市场定位初步提案分析报告.pptx
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市场定位ppt课件
低价格 C
高质量 B
低质量
A
高价格
D
（2）重新定位 重新定位也可称二次定位或再定位。它是指
企业变动产品特色，改变目标顾客对其原有的印象 ，使目标顾客对其产品新形象有一个重新认识的过 程。
李宁的重新定位
、
李宁的竞争对手
、
消费群：崇尚运 动、诚信、激情
“90后李宁”定位的目 标消费者是：学生为主 ，大中城市，喜爱运动 ，崇尚新潮时尚和国际 化的流行趋势
1955年，万宝路香烟在美国香烟品牌中 销量一跃排名第10位。
1968年，万宝路香烟已占美国香烟市场 销量的13%（1954年的占有率不及 0.25%），居美国烟草工业第二位。 1975年，万宝路香烟销量超过一直位居 香烟销量首位的云斯顿香烟，坐上了美 国烟草业的第一把交椅。从1955年到 1983年莫里斯公司平均每年销售额增长 率为24.7%，这个速度在战后美国轻工 业公司中是绝无仅有的。从20世纪八十 年代中期一直到现在，万宝路香烟销量
这德国人是怎样细分市场的？ 该公司的目标市场策略是什么? 该公司运用的是那种市场定位方
式？
二、市场定位的方式与步骤
（一）市场定位的方式 1、初次定位与重新定位 . （1）初次定位
初次定位，也可称潜在定位。它是指新成立 的企业出入市场，企业新产品投入市场，或产品进 入新市场时，企业必须从零开始，运用所有的市场 营销组合，使产品特色符合所选的目标市场。
案例5 朵维女性手机
手机中特设 了“一键求 救，自动定 位”的安全 功能 。
还特别开发 爱美尚家、 星座运程、 化妆指南、 发型设计、 健美瘦身、 丽人礼仪、
左撇子用品
案例导引 — 左撇子工具公司
市场分析报告模板PPT课件
市场分析报告
目录
1 产品市场行业发展综述 2 产品经营现状分析 3 竞争对手现状分析
产品市场行业分析
•这里从波特的5力模型来阐述行业的发展特性.请从4c( 客户需求，成本，便利性，沟通)宣 传的方式分析,来了解我们的行业格局。
波特五力模型说明(使用此模板时删除此处说明)
1. 新进入者威胁-------新竞争者的加入必然会打破市场平衡，引发现有竞争者的竞争反应，也就 不可避免地需要调入新的资源用于竞争，因此使收益降低。
目录
1 产品市场行业发展综述 2 产品经营现状分析 3 竞争对手现状分析
产品经营存在的问题
这里应该描述产品线当前经营存在的问题! 客户层面:………………… 市场方面:……………………………. 售前和售后问题:………………… 研发方面…………………..
竞争对手分析---全国范围市场分额格局
这里应该描述产品在全国范围内的竞争格局,以及各个竞争对手的优势分析
产品市场行业分析---客户需求
这里可以比较宏观的阐述客户当前面临的一些问题和潜在需求,可以4C方法来展 开
4C说明(使用此模板时删除此处说明) 1. Customer。 2. Cost。 3. Convenient 。 4. Communication 。
产品市场行业分析---竞争分析
这里应该描述产品市场行业的主要参与者,市场份额分布以及各自的竞争优劣势分 析.在竞争对手财务，合作伙伴策略，品牌营销策略，市场策略和活动等进行展开 描述； 注：根据CHARTER内容，决定是否在此详细说明。
竞争对手分析---各区域市场份额对比分析
这里应该描述产品在不同从业者之间在中国不同区域市场的市场份额分布情况;以采取相应 的市场应对策略
竞争对手分析---品牌营销策略
目录
1 产品市场行业发展综述 2 产品经营现状分析 3 竞争对手现状分析
产品市场行业分析
•这里从波特的5力模型来阐述行业的发展特性.请从4c( 客户需求，成本，便利性，沟通)宣 传的方式分析,来了解我们的行业格局。
波特五力模型说明(使用此模板时删除此处说明)
1. 新进入者威胁-------新竞争者的加入必然会打破市场平衡，引发现有竞争者的竞争反应，也就 不可避免地需要调入新的资源用于竞争，因此使收益降低。
目录
1 产品市场行业发展综述 2 产品经营现状分析 3 竞争对手现状分析
产品经营存在的问题
这里应该描述产品线当前经营存在的问题! 客户层面:………………… 市场方面:……………………………. 售前和售后问题:………………… 研发方面…………………..
竞争对手分析---全国范围市场分额格局
这里应该描述产品在全国范围内的竞争格局,以及各个竞争对手的优势分析
产品市场行业分析---客户需求
这里可以比较宏观的阐述客户当前面临的一些问题和潜在需求,可以4C方法来展 开
4C说明(使用此模板时删除此处说明) 1. Customer。 2. Cost。 3. Convenient 。 4. Communication 。
产品市场行业分析---竞争分析
这里应该描述产品市场行业的主要参与者,市场份额分布以及各自的竞争优劣势分 析.在竞争对手财务，合作伙伴策略，品牌营销策略，市场策略和活动等进行展开 描述； 注：根据CHARTER内容，决定是否在此详细说明。
竞争对手分析---各区域市场份额对比分析
这里应该描述产品在不同从业者之间在中国不同区域市场的市场份额分布情况;以采取相应 的市场应对策略
竞争对手分析---品牌营销策略
市场细分与市场定位PPT课件
案例三：某产品的市场细分与定位
• 总结词：该产品根据消费者需求和购买习惯，将市场细分为线上和线下 两个子市场，针对不同子市场采取不同的产品定位和营销策略。
• 详细描述：该产品在进行市场细分时，充分考虑了消费者需求和购买习 惯等因素。通过市场调研和分析，该产品将市场细分为线上和线下两个 子市场，针对不同子市场的特点采取不同的产品定位和营销策略。例如， 在线上子市场，该产品注重产品的便捷性和个性化定制，采取低价策略 和广泛宣传进行销售；在线下子市场，该产品注重产品的品质和体验感， 采取高价策略和高端渠道进行销售。同时，该产品还根据不同子市场的 消费者需求和购买习惯，对产品进行差异化设计和功能优化，以满足不 同市场的需求。
04
总结与展望
市场细分与定位的总结
市场细分
根据消费者的需求、购买行为和 习惯，将市场划分为具有相似特
征的细分市场的过程。
市场定位
根据企业自身特点和市场竞争状况， 确定企业在目标市场中的位置，以 区别于其他竞争对手。
目的
帮助企业更好地了解市场需求，选 择合适的目标市场，制定有效的营 销策略，提高市场占有率和竞争力。
的关注和认可。
市场定位的步骤
01
02
03
04
05
总结词
1. 识别竞争者
2. 分析目标市场 3. 确定竞争优势 4. 传播和巩固市 场定位
市场定位的步骤包括识别 竞争者、分析目标市场、 确定竞争优势、传播和巩 固市场定位。
了解竞争对手的产品、品 牌形象和市场地位，分析 其优势和劣势。
研究目标市场的需求、消 费心理和购买行为，确定 目标市场的特点和发展趋 势。
高效率和准确性。
个性化需求的满足
随着消费者需求的多样化，企业 需要更加注重满足消费者的个性 化需求，通过定制化产品和服务
《市场定位经典》PPT课件
“永远的绿色，永远的秦池”花费亿元巨资的广告来自曾经两度夺得中央电视台标王
21.12.2020
精选ppt
13
海飞丝：头屑治理专家
市
场
1988年海飞丝进入中国市场
营 销
10多年一直是中国市场洗发护发领导品牌
1999年，海飞丝在去屑止痒的基础上，提出健 康的头发来自健康头部皮肤的理念
王菲、周迅先后担任代言人
本学期市场营销学课程． 第四章市场营销战略． 第三节的内容
目标市场 市场细分
市场定位
21.12.2020
市
场
策划
营
销
定位策划概念
定位策划的三方面
定位策划的方法
精选ppt 7
案例：“李宁”打败了“耐克”? 市 场 营 2002年8月西班牙和中国 销 女篮争夺第5名
“中国新一代的希望” “把精彩留给自己” “我运动我存在” “运动之美 世界共享” “出色，源自本色”
15
定位的三个时代
市
场
50年代——产品时代：
营 销
USP理论, “独特销售主张”（Unique Sales Proposition）
60年代——形象时代：
大卫.奥格威，消费者看重的是实质与心理利益之 和
70年代——定位时代：
从传播对象（消费者）出发，在对象心目中占据 有利 位置
21.12.2020
21.12.2020
精选ppt
20
2、产品差异点
市
场
独特的销售主张
营 销
独一无二的说辞，独特的主张具有实在的利益
沃尔沃：“安全”；
联邦快递：“隔天到”（Overnight）；
佳洁士：“没有蛀牙”
成都商业市场调研报告及定位建议 ppt课件
成都现代服务业发展迅速， 各类专业市场配套完善，消 费旺盛，市内拥有众多的生 产资料、产权交易、金融、 技术、劳动力要素等市场， 城市的对外的吸引力、辐射 力和城市综合服务功能日益 增强。
成都是中国私家车消费意识 最超前的城市，私人轿车拥 有量全国排名第三，也是中 国五大计算机市场之一以及 汽车、手机业内知名的测试 市场。
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米 。
成都商业格局
未来潜在商业供应
方位 城中 城西 城南
城东 城北
未来大型商业项目
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓 国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定）
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定）
前身为天府汇成购物中心，改造后的 王府井百货在业态、品牌、布局等方 面更具有吸引力
租金水平
商圈 春盐骡商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈
主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380
2011年租金变化 上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综 合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。
成都是中国私家车消费意识 最超前的城市，私人轿车拥 有量全国排名第三，也是中 国五大计算机市场之一以及 汽车、手机业内知名的测试 市场。
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米 。
成都商业格局
未来潜在商业供应
方位 城中 城西 城南
城东 城北
未来大型商业项目
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓 国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定）
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定）
前身为天府汇成购物中心，改造后的 王府井百货在业态、品牌、布局等方 面更具有吸引力
租金水平
商圈 春盐骡商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈
主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380
2011年租金变化 上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综 合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。
某地区市场定位管理及项目管理知识分析提报(PPT 34页)
别墅产品
均价：7500元/平方米
九亭区域
均价：6000元/平方米 地理位置相近
地铁优势带动市场发展
莘庄区域
均价：9000元/平方米 开发已趋成熟为区域中心
6
项目市场研判——区域市场扫视
项目名称
产品类型
丽水馨庭
联排 双拼
意境雅苑 联排
达安圣芭芭 联排
欣绿名苑 联排
同润加州
叠加、联排 花园洋房
万科白马
项目名称
总量
去化量
已推出量
单剩位余：量平方米
经济型别墅
丽水华庭
220000
42275
46856
177725
达安圣芭芭
170000
43706
53026
126294
欣绿花园
100000
53991
70693
46009
丽水馨庭
260000
12410
32375
247590
白马花园
150000
46701
53210
4
九亭
莘庄
颛桥
项目市场研判——交通 配套
交通：两条区域 级道路通向市级 主干道。地面交 通极易受阻。
配套：可以得到 莘庄地区的商业 配套支撑，但距 离较远。小环境 内配套缺失。
5
项目市场研判——竞品区域市场的确定
颛桥区域
均价：8500元/平方米 新兴经济型别墅区域
公寓产品
均价：5500－6000元/平方米
126228
结论：方案一和方案二的新的公寓市场）
典型的别墅市场
机能配套：5分钟范围的生活配 套较弱，（中大型超市、银行、邮 局、餐饮…） 交通、出行：大公交弱，（沪莘 线、小区班车）
均价：7500元/平方米
九亭区域
均价：6000元/平方米 地理位置相近
地铁优势带动市场发展
莘庄区域
均价：9000元/平方米 开发已趋成熟为区域中心
6
项目市场研判——区域市场扫视
项目名称
产品类型
丽水馨庭
联排 双拼
意境雅苑 联排
达安圣芭芭 联排
欣绿名苑 联排
同润加州
叠加、联排 花园洋房
万科白马
项目名称
总量
去化量
已推出量
单剩位余：量平方米
经济型别墅
丽水华庭
220000
42275
46856
177725
达安圣芭芭
170000
43706
53026
126294
欣绿花园
100000
53991
70693
46009
丽水馨庭
260000
12410
32375
247590
白马花园
150000
46701
53210
4
九亭
莘庄
颛桥
项目市场研判——交通 配套
交通：两条区域 级道路通向市级 主干道。地面交 通极易受阻。
配套：可以得到 莘庄地区的商业 配套支撑，但距 离较远。小环境 内配套缺失。
5
项目市场研判——竞品区域市场的确定
颛桥区域
均价：8500元/平方米 新兴经济型别墅区域
公寓产品
均价：5500－6000元/平方米
126228
结论：方案一和方案二的新的公寓市场）
典型的别墅市场
机能配套：5分钟范围的生活配 套较弱，（中大型超市、银行、邮 局、餐饮…） 交通、出行：大公交弱，（沪莘 线、小区班车）
市场定位策划ppt课件
11
二、目标市场选择策划
• 步骤：
–step1: 分析情况（市场需求和竞争环境；企
业自身能力）
–step2: 发现机会（有否未被满足的需求；企
业有无能力去满足未被满足的需求）
–step3: 价值评估（确定进入哪些TM；评估细
分市场的收益；企业的竞争力）
– step4: 制订进入TM的战略与策略
12
三、市场定位策划
（一）市场定位概念
市场定位是企业刻意在目标消费者心目中 树立某一特定形象的行为。
定位并不是对产品采取什么行动，而是针 对潜在顾客心理采取行动，使产品及企业在顾 客心目中留下独特而鲜明的印象。
如： “农夫山泉有点甜”
如 ： 飘柔——柔顺
潘婷——营养
海飞丝——去屑 七喜——非可乐饮料22
• 目标市场的精准选择，再通过独特产品的“入侵”，诺基亚 紧紧捕获了精英消费群体的心，获得极大成功，并为其良好 的销售业绩和高端的品牌形象奠定了坚实基础。
19
• 问题:诺基亚的8800是如何获得成功的?
角色模拟
• 假设你是一家手机生产商的老板，面对已 经越来越广阔的少年儿童手机市场，你该 如何去吸引并满足这群年幼的消费者?
• 香港廖创兴银行就是其中典型的一家，它定位以中小工商
业者为目标对象，以为他们排忧解难、共创基业为宗旨。
在香港，中小工商业者是一个很有潜力的商业群体，廖创
兴正是敏锐地洞察到这一点，所以在专业的、深入的调研
之后，最终切准了他们的内在愿望和需求—想出人头地，
大展宏图。这以后，廖创兴银行就确立了自身定位，专为 •中问小题工:商在业激者励这的一行目业标竞客争户中精，心根服据务自，身给实予力他，们采在取其避他强大定
二、目标市场选择策划
• 步骤：
–step1: 分析情况（市场需求和竞争环境；企
业自身能力）
–step2: 发现机会（有否未被满足的需求；企
业有无能力去满足未被满足的需求）
–step3: 价值评估（确定进入哪些TM；评估细
分市场的收益；企业的竞争力）
– step4: 制订进入TM的战略与策略
12
三、市场定位策划
（一）市场定位概念
市场定位是企业刻意在目标消费者心目中 树立某一特定形象的行为。
定位并不是对产品采取什么行动，而是针 对潜在顾客心理采取行动，使产品及企业在顾 客心目中留下独特而鲜明的印象。
如： “农夫山泉有点甜”
如 ： 飘柔——柔顺
潘婷——营养
海飞丝——去屑 七喜——非可乐饮料22
• 目标市场的精准选择，再通过独特产品的“入侵”，诺基亚 紧紧捕获了精英消费群体的心，获得极大成功，并为其良好 的销售业绩和高端的品牌形象奠定了坚实基础。
19
• 问题:诺基亚的8800是如何获得成功的?
角色模拟
• 假设你是一家手机生产商的老板，面对已 经越来越广阔的少年儿童手机市场，你该 如何去吸引并满足这群年幼的消费者?
• 香港廖创兴银行就是其中典型的一家，它定位以中小工商
业者为目标对象，以为他们排忧解难、共创基业为宗旨。
在香港，中小工商业者是一个很有潜力的商业群体，廖创
兴正是敏锐地洞察到这一点，所以在专业的、深入的调研
之后，最终切准了他们的内在愿望和需求—想出人头地，
大展宏图。这以后，廖创兴银行就确立了自身定位，专为 •中问小题工:商在业激者励这的一行目业标竞客争户中精，心根服据务自，身给实予力他，们采在取其避他强大定
市场定位战略与案例分析PPT(共18页)
•
15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯， 想念就 联系， 疲惫就 放空， 被孤立 就讨好 ，脆弱 就想家 ，不要 被现在 而蒙蔽 双眼， 终究是 要长大 ，最漆 黑的那 段路终 要自己 走完。
•
21、每个人都有潜在的能量，只是很 容易： 被习惯 所掩盖 ，被时 间所迷 离，被 惰性所 消磨。
•
22、不论你在什么时候开始，重要的是 开始之 后就不 要轻言 放弃。
•
2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给 来的人 一个惊 喜，也 给自己 一个好 的交代 。
•
3、命运给你一个比别人低的起点是想告 诉你， 让你用 你的一 生去奋 斗出一 个绝地 反击的 故事， 所以有 什么理 由不努 力!
•
4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。 口里不 说多余 的话， 自然祸 就少。 腹内的 食物能 减少， 自然病 就少。 思绪中 没有过 分欲， 自然忧 就少。 大悲是 无泪的 ，同样 大悟无 言。缘 来尽量 要惜， 缘尽就 放。人 生本来 就空， 对人家 笑笑， 对自己 笑笑， 笑着看 天下， 看日出 日落， 花谢 花开， 岂不自 在，哪 里来的 尘埃!
非常可乐的定位策略:“中国人自己的可 乐”“有喜事自然非常可乐”，还赞助江西卫 视举办“非常可乐红歌会”。它的产品本身不 具有独特差异性，显然也不是冲着e时代年轻 族群来的，而有点像是针对年长一代（或家庭） 民族意识的味道。 问题2、非常可乐采取哪种定位策略？
一级城市
可口可乐
百事可乐
低价
高价
非常可乐
•
25、你不能拼爹的时候，你就只能 去拼命 ！
•
26、如果人生的旅程上没有障碍，人还 有什么 可做的 呢。
•
27、我们无法选择自己的出身，可是我 们的未 来是自 己去改 变的。 励志名 言：比 别人多 一点执 着，你 就会创 造奇迹
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本案，深度理解无锡城市规划与滨湖新城板块的价植，据首行政商务区的第一要地， 开创未来都市中心的至尊配套，拥有多重优厚的功能资源，建筑成为一个游离于现实 的时空体验，它将成为一种具有时代仪式感的符号，象征未来城市的精神。
致诚
首先感谢金泰置业有限公司给我司此机会展示我 司在房地产综合服务方面的专业能力。
Way 1. 开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化 2 . 业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。
项目业态研究
• 百货店业态可行性论证
Dynasty • 大型超市（零售型与仓储型）可行性论证 • 大型专业市场可行性论证
• 商业步行街可行性论证
Way
• •
大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性论证 适合业态结论
本案适合业态
区域中心商 业
特色商业步行街
中心型超市
都市中心商 业
大型百货
大型零售超市
中小规模特色餐 大型仓储式超市
107000M2商 业体量
饮店 美容中心等生活
大型专业市场 商业步行街
大型餐饮店
配套
大型休闲娱乐城
Dynasty 盛世观点：
……
从半径项等目角自度身对条以件上、的政业府…态规…进划行、分人析口。量及消费特征、服务辐射
无锡一百
Hale Waihona Puke 综合性传统百货14000m2
大洋百货
传统百货，无经营特色
21000 m2
花都百货
产品种类较少，引进屈臣氏经营产品和
体育用品、部分女士用品、精品男装和
Dynasty 商业大厦 新世界百
家具 综合性传统百货，推行“零风险购物” 承诺
主营国际知名和港台知名品牌，走高端
货
路线
Way三阳百盛 八佰伴
以大众产品为主，长年推行折扣促销方 式
金泰 市场定位
国际广 初步
场
提案报告
Dynasty
Way
序：发现21世纪无锡的未来在滨湖新城的第一城
每个城市都有这样一个区域，如纽约的上东区、香港的浅水湾，成为一个城市场高端 财富首脑区，成为一个城市场精神永恒的动力与骄傲
如果说滨湖新城的政府规划只是一个特定历史的促进事件，那么滨湖新城此而登上历 史舞台,作为城市高端组团的滨湖新城，其魅力必然无法阻挡，既有以顺驰、万科为代 表的国际化居住区，也有江南大学领衔的国际化文教基地等，即有象征现代化城市驱 动力的行政商务区，还有以太湖、蠡园主打的国际化旅游景区。
Way货毛利率逐年降低（2000年15％，2004年仅11％）。 3) 未来几年，外资零售百货大鳄抢滩势必会冲击无锡的百货行业
业态可 论 行 性证
百货
•可行性论证：
百货店是一种人口依存度最大，人口密度最大的业态，一般只适于
市中心区域（八百伴的日人流量是5万人）。
Dynasty 本案所在区域（滨湖区）目前的固定人口仅为5万人，而且比较分散， 过往的人流也非常少，显然很难支撑大型百货店的生存；而且百货业 激烈竞争的态势也表明，投资百货业已需相当谨慎。
Dynasty 商业地产市场 本市专项经营 商业状况分析
经营方式定位 形象定位
经济测算 开发策略
特色定位
Way
成立商业经 营管理公司
功能定位
后
项
期
目标市场定位
目
运
开
营
业
服
经营业态定位
务
目 录
• 项目预判
Dynasty• 商业业态专项研究 • 项目初步定位
Way
项目预判
•
D•
ynasty •
Way
项目基本情况简析 项目商业功能设想 项目商业业态功能设想
项目基 简 本情况 析
27985城0 南m滨2湖地经济上开总发建区，东靠京杭大运河，南近太湖，西依规划的滨 湖 筑面新城积，北5临7市2区00。m用地2 性质：综合用地 步行街商业 49800 m2 高层底部
Dynasty 商业 31400 m2 数码城办 公
Way 74000 m2 商务办公 区
67450 m2 酒店式公
项目商 设 业功能 想
商业体量大
项目商 设
业功能 想
无 锡 商 业 格 局 及 商 圈 幅 射 强 度 定 位 图
项目商 设 业功能 想
商圈现状分布： 解放路核心商圈及其三个辅助商圈构成了无锡的整个城市中心商 圈，辐射整个城市。 围绕城市中心商圈，在不同的区域形成了以社区居住人口为主要 的支撑的社区型商圈，比较典型的有南门商圈、河埒口商圈、中 桥商圈、丁村商圈、上马墩商圈以及新区北部商圈。
Dynasty 本次报告将以项目出发，以无锡商业市场的实际 情况为基点，对项目发展方向提出思考性建议。在贵 司认可的情况下，必将继续全面地展开工作，对提出
Way方向的可行性做深入、详实的研判和论证！
方法
功能定位
意向招商
宏观经济
目标市场定位
地块SWOT
经营业态定位
产品定位
房地产市场
经营规模定位
业态规划
业态可 论 行 性证
百货
• 分布状况：集中于中山路商业街两 侧，依次为第一百货、花都百货、
Dynasty 商业大厦、大洋百货、三阳百盛、 新世界百货、八佰伴。经过先后几 十年的发展，它们共同将中山路构
Way 筑成了无锡最为繁华的商业街。
业态可 论 行 性证
百货
•商业定位分析表
百货名称
定位与特色
面积
项目商 设 业功能 想
项目商业环境分析： 项目所处城南新兴开发区的商圈以承接城市核心商圈幅射为主 本案周边商圈受限于人口基数小、密度低、商业分布零散、经营 规 模不足、商业氛围淡等现状，多为社区型商圈，具有区域型甚 至城市型商业幅射力的商圈尚未成形。
综上所述，本案除了受城市中心商圈的影响外，几乎不受其他商圈 的影响，其他商圈的区域性商业配套对本案所在区域没有辐射作用。 本案的区域型商业配套必须是比较完善的，缺少外来的补充。
开创财富自由新攻略
项目商 设 业功能 想
初步判断： 本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能将 以区域型商业为主导。 优越交通资源有效缩短与市区距离，有望形成都市中心商业的
Dynasty 有效补充，特别适于为降低经营成本而迁移至城市边缘，且对
人口依存度不强的大型商业业态。
Way
项目商 设 业业态 想
以休闲时尚品牌产品为主
9600 m2
28000 m2 16000 m2 17500 m2 42000 m2
业态可 论 行 性证
百货
•经营状况
1) 八佰伴营业额占据无锡百货业首位，其次则是商业大厦、三阳百 盛、第一百货、新世界百货、大洋百货
Dynasty 2) 虽然无锡百货定位上各有差异，但竞争趋于白热化，老牌百货经 营状况举步维艰，新建百货业（如保利广场）面临严峻考验，百
致诚
首先感谢金泰置业有限公司给我司此机会展示我 司在房地产综合服务方面的专业能力。
Way 1. 开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化 2 . 业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。
项目业态研究
• 百货店业态可行性论证
Dynasty • 大型超市（零售型与仓储型）可行性论证 • 大型专业市场可行性论证
• 商业步行街可行性论证
Way
• •
大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性论证 适合业态结论
本案适合业态
区域中心商 业
特色商业步行街
中心型超市
都市中心商 业
大型百货
大型零售超市
中小规模特色餐 大型仓储式超市
107000M2商 业体量
饮店 美容中心等生活
大型专业市场 商业步行街
大型餐饮店
配套
大型休闲娱乐城
Dynasty 盛世观点：
……
从半径项等目角自度身对条以件上、的政业府…态规…进划行、分人析口。量及消费特征、服务辐射
无锡一百
Hale Waihona Puke 综合性传统百货14000m2
大洋百货
传统百货，无经营特色
21000 m2
花都百货
产品种类较少，引进屈臣氏经营产品和
体育用品、部分女士用品、精品男装和
Dynasty 商业大厦 新世界百
家具 综合性传统百货，推行“零风险购物” 承诺
主营国际知名和港台知名品牌，走高端
货
路线
Way三阳百盛 八佰伴
以大众产品为主，长年推行折扣促销方 式
金泰 市场定位
国际广 初步
场
提案报告
Dynasty
Way
序：发现21世纪无锡的未来在滨湖新城的第一城
每个城市都有这样一个区域，如纽约的上东区、香港的浅水湾，成为一个城市场高端 财富首脑区，成为一个城市场精神永恒的动力与骄傲
如果说滨湖新城的政府规划只是一个特定历史的促进事件，那么滨湖新城此而登上历 史舞台,作为城市高端组团的滨湖新城，其魅力必然无法阻挡，既有以顺驰、万科为代 表的国际化居住区，也有江南大学领衔的国际化文教基地等，即有象征现代化城市驱 动力的行政商务区，还有以太湖、蠡园主打的国际化旅游景区。
Way货毛利率逐年降低（2000年15％，2004年仅11％）。 3) 未来几年，外资零售百货大鳄抢滩势必会冲击无锡的百货行业
业态可 论 行 性证
百货
•可行性论证：
百货店是一种人口依存度最大，人口密度最大的业态，一般只适于
市中心区域（八百伴的日人流量是5万人）。
Dynasty 本案所在区域（滨湖区）目前的固定人口仅为5万人，而且比较分散， 过往的人流也非常少，显然很难支撑大型百货店的生存；而且百货业 激烈竞争的态势也表明，投资百货业已需相当谨慎。
Dynasty 商业地产市场 本市专项经营 商业状况分析
经营方式定位 形象定位
经济测算 开发策略
特色定位
Way
成立商业经 营管理公司
功能定位
后
项
期
目标市场定位
目
运
开
营
业
服
经营业态定位
务
目 录
• 项目预判
Dynasty• 商业业态专项研究 • 项目初步定位
Way
项目预判
•
D•
ynasty •
Way
项目基本情况简析 项目商业功能设想 项目商业业态功能设想
项目基 简 本情况 析
27985城0 南m滨2湖地经济上开总发建区，东靠京杭大运河，南近太湖，西依规划的滨 湖 筑面新城积，北5临7市2区00。m用地2 性质：综合用地 步行街商业 49800 m2 高层底部
Dynasty 商业 31400 m2 数码城办 公
Way 74000 m2 商务办公 区
67450 m2 酒店式公
项目商 设 业功能 想
商业体量大
项目商 设
业功能 想
无 锡 商 业 格 局 及 商 圈 幅 射 强 度 定 位 图
项目商 设 业功能 想
商圈现状分布： 解放路核心商圈及其三个辅助商圈构成了无锡的整个城市中心商 圈，辐射整个城市。 围绕城市中心商圈，在不同的区域形成了以社区居住人口为主要 的支撑的社区型商圈，比较典型的有南门商圈、河埒口商圈、中 桥商圈、丁村商圈、上马墩商圈以及新区北部商圈。
Dynasty 本次报告将以项目出发，以无锡商业市场的实际 情况为基点，对项目发展方向提出思考性建议。在贵 司认可的情况下，必将继续全面地展开工作，对提出
Way方向的可行性做深入、详实的研判和论证！
方法
功能定位
意向招商
宏观经济
目标市场定位
地块SWOT
经营业态定位
产品定位
房地产市场
经营规模定位
业态规划
业态可 论 行 性证
百货
• 分布状况：集中于中山路商业街两 侧，依次为第一百货、花都百货、
Dynasty 商业大厦、大洋百货、三阳百盛、 新世界百货、八佰伴。经过先后几 十年的发展，它们共同将中山路构
Way 筑成了无锡最为繁华的商业街。
业态可 论 行 性证
百货
•商业定位分析表
百货名称
定位与特色
面积
项目商 设 业功能 想
项目商业环境分析： 项目所处城南新兴开发区的商圈以承接城市核心商圈幅射为主 本案周边商圈受限于人口基数小、密度低、商业分布零散、经营 规 模不足、商业氛围淡等现状，多为社区型商圈，具有区域型甚 至城市型商业幅射力的商圈尚未成形。
综上所述，本案除了受城市中心商圈的影响外，几乎不受其他商圈 的影响，其他商圈的区域性商业配套对本案所在区域没有辐射作用。 本案的区域型商业配套必须是比较完善的，缺少外来的补充。
开创财富自由新攻略
项目商 设 业功能 想
初步判断： 本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能将 以区域型商业为主导。 优越交通资源有效缩短与市区距离，有望形成都市中心商业的
Dynasty 有效补充，特别适于为降低经营成本而迁移至城市边缘，且对
人口依存度不强的大型商业业态。
Way
项目商 设 业业态 想
以休闲时尚品牌产品为主
9600 m2
28000 m2 16000 m2 17500 m2 42000 m2
业态可 论 行 性证
百货
•经营状况
1) 八佰伴营业额占据无锡百货业首位，其次则是商业大厦、三阳百 盛、第一百货、新世界百货、大洋百货
Dynasty 2) 虽然无锡百货定位上各有差异，但竞争趋于白热化，老牌百货经 营状况举步维艰，新建百货业（如保利广场）面临严峻考验，百