研发中心产品详细定位分析报告

极致化延伸和展示，结合客户对功能的需求打造特色科技办公理念产品，同时提高产品附加 值是写字楼项目成功的关键
核心价值体系：契合目标客户的外部形象塑造、对内空间的精细化打造、对外公共空间的
写字楼物业项目成功体系
外部形象发力：打造昭示性强，具有现代风格外立面的高端写字楼产品
高形象
产 品 档 次 打 造 内部设计：通过大堂、电梯等硬件的高端打造彰显档次 公共部分 公摊面积适中，车位足够，彰显物业档次 人性化的平立面设计，可满足不同客户需求 VRV分户式空调系统，既满足环保节能的要求又符合企 业办公的多样性需求 运用高科技人性化元素，使客户得到人性化体验，提高 客户的尊贵感，增强产品附加值和竞争力 提高办公特色及舒适度，提升产品档次 通过国际化标准打造，更突出产品商务办公的属性同时 不失尊贵感
考虑因素：
− 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显 昭示性，树立项目的高档物业形象 建议要点：
– 风格：采用简约的现代风格，保持外立面 竖向线条挺拔
– 色彩、形象向专业写字楼靠拢，并适当采 用一些亮色，形成视觉冲击
– 采用Low-e中空镀膜隔音玻璃，既保证 私密性又不失建筑品质 – 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求 即可，尽量减少开窗数 – 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐 框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视 觉遮挡
产品档次
科 技 主 题 打 造 人性化
平立面
空调系统
智能化系统 生态办公 国际公共化导视 系统
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建议塔楼从低到高依次设置大堂、办公部分和会议室
排布原则： – 保持塔楼整体美观一致性 – 区隔客户，方便后期管理 写字楼总体量约为11万平方米，其 中： – 联想所在大楼约5万平方米 – 面向市场部分写字楼单体 2.94万方，共两栋，合计 5.88万方 – 裙楼共二层，作商业配套 单层面积建议：项目写字楼面向 市场部分单层面积建议约1500 平方米，联想所在大楼单层建议 约1700平方米 − 遵循接近甲级写字楼并高于 市场的标准，同时兼顾写字 楼标杆形象需求 − 甲级写字楼单层面积标准 1700平方米 − 市场最高水平代表：融众国 际单层面积1300平方米 联想所在大楼 C 单层面积1700平方 米，层高4米 写字楼A(B) 3－22层做为租赁办公 区，其中单层面积 1500平方米，层高4米 会议室
高形象
产品档次
人性化
建议本项目总部与面向市场写字楼的电梯分别为11部、7部左右，电梯等候时间在 40-50秒以内
电梯等候时间：
− 反映楼宇电梯配置是否充足的最重要指标，国际甲级写字楼要求理论候梯时间30秒以内，国内高档
写字楼一般要求理论候梯时间在40秒以内。我们结合在对本地企业访谈过程中客户对楼盘电梯的评 价，建议本项目理论候梯时间低、中区在40秒以内，高区50秒以内 电梯部数： − 建议本项目总部与面向市场写字楼的电梯分别为11部、7部
参考案例
政策要求
66平方米/停车位 合理值：100㎡/停车位 成本值：150㎡/停车位 （本案商业作为项目配套，其客群同写字楼部分将 有较大的重合关系，但目的型定位使其大于案例）
配比建议
停车位
物业 体量（㎡） 成本 544 55 599 合理 680 82 762
本案停车场车位至少约为600个 按每个停车位建筑面积40㎡计
单元分割面积以100-500平米为区间
16.7% 25.8%
500-700 100以下
立面设计： − 较高的层高会给使用者带来宽敞、 开阔的感觉，减少压抑，结合目前 武汉市房地产市场发展水平，建议 本项目室内净高在2.8米左右
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高形象
产品档次
人性化
“十”字形核心筒设计，电梯分区清晰，电梯数量布置合理，且通达性较好，建议 采用渐收式核心筒，增大租售面积与效益的同时，提升产品舒适度与实用性
简约大气的电梯间——延续物业统一设计风格，建议电梯厅空间净高5米以上
考虑因素：
− 电梯间融合现代风格写字楼的特色，同时与大堂整体 效果融合 − 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考 究，建议采用高档石材＋不锈钢装饰材料，融合与大 堂相协调的地面装修，形成特有商务特质
建议要点：
− 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理方便后期
高形象
产品档次
人性化
建议内部走道宽不低于1.8米，得房率控制在70%-75%，为使用者节省时间， 提高工作效率
公共面积分摊部位的合理设计直接影响到整体得房率 的高低，同时借助电梯等候间的通道设计与内部走道 的分割，为使用者提供最短到达办公地点的路径，从 而节省时间，提高工作效率； 结合一线城市、武汉写字楼市场的走道宽度设计及本 项目定位，建议项目内部走道宽不低于1.8米 得房率：建筑设计总体得房率应保持 合理比例，太低则降低了经济效益，
太高则降低了使用功能，建议本项目
最佳得房率不低于70%，不高于 75%。
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高形象
产品档次
人性化
通过案例对比，给出本案停车位建议
类型 写字楼部分 世界城广场写字楼：273平方米/停车位 光谷国际广场写字楼：272平方米/停车位 浙商国际大厦：150平方米/停车位 企业中心5号：145平方米/停车位 83平方米/停车位 合理值：160㎡/停车位 成本值：200㎡/停车位 （本案写字楼档次在案例中等，但联想大楼应 给与较高的配比） 商业部分 世界城广场商业：173平方米/停车位 光谷国际广场商业：171平方米/停车位
− 内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜 面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁 − 指标设置：结合我行对国内新开发写字楼电梯情况的了解，建议本项目电梯配置低区速度在2.5米/秒， 中区速度3-3.5米/秒，高区4~6米/秒。且要重视电梯群控的设计，好的群控设计可大大提高电梯使用 效率。 11
优点：
电梯分区清晰合理：
•
不会造成区域相互干扰，减少共用候梯厅造成的人流高峰期拥堵现
象，提高办公效率；
中高区设置于核心筒后部，保证舒 适性
通达性好、昭示性均好： • “十”字形核心筒大大缩短行进距离，且可满足更多商家昭示需求； 渐收式设计 中区 低区 高区
•
中、高区可采取减缩式设计，增大办公单位面积，提升实用率
物业管理。
− 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考 究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与 大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。建议首
层电梯等候厅空间净高度在5米以上
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高形象
产品档次
人性化
100-500平米分割区间，满足不同企业的需要，室内2.8米的净高，彰显产品档 次
平面设计： − 整体平面及分户应尽可能方正，采用矩形平面，提高得房率，
建议要点：
−
大堂应宽敞、明亮、色彩柔和，体现严谨的商务形 象；为控制造价选材多用玻璃，人造面砖等为主材 既节省成本又不失色彩主要以银色、白色、米色、 棕等色彩为主，突出现代商务感 大堂挑高10米 ，在最大化利用空间的基础上体现写 字楼档次； 大堂面积建议在500平米左右。
Leabharlann Baidu
−
−
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高形象
产品档次
人性化
2-29F,办公楼层 1层裙楼单层层高5.5 米，增强展示效果，单 层面积2000平方米 2层做为其他商业配套 使用，层高4.5米 3-22F 办公楼层 约 米
约 米
118
90
2F , 配套商业 1F , 配套商业
挑高大堂
挑高大堂
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高形象
产品档次
人性化
采用玻璃幕墙并结合现代风格的特色，进行项目精细化打造，奠定写字楼的高端 形象
写字楼受访企业的面积需求
6.1% 3.0%
100-200
方便使用。
− 外立柱尽量均匀，室内为大开间无立柱设计，可灵活分割户 型。 − 根据规划，本项目写字楼的面积为11万平米、写字楼单层面积 在1500-1700平米之间，客户需求（100-500平米），故建议
7.6% 10.6%
30.3%
200-300 300-500 900以上 700-900
5
高形象
产品档次
人性化
同质产品中脱颖而出——体现尊贵的车行大堂
建议要点：
− 车行大堂的设计需要注意雨篷
的设置 − 车行大堂的设计需要考虑明确 的人车分流，使车行动线与人 行动线互不干扰
考虑因素： − 设置车行大堂，增加项目卖点， 体现开发商注重品质，让项目 在同质产品中脱颖而出
车行道
人行道
对写字楼硬件设施的要求
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 电梯品质好 有中央空调 公共卫生间整洁 停车位充足 5A智能化系统 大堂宽敞明亮 层高较高 5.6% 33.3% 71.3% 65.7% 63.9% 62.0%
30.6%
2
中高区标准层
低区标准层
正门入口方向
渐收式核心筒设计增大高区办公空间，增 大实用率，可实现更高价值
中高区办公单位面积增大
渐收式核心筒设计增大高区办公空间，满 足高区大客户对办公空间舒适度要求
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高形象
产品档次
人性化
国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯，电梯最 低速度不低于2.5米/秒
考虑因素：
− 电梯品牌是客户感知写字楼品质的 关键，原装电梯更受客户信赖。国 产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国 内产地，影响客户认知
建议要点：
− 品牌：建议采用进口品牌电梯，进口电梯品牌使用较多的有美国西子 OTIS、三菱、蒂森、讯达、通力
、东芝、爱登堡等，其中本地使用较多、且口碑较好的为OTIS、日本三菱，可优先考虑日本三菱
空调系统：应达到高效、健康、环保、舒适的功能，且购置成本与使用成本适中；建议使用四管制空调
系统，不采用普通的双管制 新风系统：应充分保证大楼使用者得到足够的优质新鲜空气，且尽量减少能源消耗，从而降低物管费用 变频VRV空调：以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐
品牌：目前进口中央空调系统（冷水机组）的品牌主要有：特灵、约克、开利等品牌。一线城市甲级写
通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流
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高形象
产品档次
人性化
大堂风格建议以现代风格为主，面积不低于500平方米，大堂挑高建议10米左右
考虑因素：
− 高贵大气、设计新颖、宽敞明亮的写字楼大堂不仅能 促进项目的租售行情，还能使物业不落伍，起到长久 保值的作用，无论是用家还是投资客，在选购物业时 都越来越看重写字楼大堂的作用。
字楼使用最多的为特灵和约克，建议可从该三种品牌中选择，主要考虑成本和后期维护两方面综合比较 VRV空调系统（如左图） 可在每层布置两主机，各覆 盖半层，租户按其办公面积收 费，使用成本低，维护成本低 主机因散热需求，墙侧需为 百叶窗，故应靠边放置 13
空调新风量建议： 35m³/人/小时 案例：武汉市场的较新的项目 •广泽中心（中北路)：30m³/人/小时 •武大科创大厦：30m³/人/小时 •光谷新世界：40m³/人/小时 2012年10月1日，武汉制定了空调新 风量的最低标准：30m³/人/小时
武汉写字楼电梯使用情况对比 甲级写字楼电梯及品牌标准： 配备名牌高速电梯，分配合理利于疏导人 流，实行人货分流。要求每4500平平米的建筑 面积至少配一台电梯。 采用外资高档快速电梯，减小等待时间，提 高办公效率。 名 称 电梯数目 （台） 电梯面积 电梯品牌
日本东芝 德国蒂森 美国OTIS 上海三菱 美国OTIS 美国OTIS 蒂森克虏伯
联想武汉733厂项目
“研发中心”标段
产品详细定位分析报告
2013年8月7日
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com
提纲
CONTENT
1. 写字楼发展建议
2. 商业发展建议
3. 项目营销推广建议 4. 财务评估
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受访企业主要对于日常工作中直接接触到的部分有较高的要求，其中，电梯、中央 空调、卫生间和停车位是本案应重点打造的地方
建银大厦
商业银行大厦 民生银行大厦 瑞通大厦 新世界中心 中商广场 武汉万达中心
10
5 19 11 10 11 16
7161
7200 5789 4909 7341 7374 5325
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高形象
产品档次
人性化
根据客户需求分而治之——选择按电费计量的变频VRV空调
空调的运行模式和计量方式：直接影响企业的运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注 的问题之一