额，并依法按期足额缴纳出资，依法经营。

而对于境外机构或个人购买自用型商品房的，应严格遵守境外个人在京购房的居住年限、房屋用途以及结购汇的有关规定。

关注房地产市场信息公布
京建发[2010]73号文第十条要求继续加强市场统计、分析和监测，完善数据统计和发布机制，以稳定市场预期。

国土资发[2010]34号文件也要求公开住房供地计划、土地出让公告、土地出让和划拨结果以及土地开发利用信息等重要信息。

政府关于房地产市场各项数据、指数的统计、监测和公布，是市场预期的主要依据，尤其是对于信息相对匮乏的普通个人购房者来讲，一般只能通过政府有关部门发布的各项数据，来对未来房地产市场的发展情况进行判断。

随着北京市房地产市场信息公布机制在真实、完整性和时效性等方面的不断完善，投资者尤其是普通个人投资者可以通过了解有关部门发布的统计数据，准确、及时地获得市场信息并作出相应的投资决策。