房屋修缮管理1概述
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度房屋修缮是保持房屋良好状态的重要环节，不仅可以延长房屋使用寿命，还能提升房屋的舒适度和价值。
为了规范房屋修缮工作，确保修缮过程的有效性和安全性，制定一套科学合理的房屋修缮管理制度至关重要。
本文将介绍一套完整的房屋修缮管理制度，包括管理目标、管理流程、责任分工、质量控制以及修缮费用管理等方面。
一、管理目标房屋修缮管理制度的首要目标是确保房屋修缮工作能够高效、顺利地进行，同时保证修缮质量和安全。
管理目标的具体内容包括：1. 及时响应：及时响应业主提交的修缮请求，并在合理的时间内进行调查、评估和确认修缮计划。
2. 修缮质量：修缮工作应严格按照相关标准和规范进行，确保修缮质量达到或超过预期。
3. 时间控制：制定合理的修缮计划并按时完成，确保住户的正常居住生活不受干扰。
4. 费用控制：修缮工作应合理控制费用，并确保费用的透明性和公正性。
二、管理流程房屋修缮管理制度需要明确修缮工作的具体流程，包括以下几个环节：1. 修缮申请：住户向物业管理部门提交修缮请求，包括修缮内容、原因、预计完成时间等信息。
2. 修缮调查：物业管理部门对修缮请求进行调查、勘察，并与住户沟通确认修缮计划。
3. 修缮计划：制定详细的修缮计划，包括工期、预算、所需材料、人力资源等，并报批相关部门。
4. 资源准备：采购修缮所需的材料、设备和人力资源，并进行统一管理和分配。
5. 修缮施工：按照修缮计划组织施工，确保施工过程安全、顺利进行。
6. 质量检验：修缮完成后进行质量检验，确保修缮结果符合要求。
7. 审批验收：按照规定程序进行修缮验收，包括验收记录、住户满意度调查等环节。
8. 归档管理：将修缮相关文件、资料进行归档，建立健全的档案管理制度。
三、责任分工房屋修缮管理需要明确各个岗位的责任和职责，确保修缮工作的高效进行。
责任分工的具体内容包括：1. 业主责任：向物业管理部门提出修缮请求，并按时缴纳修缮费用。
2. 物业管理部门责任：负责修缮请求的调查、评估和修缮计划的制定，组织协调修缮工作。
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度一、修缮管理的目的与意义房屋作为人们生活和工作的场所，经过一段时间的使用必然会出现磨损和损坏。
为了保持房屋的安全、美观和使用寿命，制定房屋修缮管理制度是必要的。
本制度的目的是规范房屋修缮的程序，明确责任和义务，提高修缮质量，确保房屋正常使用。
二、修缮管理的范围1. 所有房屋维修、翻新和装修均适用本管理制度。
2. 包括公共区域和私人房屋的修缮。
三、修缮管理的程序1. 提交修缮申请修缮需要向管理部门提交书面申请，并详细描述修缮的内容和原因。
申请应包括相关照片和文件。
2. 评估和审批管理部门收到申请后，将安排专业人员进行现场评估。
评估结果将提交给管理委员会审批。
审批通过后，申请人将收到修缮许可通知。
3. 寻找合适的承包商申请人可以自行选择合适的承包商，或者向管理部门咨询推荐。
承包商需具备相关资质和丰富的经验。
4. 签订合同申请人和承包商在执行修缮前，必须签订正式的修缮合同。
合同应包括修缮范围、预算、施工期限和质量要求等条款。
5. 施工和监督承包商在施工期间应按照合同约定的要求进行修缮工作。
管理部门将派出专人进行日常监督，确保施工质量和安全。
6. 完工验收修缮完成后，申请人和管理部门将进行整体验收。
如有不符合合同约定的问题，承包商需负责返工并进行必要的修正。
四、责任和义务1. 申请人的责任和义务申请人应提交真实、完整的修缮申请材料，并按合同规定支付修缮费用。
申请人在修缮期间应配合承包商和管理部门的工作，并保证施工期间的安全。
2. 管理部门的责任和义务管理部门负责评估申请、审批许可，协助申请人寻找合适的承包商，并监督修缮工作的质量和进度。
如发现施工中存在违规行为，管理部门有权中止施工。
3. 承包商的责任和义务承包商应按照合同约定的要求进行修缮工作，确保施工的质量和安全。
如施工过程中出现问题，承包商应及时采取措施进行修正，保证修缮效果。
五、违规处理1. 申请人如提供虚假资料或故意违反修缮合同的约定，管理部门有权取消修缮许可，并追究相应的法律责任。
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度一、修缮管理的目的及背景随着房屋使用年限的增加，建筑物自然会出现各种损耗和老化现象，为了保障房屋的安全和提高使用寿命，制定一套科学、规范的房屋修缮管理制度势在必行。
本制度的目的是确保房屋修缮工作按照规范进行，保证修缮质量，提高房屋的使用寿命和整体价值。
二、修缮管理的范围与主体（一）修缮管理的范围：本制度适用于公司名下所有房屋的修缮维护工作，包括房屋年度检查、定期保养以及突发性损坏的紧急维修等。
（二）修缮管理的主体：1. 负责人员：由公司领导任命专职人员负责房屋修缮工作的统筹和协调。
2. 监管部门：负责监督对于房屋修缮工作进行审核和监管，确保工作的质量和合规性。
3. 承包商：负责具体的房屋修缮工作，需符合相应的资质要求。
三、修缮管理的流程与责任（一）修缮流程：1. 预审和立项：由负责人员对修缮项目进行初步审核，确定修缮需求和计划，并提交给监管部门审批。
2. 招投标和选择：根据修缮需求，负责人员组织进行公开招标，选择符合条件的承包商，并签订合同。
3. 施工和验收：承包商按照合同约定进行修缮工作，并在完成后提交相关资料进行验收。
4. 质保和维护：修缮完成后，负责人员监督承包商提供一定的质保期，并定期进行房屋保养和维护。
（二）责任分工：1. 负责人员：负责修缮项目的审核、计划、协调和改进工作。
2. 监管部门：负责对修缮项目进行审核、监督和验收，确保质量和合规性。
3. 承包商：负责按照合同约定进行修缮工作，并提供相应的质保期和维护服务。
四、修缮管理的重点事项与要求（一）安全与环保：1. 所有修缮工作必须符合相关安全和环保标准，如搭设安全防护网、遵守施工噪音、粉尘污染等要求。
2. 修缮过程中应注意施工安全，防止发生人员伤亡和财产损失。
（二）质量与进度：1. 修缮工作必须按照合同约定的质量标准进行，确保修缮效果符合预期要求。
2. 修缮工期必须严格控制，确保按照计划完成，避免对业主使用或租户入住造成不必要的影响。
楼宇修缮管理制度
楼宇修缮管理制度1. 引言楼宇修缮管理制度是针对建筑物在使用过程中出现的损坏、老化和维护需求而制定的一系列规章制度。
本文档旨在明确楼宇修缮管理的流程和责任，以确保楼宇的安全、美观和功能正常运行。
2. 修缮分类和标准楼宇修缮主要包括常规维护、小修、中修和大修等不同分类，通过对各类修缮进行细化，可以更好地控制修缮成本和工期。
2.1 常规维护常规维护是指对楼宇进行日常巡查和简单维修，保持楼宇功能的正常使用。
常规维护包括但不限于以下内容：•管道维护：检查楼宇内部水、电、燃气管道是否正常运行，维护和更换老化的管道设施。
•外墙保养：定期检查外墙涂料、砖石装饰等是否需要修复，防止外墙渗漏、脱落等问题。
•门窗维修：维护楼宇内外门窗的正常使用，及时更换损坏的门窗配件。
•屋顶检查：定期检查和清理楼宇屋顶，确保屋顶的排水通畅和防水性能。
•绿化养护：对楼宇周围的植物进行修剪、浇水等养护工作，保持环境整洁和美观。
小修是指对楼宇日常使用中发现的较小问题进行修补和处理，主要包括以下内容：•墙面修复：对楼宇内部墙面出现的脱落、开裂等问题进行修复、粉刷等处理。
•地板修复：修复楼宇内地板损坏、破损的部分，确保地面平整和美观。
•灯具更换：更换楼宇内损坏或老化的灯具，确保照明质量。
•水电设备修复：修复和更换楼宇内水电设备中发现的故障，确保正常使用。
•门锁维修：修理或更换楼宇内损坏或老化的门锁，保证安全性。
2.3 中修中修是指对楼宇进行一定规模的维修和改造，涉及到一些结构部件的更换或加固，主要包括以下内容：•水管更换：更换老化、损坏的楼宇水管，确保供水质量和安全。
•电线改造：对老旧的电线进行更换和升级，提高电气设备的使用安全性。
•外立面整修：对外墙进行更换、修复和加固，提升楼宇外观和耐久性。
•屋面修复：对损坏、老化的楼宇屋顶进行修补和更换，防止水漏问题。
•整体室内装修：对楼宇内部进行全面的装修和改造，提升使用体验。
大修是指对楼宇进行工程性的维修和改造，涉及到重要构件的更换和升级，主要包括以下内容：•结构加固：对楼宇的结构构件进行加固和改造，提升抗震、防火等能力。
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度随着城市的快速发展和住房需求的增加，房屋的修缮和维护变得愈发重要。
为了保障居民的权益，提升居住环境的品质，制定房屋修缮管理制度是一项必要的举措。
本文将就房屋修缮管理制度的内容和实施进行讨论，以期为相关部门提供参考。
一、制度目的房屋修缮管理制度的目的在于规范房屋修缮的流程，加强对修缮工作的监管，保证修缮质量，确保住户的安全和舒适。
此外，该制度也旨在加强房屋维护工作的组织与协调，提高资金利用效率，推动房屋管理工作的规范化和长期可持续发展。
二、修缮范围1. 包括但不限于公共区域的修缮：如楼梯、门窗、走廊等公共设施的修缮；2. 包括但不限于私人住宅的修缮：如水电维修、漏水处理、墙壁涂料更新等。
三、修缮程序1. 修缮申报：住户应向物业管理部门提交修缮申请，包括修缮的具体项目、时间计划、预算及相关资料；2. 审批和许可：物业管理部门对修缮申请进行审批，并根据实际情况决定是否发放修缮许可证；3. 施工管理：修缮工程应由专业工程队伍进行，施工过程中需遵循相关规范和安全标准；4. 完工验收：修缮完工后，需由物业管理部门进行验收，并出具合格证明；5. 报告和归档：物业管理部门应及时向业主委员会汇报修缮情况，并将相关文件归档保存。
四、修缮资金1. 物业费专项维修资金：按照物业管理规定，一定比例的物业费用将被专门用于房屋修缮和维护；2. 业主自负资金：对于个人私人住宅的修缮，住户需承担一定比例的修缮费用。
五、维护责任1. 物业管理部门：负责组织、协调和监督修缮工作的整体进程，确保修缮工作按照制度的要求进行；2. 业主委员会：负责监督物业管理部门的工作，定期审查修缮计划和预算，并对修缮情况进行监督和评估；3. 住户：积极配合物业管理部门和工程队伍的工作，维护房屋的公共设施和私人住宅的基本状况。
六、违规处理对于违反房屋修缮管理制度的行为，物业管理部门将采取相应的处理措施，如警告、罚款等，并可要求责任人进行返工或重新修缮。
[管理学][物业管理]房屋修缮管理-
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（3）钢筋混凝土结构。应检查混凝土强度，混凝土的 碳化程度，裂缝展开程度。重点检查以下部位：
①梁支座附近，集中力作用点、跨中； ②柱与梁的联接处，柱脚、柱顶； ③装配式构件连接点。
（4）其他结构。检查空斗墙、混合墙时，应着重检查 墙体的倾斜、扭曲，墙脚风化、硝化、开裂和受潮软 化的变化情况，以及周围环境的排水情况等。应着重 检查以下部位：
1.“经济、合理、安全、实用”的原则
经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定 额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多 修房； 合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案； 安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全； 实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维 修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥 房屋效能。
（三）房屋完损标准的划分
造成房屋损坏的原因： 自然因素 人为因素 设计和施工质量的低劣
例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑 质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木 材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、 造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位 置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件 的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。
（二）房屋修缮的特点
（三）房屋修缮在物业管理中的作用
1.搞好房屋修缮工作，有利于延长房屋的使用寿命，保持 房屋的使用功能，增强房屋住用安全性能，提高住户的工 作和居住的质量。 2.搞好房屋修缮工作，有利于保证房屋的质量和房屋价值 的追加，可使房屋保值、增值，为业主增加财富，节省建 房资金。 3.搞好房屋修缮工作，有利于加快城市建设，美化环境， 促进城市经济的发展。 4.搞好房屋修缮工作，有利于物业管理公司在住户中建立 良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务开展 打下扎实基础。 5.搞好房屋修缮工作也是物业管理的基础，而良好的房屋 修缮服务本身就是一种竞争资本。
房屋维修管理综合概述
房屋维修管理综合概述1. 引言房屋维修管理是指通过对房屋设施、设备和结构的定期检查、维护和修复，确保房屋的正常运行和安全性。
本文将对房屋维修管理进行综合概述，包括房屋维修的重要性、房屋维修管理的目标、房屋维修管理的方法和流程等内容。
2. 房屋维修的重要性房屋维修对于确保房屋的正常运行和减少事故发生具有重要意义。
定期维修可以提前发现并解决房屋设施和设备的问题，避免事故发生；维修还可以延长房屋的使用寿命，节约维修和更换成本；维修还可以提升房屋的价值和舒适度，提高租客满意度。
房屋维修管理的目标是实现房屋设施和设备的可靠性和安全性，提高房屋运行效率，减少停机时间。
具体目标包括：•确保设备和结构的正常运行和安全性；•延长设备和结构的使用寿命；•提高维修效率，减少维修成本；•提高租客满意度。
房屋维修管理可以采用以下方法：4.1 定期检查定期检查是房屋维修管理的基础工作，通过对房屋设施、设备和结构的定期检查，可以及时发现问题，采取相应的维修措施。
定期检查的频率可以根据房屋使用情况和设备特点来确定，一般建议每半年或一年进行一次。
4.2 预防性维修预防性维修是指在设备和结构正常运行的基础上，对可能出现问题的部分进行维修，以防止故障发生。
预防性维修可以减少突发故障和事故的发生，提高设备和结构的可靠性和安全性。
4.3 故障维修故障维修是指在设备和结构发生故障时，采取相应的维修措施进行修复。
故障维修的目标是尽快恢复设备和结构的正常运行，减少停机时间。
4.4 维修记录和分析维修记录和分析是对维修工作进行跟踪和评估的重要手段。
通过记录和分析维修情况，可以了解设备和结构的维修历史和趋势，为未来的维修计划和预算提供参考。
5. 房屋维修管理的流程房屋维修管理的流程包括以下几个步骤：5.1 收集信息收集房屋设施、设备和结构的基本信息，包括设备型号、使用年限、维修记录等。
5.2 制定维修计划根据收集到的信息，制定维修计划，确定维修的内容、时间和责任人等。
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度一、修缮管理的背景和意义房屋修缮是指对住宅、商业建筑等进行维修、改造、翻新等工作以维持其正常使用和提升价值的管理活动。
房屋修缮管理制度的确立和执行，对于保护房屋财产权益、提高居住品质、强化房屋安全功能等方面都具有重要意义。
下文将从修缮项目的划分与审核、修缮计划的制定、修缮过程的管理和验收等方面详细阐述房屋修缮管理制度的具体内容。
二、修缮项目的划分与审核1. 修缮项目的划分房屋修缮项目应根据实际需要划分为常规维修、改造提升和重大修缮等三个类别。
常规维修指日常维护保养以及小范围漏水、电线老化等问题的处理；改造提升包括装修风格调整、功能空间改造等；重大修缮则指较大规模的拆除、重新建造等工程。
2. 修缮项目的审核修缮项目应由相关专业人员进行审核，确保项目的必要性、可行性和合理性。
审核过程中需考虑房屋的质量和结构状况、居住需求以及成本等因素。
修缮项目应该符合法律法规和相关标准，保证项目的合规性和安全性。
三、修缮计划的制定1. 修缮计划的编制修缮计划是指对修缮项目进行合理安排和计划的行动指南。
编制修缮计划时需要充分考虑项目的紧急程度、工作内容、人员配置和时间要求等因素，确保修缮工作的有序进行。
修缮计划应在责任部门的协调下由相关专业人员制定，并经相关人员的审查和批准。
2. 修缮计划的执行执行修缮计划时，需确保修缮进程的透明度和质量。
责任部门应组织专业人员和施工人员按照修缮计划进行工作，并定期与相关部门和居民进行沟通和协调，确保修缮工作的顺利进行。
同时，施工过程中应注意安全措施，确保人员和财产的安全。
四、修缮过程的管理1. 材料和施工质量的把控在修缮过程中，需要严格把控材料的质量。
使用的材料应符合相关标准和规定，确保施工和修缮的质量可靠。
同时，对施工过程进行监督和检查，确保工程的合规性和可靠性。
2. 费用预算和资金管理修缮工程涉及到资金的使用，需要对修缮费用进行预算和管理。
责任部门应根据修缮项目的具体情况编制费用预算，并按照规定的程序和要求进行资金的使用和支出。
房屋维修管理
1．完损等级评估旳要求
1）要求对整幢房屋进行综合评估。 2）要求以实际完损程度为根据评估，而不能以
建造年代或原始设计原则高下为根据。 3）要求掌握好评估等级旳决定原因，以构造部
分旳地基基础、承重构件，以及屋面中最低旳 完损原则来评估。 4）要求严格掌握完好房原则和危房原则。 5）要求对主要房屋评估等级严格复核测试。 6）对正在施工旳房屋要求做施工前房屋评估。
连续反复性强、服务性强。 合用对象：完好、基本完好房。 工程范围：P155
（二）中修工程
1．中修工程概念
中修工程是指房屋少许主体构件已损坏或不符合 建筑构造旳要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保 持房屋原来旳规模和构造旳工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类构造新建造价旳20%下列 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程旳计划性、周期性强 合用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房原则旳要求。
自行维修施工管理旳基本内容：
1. 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维 修设计方案和施工组织设计；
2. 做好维修工程动工前旳准备工作 ； 3. 制定合理旳材料消耗定额和严谨旳施工措施；
4. 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制 管理和全方面协调衔接；
5. 加强对房屋维修现场旳平面管理，合理利用 空间。
楼地面、屋面等； 房屋装修构成：门窗、墙、柱旳饰面、顶棚、
细木装修等； 房屋设备构成：水卫、电照、暖气空调及某些特
殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等
房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重
损坏房、危险房。
1．完好房 指房屋旳构造、装修和设备各部
分均完好无损，不需要修理或经一般小 修就能具有正常使用功能旳房屋。
房屋维修管理制度
房屋维修管理制度房屋维修管理制度一、背景介绍随着城市化进程的加速，人们居住在公共住宅或私人住宅的情况越来越普遍。
在长时间的使用和自然磨损下，房屋会出现各种问题，需要及时维修。
为了保障居民的权益，有效管理房屋维修工作，建立房屋维修管理制度显得尤为重要。
二、管理目标房屋维修管理制度的主要目标是规范房屋维修工作流程，提高维修效率和质量，保障居民生活环境的舒适度和安全性。
同时，通过合理管理维修资金和资源，实现经济、快捷、有序开展房屋维修的目的。
三、管理内容1. 维修工作范围日常维修：包括修补、更换、调整房屋内外的设施设备，如水电气系统、家具等。
紧急维修：针对突发状况，需要立即修复的问题，如管道破裂、电路故障等。
2. 维修申请流程居民报修：居民发现房屋问题后，需向相关管理部门或维修单位进行书面或方式报修，说明问题及相关情况。
受理申请：管理部门或维修单位接收居民报修后，及时登记并安排维修工作。
维修确认：维修完毕后，由维修人员或管理部门通知居民，核实问题是否被解决。
3. 维修资金管理预算定额：按照实际情况制定房屋维修的经费预算，确保维修资金的合理分配和利用。
资金监管：建立专门账户管理维修资金，定期进行资金审核和汇总报表，确保资金的安全和透明度。
4. 维修质量评估验收标准：制定房屋维修的验收标准，对维修质量进行评估，确保维修工作达到标准要求。
维修反馈：居民可针对维修结果提出意见和建议，管理部门或维修单位应及时回应并改进。
四、管理保障1. 人员培训维修人员培训：为维修人员提供相关培训课程，提升其专业技能和服务意识。
管理人员培训：管理部门人员应具备相关法律法规知识和协调能力，确保管理工作的顺利进行。
2. 应急预案事故应急预案：建立维修工作事故应急预案，规范应对突发状况的程序和措施，保障维修工作人员和居民的安全。
五、总结与展望房屋维修管理制度的建立，对于保障居民的生活条件、管理维修资金、提高维修效率等方面都具有重要的意义。
物业公共管理之楼宇修缮管理
物业公共管理之楼宇修缮管理1. 引言楼宇修缮管理是物业公共管理中的一个重要方面，它涉及到维护和修复楼宇的各个部分，确保楼宇的安全和舒适性。
本文将介绍楼宇修缮管理的意义和目标，并详细描述了楼宇修缮管理的步骤和注意事项。
2. 意义和目标楼宇修缮管理的意义在于保持楼宇的良好状态，提供舒适和安全的生活和工作环境。
通过定期的维护和修缮，可以延长楼宇的使用寿命，减少维修成本，并提高楼宇的价值。
楼宇修缮管理的目标包括：•提供良好的楼宇外观和环境，塑造良好的形象；•维持楼宇设施的正常运行，确保居民的正常生活和工作；•预防和修复楼宇损坏，减少维修成本；•提高楼宇的安全性和舒适性，保护居民的生命和财产安全。
3. 楼宇修缮管理步骤楼宇修缮管理包括以下步骤：3.1. 修缮需求评估在进行楼宇修缮之前，首先需要对楼宇进行全面评估。
评估的内容包括楼宇外观、内部设施、电气设备、水暖设备等方面。
评估的目的是确定修缮的重点和范围。
评估可以通过定期巡检和居民反馈来进行。
3.2. 制定修缮计划修缮计划是根据修缮需求评估确定的修缮工作流程和时间表。
修缮计划应考虑到业主的需求和楼宇的使用情况，合理安排修缮工作时间，最大程度地减少对居民生活和工作的影响。
3.3. 执行修缮工作修缮工作应由专业的修缮团队或承包商执行。
修缮工作包括清洁、维修、翻新、涂漆等各个方面。
修缮过程中应采取必要的安全措施，确保工作人员和居民的安全。
3.4. 质量检查和验收修缮完成后，应进行质量检查和验收。
质量检查应包括对修缮工程的各个方面进行检验，以确保达到预期的效果。
验收时，应与居民进行沟通，听取他们的反馈和意见，及时解决问题。
3.5. 维护和保养修缮完成后，还需要进行定期的维护和保养工作，以保持楼宇的良好状态。
维护和保养包括日常清洁、设备维修、绿化养护等方面。
维护和保养的目的是延长楼宇的使用寿命，减少维修成本。
4. 楼宇修缮管理的注意事项在进行楼宇修缮管理时，需要注意以下事项：4.1. 合法合规修缮工作应符合相关的法律法规和建筑规范。
房屋修缮管理培训课程(ppt 35页)
房屋的分类标准
符合以下条件的为一等房屋：
钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构 中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑；
楼地面不得有用普通水泥或三合土面层； 使用纱门窗或双层窗的正规门窗； 墙面有中级或中级以上粉饰； 独厨、水、电、卫设备，采暖区有暖气。
房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项 目完损程度符合一个完损标准，有少量分项 完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋 的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确 定。
危房的分类
整栋危房：随时有整栋倒塌可能的房屋； 局部危房：随时有局部倒塌可能的房屋。
危房鉴定的原则
危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险 鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势全 面分析，综合判断。
结构部分 装修部分 设备部分
房屋完损等级的分类
完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房
房屋完损等级的评定方法
钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房 屋完损等级的评定方法：
结构、装修、设备部分各项完损程度符合同 一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分 项所评定的完损程度；
气候因素 生物因素 地理因素 灾害因素
自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发 性的。
房屋人为损坏的原因
使用不当 设计和施工质量的低劣 预防保养不善
房屋修缮的含义
是指【房屋自建成到报废为止的整个使用过 程中】，为了修复由于自然因素、人为因素 造成的房屋损坏、维护和改善房屋使用功能， 延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活 动。
安全性 适用性 耐久性
房屋修缮的特点
房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的， 工作上受到原有条件限制，设计和施工只 能在一定范围内进行。
楼宇修缮管理制度
楼宇修缮管理制度1. 引言本文档旨在规范楼宇修缮管理的相关流程和要求，以确保楼宇在使用寿命内保持良好的运行状态和外观，提升楼宇的整体价值和形象。
2. 修缮管理责任2.1 楼宇业主•楼宇业主应定期检查、维护并保持其产权内的公共区域及设施设备的良好状态。
•若发现需要修缮的问题，应及时向楼宇管理机构或授权的维修单位报告，并按照约定的方式和时间进行维修。
•外墙、门窗、屋顶等属于楼宇公共物业的修缮工作，楼宇业主应共同承担相应的费用。
2.2 楼宇管理机构•楼宇管理机构负责协调和组织楼宇的修缮工作，确保维修工作的顺利进行。
•楼宇管理机构应制定维修计划，并提前通知业主和居民修缮工作的时间和范围。
•维修过程中，楼宇管理机构应确保施工区域的安全，并定期与维修人员进行工作进展的沟通。
2.3 维修单位•维修单位应具备相关的资质和技术能力，负责具体的修缮工作。
•维修单位应按照维修合同的约定，准时到达现场，并按照要求进行修缮工作。
•在维修过程中，维修单位应遵守相关的安全、环保和职业道德规范，保障维修工作的质量和进度。
3. 修缮管理流程3.1 问题报告•楼宇业主或发现维修问题的人员应将问题及相关信息报告给楼宇管理机构。
•报告内容应包括问题的具体描述、位置、影响范围等，并尽可能提供照片或视频等证据。
3.2 问题评估•楼宇管理机构接收问题报告后，应派专人或委托第三方进行问题评估。
•问题评估应包括对问题的现场调查和分析，确定修缮的优先级、方法和所需资源。
3.3 维修计划•根据问题评估结果，楼宇管理机构编制维修计划，包括工作内容、工期、维修费用预估等。
•维修计划应提前通知业主和居民，征求意见，并调整计划细节以满足实际需求。
3.4 维修执行•楼宇管理机构按照维修计划选择合适的维修单位，并与其签订维修合同。
•维修单位按照合同约定的时间和要求进行施工，期间楼宇管理机构应积极配合和监督工作进展。
3.5 维修验收•维修完成后，楼宇管理机构应组织验收工作，确保维修项目符合要求和合同约定。
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度一、修缮管理的背景及目的房屋作为人们生活的重要场所，经过长期使用难免会出现磨损、损坏等问题，因此修缮工作显得尤为重要。
本制度旨在规范房屋修缮管理，确保修缮工作的质量与效率，保障居住环境的安全与舒适。
二、修缮的范围和内容1. 范围：房屋修缮管理范围包括但不限于住宅、公共区域、园林绿化等。
2. 内容：（1）日常保养：定期检查和维护房屋设备设施，及时清理卫生死角。
（2）小修小补：处理房屋内部小问题，如破损墙面、漏水等。
（3）中修中补：处理房屋内外中等程度的损坏，如更换地板、墙纸等。
（4）大修大补：对房屋进行大规模的修复与更新，如重新装修、加固结构等。
三、修缮的管理流程1. 问题报告：（1）居民发现房屋问题需向房屋管理部门提出书面报告，描述具体问题及其所在位置。
（2）房屋管理部门接收到报告后，分配专人进行初步勘察，判断修缮范围与级别。
2. 修缮计划编制：（1）根据勘察结果，房屋管理部门制定修缮计划，明确修缮内容、时间和费用预算。
（2）修缮计划需经相关部门审批，并及时通知居民。
3. 修缮工作实施：（1）房屋管理部门依据修缮计划组织实施修缮工作。
（2）修缮施工需选取有经验的承包商，并确保施工过程安全、整洁。
（3）施工结束后，房屋管理部门进行验收，确保修缮质量符合要求。
4. 维护与评估：（1）修缮完毕后，房屋管理部门进行房屋维护工作，定期检查修缮后的状况，及时处理新的问题。
（2）定期评估修缮工作的效果与居民满意度，根据评估结果进行改进。
四、相关责任与权力1. 房屋管理部门责任：（1）负责修缮计划的编制、实施与监督。
（2）确保修缮工作的质量和安全，保障居民的利益。
（3）及时回应居民的报修请求，维护良好的服务态度。
2. 居民权力：（1）提出房屋修缮需求，并配合相关部门进行勘察和施工。
（2）有权了解修缮计划和预算情况。
（3）对不符合修缮质量要求的情况有权提出异议并要求整改。
五、制度执行监督1. 监督机构：（1）设立修缮管理监督委员会，负责对修缮工作进行监督。
房屋修缮管理制度
房屋修缮管理制度第一章总则第一条为规范和加强房屋修缮管理，保障业主和住户的合法权益，提升物业管理水平，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于由物业管理单位进行管理的房屋修缮工作。
物业管理单位应严格执行本制度，做好房屋修缮管理工作。
第三条本制度所称房屋修缮，包括施工、装修、维修、加固、改建等工作，不论性质和规模。
所有房屋修缮都必须严格按照本制度执行。
第四条业主和住户有权了解和监督物业管理单位的房屋修缮工作，任何单位和个人不得干扰或阻挠。
第五条物业管理单位应当根据本制度制定详细的房屋修缮管理规定，并在小区内进行宣传，让业主和住户充分了解。
第六条物业管理单位应当定期对本管理制度进行评估和改进，使其更加合理和有效。
第二章房屋修缮管理程序第七条业主或住户如需进行房屋修缮，应当向物业管理单位提交书面申请，并提供相应的施工方案和材料。
第八条物业管理单位收到业主或住户的申请后，应当组织相关专业人员进行审核，对施工方案和材料进行评估，并反馈意见和建议。
第九条物业管理单位应当根据审核结果，在规定的时间内向申请人发放施工许可证，并对施工进度、安全等进行监督。
第十条施工过程中如需更改施工方案或需要其他相关手续，业主或住户应当重新向物业管理单位提交申请。
第十一条施工结束后，业主或住户应当向物业管理单位提交竣工验收申请，物业管理单位应当派专人对房屋进行验收，如无问题，发放竣工验收证明。
第十二条施工工程如影响到公共区域、其他业主或住户的正常生活，应当在施工前事先征得相关人员的同意，并保证施工过程中的安全。
第三章资金管理第十三条物业管理单位应当建立严格的资金管理制度，对施工资金进行统一管理。
第十四条业主或住户在申请施工时，应当按照物业管理单位的要求缴纳相应的施工押金，用于施工结束后可能需要的恢复费用。
第十五条物业管理单位应当与合法的装修公司签订合同，严格按照合同约定进行施工，杜绝拖欠工程款等现象。
第十六条物业管理单位应当定期对施工进度和资金使用情况进行检查，并对相关账目进行公开透明的披露。
房屋修缮管理
房屋修缮管理第一节房屋修缮管理概述一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用（一）房屋修缮的概念房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。
（二）房屋修缮管理在物业管理中的地位与作用房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。
1．从物业自身的角度看2．从房地产业的角度看3．从物业管理企业的角度看4．从使用和社会的角度看为加强对城市房屋修缮的管理，建设部1991年发布了《城市房屋修缮管理规定》。
这是房屋修缮管理的指导性文件。
此外，建设部以及各级地方政府又先后制定了一系列法规和规定，对不同产权情况和管理体制下的房屋修缮管理责任的划分、修缮费用的负担、修缮管理的内容等做了相应的规定，这些也都是物业管理企业在房屋修缮管理中要遵照执行的。
二、房屋修缮责任的划分房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。
其基本原则有3条：1．新建房屋在保修期内新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。
竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。
保修期计算一般如下：（1）民用与公共建筑的土建工程为1年；（2）建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；（3）建筑物的供热、供冷系统为1个采暖、供冷期；（4）室外的上下水和小区道路为1年。
2．保修期满后保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。
对业主委托物业管理企业管理的物业，具体规定如下：(1) 物业管理企业承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
修缮费用按建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》执行。
由各业主按业权比例分担，做法是建立物业维修基金，事先向各业主按比例收取，在全体业主的监督下专款专用。
上述修缮责任及费用应在物业管理委托合同中写明。
(2) 业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
第8章 房屋修缮管理
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
指按照城乡建设规定的统一标准及
方法，通过目观、检测和定量、定 性分析，对现有房屋的完好或损坏 程度进行综合性评价并划分等级， 即房屋的质量等级。
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
A.
房屋完损等级分类
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第七章 房屋修缮管理
案例分析
物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故 障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不 便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此， 在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。 一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种 情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用 户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造 成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现， 物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理 化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认 真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现； 业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。 在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户 的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原 因，争取彻底根除。
第八章 房屋修缮管理
重庆工学院工商管理学院
2008.8
第七章 房屋修缮管理
章节内容
房屋修缮管理概述 房屋完损等级评定与危房鉴定 房屋修缮工程
房屋的日常养护
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
房屋及设备维修管理
• 恶劣天气造成房屋倒塌
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原因分析一
从现象看 （1）一、二层房屋倒塌多。 （2）废弃的工业厂房倒塌多。 （3）农村建筑队建造的工程倒塌多。 （4）在建工程倒塌多。 （5）砖混结构倒塌多。 （6）屋盖坍塌多。 （7）城中村房屋坍塌的多。
（1）从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调 工作。
（2）从管理层次讲，一般可分为企业管理层 次的维修管理和施工项目层次的维修管理。
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1.3.2房屋维护管理的内容 （1）房屋安全管理 （2）房屋维修计划管理 （3）房屋维修质量管理 （4）维修工程预算 （5）维护工程招标投标 （6）房屋维修成本管理 （7）房屋维修要素管理 （8）房屋维修施工项目管理 （9）房屋维修施工监理
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1.3.3 房屋损坏的原因
1.自然损坏
– （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 – （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 – （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 – （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆
炸等突发性天灾人祸
2.人为原因
– （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 – （2）设计和施工质量的低劣 – （3）维修养护不善
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2.1.4 房屋完损等级标准-Ｐ8 （1）完好房 （标准） （2）基本完好房 （标准） （3）一般损坏房 （标准） （4）严重损坏房 （标准） （5）危险房屋 （标准）
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房屋修缮管理概述
➢ 房屋修缮的分类
按修缮规模分类：翻修、大修、中修、小修和 综合维修五类。
按修缮内容分类：结构修缮、防水修缮、装饰修缮、 设备设施修缮。
房屋修缮管理概述
➢ 房屋修缮管理的工作内容
屋面修缮工程管理操作流程 ✓ 前期准备阶段：工程勘查→查清工程量和工作量
→制定初步修缮方案→其他相关工作； ✓ 申请阶段：提交资料→征求意见→讨论决定
房屋修缮管理概述
6、房屋渗漏修缮技术规程 国家行业标准，编号CJJ 62-95，由南京市房地产管理局 编写，自1995年12月1日起施行。
内容包括： 总则、屋面渗漏修缮工程、墙体渗漏修缮工程、厕浴间
渗漏修缮工程、地下室渗漏修缮工程、防水材料进场检验 项目及主要物理性能要求等。
房屋修缮管理概述
7、房屋修缮工程技术规程 由上海市房屋土地资源管理局主编修订，编号 DG/TJ08-207-2008，自2008年5月1日起实施。
内容包括： 总则、符号、代号、鉴定程序与评定方法、构件危险
性鉴定、房屋危险性鉴定等。 适用范围：既有房屋的危险性鉴定。
房屋修缮管理概述
4、房屋修缮技术管理规定 由原城乡建设环境保护部（现建设部）委托西安市房
地局编写，自1985年1月1日起在房地产管理部门试行。 内容包括：
引言、查勘鉴定、房屋维护、修缮设计或修缮方案、 工程监督、工程验收、技术档案、技术责任制等。
全省物业管理从业人员培训
房屋修缮管理
培训内容：
房屋修缮管理概述 房屋修缮管理案例 复习思考题
授课学时：4学时
房屋修缮管理概述
➢ 房屋修缮的基本概念与特点
概念：指对房屋进行查勘、设计、维护和更新等 修缮活动。
目的：维持、恢复、提高、完善房屋原有质量 和功能。
特点：经常性、复杂性、计划性、限制性、 技术规定性。
✓ 方法：定额计价法； 工程量清单计价法。
✓ 工程量清单：是指由招标人提供的修缮工程的分部分 项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的 明细清单；是投标人进行投标报价的依据。
房屋修缮管理概述
维修资金管理 ✓ 概念：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、
共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。 ✓ 使用：应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修
房屋修缮管理概述
2、房屋完损等级评定标准 原城乡建设环境保护部（现建设部）委托无锡市房地
产管理局编写，1984年11月8日颁布，自1985年1月1日 起
在房地产管理部门试行。 内容包括： 引言、一般规定、房屋完损标准、房屋完损等级评定 方法等。
房屋修缮管理概述
3、危险房屋鉴定标准 国家行业标准，编号JGJ125-99，由重庆市土地房屋管 理局主编，1999年11月24日通过，自2000年3月1日起 施 行，并于2004年局部修订。
房屋修缮管理概述
5、房屋修缮工程施工管理规定 由原城乡建设环境保护部（现建设部）委托北京市房地产 管理局编写，自1985年1月1日起在房地产管理部门试行。
内容包括： 承接任务与施工计划、施工组织与准备、施工调度与现
场管理、技术交底和材料、构件检试、质量管理和安全生 产、基层管理、竣工交验、技术责任制等。 适用范围： 修缮施工单位从承接任务到竣工交验全过程的施工管理。
主要内容： 总则、术语、房屋安全检查、房屋修缮、质量验收等。
全省物业管理从业人员培训
房屋修缮管理概述
讲授结束
→申请维修资金； ✓ 实施修缮阶段：施工和监理招聘→修缮工程实施。
房屋修缮管理概述
房屋的查勘与鉴定
✓ 目的：了解和掌握房屋各个部位的技术状况和完损程度，
按有关技术文件对房屋的结构、装修、设备进行检查、 测试和验算，并对房屋的完损状况给予综合判断，为拟 定房屋的修缮方案，编制修缮计划提供依据。
✓ 查勘方法：定期查勘、季节性查勘、工程查勘和特别查勘。
房屋修缮管理概述
房屋修缮相关规定与技术标准 1、民用建筑修缮工程查勘与设计规程
国家行业标准，编号JGJ 117—98，由上海市房屋土地 管理局主编，自1999年3月1日起施行。 内容包括：
总则、符号、基本规定、地基与基础、砌体结构、木 结构、混凝土结构、钢结构、房屋修漏、房屋装饰、电 气照明、给水排水和暖通等。
房屋修缮管理概述
房屋修缮计划管理
✓ 概念：根据房屋的完损程度，用户对房屋修缮的要
求，以及政府对房屋修缮的有关规定，为高效率地 实现企业计划职能，而围绕房屋修缮所开展的计划 编制、组织实施及控制协调活动。 ✓ 目的：通过合理安排和有效协调，高效率地利用企 业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系， 从而使确保房屋修缮工作正常开展。 ✓ 内容：包括计划编制、计划检查、计划调整和计划 总结等一系列工作。
的权利、义务关系而订立的协议。 ✓ 房屋修缮合同种类：包括咨询设计合同、施工合同、监
理合同等。
房屋修缮管理概述
房屋修缮施工管理 ✓ 概念：针对修缮工程的施工所进行的计划、组织、控
制、协调和监督等管理工作。 ✓ 工作内容：包括施工方案的制定、施工队伍的选择、
施工的组织与准备、施工的质量、成本和工期的控 制、施工调度和管理、竣工交验等。 ✓ 目的：保证房屋修缮工程优质、高效、低消耗、安全 生产、文明施工，从而提高社会效益和经济效益。
期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 ✓ 管理：每年至少一次核对维修资金账目，公布交存、使
用、增值收益和结存总额；发生列支的项目、费用和 分摊以及其他有关维修资金使用和管理的情况。
房屋修缮管理概述
房屋修缮工程招标与合同管理 ✓ 招标：利用竞争机制，对内分配修缮施工任务、对外
选择施工单位； ✓ 招标方式：公开招标、邀请招标、议标。 ✓ 合同：指发包人和承包人为完成商定的任务，明确双方
✓ 房屋完损等级：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重 损坏房、危险房等。
房屋修缮管理概述
房屋养护
✓ 概念：指为了确保房屋的完好和正常使用而进行的
经常性的保养和修理工作依据。 ✓ 类型：零星养护和计划养护。 ✓ 内容：地基基础养护、楼地面工程养护、墙台面及
吊顶工程养护、门窗工程养护、屋面工程养护等。
房屋修缮管理概述
房屋修缮验收与结算 ✓ 竣工验收：是全部修缮工作过程的最后一个程序，而
且是一个必不可少的重要环节。它是房屋修缮工程成 果转入使用的标志，是全面考核、检验修缮工程质量 的重要环节。验收合格签证后才能正式交付使用。 ✓ 工程款结算：以质量验收合格为前提，考虑工程预付
款、进度款、变更和索赔、价格调整、质保金、工 期奖罚等问题。
房屋修缮管理概述
房屋修缮方案编制
✓ 概念：针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出
具体的修缮内容、技术和组织方法、措施。 ✓ 内容：包括房屋平面示意图（含部件更换设计），应
修项目（含改善要求）、数量、主要用料和旧料利 用要求以及工程预（概）算等。
பைடு நூலகம்
房屋修缮管理概述
房屋修缮工程计价 ✓ 目的：合理确定房屋修缮工程价格。
房屋修缮管理概述
房屋修缮工程档案管理 ✓ 工程档案：指在修缮过程中直接形成的具有归档价值的
文字、图表、声像等各种形式的历史记录。 ✓ 内容：旧房淘汰或修缮前的资料、修缮方案、招投标文件
及合同、施工图、材料试验报告单、隐蔽工程验收记录 、质量评定资料、事故处理资料、竣工验收证明、竣工 结算资料等内容。 ✓ 要求：系统、完整、真实、准确，签章手续完备。