中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司、廖军商品房销售合同纠纷二审民事判决书

中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司、廖军商品房
销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院
【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院
【审结日期】2020.03.16
【案件字号】(2020)湘06民终1105号
【审理程序】二审
【审理法官】胡铁霞余立根许进
【审理法官】胡铁霞余立根许进
【文书类型】判决书
【当事人】中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司;廖军;李静;岳阳升泰房地产开发有限公司
【当事人】中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司廖军李静岳阳升泰房地产开发有限公司
【当事人-个人】廖军李静
【当事人-公司】中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司岳阳升泰房地产开发有限公司【代理律师/律所】宾亮湖南麓邻律师事务所;姜朝晖湖南云盟律师事务所;杜明智湖南嘉华律师事务所
【代理律师/律所】宾亮湖南麓邻律师事务所姜朝晖湖南云盟律师事务所杜明智湖南嘉华律师事务所
【代理律师】宾亮姜朝晖杜明智
【代理律所】湖南麓邻律师事务所湖南云盟律师事务所湖南嘉华律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司
【被告】廖军;李静;岳阳升泰房地产开发有限公司
【本院观点】本案二审争议焦点问题有两个，具体评析如下：一、长城公司是否为本案适格主体。

一审判决长城公司履行注销案涉房屋抵押登记义务正确，应予维持。

【权责关键词】撤销代理违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定有独立请求权第三人当事人的陈述新证据诉讼请求维持原判实现担保物权执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点问题有两个，具体评析如下：一、长城公司是否为本案适格主体。

廖军、李静起诉将长城公司列为第三人，并主张解除案涉房屋的抵押登记。

根据查明的事实，因长城公司系案涉房屋的抵押权人，廖军、李静的诉求与长城公司应否履行注销抵押权登记存在法律上的利害关系，一审法院将长城公司作为第三人参加本案诉讼，主体适格。

长城公司上诉称其非本案适格主体的意见，本院不予采纳。

二、一审判决长城公司履行注销抵押登记是否正确？首先，本案中，长城公司同意相关部门为升泰公司办理案涉房屋预售许可证，其目的就是将抵押的房屋对外出售，以收取购房款来实现抵押物的价值，该行为应视为长城公司同意出售案涉抵押房屋。

长城公司上诉称其同意办理预售许可证，并不表示其同意出售的观点，与事实不符，不予采纳。

其次，廖军、李静作为买受人，
基于合理信赖支付了全部购房款，取得的应是没有权利瑕疵的标的物。

至于升泰公司未将购房款交付长城公司，导致长城公司的债权未能实现的责任，不能归咎于廖军、李静。

长城公司可就其与升泰公司的债权债务关系另行主张权利。

再者，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权"，第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人"。

从上述两条规定可得出，案涉抵押房屋的工程价款优先受偿权优于抵押权，且工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或者大部分房款的买受人。

本案中，廖军、李静与升泰公司签订商品房买卖合同，购买案涉抵押房屋，并支付了全部房款，其要求升泰公司交付房屋并办理产权登记的权利，优于长城公司的抵押权，应优先得到法律的保护。

基于上述分析，本院认为，一审判决长城公司履行注销案涉房屋抵押登记义务正确，应予维持。

长城公司上诉主张其仍可行使案涉房屋抵押权的理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。

综上，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 02:49:49
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2017年7月17日，廖军、李静与升泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定由廖军、李静购买美浓小镇12幢2层202号房屋一套，总价款为492912元。

合同第九条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证
明文件，并取得房屋测绘报告。

第十一条约定升泰公司应在2017年8月30日前向廖军、李静交付该商品房。

第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

第二十条第（三）项约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同。

买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。

此外，双方在补充协议中约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，升泰公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且升泰公司在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、不可抗力包括国家和地方政策变动，政府部门对验收即市政配套、安装之延误，自然灾害、战争等；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）。

合同中无因雨雪天气可以顺延交房的类似约定。

合同签订后，廖军、李静按约向升泰公司支付了全部购房款。

现案涉房屋至今未完成竣工验收备案，升泰公司未实际向廖军、李静交付商品房，亦未办理产权转移登记。

双方为此产生纠纷，廖军、李静遂诉至法院。

【一审法院认为】一审法院认为，廖军、李静与升泰公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。

根据查明的事实及当事人的陈述，本案一审争议焦点为：一、升泰公司主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房和逾期办证的违约金如何认定；三、廖军、李静要求解除第三人抵押登记，立即为其办理商品房转移登记手续的理由是否成立。

关于焦点一，本案中，廖军、李静与升泰公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就顺延交房时间的情形及条件进行了约定，但诉争房屋在施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，赶山路延期通车、主水管、市政供电设施延迟等问题系客观存在，升泰公司因不可抗力原因延迟交房应得到采纳，但具体顺延交房时间的长短，应综合考虑购房者是否为团购户、合同
约定的交付时间、是否收房以及逾期交房的损失、升泰公司的违约原因等情况确定，结合全案情况，酌情认定交房日期顺延至2018年2月28日。

关于焦点二，因案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，升泰公司逾期向廖军、李静交付房屋，更未为其办理房屋所有权变更登记手续，升泰公司已构成违约，应当按照合同约定向廖军、李静支付违约金。

根据双方在合同中所约定的逾期交房违约金计算方式及确定的交房期限为2018年2月28日的事实，一审法院认定升泰公司应自2018年3月1日起至案涉房屋实际交付之日止以492912元为基数按日万分之一向廖军、李静支付逾期交房违约金；此外，双方在合同中约定，于房屋交付之日起730日内完成房屋所有权登记，认定升泰公司应在2020年2月28日之前为廖军、李静完成房屋所有权转移登记，现廖军、李静在此日期之前提出诉求，没有事实和法律依据，不予支持。

关于焦点三，升泰公司以其在建工程抵押给长城公司，长城公司同意升泰公司为涉案商品房办理预售许可证，并登记备案，升泰公司以此将房屋售卖廖军、李静作为购买者，基于合理信赖支付了全部购房款，取得的应是没有权利瑕疵的标的物。

长城公司作为抵押权人明知签署同意办理预售许可证函有可能因被抵押权人失信原因导致抵押物出售后资金监管失控，而仍同意办理预售许可，并且抵押权人没有对其抵押物重新设定高度安全的资金监管方式。

现因升泰公司未及时向长城公司还款致使长城公司的债权未完全实现，责任不在廖军、李静。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，廖军、李静基于支付全部购房款的债权带有根本保障生存权的意义，此种权利优先于建设工程价款优先权、抵押权及其他债权。

故廖军、李静要求解除长城公司抵押登记，立即为其办理商品房转移登记手续的理由成立，予以支持。

对于长城公司的抗辩理由不予支持，长城公司与升泰公司因抵押权受偿产生的纠纷应另行主张权利。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：一、由岳阳升泰房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内向廖军、李静支付自2018年3月1日起至案涉房屋实际交付之
日止以492912元为基数按日万分之一支付逾期交房违约金；二、中国长城资产管理有限公司湖南省分公司于判决生效之日起30日内注销美浓小镇12幢2层202号房屋抵押登记。

三、驳回廖军、李静的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费500元，保全费100元，合计600元，由岳阳升泰房地产开发有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】长城公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回廖军、李静要求注销房屋抵押登记的诉讼请求，并由被上诉人承担二审诉讼费用。

事实和理由：一、长城公司与廖军、李静并无合同关系，非本案适格主体；二、一审法院认为长城公司同意升泰公司办理商品房预售许可证，即应当注销该预售部分房屋的抵押登记，于法无据。

1、长城公司同意升泰公司申请办理预售许可证，但长城公司并未放弃抵押权，不能等同于其同意注销抵押权；2、房地产开发企业取得商品房预售许可证仅仅是取得了进行预售的资格，其商品房并未实际转让；三、升泰公司出售诉争房屋时未通知长城公司，廖军、李静作为房屋购买人在购房时未尽合理审慎义务，升泰公司和廖军、李静均存在过错，长城公司可以行使房屋抵押权。

1、升泰公司出售诉争房屋时既未通知长城公司，亦未将购房款用于清偿债务，依据物权法及担保法司法解释的相关规定，长城公司可以行使抵押权；2、廖军、李静购房时完全有条件知晓其所购买的房屋存在抵押，且不可能进行产权过户登记，其并不属于无过错购买人；
3、无论购买人廖军、李静是否存在过错，并不能阻碍长城公司行使抵押权。

综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，其判决结果损害了长城公司的合法权益，请求撤销原判，支持长城公司的上诉请求。

综上，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司、廖军商品房销售合同纠纷二审民事判决
书
湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)湘06民终1105号当事人上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。

法定代表人：阳金明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王唯任。

委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：廖军。

被上诉人（原审原告）：李静。

以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：岳阳升泰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦1005房。

法定代表人：甘利群，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。

审理经过上诉人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司（以下简称“长城公司"）与被上诉人廖军、李静、被上诉人岳阳升泰房地产开发有限公司（以下简称“升泰公司"）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602
民初5352号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人长城公司的委托诉讼代理人王唯任、宾亮，被
上诉人廖军、李静的委托诉讼代理人姜朝晖，被上诉人升泰公司的委托诉讼代理人杜明智到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称长城公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回廖军、李静要求注销房屋抵押登记的诉讼请求，并由被上诉人承担二审诉讼费用。

事实和理由：一、长城公司与廖军、李静并无合同关系，非本案适格主体；二、一审法院认为长城公司同意升泰公司办理商品房预售许可证，即应当注销该预售部分房屋的抵押登记，于法无据。

1、长城公司同意升泰公司申请办理预售许可证，但长城公司并未放弃抵押权，不能等同于其同意注销抵押权；2、房地产开发企业取得商品房预售许可证仅仅是取得了进行预售的资格，其商品房并未实际转让；三、升泰公司出售诉争房屋时未通知长城公司，廖军、李静作为房屋购买人在购房时未尽合理审慎义务，升泰公司和廖军、李静均存在过错，长城公司可以行使房屋抵押权。

1、升泰公司出售诉争房屋时既未通知长城公司，亦未将购房款用于清偿债务，依据物权法及担保法司法解释的相关规定，长城公司可以行使抵押权；2、廖军、李静购房时完全有条件知晓其所购买的房屋存在抵押，且不可能进行产权过户登记，其并不属于无过错购买人；3、无论购买人廖军、李静是否存在过错，并不能阻碍长城公司行使抵押权。

综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，其判决结果损害了长城公司的合法权益，请求撤销原判，支持长城公司的上诉请求。

二审被上诉人辩称廖军、李静辩称：一、长城公司是本案有独立请求权的第三人，其参加诉讼主体适格；二、长城公司同意升泰公司销售商品房，意味着其同意将商品房的相关权利转让给房屋买受人，长城公司与升泰公司的债权债务关系，应当另行主张权利；三、答辩人基于支付全部购房款的债权，应优先于长城公司的抵押权；四、答辩人在购房的过程中没有过错，且购房是用于生活居住，理应得到法律的保护。

综上，一审判决正确，请求维持原判。

升泰公司辩称：一、升泰公司在涉案房屋建设过程中与长城公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，情况属实；二、案涉房屋取得了行政机关的许可，可依法销售，且升泰公司已将房屋的销售情况告知了长城公司；三、对欠长城公司的债务，升泰公司正在积极筹措资金偿还。

请二审法院依法处理。

原告诉称廖军、李静在一审提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告从2017年9月1日起计算至涉案商品房交付之日止，以575064元为基数，按日万分之一的标准计算逾期交房的违约金；2、请求解除抵押登记，判令被告立即为原告办理商品房转移登记手续，并从2019年9月1日起计算至办理好产权证登记之日止，以575064元为基数，按日万分之一的标准计算逾期办证的违约金：3、请求判令被告承担本案的诉讼费。

一审法院查明一审法院认定的事实：2017年7月17日，廖军、李静与升泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定由廖军、李静购买美浓小镇12幢2层202号房屋一套，总价款为492912元。

合同第九条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告。

第十一条约定升泰公司应在2017年8月30日前向廖军、李静交付该商品房。

第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

第二十条第（三）项约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同。

买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。

此外，双方在补充协议中约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，升泰公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且升泰公司在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、不可抗力包括国家和地方政策变动，政府部门对验收即市政配
套、安装之延误，自然灾害、战争等；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）。

合同中无因雨雪天气可以顺延交房的类似约定。

合同签订后，廖军、李静按约向升泰公司支付了全部购房款。

现案涉房屋至今未完成竣工验收备案，升泰公司未实际向廖军、李静交付商品房，亦未办理产权转移登记。

双方为此产生纠纷，廖军、李静遂诉至法院。

另查明，岳阳市2014年1月1日至2016年12月31日期间存在降水、极大风速的天气情况，诉争房屋施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，存在赶山路延期通车、主水管、市政供电设施延迟等问题。

再查明，2015年7月涉案房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为四川德阳银行股份有限公司，并办理了抵押登记，抵押登记机构为岳阳市房地产管理局产权处。

2015年8月26日，四川德阳银行股份有限公司出函同意涉案商品房办理预售许可证。

2015年10月19日，长城公司与四川德阳银行股份有限公司、升泰公司及案外人甘某某、张某某、戴某、王某订立《债权转让协议》。

依据该协议，四川德阳银行股份有限公司将其享有的对升泰公司包括涉案房屋的所有在建房屋的抵押权转移至长城公司。

同日，升泰公司与长城公司签订《抵押合同》，将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给长城公司，并办理了抵押登记。

2015年10月28日，长城公司向岳阳市房产局出具了“同意办理商品房预售许可证的函"。

一审法院认为一审法院认为，廖军、李静与升泰公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。

根据查明的事实及当事人的陈述，本案一审争议焦点为：一、升泰公司主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房和逾期办证的违约金如何认定；三、廖军、李静要求解除第三人抵押登记，立即为其办理商品房转移登记手续的理由是否成立。

关于焦点一，本案
中，廖军、李静与升泰公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就顺延交房时间的情形及条件进行了约定，但诉争房屋在施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，赶山路延期通车、主水管、市政供电设施延迟等问题系客观存在，升泰公司因不可抗力原因延迟交房应得到采纳，但具体顺延交房时间的长短，应综合考虑购房者是否为团购户、合同约定的交付时间、是否收房以及逾期交房的损失、升泰公司的违约原因等情况确定，结合全案情况，酌情认定交房日期顺延至2018年2月28日。

关于焦点二，因案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，升泰公司逾期向廖军、李静交付房屋，更未为其办理房屋所有权变更登记手续，升泰公司已构成违约，应当按照合同约定向廖军、李静支付违约金。

根据双方在合同中所约定的逾期交房违约金计算方式及确定的交房期限为2018年2月28日的事实，一审法院认定升泰公司应自2018年3月1日起至案涉房屋实际交付之日止以492912元为基数按日万分之一向廖军、李静支付逾期交房违约金；此外，双方在合同中约定，于房屋交付之日起730日内完成房屋所有权登记，认定升泰公司应在2020年2月28日之前为廖军、李静完成房屋所有权转移登记，现廖军、李静在此日期之前提出诉求，没有事实和法律依据，不予支持。

关于焦点三，升泰公司以其在建工程抵押给长城公司，长城公司同意升泰公司为涉案商品房办理预售许可证，并登记备案，升泰公司以此将房屋售卖,廖军、李静作为购买者，基于合理信赖支付了全部购房款，取得的应是没有权利瑕疵的标的物。

长城公司作为抵押权人明知签署同意办理预售许可证函有可能因被抵押权人失信原因导致抵押物出售后资金监管失控，而仍同意办理预售许可，并且抵押权人没有对其抵押物重新设定高度安全的资金监管方式。

现因升泰公司未及时向长城公司还款致使长城公司的债权未完全实现，责任不在廖军、李静。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，廖军、李静基于支付全部购房款的债权带有根本保障生存权的意义，此种权利优先。