论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制 宋忠伟

论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制宋忠伟
摘要：对房地产项目进行全过程造价管理，是控制房地产项目成本的根本，针
对房地产项目的特点确定有效控制措施，从设计源头合理优化项目设计，使项目
经济效益最大化，避免项目建设过程的浪费和不正当的变更，对项目竣工验收工
程量的核实、计算按合同规范进行等等，最终目的是要实现项目的全过程管理控制，实现项目成本控制目标，对房地产企业的成本控制，提升房地产企业经济效
益有十分显著的作用。

关键词：房地产项目；全过程；成本；精细化管理；造价控制
前言
房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单
编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。

在实际管理中，要避免单
方面的管理、控制，加强前期计划管理。

有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本
管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源
的节约。

1 房地产项目概述
房地产施工项目的成本管理并不是对房地产施工项目核算的简单过程，而是一项复杂的、全过程的、整体的系统工程，必须由多个部门的配合和全员的参与，全面控制和落实，形成
浓厚的全员参与成本管理的工作氛围。

做到制度有力、职责分明、考核严格、目标明确，确
保房地产施工项目在安全有序的状态下进行。

成本控制和管理的特点具有预先性、能动性、系统性。

这也是由施工项目的安全性所要
求的。

成本控制与管理在实施中必须与采购管理、生产管理（包括分包管理）、质量安全管理、技术管理和资金管理有机结合起来。

只有把所有管理职能、管理对象、管理要素纳入施工成本管理中，施工过程中的成本控制才
能具有事先能动性和综合优化的功效。

同时在施工管理过程中根据项目施工前的计划进行监督、控制、调整和修正，以达到施工过程中成本控制管理的动态跟踪性。

2 房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题
2.1对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识
由于房地产项目投资需要的资金巨大、消耗的人力、物力多，一旦开工，就不能间断，
否则会拖延工期。

因此对于每个环节都需要严格把关，倘若某一步出现差池，将会一步错，
步步错。

因此，对于房地产开发项目的整个流程而言，首先应该重视投资决策环节，此环节
的正确与否直接关系到房地产开发项目的成败，但是对于这一环节，目前是我国房地产企业
运营过程当中最为薄弱之处。

2.2工程设计阶段对工程成本控制不严格
由于我国不断进步，我国的房地产开发项目在激烈的市场竞争中也愈演愈烈，使得市场
的原材料价格有所上涨，同时建筑工程的工人工资也会随之涨幅，这就给工程项目的成本带
来了一定的困难，造价上涨4E86就会导致工程的成本增加。

另外，由于设计阶段的造价管
理和控制容易被忽略，没有推行限额的设计和方案，以及设计质量更加受到设计人员的关注，成本控制被忽略或者重视程度不够、概算编制能力的欠缺等因素，也会导致设计单位编制的
设计概算存在较大的偏差，从而工程成本增加很多。

2.3建设项目发包阶段选择不当
在工程设计完成之后，应当采取公开、公正、公平的原则，以及通过采用公告或邀请书
等方式，选取一家值得信赖、声誉好、有实力、报价合理的单位，这一环节是尤为重要的，
做好了这一环节的工作，工程也就成功了一半。

但是目前，开发商在对中标单位的选择时，
一般选择报价最低的单位，而这些中标的单位可能存在成本价高于投标报价，选择这样的单
位很有可能在施工的过程当中出现扯皮等不良现象而对工期和施工质量带来不利影响。

从而
导成本价难以控制。

另外，对于工程合同同样需要反复研讨和检查，避免合同内容不够严密、不够明确被施工单位利用漏洞而增加工程成本。

3 房地产项目全过程造价管理措施
3.1 项目投资决策阶段的造价管理
（1）确立设计方案招投标制度。

设计招投标可以选择到优秀的设计单位作出优先的设计方案，并有效地控制造价，可以在保证设计的先进性、合理性、准确性的同时通过招投标从
中选取技术先进、经济合理、兼顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案，从而实
现造价控制目标，实现利益最大化。

（2）设优化计方案。

在通过招标确定设计单位并拿出合理设计方案后，应积极采取价值工程原理对方案进行合理优化，及深入分析项目功能和项目造价之间的关系，对设计方案进
行以功能性为出发点的合理优化，去除多余的、不切实际的设计，在满足功能要求的前提下，对结构设计、建筑样式、材料选用、机电配套设备等用价值工程原理和方法进行比对、论证，在保证功能的前提下，使得设计与功能实现有效统一。

3.2项目建设阶段的造价管理
（1）严把图纸会审关。

设计单位与施工单位在开工前应仔细审核设计图纸，严格遵守设计规范，把在施工中可能出现的问题，在图纸会审阶段予以解决，避免在施工过程中影响工
程进度与质量，或发生返工等现象，导致不必要的人力、物力及财力的浪费。

（2）工程变更规范化、制定和。

对于施工过程中发生的变更，必须在进行经济对比优选变更方案后，经建设方、设计单位、总监理工程师共同签字认可后实施，并在变更下达中要
求附加变更价款，将被动的事后控制变为事前控制。

签证内容要及时准确，量化明晰，与实
际相符，杜绝不实和虚假签证的发生，同时要建立一套严格的现场管理实施制度，规范现场
签证管理，做到签证内容及时准确，量化明晰，与实际相符。

（3）工程结算按合同约定的计算规则进行。

结算方法应按合同约定的计算规则进行，要求质量合格、符合合同条件、变更单签证齐全的工程才可以按程序进行结算，对于承包商已
完的工程，并不是全部进行计量，而只是质量达到合同标准的已完工程才予以计量。

另被计
量的工程数量，并不一定是承包商实际施工的数量，计量的几何尺寸要以设计图纸、技术规
范及合同为依据。

3.3项目竣工结算阶段的造价管理
竣工结算是项目造价管理的最后一关，是造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工
程造价与竣工决策的保障与前提。

总的来说，要以现行的项目造价管理规定为依据，按照甲
乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证，现场签证和设计变更进行审核计算
审查是否按相关材料全部完成工作，是否有丢、落项工程，还要认真核实每一项工程变更是
否真正实施、实事求是，杜绝不合理的设计变更，务求工程计价准确，合理确定项目造价，
在实际操作中应重点把握以下几个环节：
（1）核实实际工程量。

认真对照图纸，核实工程实际数量，不对未完工程或未做工作内容进行结算。

（2）严格审查施工合同。

正确合理处理结算纠纷，核准工程结算范围，正确计算索赔，审查合同其它条款的落实情况。

（3）做好工程材料价款的结算审查。

审查是否按规定计算材料差价，审查是否存在施工单位将建设单位委托购买的材料列人工程结算的现象。

结语
房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单
编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。

在实际管理中，要避免单
方面的管理、控制，加强前期计划管理。

有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本
管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源
的节约意义重大。

参考文献
[1]李杰.房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].科技视界.2012（23）：289-290.
[2]赵娟，陈振宇.房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].城市建设理论研究（电子版）.2013（19）：88-89.。