2019年云南昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计

够大
目形象
பைடு நூலகம்
可以通过设立扶梯和天桥引导人流， 通过引进超市吸引人气，通过设立高 端购物中心提升昭通金融中心的形象
T威胁
部分竞争对手正在通过建立高档酒店 和名品购物中心抢占高端商业份额
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市场分析结论
1.昭通是区域内最大 的城市，需要增强城 市的金融服务和商业 辐射力。
2.本项目选址在昭通最 繁华的青年街区南侧 端点。
9号地块商业规划建议
2370平方米 建议定位为餐饮和中医健康休 闲以及足疗中心等业态
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项目物业销售初步建议
1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未 能提前达成协议，建议在商业裙楼也要分别 考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的 要求。
2.重视整体销售，优质品牌代理公司购买商 铺优先。
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经营管理组织架构建议
云南昭通金融中心商业管理公司
招
营
物
质
财
商
商
销
业
量
务
业
部
推
管
与
中
物
广
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物
心
业
部
部
价
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部
理
处
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关于项目7号地块规划设计的最佳模型建议
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总结
通过对项目的现场考察和基本的投入产出分 析，认为项目适合定位为金融保险办公和购 物中心现代城市商业与文化综合体。
2.本项目购物中心适合作为六层商业，建议从第五层开始局部 退台，打造一流的空中花园和艺术馆和咖啡厅。
3.注重青年路人流和其他外部人流导入，建议设立扶梯和天桥， 从青年路直接进入本项目二楼商场。
4.从政府角度，可以给予其他区域例如，低价给予昭通达到和 东环城路交叉口地块50-100亩补偿拆迁费用，全部拆迁七号 地块民房，打造昭通历史上最现代化的城市商业与文化综合体， 成为名副其实的金融中心和名品购物中心，成为昭通现代化的 标志性建筑。
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昭通城市总体规划
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昭通规 划形成 “一主、 二副、 七点、 一轴两 带”
昭通市人口及收入情况
昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口 521.35万人。
城镇居民人均可支配收入为14073元，人均 生活消费支出9095元。
农民人均纯收入3294元，农民人均生活消 费支出2935元。
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需要代理品牌名单
化妆品 深圳十大女装
珠宝
兰寇，雅丝兰黛等 1.贝洛安 2.Wonderful
3.MIGAINO 4. BEANS 5. 秀亦 Showy&CO
6. ZAIN形上
7. DGVI 8. 蒙迪爱尔 Mondial Atelier 9．洪洋达 10. 拉芙妮 Raphenny 周大福等作为重点引进品牌，给予重点宣传
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本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中 心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城 市商业与文化综合体。
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项目SWOT分析
S优势 W劣势 O机会
项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市 行政中心，同时也是昭通主要发展区 域；
地块分散，主要地块占地面积形状不 周边农民房严重影响项
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2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字 楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。
物业类别
计算过程
金额(万元)
写字楼
35544㎡×6500元/㎡
23103.6
酒店式公寓（含装修）
30264㎡×5500元/㎡
16645.2
商业销售8号地块和七号地 地上20000㎡×20000元/㎡ 40000 块
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7号地块商业规划建议
适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来 基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减 少住宅面积。
保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装 2000平方米 1564男装，1000平方米快 餐。
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7号地块商业规划建议
楼层 -1层9000 1层7460
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谢谢聆听！
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我们建议
1.鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地 上商业面积至少达到46340平方米面积（含地下9000平方 米），拆迁部分民房，扩大一层沿着西侧的临街面，为项目引 进一流百货或者龙头品牌奠定基础，减少塔楼居住面积，预计 项目总体价值增加至少3000万元以上。
47476万平方米×50 2848万元 元/月/平方 米×12月
47476万平方米×60 3418万元 元/月/平方 米×12月
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经营管理流动资金预测
项目经营管理流动资金需要2000万元，引 进填补空白品牌十个以上，取得重点品牌的 代理权。
本项目自主经营购物中心，能够实现以上租 金并稳步增加。
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最佳地级城市商业综合体参考模型
青 年 路
昭阳大道
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空中公园和广场的互相呼应
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项目经营管理建议
1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议
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租金收入预测
年份
本项目拥有较多保留 第一年
物业47476万平方米，
初期适合放水养鱼， 第二年 前两年租金适合在30
元/月/平方米，第三 第三年 年开始每年递增10元
/月/平方米。
第四年
第五年
租金计算
金额
47476万平方米×30 1709万元 元/月/平方 米×12月
47476万平方米×30 1709万元 元/月/平方 米×12月
47476万平方米×40 2279万元 元/月/平方 米×12月
8号地块商业规划建议
位置 西侧 中侧
东侧 合计
主要业态
面积
女装旗舰品牌
4000平方米
银行或者保险公司
2000平方米
女性SPA和美容中心1000 5000平方米 平方米，重点在二 楼
女装5000平方米 咖啡厅和餐饮
1000平方米 2000平方米
银行营业厅
2000平方米 16000平方米
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物业类别 写字楼 酒店式公寓（含装修） 商业
计算过程
金额(万元)
35544㎡×6500元/㎡
23103.6
30264㎡×5500元/㎡
16645.2
地上50000㎡×10000元/㎡ 50000
住宅 合计
47824㎡×4500元/㎡
21520.8 111269.6
预计销售利润为111269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右
城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村 居民家庭恩格尔系数为50.2%。
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目前档次最高的百 货是浙江商人经营 的新百大，鞋类商 品以百丽作为代表。
目前青年路租金最 高达到每月200元/ 平方米以上，街区 长度在400米左右。
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街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的 主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。
金额(万元) 14217.6 10592.4 25000 3600 1396.2
11956 8233.25
土地价格（体育场置换等） 600万元/亩×37亩
22200
合计
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97195.45
1.一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整 体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整 体出售给百盛模式。
致荣泰房地产公司
昭通市金融中心和商业文化综合 体项目赢利模式设计
深圳新摩尔商业管理有限公司董事长 清华大学商业地产总裁班客座教授 杨宝民2019年5月30日
目录
一、市场分析结论 二、项目成本分析和赢利模式设计 三、项目商业规划和招商建议 7号地块商业规划建议 8号地块商业规划建议 9号地块商业规划建议 四、项目物业销售初步建议 五、项目经营管理建议 1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议 总结
住宅 合计
47824㎡×4500元/㎡
21520.8 101269.6
本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为 43476万平方米。
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项目商业规划和招商建议
本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足
够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。
2层7460 3层7460 4层6460 5层5000 6层3500 合计
主要业态
辅助业态
7000平方米超市
2000平方米街区 茶叶，药 店，烟酒特色礼品
化妆品2000平方米，引进20 个品牌 ，女鞋2000平 方米。珠宝1000平方 米
2460平方米淑女装
4960 淑女装,少女装2000平 写真中心500平方米 方米
3.重视和龙头商家合作，销售商铺的端点部 分考虑引进优质品牌。
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项目规划设计建议---方案1 美化购物中心形状， 增加商业物业面积9000平方米，减少住宅面积
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项目规划设计建议----站在政府角度建议采用方案2 整体开发七 号地块
极大地 提升城 市形象， 成为昭 通现代 化建设 的重要 地标。
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项目成本分析和赢利模式设计
采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算
物业类别 写字楼 酒店式公寓（含装修） 商业
住宅 地下停车（不含地下商业）
计算过程 35544㎡×4000元/㎡ 30264㎡×3500元/㎡ 地上50000㎡×5000元/㎡ 地下9000㎡×4000元/㎡ 保留4564㎡×3000元/㎡ 部分拆除 47824㎡×2500元/㎡ 32933平方米×2500元/㎡
男装4000平方米，运动装 3000平方米
咖啡厅460平方米
餐饮2000平方米，娱乐1000 3460儿童玩具和儿童服饰 平方米，
健身中心2000平方米，书店 电影院2000平方米
1000平方米
两层电影院
咖啡厅500平方米
艺术馆1000平方米,KTV2000
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比原计划增加9000平方米 46340平方米